Art. 663 c.p.c. mancata opposizione e sfratto per morosità

https://www.studioassociatoborselli.it/wp-content/uploads/2020/06/15.-art.663-c.p.c.-la-mancata-opposizione-e-lo-sfratto-per-morosità.jpg

l’art 663 cpc disciplina la mancata comparizione e la mancata opposizione dell’intimato che impongono di convalidare lo sfratto se si attesta che la morosità persiste

 

Mancata opposizione dell’intimato

L’articolo 663 c.p.c. disciplina le conseguenze della non comparizione e della mancata opposizione dell’intimato all’udienza per la convalida dello sfratto. Siamo in un momento in cui il locatore (proprietario), a causa del mancato pagamento del canone di locazione, decide di procedere allo sfratto per morosità del proprio conduttore (inquilino) nelle forme del procedimento sommario.

Per ottenere lo sfratto e il conseguente rilascio dell’immobile locato, il locatore dovrà notificare al suo conduttore l’intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida. Essa contiene l’invito a comparire in udienza davanti al giudice e l’avvertimento che la mancata comparizione, o la comparizione senza opposizione, non impedirà al giudicante di emettere l’ordinanza di convalida di sfratto ex art. 663 c.p.c.

La ratio della norma è chiara e comprensibile: impedire che la mancata comparizione del conduttore all’udienza fissata sia utilizzata come un comportamento ostruzionistico del medesimo, per ritardare o impedire lo sfratto e il successivo rilascio. Del resto, in mancanza di una disposizione del genere, ogni conduttore con la propria assenza potrebbe paralizzare lo sfratto per morosità!

È però opportuno precisare che l’articolo in commento rappresenta solo uno dei molteplici esiti dell’udienza di convalida. Il conduttore intimato, infatti, potrà non comparire, o presenziare all’udienza ma non opporsi alla convalida dello sfratto, così realizzando i presupposti di cui all’art.663 c.p.c.. Inoltre, potrebbe anche opporsi alla convalida formulando eccezioni non fondate su prova scritta, così ricadendo nell’alveo dell’art. 665 c.p.c.; potrà fornire prova di aver sempre pagato il canone di locazione; pagare all’udienza; nel caso di contratto di locazione ad uso abitativo, chiedere un termine di grazia ex art. 55 L.n. 392/78 (etc..).

Insomma, l’art. 663 disciplina solo una delle tante evenienze che possono verificarsi all’udienza fissata per la convalida.

Mancata comparizione dell’intimato all’udienza

A mente dell’art. 663 c.p.c. “Se l’intimato non comparisce o comparendo non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l’apposizione su di essa della formula esecutiva; ma il giudice deve ordinare che sia rinnovata la citazione, se risulta o appare probabile che l’intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore. Nel caso che l’intimato non sia comparso, la formula esecutiva ha effetto dopo trenta giorni dalla data dell’apposizione. Se lo sfratto è stato intimato per mancato pagamento del canone, la convalida è subordinata all’attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste. In tale caso il giudice può ordinare al locatore di prestare una cauzione”.

 

La lettura dell’articolo 663 c.p.c. pone le basi per svolgere ulteriori considerazioni.

L’assenza del conduttore all’udienza, o la sua mancata opposizione, e la dichiarazione del locatore della persistenza della morosità, sono elementi sufficienti affinché il Giudice emetta l’ordinanza di convalida di sfratto. Tale provvedimento viene assunto alla ricorrenza dei presupposti anzidetti, senza che il giudice abbia, in merito, alcuna discrezionalità.

Purtuttavia, le gravi conseguenze (convalida di sfratto, rilascio dell’immobile) derivanti dalla mancata comparizione/opposizione del conduttore presuppongono che costui abbia un’effettiva conoscenza del procedimento e dell’udienza fissata. Pertanto, l’art. 663 c.p.c. si preoccupa di evitare le assenze inconsapevoli e incolpevoli dell’intimato.

La norma, infatti, statuisce che “il giudice deve ordinare che sia rinnovata la citazione, se risulta o appare probabile che l’intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore”.  In tal guisa, se risulta o appare probabile che l’intimato non abbia saputo della citazione stessa (mancata conoscenza dell’intimazione) o, pur sapendolo, non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore (assenza incolpevole) il giudice deve ordinare la rinnovazione della citazione.

Così il Giudice, di riflesso alle gravi conseguenze provocate dall’assenza e/o mancata comparizione, potrà ordinare che sia rinnovata la citazione ogni qual volta serbi il dubbio, giustificato, dell’inconsapevolezza dell’intimato. Si pensi, ad esempio, alla notifica effettuata ad agosto, la quale, pur essendo consentita non soffrendo tale materia la sospensione feriale, potrebbe creare incertezze sull’effettiva conoscenza del destinatario (Trib. Modena 21 novembre 2007). Oppure si pensi ad un procedimento per convalida di sfratto il cui conduttore, ad inizio marzo, risiedeva stabilmente in una delle prime zone rosse da Covid-19. Qui, benché potenzialmente si possa non dubitare della conoscenza dell’udienza fissata, è molto probabile che il conduttore non sia potuto comparire per cause di forza maggiore.

La tutela del conduttore “inconsapevole” è affidata sia al Giudice in maniera preventiva, il quale può disporre la rinnovazione, sia al conduttore stesso successivamente in forza di quanto previsto dall’art. 668 c.p.c.

Stiamo parlando dell’opposizione successiva alla convalida di sfratto, rimedio proponibile da chi, successivamente all’emissione dell’ordinanza di convalida, chieda di essere rimesso nei termini dimostrando di non averne avuto tempestiva conoscenza del procedimento per l’irregolarità della notifica o per caso fortuito o forza maggiore o di non essere comparso per le medesime ragioni.

La coincidenza tra l’art.663 e 668 in tema di formule (forza maggiore, caso fortuito, irregolarità della notifica) non lascia spazio ad equivoci. Il legislatore ha voluto temperare quel  rigido meccanismo per cui la mancata comparizione comporta la convalida, predisponendo un sistema di rimedi preventivi e successivi affinché tale scelta (importante) sia almeno consapevole.

La mancata comparizione in caso di notifica ex art. 143 c.p.c.

Sulla scorta di quanto detto, risulta ormai pacifico che l’ordinanza di convalida dello sfratto non potrà essere emessa ai sensi dell’art.663 c.p.c. quando la notifica è stata compiuta ex art.143 c.p.c.

L’art. 143 c.p.c., infatti, stabilisce che, nel caso di irreperibilità del destinatario, la notifica si intende comunque perfezionata con il deposito di una copia dell’atto nella casa comunale dell’ultima residenza nota. Or bene,  tale espediente non soddisfa gli standard di conoscenza richiesti dall’art. 660 e 663 del codice di rito, in quanto seppur la notifica “si intende” perfezionata è molto probabile che, nei fatti, l’intimato non ne abbia conoscenza.

Ciò detto, il giudice, ogni qual volta verifichi che la notifica è stata compiuta ex art.143 c.p.c., dovrebbe rinnovare la citazione apparendo probabile che “l’intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa” (663 c.p.c. co.1)”.

Parimenti, la giurisprudenza di merito già da tempo ritiene incompatibile la notifica così compiuta con il procedimento sommario ivi descritto. Infatti, la “…notificazione ex art.143 c.p.c è da ritenersi incompatibile con il procedimento per convalida sul rilievo che sarebbe comunque impossibile inviare al conduttore l’avviso di cui all’ultimo comma. dell’art.660 c.p.c sicché in tal modo la notificazione si tradurrebbe in una finzione legale di conoscenza.”  (Trib.Roma s.n. 24294/2014).

Tale asserzione di incompatibilità ha altresì superato il vaglio di illegittimità costituzionale. In quella sede si avanzava alla Corte il dubbio di legittimità costituzionale dell’art.660 c.p.c. In buona sostanza, si recriminava la disparità di trattamento ex art. 3 cost. tra l’art.140 c.p.c. e l’art.143 c.p.c., il primo applicabile al procedimento per la convalida di sfratto ed il secondo incompatibile quando entrambi presuppongono una conoscenza “legale” e non effettiva dell’atto notificato.

In tal sede la Corte ebbe a confermare che “l’insussistenza dell’asserita disparità di trattamento rispetto al locatore che abbia potuto notificare l’intimazione ai sensi dell’art. 140 cod. proc. civ.: caso, questo, in cui si realizza una maggiore probabilità di conoscenza dell’atto, essendo solo soggettiva l’irreperibilità dell’intimato e parimenti necessario (come riconosciuto dal diritto vivente) l’ulteriore avviso previsto dalla norma denunciata”(Corte Cost. Ord. 15/2000).

La dichiarazione che la morosità persiste

Proseguendo, il comma secondo dell’art. 663 c.p.c. statuisce che “Nel caso che l’intimato non sia comparso, la formula esecutiva ha effetto dopo trenta giorni dalla data dell’apposizione”. Anche qui la disposizione è finalizzata a far sì che l’intimato non comparso venga a conoscenza del provvedimento emesso.

In ultimo, come già anticipato, la norma specifica che, nel caso di sfratto intimato per mancato pagamento del canone,la convalida è subordinata all’attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste…”.

Tale disposizione ha destato non pochi dubbi. Del resto, l’inciso “…la convalida è subordinata all’attestazione in giudizio…” fa dell’attestazione stessa un requisito necessario per l’emissione dell’ordinanza di convalida, allorquando lo sfratto sia stato richiesto per la morosità del conduttore.

Di talché la giurisprudenza di legittimità ha sempre chiarito che se la convalida viene emessa in assenza di tale attestazione, suo presupposto “speciale”, la stessa deve ritenersi illegittima. Dall’illegittimità della convalida, del resto, deriva un peculiare effetto. La stessa non sarà più (solamente) opponibile ex art.668 c.p.c. ma altresì appellabile “…poiché in tal caso la si ritiene emessa in difetto di uno dei presupposti di legge, quindi equiparabile ad una sentenza, anche ai fini dell’impugnazione…”(17582/2015 Cass.Civ.).  Va da sé che dall’appellabilità dell’ordinanza di convalida derivino conseguenze piuttosto importanti. Si pensi al termine di 6 mesi per la sua impugnazione ex art. 327 in luogo dei “normali” 10 giorni dall’inizio dell’esecuzione richiesti dall’art. 667 c.p.c

Avv. Daniele Giordano

Per approfondire il concetto di grave inadempimento indispensabile per la risoluzione del contratto in relazione alla eccezionalità della situazione venutasi a creare nell’emergenza causata dal Covid-19 si legga “Locazione commerciale: quando il Coronavirus esclude il grave inadempimento ed impedisce lo sfratto per morosità”

Per approfondire l’argomento del grave inadempimento per procedere alla risoluzione da parte del locatore e dopo quanti canoni impagati si possa procedere allo sfratto, ed inoltre quando sia sanabile la morosità in questo tipo di situazioni si legga “Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento” .

I proprietari di immobili commerciali da liberare che volessero sapere i tempi necessari a farlo leggano anche “Sfratto per morosità locale commerciale: non c’è termine di grazia

Per approfondimenti sul precetto per rilascio e sul preavviso di sloggio e per scaricarne i relativi modelli si legga “Il precetto per rilascio ed il preavviso di sloggio con i relativi modelli”

Sul decreto ingiuntivo relativo ai canoni di locazione si legga “Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione

Per avere invece qualche utilissimo suggerimento per accelerare di diversi mesi l’effettivo rilascio dell’immobile si legga “I tempi dello sfratto per morosità, gli errori più comuni che ritardano il rilascio e come accelerarlo“,  o ancora “La notifica dello sfratto a mezzo PEC perché conviene?” chiamaci  se vuoi farlo nel più breve tempo possibile e nel preventivo gratuito ti indicheremo anche i tempi di massima, più bassi della media, che potrai impiegare grazie alla nostra esperienza nel settore.

Per approfondire la materia degli sfratti dei tempi e dei modi per ottenerli il più rapidamente, anche in caso di contratti non registrati e delle tutele per garantirsi il pagamento o delle principali cause di opposizione anche strumentale si cerchi su google la parola “sfratto” associata a “studioassociatoborselli” o a “dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando Lo Studio – Avvocati dal 1880, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci

Per vedere l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli sugli affitti in nero alla trasmissione “Di Martedì” del 28.2.2017 condotta da Giovanni Floris su La7 si visiti la pagina “Intervista La7

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

PER QUALSIASI INFORMAZIONEInviaci una richiesta

Verrai ricontattato/a personalmente da un nostro professionista che ti proporrà le soluzioni migliori per la tua specifica esigenza. Per questioni che necessitano di assistenza urgente si consiglia di contattare lo studio telefonicamente.


https://www.studioassociatoborselli.it/wp-content/uploads/2020/04/logo_dAmbrosio_OK.png

NAPOLI

Via Posillipo, 56/85
Tel. 081.4206164
Fax 081.0105891

MILANO

Via F. Reina, 28
Tel. 02.87198398
Fax 02.87163558

ROMA

Via dei Gracchi, 91
Via Catone, 3
Tel. 06.92927916

BRESCIA

Via Aldo Moro, 13
(Palazzo Mercurio)
Tel. 030.7777136

Studio Legale  d’Ambrosio Borselli

 P.IVA 07581660631  – email: info@studioassociatoborselli.it – PEC studioborselli@pec.it

mobile: 340.5009682