Profili generali del contratto preliminare di compravendita

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Il contratto preliminare di compravendita è una particolare pattuizione mediante la quale una parte promette di acquistare, e l’altra di vendere, entro un certo termine, ad un determinato prezzo, ed a specifiche condizioni, un immobile precisamente individuato.

Nella pratica, il ricorso al contratto preliminare di compravendita è molto diffuso. Infatti il “promittente venditore” ed il “promissario acquirente” decidono molto spesso di utilizzarlo sia per esigenze di carattere temporale (ad es.: l’attesa del definirsi di un’istruttoria di un istituto di credito per la concessione del mutuo al promissario acquirente; per esigenze abitative del venditore, che deve ricercare un altro immobile in cui trasferirsi), sia motivi prettamente tecnici (ad es.: sanare un abuso, ripristinare uno stato dei luoghi, ecc.). Viene quindi determinato al suo interno, col preventivo accordo tra le parti, un termine massimo per addivenire alla stipula dell’atto definitivo, entro il quale cercare di risolvere tutte le eventuali incombenze a carico di ciascuna parte.

Con la firma del preliminare, quindi, entrambe le parti tendono a fissare con un atto scritto gli elementi della futura vendita, al fine di evitare ripensamenti unilaterali, e cioè la volontà di un parte di ridiscutere termini e condizioni della vendita per i quali sia stato già raggiunto l’accordo, individuando chiaramente le conseguenze che si verificheranno nella loro sfera patrimoniale, sia con la sottoscrizione dell’atto definitivo che in caso contrario.

Molto importante quindi è il suo contenuto, sia formale che sostanziale (tipo di accordo e forma delle clausole). Infatti il contratto preliminare di compravendita ha un effetto anticipatorio dell’atto definitivo, e le pattuizioni previste tra le parti, che siano però state riportate espressamente per iscritto, costituiscono una fonte di obbligazione futura. Viene definito infatti anche “contratto ad effetti obbligatori”. E’ bene quindi indicare chiaramente gli elementi identificativi dei beni oggetto di compravendita, le loro caratteristiche costruttive e giuridiche, prezzo pattuito, eventuali anticipi e come vanno imputati, conseguenze in caso di mancata stipula del rogito definitivo, ecc.

Ma cosa accade se uno tra il promittente venditore ed il promissario acquirente non vuole addivenire alla stipula dell’atto definitivo?

Le conseguenze potrebbero essere molto gravi, anche perché la legge prevede a tutela della parte adempiente specifici strumenti di “reazione” contro quella inadempiente.

Innanzi tutto, la parte adempiente, e che quindi vuole rispettare il preliminare addivenendo alla stipula dell’atto definitivo, può intentare in Tribunale una “esecuzione in forma specifica” prevista dall’art.  2932 c.c., mirando così ad ottenere da un giudice l’emissione di una sentenza traslativa, che tiene luogo del rogito definitivo; in alternativa la parte adempiente potrà scegliere di risolvere il contratto preliminare ai sensi dell’art. 1453 c.c., con scioglimento di ogni vincolo nascente dal predetto, nonché chiedere il risarcimento del danno subito.

Per quel che concerne quest’ultimo aspetto, è possibile prevedere all’interno del preliminare di compravendita anche determinate clausole finalizzate a quantificare in via preventiva un risarcimento, mediante la fissazione di una clausola penale (art. 1382 c.c.), una caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), oppure una caparra penitenziale (art. 1386 c.c.). Quella più utilizzata è senza dubbio la caparra confirmatoria, disciplinata dall’art. 1385 c.c., ove è previsto che “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”.

Ma tra quali soggetti spiega i suoi effetti un contratto preliminare di compravendita?

Il preliminare di compravendita, unitamente alle pattuizioni in esso contenute, ha effetto solo tra le parti che lo hanno sottoscritto e non è opponibili a terzi (soggetti estranei all’accordo).

Spesso però accade che una delle parti (di solito il promissario acquirente) abbia interesse a rendere opponibile a terzi il preliminare di compravendita (soprattutto quando il medesimo tema che il venditore, nonostante l’incasso di una corposa caparra, possa alienare lo stesso immobile a terzi, ignari appunto dell’esistenza di un precedente impegno a trasferire l’immobile).

Per renderlo opponibile a terzi, l’unico modo è quello di procedere con la sua trascrizione. Essa è uno strumento di pubblicità legale mediante il quale possono essere rese note ai terzi le vicende giuridiche connesse a determinate categorie di beni (l’immobile oggetto del preliminare di compravendita). E’ una forma di pubblicità di natura dichiarativa, divulgabile mediante l’annotazione, in un pubblico registro, dell’atto sottoscritto tra determinati soggetti. In tal modo l’atto diventa opponibile a terzi per un periodo predeterminato per legge (art. 2645 bis c.c.).

L’effetto della trascrizione del preliminare è “prenotativo” degli effetti dell’atto definitivo: al momento della trascrizione di quest’ultimo (o della sentenza ottenuta con l’esecuzione in forma specifica), gli effetti retroagiranno al momento della trascrizione del preliminare. In tal modo l’acquirente, una volta trascritto il contratto definitivo (o la predetta sentenza), prevale rispetto ai terzi che abbiano eseguito trascrizioni o iscrizioni a carico del promittente venditore dopo la trascrizione del preliminare, anche se prima della trascrizione del definitivo. Per procedere con la trascrizione del contratto preliminare di compravendita è però richiesto che sia redatto nelle forme dell’atto pubblico o con una scrittura privata autenticata da un pubblico ufficiale (art. 2657 c.c.).

Alla luce di tutto quanto rappresentato nel presente articolo, seppur sommariamente, si evince chiaramente che il contratto preliminare di compravendita è un atto di rilevante importanza, per la cui stesura è richiesta una particolare attenzione e conoscenza delle norme, al fine i evitare spiacevoli inconvenienti futuri, che possono ledere irreparabilmente la sfera economico-privata delle parti.

Non è infrequente sottoscrivere dei moduli prestampati forniti dalle agenzie immobiliari che, seppur prevedendo una serie di importanti clausole, sono però standardizzati, e chi ve le sottopone potrebbe non avere una preparazione adeguata, come quella di un legale, per rappresentare quali possono essere gli effetti della loro accettazione. Si ritiene invece che il contratto preliminare di compravendita debba essere perfezionato con specifiche clausole a seconda della singola operazione immobiliare che si andrà a compiere, e secondo delle sue peculiarità. Ciò è necessario anche alla luce dei continui chiarimenti, su alcuni aspetti peculiari delle compravendite immobiliari, che ci vengono di continuo forniti dalla Corte di Cassazione. E’ importante quindi affidarsi ad un professionista di settore che possa fornire la giusta tutela che richiede un’operazione così importante come la compravendita di un immobile.

Avv. Vito Calcagno

(collaboratore dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

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