Un problema che spesso si pone nei condomini e soprattutto nei supercondomini è il riparto del costo relativo alle riparazioni dei muri di cinta/contenimento dei giardini privati.
La questione si pone sotto una duplice prospettiva, da un lato la ripartizione interna al condominio e dall’altro se, nel caso di muro a dislivello prospiciente una strada pubblica, anche l’ente proprietario della strada è tenuto a partecipare alla riparazione.
In relazione al riparto delle spese tra i condomini va osservato che in generale ai sensi dell’art. 1117 c.c. sono considerati parti comuni i muri perimetrali, che, anche se non hanno natura e funzioni di muri maestri portanti, delimitano la superficie coperta dell’edificio, determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delineano la sagoma architettonica.
Essi sono da considerarsi comuni a tutti i condomini anche nelle parti in cui si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e anche quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici. (Cassazione civ. sez. II del 10 maggio 2018 n. 11288)
Tali principi non sono però applicabili tout court ad ogni muro rientrante nel condominio o supercondominio.
Perché un muro sia da considerare comune a tutti i condomini con il conseguente concorso di tutti al riparto della spesa necessaria alla riparazione dello stesso, è necessario che lo stesso abbia comunque una qualche utilità per i condomini e non solo per quello di cui delimita la proprietà.
Proprio in applicazione dei detti principi la Cassazione con la sentenza n. 22155 del 12.09.2018 ha ribadito l’ormai consolidato principio che “in tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva … che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sè ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all’onere delle spese di riparazione, atteso che tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero ove sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale, di natura contrattuale, o l’atto costitutivo del condominio e, quindi, il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune, così convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate (Cass. Sez. 2, 19/01/1985, n. 145; Cass. Sez. 2, 11/08/1990, n. 8198; Cass. Sez. 2, 03/06/2015, n. 11444).
In merito ai muri a dislivello, siano questi di natura condominiale o no, prospicienti una strada pubblica, laddove il dislivello non abbia origine naturale non troverà applicazione l’art. 887 del c.c. che pone la spesa a carico del proprietario del fondo superiore, ma l’art 30 del codice della strada commi 4 e 5, ai sensi del quale
“La costruzione e la riparazione delle opere di sostegno lungo le strade ed autostrade, qualora esse servano unicamente a difendere ed a sostenere i fondi adiacenti, sono a carico dei proprietari dei fondi stessi; se hanno per scopo la stabilità o la conservazione delle strade od autostrade, la costruzione o riparazione è a carico dell’ente proprietario della strada.
La spesa si divide in ragione dell’interesse quando l’opera abbia scopo promiscuo.”
L’applicazione della suddetta norma, nella pratica non è di facile soluzione essendo necessaria una preventiva indagine di natura tecnico-giuridica sulla origine del muro (quando, da chi e per quale scopo è stato costruito) per verificare in concreto la funzione del muro ed in conseguenza di questa stabilire quindi la corretta ripartizione delle spese.
Avv. Mario Rosario Curzio
(Avvocato specializzato nella materia Condominiale ed Urbanistica)
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