Come aprire affittacamere, B&B e Casa Vacanze in un condominio- i vincoli del Regolamento Condominiale e la loro opponibilità

Con la diffusione dei cd. “fitti turistici” sempre più spesso si pone il quesito se i divieti contenuti nel regolamento di destinare l’immobile ad “usi diversi da quelli di civile abitazione”, “affittacamere”, “ industria di camere ammobiliate”, “scuola”, “studi professionali” etc. impediscano effettivamente al privato di utilizzare liberamente il proprio immobile.

La risposta non sempre è scontata.

Due sono gli aspetti rilevanti da esaminare:

  • La opponibilità del vincolo al singolo condomino;
  • La interpretazione della clausola del regolamento condominiale per determinare l’ effettiva estensione del divieto (ad esempio: il divieto di destinare l’immobile ad affittacamere ricomprende anche bed & breakfast e case vacanze?).

Sul primo aspetto particolare rilievo assume la recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione n. 6769 del 19-03-2018 in cui la Corte afferma che “va innanzitutto confermato l’orientamento interpretativo cui è pervenuta questa Corte, nel senso che vada ricondotta alla categoria delle servitù atipiche la previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, comportante limiti alla destinazione delle proprietà esclusive ..  in modo da incidere non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino. Ne consegue che l’opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti deve essere regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l’indicazione, in apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto … delle specifiche clausole limitative, .., non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale (Cass. Sez. 2, 18/10/2016, n. 21024; Cass. Sez. 2, 31/07/2014, n. 17493).

Non è, quindi, atto soggetto alla trascrizione nei registri immobiliari, ai sensi dell’art. 2645 c.c., il regolamento di condominio in sè, quanto le eventuali convenzioni costitutive di servitù che siano documentalmente inserite nel testo di esso.

Ove si tratti di clausole limitative inserite nel regolamento predisposto dal costruttore venditore, originario unico proprietario dell’edificio, con le note di trascrizione del primo atto di acquisto di un’unità immobiliare ivi compresa e del vincolo reale reciproco, si determina l’opponibilità di quelle servitù, menzionandovi tutte le distinte unità immobiliari, ovvero ciascuno dei reciproci fondi dominante e servente.

All’atto dell’alienazione delle ulteriori unità immobiliari, il regolamento andrà ogni volta richiamato o allegato e dovrà eseguirsi ulteriore trascrizione per le servitù che man mano vengono all’esistenza, fino all’esaurimento del frazionamento della proprietà originariamente comune.

In assenza di trascrizione, queste disposizioni del regolamento che stabiliscano i limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono altrimenti soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d’acquisto. In mancanza, cioè, della certezza legale della conoscenza della servitù da parte del terzo acquirente, derivante dalla trascrizione dell’atto costitutivo, occorre verificare la certezza reale della conoscenza di tale vincolo reciproco, certezza reale che si consegue unicamente mediante la precisa indicazione dello ius in re aliena gravante sull’immobile oggetto del contratto”

Riassumendo.

Affinché, in dipendenza delle previsioni contenute nel regolamento  condominiale convenzionale, gli appartamenti di proprietà esclusiva non possano essere adibiti ad una data destinazione è necessario verificare e dimostrare l’esistenza del diritto di servitù (divieto) e, rispetto ai terzi acquirenti, l’opponibilità dello stesso.

Quindi:

  • va dimostrato che le disposizioni del regolamento condominiale assumono carattere convenzionale, nel senso che se precostituite dall’originario unico proprietario dell’edificio, sono state accettate dai condomini nei contratti di acquisto delle rispettive proprietà esclusive oppure in separati appositi atti, se deliberate dall’assemblea dei condomini, sono state approvate all’unanimità;
  • rispetto ai terzi acquirenti va dimostrata l’opponibilità del diritto nel senso, cioè, dell’avvenuta trascrizione nei pubblici registri immobiliari, antecedentemente alla trascrizione dell’atto di acquisto (che non ne fa menzione), delle clausole regolamentari, tenendo  presente che non è sufficiente il generico rinvio nella nota di trascrizione al regolamento condominiale, ma, ai sensi dell’art. 2659 c.c., comma 1, n. 2, e art. 2665 c.c., occorre indicare le specifiche clausole limitative;
  • non ammettendo l’istituto della trascrizione alcun equipollente l’acquirente di un immobile non è tenuto a riconoscere il divieto in base ad un regolamento non trascritto, salvo che il contratto di acquisto dell’immobile non contenga un’espressa menzione della servitù (divieto), con tutti gli estremi necessari ad identificarla.

Anche il secondo aspetto (interpretazione del regolamento) presenta non poche problematiche essendo necessario valutare non solo il senso letterale delle clausole, ma anche la volontà delle parti desumibile dalle clausole stesse, il che non rende sempre facile l’attività dell’interprete in presenza anche di una giurisprudenza tutt’altro che pacifica.

Ad esempio nel caso in cui nel regolamento sia vietata l’attività di affittacamere (articolo 12, comma 2, D.Lgs 79/2011, cd del Codice del Turismo, vanno definiti come affittacamere le “strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari”), la giurisprudenza di merito prevalente ritiene che tale divieto si estenda anche all’attività di bed & breakfast (articolo 12 comma 3 del Codice del Turismo “strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi”), condividendo con essa gli aspetti essenziali e distinguendosene soltanto per i maggiori servizi personali che in genere comporta, quali il riassetto dei locali stessi, la fornitura della biancheria da letto e da bagno e della prima colazione. (Cfr. Tribunale Roma 13/03/2018)

La stessa giurisprudenza di merito, ritiene invece che il suddetto divieto non si estenda non anche alle cd case vacanze (articolo 12, comma 5 “strutture case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero”) in quanto nella locazione la persona del locatore rimane del tutto estranea alla vita dell’ospitato ed ogni relazione tra i contraenti si esaurisce nella conclusione del negozio giuridico, senza che vi sia posto per rapporti di fatto e prestazione di servizi personali riconducibili alla nozione di ospitalità. (Cfr. Tribunale di Milano 22/02/2018)

Appare pertanto opportuno prima di locare un immobile o iniziare un attività verificare il contenuto del regolamento condominiale e la eventuale applicabilità dei divieti in esso contenuti.

Ancora più importante è verificare il contenuto del regolamento condominiale prima di formulare un offerta di acquisto di un immobile o di sottoscrivere un contratto preliminare essendo troppo tardi attendere la stipula del rogito notarile.

Avv. Mario Rosario Curzio

(Avvocato specializzato nella materia Condominiale ed Urbanistica)

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