Conformità urbanistica e catastale: quali rischi corre chi acquista un immobile

Sempre più spesso accade che dopo aver acquistato la casa dei propri sogni, anche accollandosi un gravoso mutuo, si scoprono vizi occulti e soprattutto delle difformità, più o meno gravi, che incidono sulla conformità urbanistica, o regolarità edilizia e creano non pochi problemi e costi all’acquirente fino a giungere alla nullità assoluta dello stesso atto di acquisto.

In questi casi oltre al venditore chi è responsabile: l’agente immobiliare, il notaio, la banca che ha concesso il mutuo?

La risposta sembra facile, ma non è così.

L’agente immobiliare vi spiegherà che il suo compito era solo quello di mettere in contatto venditore e acquirente, ma non di verificare se l’immobile era “regolare”, peraltro voi non gli avete chiesto espressamente e per  iscritto di fare delle verifiche specifiche, vi hanno già dato il titolo di provenienza e la planimetria catastale, cosa altro dovevano fare? eravate voi che dovevate farvi assistere da un professionista.

Il notaio negherà ogni sua responsabilità in quanto vi dirà che il suo unico obbligo è quello di riportare nell’atto la dichiarazione di parte venditrice sulla regolarità urbanistica e sulla conformità catastale (il numero della licenza o la dichiarazione che l’immobile è stato costruito anteriormente al 1967 e che nello stesso non sono stati eseguiti successivamente lavori che necessitano di licenza o autorizzazione …) avvertendo delle conseguenze penali in caso di dichiarazioni mendaci, ma non quello di verificare che le dette dichiarazioni siano vere e mai e poi mai ad esempio di chiedere al venditore una copia della licenza edilizia con i relativi grafici così da verificare che Vi sia corrispondenza con la planimetria catastale.

La banca vi rivelerà che i soldi non ve li ha dati per acquistare la vostra casa, perché il mutuo non è un contratto di scopo per cui anche se il contratto è nullo voi dovete comunque pagare.

Per comprendersi a loro interessava solo di poter iscrivere l’ipoteca, ma i soldi non erano vincolati all’acquisto della stessa.

E allora scoprirete che il perito della banca doveva solo stimare il bene, ma non verificare se lo stesso presentasse vizi come se la regolarità urbanistica non incidesse sul valore dell’immobile.

Tutto ciò è vero?  Non proprio.

La responsabilità dell’agente immobiliare

L’agente immobiliare non si deve limitare a mettere in contatto acquirente e proprietario, ma ha l’obbligo di fornire alle parti una corretta informazione sull’affare secondo buona fede e con la diligenza richiesta dalla sua qualifica professionale.

Come correttamente osservato dalla Cassazione “in tema di compravendita immobiliare, il mediatore che abbia fornito alla parte interessata alla conclusione dell’affare informazioni sulla regolarità urbanistica dell’immobile, omettendo di controllare la veridicità di quelle ricevute … non ha assolto l’obbligo di corretta informazione in base al criterio della media diligenza professionale, che comprende non solo l’obbligo di comunicare le circostanze note (o conoscibili secondo la comune diligenza) al professionista, ma anche il divieto di fornire quelle sulle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, sicché è responsabile per i danni sofferti dal cliente” (Cass. civ. Sez. II, Sent., 16-09-2015, n. 18140).

 

La responsabilità del notaio

Se è vero che la legge sembra apparentemente limitare gli obblighi del notaio a raccogliere le dichiarazioni delle parti per fortuna la giurisprudenza sembra aver aperto uno spiraglio nella “irresponsabilità” del notaio.

Il notaio è tenuto, nel quadro dell’obbligazione assunta, non solo a rogare un atto valido, ma “anche in forza di quei doveri di protezione (se si vuole di consiglio, come è invalso l’uso di dire con riguardo alla specifica prestazione del notaio) che il principio della buona fede impone nell’ambito dei rapporti obbligatori, a rendere edotto e, quindi, ad avvisare il cliente che l’atto che gli si chiede di rogare non potrà assicurare taluno degli effetti che, secondo la volontà che le parti concludenti esterneranno per il tramite dell’attività del notaio, il negozio dovrebbe produrre.” (Cassazione civile, sezione terza – 21 Giugno 2012 – n° 10296)

Pertanto, nel caso di atto nullo o annullabile il notaio ne risponde oltre che per violazione del suo obbligo di diligenza professionale qualificata, anche per violazione della clausola generale della buona fede oggettiva o correttezza, ex art. 1175 c.c., quale criterio determinativo ed integrativo della prestazione contrattuale, che impone al notaio il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi del cliente.

Peraltro anche le norme deontologiche tendono ad allargare la responsabilità del notaio.

La responsabilità della Banca mutuante

Effettivamente esiste un orientamento giurisprudenziale che esclude il collegamento tra il contratto di compravendita e il mutuo fondiario, non essendo questo nella sua forma tipica ex art. 1813 c.c. un mutuo di scopo, non risultando per la relativa validità previsto che la somma erogata dall’istituto mutuante debba essere necessariamente destinata a una specifica finalità che il mutuatario sia tenuto a perseguire, ma questa affermazione non ha valore assoluto, non discendendo automaticamente dal nomen iuris dato dalle parti, ma va verificata nel caso concreto in relazione alla volontà delle parti per come desumibile dal loro comportamento e dalle clausole contrattuali.

Invero “I principi di buona fede e di correttezza, per la loro ormai acquisita costituzionalizzazione in rapporto all’inderogabile dovere di solidarietà di cui all’art. 2 Cost., costituiscono un canone oggettivo ed una clausola generale che non attiene soltanto al rapporto obbligatorio e contrattuale, ma che si pone come limite all’agire processuale nei suoi diversi profili. Il criterio della buona fede costituisce, quindi, strumento, per il giudice, atto a controllare, non solo lo statuto negoziale nelle sue varie fasi, in funzione di garanzia del giusto equilibrio degli opposti interessi, ma anche a prevenire forme di abuso della tutela giurisdizionale latamente considerata, indipendentemente dalla tipologia della domanda concretamente azionata (v. ad es. Cass. 3.12.2008 n. 28719; Cass. 11.6.2008 n. 15476). (Cass. 22.12.2011 n. 28286).

Invero da un lato la violazione del dovere di protezione dell’altro contraente, che inerisce all’obbligo di esecuzione del contratto secondo buona fede, può dar luogo ad una responsabilità contrattuale della Banca

Dall’altro si deve anche aggiungere che nell’ordinamento giuridico vigente, pur non esistendo a carico di ciascun consociato un generale dovere di attivarsi al fine di impedire eventi di danno, vi sono molteplici situazioni dalle quali possono nascere, per i soggetti che vi sono coinvolti, doveri e regole di azione la cui inosservanza integra la nozione di omissione imputabile e la conseguente responsabilità civile di natura extracontrattuale.

Per concludere, prima di procedere ad un acquisto incauto di un immobile non basta affidarsi all’agente immobiliare o al notaio o confidare nel perito della Banca, ma bisogna rivolgersi ad una figura professionale qualificata quali sono gli avvocati esperti in materia immobiliare ed urbanistica che non dovrà limitarsi a scrivere il preliminare, ma dovrà effettuare quelle verifiche tecnico -giuridiche necessarie per garantire il vostro acquisto. Tenete presente che spesso, se affrontati con professionalità tante problematiche possono essere risolte prima di concludere il rogito notarile.

Anche se avete fatto un acquisto incauto, non preoccupatevi,  non tutto è perduto, ferma restando la possibilità in molti casi,  di sanare o regolarizzare gli abusi minori, si potrà comunque ottenere un  cospicuo risarcimento dei danni subiti.

Avv. Mario Rosario Curzio

 

Per approfondire il tema dei vizi si legga “Vizi occulti dell’immobile acquistato: come tutelarsi

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