Lo sfratto per finita locazione

Vediamo come deve comportarsi il locatore quando, alla scadenza del contratto, vuole effettivamente ottenere dal conduttore  la restituzione dell’immobile locato.

Lo sfratto per finita locazione, è disciplinato dall’art. 657 cpc, secondo cui il locatore può intimare lo sfratto al conduttore dopo la scadenza del contratto di locazione, citandolo in giudizio per ottenere la convalida dopo la scadenza del contratto se per effetto della  tempestiva disdetta del locatore stesso è escluso il prosieguo del rapporto contrattuale.

Trattasi di un procedimento sommario, ossia caratterizzato da una procedura più snella e veloce, rispetto a quanto delineato per la cognizione ordinaria a cui ricorre il locatore al fine di ottenere una condanna del conduttore al rilascio dell’immobile, dopo che  il contratto di locazione sia scaduto.

Oltre al caso dello sfratto per finita locazione, l’art. 657 cpc disciplina l’intimazione di licenza per finita locazione che può essere attivata  dal locatore quando il contratto di locazione sia ancora in corso, con tale procedura il locatore chiederà la restituzione dell’immobile al momento della scadenza contrattuale e citerà il conduttore in giudizio per ottenere la convalida dal giudice al fine di impedire la rinnovazione tacita del contratto di affitto.

E’ un procedimento utilizzato dal locatore per ottenere una condanna in futuro del conduttore, nel caso in cui, alla scadenza del contratto, quest’ultimo non rilasci spontaneamente l’immobile, precostituendosi un titolo esecutivo da far valere alla scadenza del contratto in caso di mancato rilascio dell’immobile.

L’intimazione si propone con atto di citazione, rivolto al tribunale del luogo, in cui si trova l’immobile (art. 661, cpc), notificandolo all’intimato.

L’atto di citazione, oltre ad indicare l’ufficio giudiziario a cui è rivolto, le parti, l’oggetto e le ragioni della domanda, con le relative conclusioni, deve contenere l’invito a comparire all’udienza fissata con l’espresso avvertimento che se l’intimato non compare o, anche se compare, non si oppone allo sfratto, il giudice procederà a deliberare la convalida della licenza o dello sfratto (art. 660, cpc) (Si legga in merito all’art. 660 cpc Art 660 cpc, la notifica dello sfratto per morosità, Guida a tempi e cautele).

Tra la notifica dell’intimazione e il giorno dell’udienza devono trascorrere non meno di venti giorni liberi.

Se l’intimato non compare in udienza ovvero compare ma non si oppone, il giudice con ordinanza dispone la convalida dello sfratto, ordinanza  che costituisce  il titolo esecutivo necessario per poter eseguire lo stesso, in caso di mancata ottemperanza al rilascio dell’immobile.

Vediamo infine i tempi necessari ad ottenere l’effettivo rilascio dell’immobile.

L’art. 56 della Lg. 392/1978, prevede che  “con il provvedimento che dispone il rilascio, il giudice, previa motivazione che tenga conto anche delle condizioni del conduttore comparate a quelle del locatore nonché delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio stesso e, nei casi di finita locazione, del tempo trascorso dalla disdetta, fissa la data dell’esecuzione entro il termine massimo di sei mesi ovvero, in casi eccezionali, di dodici mesi dalla data del provvedimento.”

E’ tuttavia prevista un’eccezione per i comuni ad alta intensità abitativa, infatti, l’art. 6 Lg. 431/1998 prevede che il conduttore possa chiedere al tribunale il differimento dell’esecuzione dell’ordinanza di rilascio per una sola volta, affinché sia rideterminato il giorno del rilascio entro il termine massimo di sei mesi ovvero estensibile a diciotto mesi, qualora l’istante abbia almeno sessantacinque anni o cinque o più figli a carico, sia disoccupato ovvero assegnatario di alloggio popolare o acquirente di un’abitazione in costruzione oppure ne sia proprietario ed abbia avviato l’azione per il rilascio.

Qualora il conduttore o un familiare convivente da almeno sei mesi sia portatore di handicap o malato terminale, potrà essere richiesto lo stesso differimento di tempo.

La norma precisa che, fin quando l’immobile non viene rilasciato, il conduttore sarà tenuto a  versare il canone maggiorato del venti per cento.

Cosa fare se l’inquilino non libera l’immobile nei tempi fissati dal giudice?

Il locatore può fare richiesta di un indennizzo per i canoni d’affitto non pagati e i danni subiti con lo strumento previsto dall’art. 614 bis cpc, che prevede la condanna ad un importo  dovuto per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione del provvedimento giudiziario. Si tratta delle cosiddette misure di coercizione indiretta, che hanno la funzione di spingere il debitore ad effettuare volontariamente l’abbandono dell’immobile.

Tale misura può essere applicata anche alla procedura di sfratto per finita locazione secondo quanto  stabilito da una sentenza del Tribunale di Busto Arsizio del 15/12/2015, in cui il conduttore  è stato condannato a pagare le spese di giudizio più un importo pari a 50 euro per ogni giorno di mancato o ritardato rilascio dell’abitazione.

Inoltre, il provvedimento del giudice costituendo titolo esecutivo consente al creditore di procedere  con un eventuale pignoramento dei beni del debitore

Da sottolineare che le misure di coercizione indiretta possono essere emesse solo su richiesta di parte, è quindi essenziale che l’avvocato del locatore provveda a richiedere l’indennizzo nell’intimare la finita locazione.

Per maggiori informazioni  di più sullo sfratto per morosità si legga  “Lo sfratto per morosità: tempi, costi, procedura e modello di intimazione“.

Per conoscere i tempi dello sfratto per morosità in caso di locazione commerciale si legga “Sfratto per morosità locale commerciale: non c’è termine di grazia

Per approfondire quel particolare caso di condanna in futuro data dal decreto ingiuntivo richiesto per i canoni di locazione impagati in un procedimento di sfratto per morosità si legga Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione

Altri interessanti articoli che consigliamo per approfondire il tema degli sfratti e dei contratti di locazione  commerciale e non, sono “Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento“, “Affitto in nero gli errori più comuni e la tutela del Proprietario“, “Affitto oltre la fideiussione: le forme di garanzia atipiche

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”

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