I tempi dello sfratto per morosità, gli errori più comuni che ritardano il rilascio e come accelerarlo

Quali sono i tempi per ottenere lo sfratto per morosità?

In generale lo sfratto commerciale si ottiene in tempi che vanno dai 9 ai 12 mesi (con un avvocato esperto) fino ad un anno e mezzo, due (con un avvocato non esperto della materia), per quello abitativo si va dai 12-15 mesi (con un avvocato esperto) ai due anni, due anni e mezzo (con un avvocato non esperto).

Vediamo ora quali sono gli errori più comuni commessi dagli avvocati meno esperti della materia che rallentano il rilascio dell’immobile, e quindi cosa fare per accelerarlo.

Primo elemento è la non necessità nello sfratto di una formale costituzione in mora in quanto l’inadempimento è già implicito nella violazione contrattuale, pertanto partire direttamente con l’intimazione di sfratto anziché con la lettera alla controparte (a meno che questa non sia inviata nella speranza, spesso vana, di un pagamento o di un accordo) consente di guadagnare (o meglio di non perdere) già un primo mese.

In secondo luogo si consiglia, all’avvocato che procede allo sfratto,  di fissare un termine di 45 giorni tra la data di presentazione all’ufficiale giudiziario per la notifica e quella fissata per l’udienza, termine  che è più che sufficiente a ricomprendere sia i 20 giorni liberi richiesti dal quarto comma dell’art. 660 cpc tra la notifica e l’udienza, che gli eventuali 10 giorni richiesti dall’ultimo comma dell’art. articolo 660 cpc (o dall’art. 140 cpc si legga al riguardo Art 660 cpc, la notifica dello sfratto per morosità, Guida a tempi e cautele) oltre ai tempi tecnici dell’ufficiale giudiziario, in questo modo in un mese e mezzo si ottiene normalmente la convalida dello sfratto (salva l’ipotesi di termine di grazia in campo abitativo) senza rischiare di perdere tempo stabilendo termini più lunghi nella fissazione dell’udienza o di perdere ancora più tempo con termini troppo brevi nella fissazione dell’udienza stessa che poi sarà con ogni probabilità rinviata per non aver rispettato i famosi 20 giorni liberi.

Ottenuta la convalida il giudice fisserà un termine per iniziare l’esecuzione non inferiore a 30 giorni dalla convalida stessa. A questo punto si tratterà di abbreviare la fase dell’esecuzione dello sfratto ovverosia dell’effettivo rilascio dell’immobile. In questa fase assume particolarmente importanza il ruolo dell’avvocato e la sua capacità di mettere pressione al conduttore ed in parte allo stesso ufficiale giudiziario.

Omettendo in questa sede di parlare della cosiddetta diffida stragiudiziale (di cui parleremo in un altro articolo) che in diversi casi ci ha consentito di ottenere un rilascio pressoché immediato dell’immobile senza la necessità della effettiva esecuzione attraverso l’ufficiale giudiziario.

Il passo successivo è quello di notificare l’atto di precetto per rilascio, molti  erroneamente attendono per notificare tale atto  la scadenza di quei 30 giorni previsti per iniziare l’esecuzione (o il più lungo termine concesso dal giudice di solito mai superiore ai 45-60 gg), l’errore sta nel non considerare che  l’esecuzione non inizia con il precetto, ma soltanto  con la notifica del preavviso di sloggio (cfr art 608 I comma cpc) atto questo dell’ufficiale giudiziario successivo a quello del precetto per rilascio. Non vi è alcun motivo pertanto di notificare il precetto per rilascio dopo la scadenza del termine ( di 30 o più giorni) fissato dal giudice per l’esecuzione,  infatti considerando che il precetto richiede qualche giorno per essere notificato più i 10 giorni che vanno concessi all’intimato per adempiere spontaneamente,  va da se che attendere comporterà la perdita di un’altra ventina di giorni che possono essere invece risparmiati notificando il precetto per rilascio una quindicina di giorni prima del termine fissato per l’inizio dell’esecuzione, in tal modo alla scadenza del termine saranno trascorsi  i 10 giorni che il precetto concede all’intimato e si potrà notificare l’avviso di sloggio già il giorno stesso fissato dal giudice per iniziare l’esecuzione!

Vediamo adesso la fase dell’esecuzione vera e propria, quella in cui, come detto poc’anzi, è fondamentale la presenza e la capacità dell’avvocato di convincere il conduttore di avere ben poco tempo davanti, inducendolo, nei tempi più brevi, a cercare un’altra soluzione abitativa  (o commerciale) per evitare di trovarsi improvvisamente in mezzo ad una strada.

Diciamo questo perché molti avvocati, spinti spesso dallo stesso ufficiale giudiziario incaricato, hanno la cattiva abitudine di non presenziare al primo accesso, e ciò sul presupposto che non viene mai in questa sede effettivamente sgombrato l’immobile, questo è in realtà un gravissimo errore perché, sebbene non si liberino mai gli immobili al primo accesso, è vero che la presenza del solo ufficiale giudiziario, il quale in presenza di una sola parte, il conduttore, e ascoltate le sue esclusive ragioni può in qualche modo dargli motivo di credere di avere diversi mesi davanti prima dell’effettiva liberazione, con ciò inducendo il conduttore stesso a non accelerare quel rilascio che è l’obiettivo della procedura.

La presenza invece dell’avvocato, e soprattutto la capacità dello stesso di convincere il conduttore che quella è l’ultima occasione, che al prossimo accesso sarà inesorabilmente sloggiato, anche eventualmente con la forza pubblica, con complicazioni e scocciature varie (quale ad esempio l’eventuale presa in custodia dei beni del conduttore lasciati nell’immobile al momento dello sloggio forzato), è fondamentale per indurre il conduttore ad accelerare il rilascio spontaneo, altrettanto importante è che l’avvocato con la sua presenza metta in qualche modo pressione allo stesso ufficiale giudiziario il quale,  come potrà facilmente immaginarsi, tra una situazione che  gli viene lasciata gestire autonomamente ed una in cui un avvocato è sempre presente ed insiste per l’ottenimento della forza pubblica, chiaramente tende ad accelerare lo sfratto nel quale si sente sotto pressione.

Si ricorda a  questo punto che il modo migliore per eseguire uno sfratto che oltre ad essere più rapido ed economico  sia anche meno impattante emotivamente  per tutte le parti, compresi l’avvocato e lo stesso ufficiale giudiziario, è quello di ottenere la liberazione spontanea dell’immobile da parte del conduttore prima del successivo accesso dell’ufficiale.

Ecco che lo sfratto meglio riuscito per tutte le parti e meglio  gestito dall’avvocato è quello che, oltre ad essere più rapido, si conclude senza il cosiddetto verbale di rilascio dell’ufficiale giudiziario, e ciò ha per il cliente  un ulteriore vantaggio, in quanto il costo del contributo unificato e della marca da bollo per l’esecuzione forzata per consegna rilascio viene addebitato soltanto quando vi sia l’effettivo rilascio a mezzo ufficiale giudiziario con tanto di verbale.

Val la pena di aggiungere che l’avvocato può fare pressione al conduttore anche con qualche telefonata un po’ di tempo prima della data fissata per il rilascio spiegandogli che non ci saranno altre proroghe e che il suo stesso interesse liberare spontaneamente per evitare il vero proprio stillicidio di un rilascio forzoso con la forza pubblica.

Concludendo dunque, l’uso di tutti gli accorgimenti indicati ed il giusto atteggiamento nella fase esecutiva consente all’avvocato di ottenere un effettivo rilascio in tempi molto più brevi anche di 6 o 12 mesi rispetto a  chi non conosce od utilizza tali accorgimenti. E sei o dodici mesi guadagnati sono altrettanti canoni percepiti da un eventuale prossimo conduttore (si spera non moroso) che valgono ben più di qualche centinaia di euro risparmiate rivolgendosi ad un professionista poco esperto della materia!!!!

Per conoscere i tempi in caso di locazione commerciale si legga “Sfratto per morosità locale commerciale: non c’è termine di grazia

Per approfondire quel particolare caso di condanna in futuro data dal decreto ingiuntivo richiesto per i canoni di locazione impagati in un procedimento di sfratto per morosità si legga Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione

Per conoscere meglio tempi costi e modalità dello sfratto in generale si legga Lo sfratto per morosità, procedura, tempi, costi e modello di intimazione

Altri interessanti articoli che consigliamo per approfondire il tema degli sfratti e dei contratti di locazione  commerciale e non, sono “Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento“, “Affitto in nero gli errori più comuni e la tutela del Proprietario“, “Affitto oltre la fideiussione: le forme di garanzia atipiche

Conoscere il diritto immobiliare (in cui questo studio si è specializzato, vedi la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare, consultabile a questo link La Storia dello Studio dal 1880) a fondo, ramo bistrattato e poco conosciuto, consente al proprietario di ricevere, tutte le opportune ed adeguate tutele sia dal fisco che dal conduttore ottenendo pertanto il giusto ed equo profitto. Risolvendo così il problema degli innumerevoli  proprietari di immobili che per l’ignoranza che regna sulla materia  si trovano ad avere un reddito enormemente ridotto dalla pressione fiscale e dalla morosità degli inquilini, e tutto ciò nel pieno rispetto della legge!!!

Per approfondire la materia degli sfratti dei tempi e dei modi per ottenerli il più rapidamente, anche in caso di contratti non registrati e delle tutele per garantirsi il pagamento o delle principali cause di opposizione anche strumentale si cerchi su google la parola “sfratto” associata a “studioassociatoborselli” o a “dirittoimmobiliare.altervista.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia

Per leggere l’articolo “nessun segreto sul diritto immobiliare” pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Area di Attività- il Diritto Immobiliare“ o “Dicono di Noi

Per approfondire in video la questione della fiscalità e delle tutele (veri e propri diritti la cui complessità rende non esercitabili da tutti) si veda l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli al  portale giuridico Giustizia Cafè del titolo “proprietari e inquilini non è solo caos”

Per vedere l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli sugli affitti in nero alla trasmissione “Di Martedì” del 28.2.2017 condotta da Giovanni Floris su La7 si visiti la pagina “Intervista La7

Per chiedere assistenza, consulenze o un preventivo (Otteniamo gli sfratti nel modo più rapido ed efficace su tutto il territorio nazionale) contattateci visitando la pagina Contatti troverete tutte le modalità ed i recapiti compreso un comodo form.

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”

 

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