Coronavirus e sospensione del termine di grazia

https://www.studioassociatoborselli.it/wp-content/uploads/2020/05/banner_70_n.jpg

Il Coronavirus ha portato alla doverosa emanazione da parte del Governo di misure straordinarie ed urgenti per contrastare l’emergenza epidemiologica e contenere i suoi effetti negativi sullo svolgimento dell’attività giudiziaria. Coi Decreti-Legge 11, 18 e 23 del 2020 è stato predisposto ed ampliato un cd. “periodo cuscinetto”, che va dal giorno 09 marzo all’11 maggio 2020, all’interno del quale sono state sospese le attività giudiziarie, salvo alcune eccezioni espressamente previste. La sospensione ha interessato quindi anche i procedimenti civili e penali pendenti presso tutti gli uffici giudiziari, il decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto ad essi relativi, oltre che essere sospesi, in genere, tutti i termini procedurali.

Sulla base di quanto previsto nei predetti Decreti-Legge, si è potuto assistere alla pubblicazione, sui siti web dei Tribunali di tutta Italia, di numerosi decreti, circolari, linee guida, vademecum, ecc., finalizzati a favorire la comprensione ed il rispetto delle predette misure adottate dal Governo.

Una questione che merita un più dettagliato approfondimento in questo periodo di grande emergenza economico-sanitaria, riguarda la sorte del termine di grazia previsto dall’art. 55 L. n. 392/78, e cioè se lo stesso sia destinato ad essere “sospeso” durante il periodo 9 marzo/11 maggio 2020.

La risposta deve essere negativa, ma con alcune importanti valutazioni da fare.

L’art. 55 della Legge 392/1978 prevede che il conduttore, alla prima udienza di comparizione delle parti del giudizio di sfratto per morosità, possa chiedere ed ottenere dal giudice un termine (di grazia) per pagare al locatore tutti i canoni scaduti e gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede. Tale termine potrà essere concesso per un massimo di 90 giorni, od anche 120 giorni se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto, e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi e comprovate condizioni di difficoltà. Esso inoltre può essere richiesto entro i limiti temporali previsti dal predetto articolo.

Il termine di grazia, quindi, come confermato da costante giurisprudenza di legittimità e di merito, è un termine sostanziale previsto per l’adempimento (il pagamento tardivo del canone di locazione). Rappresenta una proroga concessa dal giudice per il pagamento del canone, in deroga rispetto al termine fissato dalle parti (locatore e conduttore) nel contratto di locazione. L’adempimento del conduttore entro il termine di grazia, infatti, esclude la risoluzione del contratto di locazione.

Il D.L. 18/2020, convertito con modificazioni dalla Legge n. 27/2020, all’art. 83 prevede espressamente che “…Dal 9 marzo 2020 al 15 aprile 2020 è sospeso il decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti civili e penali. Si intendono pertanto sospesi, per la stessa durata, i termini stabiliti per la fase delle indagini preliminari, per l’adozione di provvedimenti giudiziari e per il deposito della loro motivazione, per la proposizione degli atti introduttivi del giudizio e dei procedimenti esecutivi, per le impugnazioni e, in genere, tutti i termini procedurali…”. Dalla lettura di tale inciso si evince chiaramente che sono sospesi tutti i termini processuali e procedurali. Tale misura è stata successivamente estesa dal 15 aprile 2020 sino all’11 maggio 2020 con l’art. 36 del D.L. 23/2020.

Tuttavia, essendo il termine di grazia, disciplinato dall’art. 55 L. 392/1978, un termine sostanziale (e per l’adempimento) è possibile affermare che esso non sia stato ricompreso nella predetta sospensione.

Tale linea è stata anche espressamente sancita dal Tribunale di Roma con decreto del 26.03.2020 del Presidente della VI Sez. Civile (Provvedimento Tribunale di Roma del 26.3.2020), pubblicato sul portale del Tribunale in data 01.04.2020, ove, con riferimento al termine di grazia si legge espressamente: “…si sottolinea che le disposizioni normative in vigore non prevedono alcuna sospensione dei pagamenti…”.

A questo punto è opportuno però fare delle considerazioni.

Ad opinione di chi scrive, il decreto del Tribunale di Roma corre il rischio di non lasciare alcuno spazio di applicazione del potere del giudice di valutare le attenuanti di cui all’art. 91 D.L. 18/2020, e condurre molti operatori di settore a ritenere che non vi possa essere alcuna possibilità di salvezza per i conduttori morosi che non abbiano adempiuto entro il termine di grazia concessogli dal giudice.

Infatti, data l’eccezionalità e straordinarietà del periodo storico caratterizzato dalla presenza del Coronavirus, con l’art. 91 del Decreto Legge 18/2020 (convertito con mod. in L. n. 27/2020) è stato previsto che ““Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.

L’art. 91 del D.L. 18/2020 sembrerebbe quindi concedere una speranza ai conduttori morosi che non riescano a rispettare il termine di grazia concesso dal giudice. Tuttavia, tale prospettiva non deve far credere che vi possa essere un appello indiscriminato a tale norma. Infatti, ferma restando la circostanza che il Coronavirus e le misure emergenziali non hanno sospeso l’obbligazione del pagamento del canone di locazione, e che il termine di grazia dovrà essere anch’esso rispettato, si ritiene però che il conduttore non possa incorrere nella sua decadenza in presenza delle attenuanti previste e forniteci dall’art. 91 del D.L. 18/2020.

Si ritiene quindi che in caso di comprovata impossibilità nel rispettare il termine di grazia (a causa dell’osservanza delle misure di contenimento varate dal Governo durante il periodo emergenziale) non sia automatica la decadenza da tale beneficio, pur trattandosi di un termine perentorio.

Tra l’altro dalla lettura dello stesso art. 1218 c.c. ne deriva che l’omissione nel pagamento dei canoni al conduttore assume rilevo solo se colpevole, e la sua responsabilità viene quindi a mancare ove provi che l’inadempimento derivi da causa a lui non imputabile.

Qualora, quindi, tale termine sia stato “incolpevolmente” superato, varrà la pena presentare una motivata istanza al giudice, al fine di ottenere una remissione in termini, qualora, lo si ribadisce, la stessa sia supportata da una idonea giustificazione. Sarà poi compito del giudice valutare in concreto la sussistenza dei presupposti per il suo accoglimento, avuto riguardo dell’incidenza delle misure emergenziali sull’inadempimento del conduttore, basando il suo giudizio sulle motivazioni e sulle prove fornite da quest’ultimo.

Non si ritiene condivisibile quindi la tesi della incondizionata ed automatica decadenza del conduttore per il suo omesso adempimento entro il termine di grazia concessogli dal giudice, nonostante una comprovata presenza delle attenuanti di cui all’art. 91 del D.L. 18/2020, previste proprio in considerazione di questo particolare periodo storico, caratterizzato dalla sua drammatica straordinarietà ed eccezionalità.

Avv. Vito Calcagno

(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per approfondire l’incidenza del Coronavirus sulle locazioni commerciali sia nel periodo della chiusura che in quello successivo si legga Contratto di locazione commerciale: sospensione del pagamento e rinegoziazione del canone a causa del Coronavirus”

Per valutare le differenze tra l’inadempimento, causato dal Coronavirus,  in caso di  contratto di locazione ed in caso di  contratto di affitto di azienda si legga Le conseguenze del Coronavirus sull’affitto di azienda: legittima la sospensione del pagamento”.

Per una trattazione completa di tutti i termini  sospesi nell’ambito dello sfratto si rinvia all’articolo “Coronavirus e sfratto per morosità: gli effetti del Dl Cura Italia su ogni singolo termine dello sfratto”

Per approfondire la tematica dell’opposizione allo sfratto si leggano anche  Opposizione allo sfratto, ordinanza provvisoria di rilascio e procedura conseguente al mutamento del rito“ e “Opposizione allo sfratto per morosità: tempi e procedura”

Per maggiori informazioni  sullo sfratto per morosità si legga  “Lo sfratto per morosità: tempi, costi, procedura e modello di intimazione“.

Per approfondire quella fase dello sfratto per morosità che riguarda l’esecuzione dello sfratto stesso si legga anche “Sfratto per morosità: l’esecuzione per ottenere il rilascio, tempi, costi e procedura”

Sul decreto ingiuntivo relativo ai canoni di locazione si legga “Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione

Altri interessanti articoli che consigliamo per approfondire il tema degli sfratti e dei contratti di locazione , sono “Lo sfratto per finita locazione”  e “Affitto oltre la fideiussione: le forme di garanzia atipiche

I proprietari di immobili commerciali da liberare che volessero  sapere i tempi necessari a farlo leggano anche “Sfratto per morosità locale commerciale: non c’è termine di grazia

Per approfondire la materia degli sfratti dei tempi e dei modi per ottenerli il più rapidamente, anche in caso di contratti non registrati e delle tutele per garantirsi il pagamento o delle principali cause di opposizione anche strumentale si cerchi su google la parola “sfratto” associata a “studioassociatoborselli” o a “dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando Lo Studio – Avvocati dal 1880, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci

Per vedere l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli sugli affitti in nero alla trasmissione “Di Martedì” del 28.2.2017 condotta da Giovanni Floris su La7 si visiti la pagina “Intervista La7″

PER QUALSIASI INFORMAZIONEInviaci una richiesta

Verrai ricontattato/a personalmente da un nostro professionista che ti proporrà le soluzioni migliori per la tua specifica esigenza. Per questioni che necessitano di assistenza urgente si consiglia di contattare lo studio telefonicamente.


https://www.studioassociatoborselli.it/wp-content/uploads/2020/04/logo_dAmbrosio_OK.png

NAPOLI

Via Posillipo, 56/85
Tel. 081.4206164
Fax 081.0105891

MILANO

Via F. Reina, 28
Tel. 02.87198398
Fax 02.87163558

ROMA

Via dei Gracchi, 91
Via Catone, 3
Tel. 06.92927916

BRESCIA

Via Aldo Moro, 13
(Palazzo Mercurio)
Tel. 030.7777136

Studio Legale  d’Ambrosio Borselli

 P.IVA 07581660631  – email: info@studioassociatoborselli.it – PEC studioborselli@pec.it

mobile: 340.5009682