Guida al saldo e stralcio come forma di investimento immobiliare

Cos’è il saldo e stralcio come forma di investimento immobiliare? Non parliamo qui, ovviamente, del saldo e stralcio fatto dal debitore per estinguere il proprio debito e salvare eventualmente l’immobile, ma parliamo di quell’operazione che consiste nell’intervenire in una procedura esecutiva immobiliare prima che l’immobile venga messo all’asta o tra un asta e l’altra (prima comunque che sia stato aggiudicato all’asta), e trovare un accordo, da un lato col debitore, e dall’altro con tutti i creditori.

È un’operazione che, certamente se ben fatta, porta vantaggi per l’investitore che acquista un immobile con un consistente sconto, ma è anche un’operazione che, per essere ben fatta, richiede una serie notevole di competenze diverse; andiamo a vedere quali per capire quali sono gli errori possibili da non commettere.

1) Competenze da esperto immobiliare (quale può essere un’agente immobiliare) per capire la reale valutazione e commerciabilità di quel bene in quella zona in quel determinato periodo, è evidente che un’errata valutazione può portare a concludere un’operazione che non porti alcuna plusvalenza ma addirittura una perdita o un capitale bloccato per molto tempo.

2) Competenze da avvocato in generale per: a) la redazione della delega del debitore , b) la capacità di redigere o comunque controllare un accordo transattivo che non si riveli capestro, c) la capacità di controllare tutte le posizioni debitorie, che i creditori siano intervenuti o meno nella procedura e, per quelli non intervenuti, la possibilità ancora attuale o meno che lo facciano prima che l’affare sia concluso, o addirittura che possono vantare diritti sul nuovo acquirente dell’immobile (una vendita contestuale estingue, se correttamente compiuta, il pignoramento trascorsi i 20 giorni dal provvedimento del Ge, senza che siano state proposte le opposizioni di cui agli artt. 630 o 617 cpc, ma non estingue le eventuali ipoteche che si trasmettono all’acquirente se non vengono successivamente cancellate con l’autorizzazione dei relativi creditori che le hanno iscritte).

3) Competenze da avvocato specializzato in esecuzioni che: a)  sappia gestire la complessità di una vendita contestuale (al riguardo si legga l’articolo “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva”), b) sappia gestire correttamente in tribunale  le istanze di estinzione o sospensione con i relativi termini e opposizioni, c) sappia gestire la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e delle trascrizioni dei pignoramenti, d) sappia verificare la presenza di diritti di terzi sull’immobile (diritti di abitazione, altri diritti reali, locazioni trascritte o meno) e la loro opponibilità ai terzi (non solo nella procedura esecutiva immobiliare, che in realtà si va ad estinguere, ma ai terzi acquirenti, ai quali potrebbe essere, ad esempio, opponibile un contratto di locazione considerato non opponibile alla procedura esecutiva per avere un canone vile, o un diritto di abitazione del coniuge trascritto dopo l’ipoteca che, pur non essendo più opponibile alla procedura esecutiva dopo la sentenza della Cassazione n. 7776/2016, potrebbe essere invece opposto al terzo acquirente dell’immobile, per approfondimenti si legga l’articolo “Opponibilità nell’esecuzione immobiliare del provvedimento di attribuzione del diritto di abitazione della casa coniugale, escursus giurisprudenziale fino alla sentenza 7776 del 2016 della Corte di Cassazione”), e) sappia gestire modalità e tempistiche di una o più trattative con i creditori (sulla modalità delle offerte e i tempi di chiusura si legga anche l’articolo “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”), ne ci si può affidare, o si può credere, riguardo alle trattative per operazioni di tale complessità ed entità economica, alle leggende che girano su Internet come, ad esempio,  quella che vada chiuso prima l’accordo con il creditore privilegiato, mentre invece invece vanno chiusi tutti gli accordi con i creditori intervenuti e anche con gli ipotecari non intervenuti, perché anche uno solo di essi può bloccare l’operazione, anzi, minore è il credito e l’interesse, più è alto il rischio che il creditore, magari per ragioni personali, data la natura particolare del credito (un familiare, un condominio, un fornitore), frapponga ostacoli maggiori (familiari per debiti da mantenimento e condomini sono spesso i soggetti in cui le ragioni di acredine personali superano, spesso, ogni interesse di tipo economico rendendo più complesso negoziare un accordo), che un creditore privilegiato, magari una banca, che ha interesse prevalentemente economico, trattandosi spesso di  una grossa somma e non ha motivi personali (spesso le banche, che sono abitualmente creditori privilegiati, sono quelli più prevedibili, che ragionano su parametri oggettivi quali, il probabile valore di realizzo dell’immobile all’asta, la tempistica di realizzazione all’asta o fuori asta, la solvibilità del debitore o di altri eventuali garanti cui poter aggredire altri beni o lo stipendio o pensione, laddove il credito non sia integralmente soddisfatto dalla vendita all’asta dell’immobile, la possibilità o l’interesse per le banche di mettere a passivo, in bilancio, in determinati periodi dell’anno,  le perdite derivanti da uno stralcio, ricavandone un cospicuo risparmio fiscale, ecc.), è, quindi, meglio partire dagli accordi, più complicati, con i creditori che magari hanno anche dei motivi personali, e, una volta chiusi questi, si chiude l’accordo con il soggetto che ha dei parametri più oggettivi e valutabili (almeno ad un occhio esperto), avendo sempre cura di chiudere accordi con tutti i creditori nello stesso arco temporale (di 20-30 giorni), al fine di farli rinunciare tutti insieme, contestualmente, alla vendita  (se si pagano i creditori in tempi diversi e a distanza di tempo si ottiene l’effetto che, rinunciando alcuni, specie se si tratta degli ipotecari di primo grado o privilegiati, si aprono spazi per quelli successivi che, se prima, sapendo di dover essere soddisfatti dopo gli altri, avevano maggiori incertezze di realizzare gli importi richiesti, a fronte di un valore di vendita all’asta che non coprisse, come spesso accade, tutti i creditori, accettavano tagli del proprio credito più consistenti, una volta pagati i creditori ipotecari o privilegiati, ed usciti questi dalla procedura, vedono aumentare le proprie prospettive di realizzo all’asta, per cui finiscono con l’alzare le proprie pretese).

4) E ancora una capacità da negoziatore perché, non solo, bisogna saper negoziare con i creditori, ma è essenziale farlo anche con il debitore, quando si deve prendere il mandato, per stabilire a che condizioni lui è disposto a concludere un saldo e stralcio con relativa vendita contestuale, infine, una volta concluso l’affare, bisogna saper comunque negoziare con i terzi cui rivendere quell’immobile per poterne ricavare una plusvalenza adeguata alla complessità dell’affare, all’investimento fatto ed ai rischi corsi.

5) Infine competenze da architetto, in quanto, non solo bisogna saper leggere la perizia del Ctu del Tribunale (se è già stata redatta e pubblicata) per valutare tutti gli aspetti urbanistici e catastali (eventuali difformità o abusi più o meno gravi, se siano sanabili o meno ed i relativi costi), ma si deve anche conoscere la differente normativa in sede di asta o meno per la sanatoria e la trasferibilità degli immobili abusivi ( al riguardo si legga per gli immobili venduti all’asta anche l’articolo “L’immobile abusivo può essere venduto all’asta, ma l’abuso non è sanato” , e per gli immobili venduti privatamente sul mercato ordinario,  come nella contestuale che chiude questo tipo di operazioni a saldo e stralcio, si legga invece l’articolo “Conformità urbanistica e catastale: quali rischi corre chi acquista un immobile”)

E’ evidente, da tutto quanto detto, che, concludere operazioni di questo tipo, richieda dunque competenze molto ampie e specialistiche che, si ritiene, non è sufficiente, la lettura di qualche libro o la frequentazione di qualche corso, per far proprie e che non possono essere acquisite se non in anni di studio universitario e postuniversitario, seguiti, da anni di pratica in situazioni di questo tipo, la scelta migliore per realizzare, dunque, tali tipologie di operazioni, in modo fruttuoso ed efficace, è quella di rivolgersi a professionisti del settore che siano in possesso di tutte le competenze indicate nei precedenti cinque punti.

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

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