Affitto d’azienda: la scelta tra risoluzione, art. 700 cpc e art 670 cpc

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affitto azienda e morosità dell’affittuario: come scegliere tra risoluzione ordinaria, il sequestro giudiziario e l’art. 700 cpc, con giurisprudenza aggiornata

Il contratto di affitto d’azienda, o di un ramo di essa, è un contratto usualmente utilizzato per consentire all’affittuario di godere non solo dell’uso dell’immobile, nel qual caso discorreremo di semplice locazione, ma anche di tutti quei beni potenzialmente produttivi dell’azienda stessa. La sua disciplina è prevista, scarnamente, dall’art. 2562 c.c. che richiama come ivi applicabili tutte le norme sull’usufruttuario di azienda (2561 c.c.).

Il “concedente”, con il contratto in commento, si impegna a trasferire temporaneamente “all’affittuario” il godimento dell’azienda e dei suoi frutti dietro il pagamento del canone stabilito.

Eppure, il contratto di affitto di azienda, visto “da lontano”, rammenta la locazione di un locale adibito ad uso commerciale.

Nella prassi, talvolta, risulta addirittura arduo cogliere la differenza tra le due fattispecie. Sarà forse la scarsa disciplina normativa che intercetta l’affitto d’azienda, o le similitudini tra i due istituti, a indurre in confusione. Tuttavia, a ben vedere, le differenze non sono di poco conto.

La stessa Corte, nel tentativo di superare l’impasse, ebbe a chiarire che “La concessione del godimento di un locale adibito ad esercizio commerciale può integrare affitto di azienda, ovvero locazione di immobile munito di pertinenze, a seconda che, sulla scorta della effettiva e comune intenzione delle parti, in relazione alla consistenza del bene ed a ogni altra circostanza del caso concreto, risulti che l’oggetto del contratto sia un’entità organica e capace di vita economica propria, della quale l’immobile configura una mera componente, in rapporto di complementarità ed interdipendenza con gli altri elementi aziendali, ovvero sia in via principale l’immobile medesimo, ancorché dotato di accessori, come entità non produttiva. L’accertamento di tali criteri ed il risultato della relativa indagine da parte del giudice di merito è incensurabile in sede di legittimità, se si prospetti immune da vizi logici e giuridici”(Cass.Civ. S.n.15210/2005)

Insomma, praticamente le due forme contrattuali rappresenterebbero due lati diversi della stessa medaglia, sebbene, mai come in questo periodo post emergenziale, le differenze si fanno sentire, eccome!

Poniamo, per quel che ci riguarda, la questione dell’inadempimento del conduttore/affittuario.

Mentre il locatore di un contratto di locazione ad uso commerciale può adire lo speciale procedimento per la convalida dello sfratto per morosità, ed ottenere velocemente il rilascio dell’immobile locato, lo stesso non può dirsi per il concedente nel caso di affitto di ramo d’azienda, per il quale il percorso diviene molto più tortuoso.

Perché?

Le ipotesi descritte dagli artt. 657 c.p.c. e ss., disciplinanti lo speciale procedimento per la convalida dello sfratto, devono intendersi come “tassative”. Pertanto, il procedimento per la convalida dello sfratto potrà applicarsi unicamente alle circostanze richiamate dall’articolo in commento (conduttore; mezzadro; colono; affittuario coltivatore diretto) e non alla diversa ipotesi dell’affitto d’azienda.

Ne consegue che per riottenere il possesso dell’immobile, il concedente di un contratto di affitto di azienda (o ramo di essa) dovrà azionare le vie ordinarie, salvo quanto si dirà.

 

Che cosa significa vie ordinarie, l’azione di risoluzione

Essendo egli escluso dal novero dei legittimati ad azionare il procedimento speciale di sfratto (art.657 c.p.c. e ss.) , al concedente residua la possibilità di agire ex art. 1453 c.c.

Questo articolo del Codice Civile dispone che “nei contratti a prestazioni corrispettive” quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può “a sua scelta” chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto.

Or bene, il concedente dovrà, quindi, introdurre un giudizio ordinario di risoluzione teso ad ottenere lo scioglimento del contratto di fitto d’azienda per inadempimento dell’altro contraente.

Tale scelta, obbligata, potrebbe apparire saggia se non fosse che, nel tempo per far valere il diritto, l’affittuario potrebbe continuare a non pagare il canone pur trattenendo l’azienda!

Quello che si vuole far intendere è che l’ottenimento in giudizio della risoluzione del contratto (da ottenersi con il rito locatizio e quindi con ricorso introduttivo), intervenuta a distanza di molti anni (quelli necessari a definire una causa di merito), potrebbe rivelarsi una vera e propria vittoria di Pirro.

Inoltre, la stessa risoluzione potrebbe diventare oggetto di un’ostica battaglia considerando che il giudice la dichiarerà solo se l’inadempimento dell’altro contraente è macchiato della non scarsa importanza ai sensi dell’art. 1455 c.c. (si consideri anche, in tema di diritto emergenziale, l’art. 91 d.l. 18/2020, poi conv. in L.n. 27/2020, che di certo non semplifica le cose!).

Non assume pregio, in tal senso, l’avveramento della clausola risolutiva espressa eventualmente apposta nel contratto, in quanto anche in presenza di una simile pattuizione il Concedente dovrebbe pur sempre adire l’ordinaria giustizia e, comunque, non potrebbe, nell’immediato, giovarsi degli effetti della risoluzione.

Così posta la vicenda, il concedente rischierebbe di dover attendere la definizione del giudizio risolutorio per anni (senza ricevere il pagamento del canone) e rischiando di rispondere, una volta ri-ottenuto il possesso dell’azienda, di alcuni tipi di debiti accumulati dal suo inadempiente predecessore!

Senza contare che una gestione non accorta, del quale l’inadempimento è sintomo, potrebbe condurre la stessa azienda ad esiti fatali.

La tutela cautelare

Arriviamo, pertanto, al nodo della questione.

Nel nostro ordinamento esistono istituti in grado di “anticipare” gli effetti di un futuro provvedimento di merito.

Questi provvedimenti per il concedente, al quale come abbiamo visto è preclusa la strada più snella del procedimento per la convalida di sfratto, e residua la più irta del giudizio risolutorio, rappresentano la più immediata soluzione.

Le strade percorribili, in tal senso, sono due:

  1. il sequestro giudiziario ex art. 670 c.p.c.  e
  2. il provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c.

Il sequestro giudiziario, descritto dall’art. 670 c.p.c., prevede che il giudice  possa autorizzare il sequestro quando è opportuno provvedere alla gestione temporanea di un’azienda. In questo caso il Giudice nominerà un custode, che potrà essere un suo ausiliario o uno dei contendenti, e provvederà a impartire le disposizioni per la custodia.
Requisiti per ottenere il sequestro in commento sono una controversia circa la proprietà e il possesso (fumus bonis iuris) e l’opportunità di provvedere alla custodia dell’azienda (periculum in mora).

Alle ampie maglie dei requisiti dell’art. 670 c.p.c. corrisponde il fatto che, a pena di inefficacia del sequestro stesso, deve essere introdotto il giudizio di merito entro un termine perentorio, che sarà fissato all’interno del provvedimento cautelare emesso dal giudice (strumentalità del sequestro cfr. 669 novies c.p.c.).

A ben guardare, ottenere la custodia dell’azienda concessa in fitto per il proprietario potrebbe non essere un’enorme fortuna, in quanto certamente, in tal maniera, egli potrebbe evitare che l’azienda venga depauperata del suo valore intrinseco ed estrinseco (avviamento), ma dovrebbe pure sopportare i costi della custodia (che potrebbero essere elevati) e i tempi di un giudizio ordinario.

Il Provvedimento d’urgenza

Un discorso diverso va fatto per l’art. 700 c.p.c. il quale prevede che: “ Fuori dei casi regolati nelle precedenti sezioni di questo capo, chi ha fondato motivo di temere che durante il tempo occorrente per far valere il suo diritto in via ordinaria, questo sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile, può̀ chiedere con ricorso al giudice i provvedimenti di urgenza, che appaiono, secondo le circostanze, più idonei ad assicurare provvisoriamente gli effetti della decisione sul merito” (art. 700 c.p.c.)”.

Il provvedimento d’urgenza è la misura residuale e di chiusura della piramide dei provvedimenti cautelari. La tutela viene accordata solo ove non vi sia altro provvedimento idoneo per la circostanza richiesta.

Proprio per questo, la giurisprudenza di merito è stata oscillante nel riconoscere l’applicabilità dell’art. 700 c.p.c. anche alle ipotesi di inadempimento dell’affittuario di un contratto d’affitto di azienda.

Sia per “difetto della necessaria residualità” (Tribunale Roma 27.7.2017 s.n. 2017/37109) sia per assenza del periculum  richiesto dalla norma.

In buona sostanza, si dice che l’art. 700 non sarebbe applicabile nel caso di inadempimento dell’affittuario di un contratto di fitto d’azienda, in quanto mancante della necessaria residualità. All’uopo viene detto che essendo applicabile il sequestro giudiziario, anzi descritto e previso dall’art. 670 c.p.c., non potrebbe esserlo anche il provvedimento d’urgenza. L’uno escluderebbe l’altro, o meglio, l’esistenza di altra fattispecie tipica elimina la possibilità di ricorrere all’art. 700 c.p.c.

Eppure, la tutela d’urgenza dell’art. 700 c.p.c. sarebbe assolutamente preferibile per il concedente, il quale potrebbe riavere, in breve tempo, il possesso dell’azienda senza dover introdurre un giudizio ordinario (a differenza di quanto visto per il sequestro giudiziario) e senza sorbirsi i costi della custodia, né la custodia stessa.

Difatti l’art. 700 c.p.c. configura un provvedimento cautelare “anticipatorio”, il quale, a norma dell’articolo 669 octies c.p.c. comma 6,  non perde efficacia in conseguenza dell’omessa introduzione della causa ordinaria senza contare che, in quanto provvedimento plasmabile (cfr. art. 700 “ provvedimenti più idonei”), consentirebbe il rilascio immediato.

Così valutata l’utilità del provvedimento in commento, possiamo adesso comprendere in che misura lo stesso sia applicabile anche nell’ipotesi di inadempimento in un contratto di fitto d’azienda.

L’analisi di alcune pronunce in merito può magari meglio chiarire i contorni del dibattito e spiegare in che modo una certa giurisprudenza di merito ha eliminato il suesposto problema.

Sulla necessaria residualità

Il concetto di necessaria residualità è stato appianato da una serie di pronunce, appresso indicate, che palesano il perché i diversi fini cui sono preposti gli artt. 670 e 700 c.p.c. non pongono gli stessi sul medesimo piano. Ne consegue che l’applicazione dell’art. 700 c.p.c. anche a queste ipotesi non sfalda il principio della necessaria residualità, posto che una simile tutela il concedente non potrebbe ottenerla dal sequestro giudiziario. Una recente ordinanza del Tribunale di Treviso del 19.7.2018 sul punto, dispone che “: il rimedio del ricorso all’art. 700 c.p.c. per ottenere il rilascio dell’azienda concessa in affitto appare quello più funzionale ad assicurare la restituzione dell’azienda al proprietario nel più breve tempo possibile, al fine di consentire la ripresa di una piena funzionalità ed operatività, anche economica (obiettivi, questi, che non potrebbero essere assicurati da un provvedimento di sequestro giudiziario, di certo più idoneo alla conservazione del bene per impedirne deterioramenti, alterazione o la sottrazione)”.

Inoltre, nella stessa ordinanza, circa la necessaria residualità della tutela “Per quanto nella crisi del rapporto contrattuale di affitto d’azienda possano teoricamente trovare spazio tanto la cautela tipica del sequestro giudiziario d’azienda, quanto la cautela atipica della anticipazione degli effetti restitutori del bene concesso, va evidenziato come le due soluzioni tendano a garantire differenti situazioni, atteso che la riacquisizione del compendio aziendale offre al concedente utilità ulteriori e diverse rispetto alla mera custodia o alla gestione temporanea dell’azienda”.

Sulla stessa orma: “il provvedimento di rilascio immediato dell’azienda di cui all’art. 700 c.p.c. rispetto al rimedio di cui all’art. 670 c.p.c. può garantire al meglio le esigenze aziendali nel loro complesso, sia sul piano produttivo che su quello concorrenziale” (3.10.2019 Trib. Catanzaro).

Rispetto ai fini “Vi è da aggiungere, infine, che solo il provvedimento “atipico” dell’art. 700 c.p.c. si presenta come idoneo ad anticipare le domande di merito evitando il tracollo aziendale, mentre il sequestro giudiziario chiesto in via subordinata – per la sua natura eminentemente “statica” – mal si adatta all’esigenza (chiarissima nella specie) di garantire la continuità produttiva aziendale” (Trib. Genova 17.10.2016)

Omologamente “nella crisi del rapporto contrattuale di affitto di azienda, possono teoricamente trovare spazio tanto la cautela del sequestro giudiziario, quanto la cautela atipica della anticipazione degli effetti restitutori della emananda sentenza di risoluzione del contratto. Le due soluzioni tendono a garantire differenti situazioni, atteso che la riacquisizione del compendio aziendale offre al concedente utilità ulteriori e diverse rispetto alla mera custodia o alla gestione temporanea dell’azienda. In altri termini, lo strumento del provvedimento d’urgenza presenta indubbi vantaggi rispetto alla cautela di cui all’art. 670 c.p.c.: consente al titolare dell’azienda di riottenere il bene nel più breve tempo possibile, così consentendo la ripresa di una piena funzionalità ed operatività e, quindi, di sfruttarlo pienamente e senza vincoli, mentre la nomina di un custode giudiziario può garantire solo la conservazione dello status quo; permette di evitare l’instaurazione del giudizio di merito e mantenere, ciononostante, l’efficacia del provvedimento cautelare, come previsto dall’art. 669 octies comma 6 c.p.c., favorendo così, in ipotesi, anche la conclusione di nuovi contratti di affitto di azienda. In ragione di ciò, non può che affermarsi l’ammissibilità della tutela cautelare atipica” (Tribunale di Padova 26/05/2016)

In tema, anche il Collegio della Sez. Imprese presso il Tribunale di Milano: “Il giudice della prima fase ha dichiarato l’inammissibilità del ricorso cautelare ex art. 700 c.p.c. per carenza di sussidiarietà, ritenendo che le esigenze cautelari – di salvaguardia dei beni aziendali e dell’avviamento commerciale- potessero essere garantite mediante il sequestro giudiziario, ai sensi dell’art. 670 primo comma c.p.c. Ritiene il Collegio che la decisione non sia condivisibile. Come ha affermato in numerose pronunce questo Tribunale, gli effetti conseguibili con altre misure tipiche, e specificamente con il sequestro giudiziario dell’azienda, corrispondenti a quelli di un godimento pieno ed immediato, che si possono ottenere con il provvedimento di rilascio dell’azienda al titolare / ricorrente. Il sequestro giudiziario, lungi dall’essere funzionale ad assicurare che l’azienda conservi piena operatività, ha prevalente funzione conservativa e non è funzionale ad assicurare il godimento pieno ed immediato del bene da parte del suo titolare, non garantisce effettività di tutela giurisdizionale ed è, altresì, misura non proporzionata rispetto alle esigenze di tutela conseguibili con il provvedimento di rilascio ex art. 700 c.p.c., tenuto conto dei costi e della durata relativi alla custodia. Accertato il fumus boni iuris alla restituzione dell’azienda, in presenza del periculum in mora, si verificherebbe un vuoto di tutela tale da pregiudicare una lesione al principio di effettività della tutela giurisdizionale, qualora non si consentisse al titolare del diritto il pieno godimento del bene, ma solo la sua custodia, in un’ottica meramente conservativa, mediante il sequestro giudiziario; misura che sarebbe non idonea, effettiva e congrua a salvaguardare le esigenze di tutela invocate, soprattutto quando il debitore di fatto abbia già cessato o stia per cessare l’attività. Sussistendo il requisito dell’urgenza, quindi, può ben disporsi la misura del rilascio dell’azienda, perché il pregiudizio dedotto dalla parte ricorrente non è evitabile con lo strumento del sequestro giudiziario, che non attribuirebbe al ricorrente medesimo il godimento pieno ed immediato del bene e darebbe luogo a situazioni (nomina del custode, amministrazione e custodia) non congrue e sproporzionate rispetto alle esigenze di tutela manifestate. Il sequestro giudiziario ha, infatti, prevalenti funzioni conservative di tipo statico, che non sono congruamente adattabili alla dinamicità dell’esercizio di un’azienda, in ragione dei costi che ne deriverebbero per la durata della custodia e soprattutto farebbero conseguire effetti diversi da quelli ottenibili con il rilascio al titolare del diritto. In presenza di fumus boni iuris e periculum in mora, il rimedio ex art. 700 cpc appare dunque quello maggiormente funzionale ad assicurare che l’azienda conservi piena operatività, fine, quest’ultimo, non conseguibile con un provvedimento di sequestro giudiziario” (Trib. Milano Collegio Sez. Imprese 12.6.2017)

Lo stesso dicasi per l’ordinanza del Tribunale di Parma del 18.2.2013 “Lo strumento del provvedimento d’urgenza presenta i seguenti vantaggi rispetto alla cautela di cui all’art. 670 c.p.c.: a) consente alla società titolare del ramo d’azienda in questione di disporre liberamente del proprio bene e, quindi, di sfruttarlo pienamente e senza alcun vincolo; b) permette di evitare l’instaurazione del giudizio di merito (con le conseguenti spese di lite, probabilmente irrecuperabili per la ricorrente e comunque da anticipare) e mantenere, ciò nonostante, l’efficacia del provvedimento cautelare, come previsto dall’art. 669 octies comma 6 c.p.c.; c) tale aspetto procedurale favorisce anche la conclusione (a migliori condizioni) di nuovi contratti di affitto del ramo d’azienda con terzi, che non saranno preoccupati dalla pendenza di un giudizio vertente su quel bene. (Tribunale di Parma, ordinanza del 18.2.2013)

O anche “In ordine alla pretesa inammissibilità del ricorso ex art. 700 codice procedura civile per difetto di sussidiarietà, l’esperienza giurisprudenziale insegna che nella crisi del rapporto contrattuale di affitto di azienda possono teoricamente trovare spazio tanto la cautela tipica del sequestro giudiziario dell’azienda, quanto la cautela atipica della anticipazione degli effetti restitutori della emananda sentenza di risoluzione del contratto. Le due soluzioni tendono, infatti, a garantire differenti situazioni, atteso che la riacquisizione del compendio aziendale offre al concedente utilità ulteriori e diverse rispetto alla mera custodia o alla gestione temporanea dell’azienda, e pertanto può ritenersi che la tutela atipica per ottenere la restituzione dell’azienda può essere in astratto ritenuta ammissibile. Quanto al periculum in mora lo stesso può risultare dalla consistenza dell’inadempimento e dalle modalità con cui lo stesso si è manifestato e renda indifferibile la restituzione dell’azienda al concedente, il quale in attesa della definizione del giudizio di merito verrebbe altrimenti a rischiare di perdere le potenzialità dell’azienda stessa nel caso in cui il dissesto economico dell’affittuaria conducesse alla chiusura della medesima o comunque ad una forte contrazione dell’attività”. (Trib. Di Firenze 20.1.2010)

Sul periculum in mora

Sul periculum in mora, che, si ricorda, per la fattispecie in oggetto è rappresentato dal “ fondato motivo di temere che durante il tempo occorrente per far valere il suo diritto in via ordinaria, questo sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile”  si registra una più ampia apertura. In particolare, emerge che la potenzialità economica dell’impresa, l’incapacità a gestirla in maniera prudente, l’accumulo della morosità possono essere indici di una cattiva gestione in grado di pregiudicare in maniera irreparabile l’azienda nel tempo occorrente per far valere il diritto in via ordinaria.

Si cita una recente sentenza del tribunale di Rovigo del 26.3.2020 per cui “Inoltre, come correttamente rilevato dalla difesa della ricorrente, la gravità del pregiudizio a cui è attualmente esposta la ricorrente non è quantificabile in termini puramente monetari, poiché incide sulla potenzialità economica dell’impresa concessa in affitto e dunque su valori e beni (avviamento, buon nome dell’impresa, mantenimento della clientela) non riparabili per intero mediante equivalente monetario. Si richiama in proposito la giurisprudenza di merito, indicata dalla società ricorrente ed, in particolare l’ ordinanza emessa dal Tribunale di Padova in data 28.01.2019, con cui il Tribunale, con decisione condivisibile, ha affermato che: “ è plausibile che un così grave inadempimento della conduttrice si estenda anche all’obbligo di diligente manutenzione del bene, con pregiudizio irreparabile in relazione alla natura dell’azienda, composta anche da elementi, quali l’avviamento, non reintegrabili in forma specifica e non compiutamente reintegrabili in forma specifica e non compiutamene riparabili per equivalente” (tribunale di Rovigo 26.3.2020).

In tal senso “La sproporzione tra il valore dell’azienda quale risultante da tale atto di cessione e l’importo complessivo della morosità maturata e maturanda, nonché la circostanza che nel corso del giudizio l’Affittuario anziché sanare la propria morosità ha provveduto ad aggravarla, pur asserendo di incassare corrispettivi sufficienti alla copertura delle pretese della ricorrente, induce a ritenere che in caso di mancata restituzione immediata dell’azienda e in attesa dell’esito del giudizio di merito, la proprietà vedrebbe gestita la sua azienda da un terzo senza poter ricavare un corrispettivo e senza ragionevoli possibilità di recuperare la morosità maturata medio tempore e quella che maturerà. L’Affittante, pertanto, subirebbe un pregiudizio economico che difficilmente potrebbe trovare ristoro in fase esecutiva, proprio in ragione della esiguità del valore dell’azienda e delle condizioni patrimoniali dell’Affittuaria la cui procedura di cancellazione dal registro delle imprese è prossima al perfezionamento, e che è privo di beni immobili aggredibili. Sempre ai fini del periculum in mora, si deve ancora una volta considerare che parte resistente da un lato non corrisponde il canone senza una valida giustificazione e dall’altro allega (ma non dimostra in maniera convincente) che i propri corrispettivi sarebbero comunque sufficienti a coprire le pretese della ricorrente. Si tratta, evidentemente, di una contraddizione in termini, che può trovare una duplice spiegazione alternativa: a) o l’affermazione dell’affittuaria è infondata e, diversamente da quanto da essa sostenuto, i corrispettivi non sono sufficienti per la copertura del canone e degli altri costi aziendali; b) o l’Affittuaria consapevolmente, ma come si è visto senza giustificazione valida, non adempie e aggrava la propria esposizione debitoria nei confronti della ricorrente. In entrambi i casi, tuttavia, si sarebbe di fronte ad una situazione certamente rilevante ai fini della valutazione del periculum in mora, giacché si sarebbe al cospetto di una gestione del complesso aziendale che si rivela inefficiente perché incide in senso negativo sul valore del medesimo, o perché non genera ricavi idonei a coprire i costi (caso a) o perché aggrava la situazione debitoria (caso b). Ne consegue che si deve ritenere che laddove la resistente fosse lasciata nel possesso dei beni aziendali, nelle more del giudizio di merito il valore dei medesimi potrebbe essere ulteriormente pregiudicato in maniera difficilmente rimediabile, essendo tale pregiudizio difficilmente quantificabile e comunque ristorabile, stante l’esiguità del valore dei cespiti aziendali e le condizioni patrimoniali dell’Affittuaria. Alla luce delle suesposte considerazioni, deve ritenersi sussistente anche il requisito del periculum in mora e che L’immediata restituzione dell’azienda si rende necessaria per consentire alla proprietà di poter tornare ad amministrare immediatamente la medesima in modo tale da percepirne i frutti, scongiurare l’ulteriore pericolo di perdita dell’avviamento e, anzi, gestire la medesima in modo più razionale intercettando ulteriore clientela” (Trib. Di Venezia 1510 del 2018).

Oppure “Nel caso di specie, la tutela ex art. 700 c.p.c. era l’unica in grado di proteggere adeguatamente gli interessi della società ricorrente.  Invero a fronte del pacifico inadempimento dell’obbligo di pagamento del canone, il protrarsi del ritardo nella restituzione del bene, e quindi della indisponibilità dello stesso da parte della proprietaria, comporta l’insorgere di ulteriori crediti destinati anch’essi a rimanere verosimilmente insoddisfatti.  Inoltre “E’ opportuno osservare che non si pone neppure la questione di un diritto per la parte resistente di trattenere l’immobile, essendo pacifica la proprietà dello stesso in capo alla ricorrente ed essendo altresì pacifica l’avvenuta risoluzione del contratto.  Va rilevato che era interesse principale della ricorrente avere la libera disponibilità dell’immobile per poterlo ricollocare sul mercato, in modo da non aggravare ulteriormente il grave pregiudizio derivante dal mancato utilizzo del bene.  La ricorrente ha, infatti, esposto un’esigenza cautelare che non è quella di custodire l’immobile nella sua materialità, ma è quella di riavere quanto prima la disponibilità effettiva e concreta del bene per reimmetterlo nel circuito della propria attività imprenditoriale.

In tale contesto il mancato rilascio dell’immobile costituisce un abuso idoneo a provocare all’avente diritto un danno che si protrae e si incrementa finchè l’abuso persiste.  Da evidenziare, inoltre, che l’immobile concesso in affitto risultava al momento del deposito del ricorso non occupato, e quindi, verosimilmente, anche carente di controllo e manutenzione.

In conclusione, alla parte ricorrente deve essere riconosciuto uno strumento di tutela anticipata, rispetto alla prospettiva del prolungarsi di una situazione illecita a carattere permanente (occupazione dell’immobile senza pagamento del corrispettivo), e il provvedimento d’urgenza richiesto era l’unico idoneo ad assicurare provvisoriamente gli effetti della decisione di merito, posto che nè il sequestro giudiziario nè il sequestro conservativo avrebbero consentito alla Falcone s.r.l. di rientrare nella piena disponibilità dei beni”. (Trib di Udine 7.1.20)

In conclusione, alla luce delle evidenziate sentenze, sembrerebbe esperibile l’art. 700 c.p.c. ai fini dell’ottenimento della risoluzione del contratto di fitto d’azienda e del conseguente rilascio della stessa. Nulla osta, in tal senso, all’accoglimento della tutela in caso di inadempimento dell’affittuario, quale ad esempio il mancato pagamento del canone, come sintomo di una più generica patologia della gestione. Inoltre, gli evidenti fini diversi di cui all’art. 670 e 700 c.p.c.  fanno propendere per la diversità degli stessi con conseguente irrilevanza della necessaria sussidiarietà richiesta dal provvedimento d’urgenza.

Avv. Daniele Giordano

Per approfondire il tema dell’inadempimento e della sospensione del pagamento da parte dell’affittuario in conseguenza del lockdown conseguente al Coronavirus si legga “Le conseguenze del Coronavirus sull’affitto di azienda: legittima la sospensione del pagamento”

Per approfondire in tema di affitto di azienda le azioni esperibili in caso di morosità si legga anche Affitto di azienda: cosa fare in caso di morosità dell’affittuario”

Per approfondire la fase dell’esecuzione dello sfratto, (ma anche di qualunque altro titolo di rilascio e quindi utilizzabile anche in caso di affitto di azienda nei confronti dell’affittuario per liberare l’immobile stesso una volta risolto il contratto), si legga anche “Sfratto per morosità: l’esecuzione per ottenere il rilascio, tempi, costi e procedura”

Per approfondire, nel correlato tema della locazione commerciale, l’argomento del grave inadempimento per procedere alla risoluzione da parte del locatore e dopo quanti canoni impagati si possa  procedere allo sfratto, ed inoltre quando sia sanabile la morosità in questo tipo di situazioni si legga Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento .

Per maggiori informazioni  sullo sfratto per morosità si legga  “Lo sfratto per morosità: tempi, costi, procedura e modello di intimazione“.

Altri interessanti articoli che consigliamo per approfondire il tema degli sfratti e dei contratti di locazione , sono “Lo sfratto per finita locazione”  e “Affitto oltre la fideiussione: le forme di garanzia atipiche

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