I rischi nell’acquisto all’asta – come tutelarsi adeguatamente

I motivi per cui gli immobili vengono svenduti alle aste ad un prezzo molto inferiore a quello che si potrebbe ricavare sul mercato ordinario sono molteplici, In primo luogo  esiste un motivo di ordine generale relativo alla minor scelta che chi cerca una casa di proprio gradimento ha sul mercato delle aste rispetto al mercato ordinario (oltre che ad  una certa maggior difficoltà nel visionare l’immobile, magari più volte come farebbe un normale compratore, sebbene le ultime riforme abbiano cercato di risolvere almeno in parte tale fondamentale difficoltà per chi acquista, specie se si tratta della casa in cui vorrà vivere), ma a parte questa motivazione ne esistono molte di carattere tecnico procedurale, andiamo ad esaminarle anche al fine di suggerire agli aspiranti aggiudicatari come tenere un comportamento virtuoso e quanto più al riparo dagli innumerevoli rischi che un acquisto all’asta può celare.

Come primo elemento, non ci si basi solo sugli atti pubblicizzati nell’avviso d’asta (in particolare la ctu che sarebbe sempre opportuno far analizzare ad un proprio tecnico per avere ben chiaro cosa si compra, quali eventuali difetti siano sanabili e quali no ecc.),  bisognerebbe affidarsi ad un legale esperto di procedure esecutive per fargli  esaminare l’intero fascicolo procedurale, al fine di essere coscienti prima di procedere con una offerta:

  • Se siano in corso opposizioni all’esecuzione (art.615 cpc) o agli atti esecutivi (art. 617 cpc) da parte del debitore, di uno dei creditori o anche di un terzo (art.619 cpc), che, rigettate nella fase cautelare (altrimenti la procedura sarebbe sospesa e l’immobile non sarebbe acquistabile fino alla definizione della relativa opposizione) stiano proseguendo nel giudizio di  merito, in appello (solo le opposizioni all’esecuzione) o in Cassazione, che possano in qualche modo inficiare il proprio acquisto anche in un futuro (d’altronde acquistare un immobile, per poi scoprire che in un giudizio tra qualche anno il proprio acquisto possa essere in qualche modo annullato o revocato crea enormi problemi, a partire dalle spese legali da sostenere in queste opposizioni, ma si pensi anche al rischio di fare lavori, magari urgenti e necessari, con la possibile prospettiva che un eventuale annullamento dell’aggiudicazione comporta per il tempo e denaro investiti, per non dire delle difficoltà di ottenere mutui o rivendere sul mercato ordinario, dove vale la garanzia per l’evizione, un immobile in qualche modo sub judice!!)
  • se ci siano motivazioni o difetti procedurali che possano dar luogo, in futuro ad opposizioni all’esecuzione (art.615 cpc) o agli atti esecutivi (art. 617 cpc) da parte del debitore, di uno dei creditori o anche di un terzo (art.619 cpc), eventualmente per quanto concerne le opposizioni ex art. 617 va valutato se sono scaduti i termini per proporle (20 giorni dall’atto o dalla sua conoscenza da parte dell’opponente), si consideri infatti che laddove si rinvengano motivi di opposizione all’esecuzione (cioè motivi che rendano contestabile lo stesso an dell’esecuzione) questi  possono essere contestati senza termine alcuno, e sebbene questo non sia più del tutto vero dopo la riforma dell’art. 615 cpc prevista dal dl 59/2016 convertito in L 119/ 2016 che ha disposto che” l’opposizione e’ inammissibile se e’ proposta dopo che e’ stata disposta la vendita o l’assegnazione a norma degli articoli 530, 552, 569, salvo che sia fondata su fatti sopravvenuti ovvero l’opponente dimostri di non aver potuto proporla tempestivamente per causa a lui non imputabile.” Pertanto l’opposizione adesso sarebbe teoricamente inammissibile dopo l’ordinanza di vendita (art. 569 cpc), ma sempre che non sia fondata su fatti sopravvenuti o che l’opponente non abbia potuto opporvisi (si pensi al caso non infrequente in cui il debitore non abbia mai ricevuto regolari notifiche,  elemento che pertanto va attentamente verificato per evitare di incorrere successivamente in opposizioni assolutamente ammissibili e magari anche fondate!!)

Va ricordata a proposito delle varie opposizioni in corso o potenziali che rischia l’aggiudicatario l’importantissima tutela che allo stesso è conferita ai sensi dell’art. 2929 cc che dispone “La nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita o l’assegnazione non ha effetto riguardo all’acquirente o all’assegnatario, salvo il caso di collusione con il creditore procedente”, tale tutela, chiaramente posta allo scopo di rispondere alla generale esigenza di stabilità e certezza degli effetti, trova però alcuni limiti, infatti, come più volte ribadito dalla Cassazione (13824/2010 e 26930/2014 tra le tante), “La regola contenuta nell’art. 2929 c.c., se­condo il quale la nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita e l’assegnazione non ha effetto riguardo all’acquirente o all’assegnata­rio, non trova applicazione quando la nullità ri­guardi proprio la vendita o l’assegnazione, sia che si tratti di vizi che direttamente la concernano, sia che si tratti di vizi che rappresentino il riflesso della tempestiva e fondata impugnazione di atti del procedimento esecutivo anteriori ma ad essi obbligatoriamente prodromici”, pertanto inutile ribadire che vanno verificati attentamente tutti gli atti relativi alla fase di vendita, la loro validità e l’eventuale opponibilità.

Chiaramente tale norma tutela (nei limiti appena visti) dalla nullità degli atti esecutivi, rimarranno pertanto opponibili le nullità relative ai vizi sostanziali (ad esempio, l’ipotesi in cui venga attestata l’inesistenza del titolo esecutivo), in quanto in questo caso non vi è il presupposto stesso dell’esecuzione (sempre ferma restando la riforma dell’art. 615 cpc prevista dal dl 59/2016 convertito in L 119/ 2016 vista sopra)), che andranno sempre attentamente verificate prima di procedere con quello che potrebbe rivelarsi un incauto acquisto!!!

Altro rischio da considerare è che alle vendite giudiziarie non si applica la normativa prevista per le vendite ordinarie in tema di garanzia per vizi.

Non vi è garanzia per evizione (totale: intera proprietà; parziale: quota o porzione del bene; limitativa: servitù)

Ad es., se si scopre successivamente un’ipoteca o altro gravame non segnalato, ci potrà essere solo un’eventuale responsabilità del notaio che ha redatto e sottoscritto la certificazione.

Non vi è garanzia per vizi, ( il venditore è tenuto a garantire che il bene non sia gravato da vizi che lo rendono inidoneo all’uso cui è destinato ovvero ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore)

Soltanto nei casi più gravi, viene riconosciuta una situazione di “aliud pro alio”, vale a dire trasferimento di un bene completamente diverso da quello promesso. Affinchè ciò avvenga, deve trattarsi di totale e definitiva inidoneità del bene all’uso cui è destinato. Tale situazione viene tutelata anche negli acquisti da procedura esecutiva.  Non è però sempre facile terminare gli esatti confini di tale fattispecie.

E’ bene precisare, inoltre, che anche nel caso di “aliud pro alio”, affinché l’aggiudicatario sia tutelato è necessario che il vizio non sia stato adeguatamente segnalato nell’avviso di vendita.

In ogni caso, l’aggiudicatario potrà avvalersi di tale tutela entro il termine massimo della definitiva approvazione del progetto di distribuzione (e sempre che non siano decorsi più di 20 gg dalla conoscenza/conoscibilità del vizio).

Perizia e avviso di vendita devono essere esaminati con attenzione dal potenziale offerente anche per la tutela rispetto ai possibili abusi di tipo urbanistico-edilizio, infatti è fatto obbligo al perito CTU di verificare la regolarità urbanistica ed edilizia del bene, e di reperire la certificazione di agibilità.

L’eventuale riscontro di irregolarità urbanistiche, non impedisce in alcun modo che  l’esecuzione prosegua, essendo quindi consentita la vendita forzata anche di immobili urbanisticamente irregolari e abusivi. (Per approfondire  la situazione che si viene a creare quando un immobile abusivo viene acquistato attraverso l’asta immobiliare si legga anche “L’immobile abusivo può essere venduto all’asta, ma l’abuso non è sanato”)

Vi è quindi solo un obbligo di adeguata informazione di cui l’offerente dovrà tenere molta considerazione in quanto, se desidera poi rivendere il bene, avrà enormi difficoltà

Per rendere appetibili anche questi immobili, il Testo Unico sull’edilizia prevede un termine di 120 gg dalla notifica del Decreto di trasferimento per consentire all’aggiudicatario di sanare l’abuso, a condizione che l’immobile si trovi in condizione tale da consentire il rilascio del permesso in sanatoria. In buona sostanza, il legislatore ha voluto concedere un nuovo termine per la sanatoria, ma non ha concesso alcuna deroga alla casistica prevista dalla normativa sul condono edilizio.

Concludendo, qualunque sia la tipologia dell’abuso, l’aggiudicazione resterà valida e nulla potrà eccepire l’acquirente (purchè siano stai adempiuti correttamente gli oneri informativi nella perizia e nell’avviso come detto)

Dal punto di vista del come tutelarsi si consideri che la verifica della situazione giuridica della procedura consentirà al potenziale offerente di verificare anche la reale situazione di fatto, si può facilmente immaginare come nelle valutazioni da fare ai fini dei rischi che si vanno a correre non si possa nè si debba prescindere dal comportamento tenuto dal debitore nel corso della procedura, in fondo un debitore che sia stato attivo, nominando un legale che abbia fatto contestazioni nella procedura (dalle opposizioni ex 615 o 617, ad eventuali note ex art. 173 bis per contestare la perizia del ctu, ad eventuali ricorsi ex art. 591 ter contro gli atti del delegato, ecc.) oltre a tentare trattative con i creditori al fine di salvare il proprio immobile, è probabile continui in questo atteggiamento fino alla fine, e quindi si potranno prevedibilmente preventivare altre opposizioni o contestazioni (anche solo a scopo puramente dilatorio), contestazioni che inevitabilmente arrecano danno al potenziale aggiudicatario che sarà probabilmente costretto a pagare un legale che lo tuteli in procedure così complesse e costose e probabilmente vedrà allungarsi i tempi di acquisizione materiale dell’immobile con i relativi danni che ne conseguono (si pensi all’aggiudicatario in fitto che ha versato tutti i suoi risparmi per acquisire l’immobile dove vivere, che fosse costretto a pagare diversi mesi, se non anni di fitti, in attesa di definire quel contenzioso), oltre allo stress psicologico che tali situazioni comportano. Per non parlare delle situazioni in assoluto più a rischio, quelle in cui il debitore non solo stia facendo ogni tentativo possibile per salvare la propria casa, ma addirittura miri a riacquistarla lui stesso all’asta (chiaramente per interposta persona), è chiaro che un debitore di tale tipo vedrà sempre il potenziale aggiudicatario che lo privi della possibilità di riprendersi la propria casa, come una sorta di usurpatore, e le reazioni in tali casi possono spesso (come l’esperianza ci ha insegnato)  andare anche ben oltre il lecito (si pensi ai danni che si possono arrecare prima di lasciare l’immobile), anche in considerazione che si tratta spesso di soggetti che avendo perso tutto (magari rimanendo dopo la svendita della propria unica casa con un cospicuo residuo debito cui non potranno mai far fronte), non hanno più quasi nulla da perdere  (se non dal punto di vista penale della perdita della libertà personale, ma parliamo di una conseguenza che è quasi impossibile si verifichi per danneggiamenti a cose).

E’ chiaro dunque che un debitore poco presente nella procedura, che tutto sommato ha accettato la situazione e si prepara ad abbandonare l’immobile (o che magari ha da perdere per avere un lavoro, altre proprietà, o comunque un cospicuo residuo di prezzo da incassare dopo la vendita all’asta) lascia prevedere meno rischi del tipo appena descritto, e rende più interessante ed appetibile l’acquisto.

Per concludere, una valutazione di tipo economico:  i rischi che abbiamo descritto (spese legali, canoni di locazione da pagare in attesa dell’immobile libero, eventuali danni) incidono in misura molto più rilevante sugli immobili di minor valore in quanto il vantaggio economico di un acquisto all’asta in questi casi, sebbene molto rilevante in misura percentuale (con risparmi anche del 60-70% rispetto al valore di mercato) non è così elevato in valori assoluti (si pensi ad un immobile con valore di mercato di 100.000 euro venduto all’asta a 30-40 mila), e i danni possono quindi inficiare in gran parte se non del tutto il vantaggio economico acquisito (se non si sono valutati correttamente in anticipo tutti i rischi visti sopra ovviamente), ben diversa è la situazione laddove si tratti di immobili di grande valore, infatti in tali casi anche uno sconto percentuale del 30-40% può costituire un risparmio in termini assoluti di cifre rilevanti (si pensi ad un immobile del valore di 1 milione acquistato a 600.000), cifre che coprono abbondantemente i rischi visti sopra, ed è questo uno dei principali motivi per cui gli immobili di minor valore subiscono enormi svalutazioni che invece gli immobili di maggior pregio subiscono molto meno.

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

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Chi volesse saperne di più sulle Aste immobiliari può leggere anche l’articolo Come comprare casa all’asta , per approfondimenti sui vantaggi della fiscalità immobiliare in sede di asta si legga Aste immobiliari fisco più leggero dopo la sentenza della Corte Costituzionale, mentre chi volesse approfondire la modalità di vendita più diffusa può leggere l’articolo La vendita senza incanto pubblicato sul portale diritto immobiliare.

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