Lo sfratto per morosità: tempi, costi, procedura e modello di intimazione

Cosa fare quando nell’ambito della locazione (commerciale o abitativa) il conduttore  non paga il canone, diventando moroso appunto?

E’ opportuno in casi del genere attivarsi rapidamente per ottenere lo sfratto per morosità ed avere a propria disposizione quanto prima l’immobile per poterlo rilocare e per risparmiare le tasse che altrimenti sarebbero comunque dovute allo stato, sebbene non si percepisca il canone. (Per avere qualche utilissimo suggerimento per accelerare di diversi mesi l’effettivo rilascio dell’immobile si legga “I tempi dello sfratto per morosità, gli errori più comuni che ritardano il rilascio e come accelerarlo“)

Si tenga presente che la morosità scatta dopo 20 giorni, oppure con il mancato pagamento,  degli oneri condominiali per un importo pari o superiore a quello di due mensilità del canone, in campo abitativo ex art. 5 l.392/78, mentre in campo commerciale ci vogliono normalmente circa 2 mesi (si legga al riguardo l’articolo “Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il grave inadempimento)  e scaduti tali termini è già opportuno ed utile servirsi di una consulenza legale per accorciare i tempi.

Sovente il locatore, spaventato dai tempi e dai costi di una procedura di sfatto,  non la attiva tempestivamente con la conseguenza di allungare i tempi e aumentare la morosità con tutto ciò che ne consegue se non si sono prese opportune precauzioni e garanzie sulla solvibilità del conduttore, rivolgendosi ad un legale prima di concludere il contratto (al riguardo si legga Affitto oltre la fideiussione: le forme di garanzia atipiche); inoltre, senza il provvedimento di convalida il conduttore non è in grado di provare  al fisco il mancato incasso del proprio reddito immobiliare, finendo con l’esser costretto a pagare  le tasse su redditi mai effettivamente percepiti!!! (al riguardo si legga l’articolo Sfratto per morosità il problema fiscale dei canoni non percepiti, La Risoluzione per inadempimento )

Vediamo dunque di chiarire per linee generali la procedura,  i suoi tempi ed i suoi costi:

secondo gli  artt. 657 e ss. c.p.c., La convalida di sfratto si configura come un procedimento sommario alternativo al rito ordinario delle locazioni col quale  ottenere con tempi ridotti il rilascio dell’immobile in favore del proprietario.

Il Legale introduce l’azione con “atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida” (preleva il formulario cliccando “modello di intimazione di sfratto per morosità”), al Tribunale competente, che consiste in un invito al convenuto ai comparire all’udienza fissata per rispondere del mancato pagamento dei canoni di locazione e/o di eventuali ulteriori oneri.

Già in sede di prima udienza, il Giudice,  provvederà a convalidare lo sfratto per morosità fissando il giorno da cui è possibile iniziare l’esecuzione forzata. Può accadere, che il conduttore si presenti, anche personalmente, in udienza per chiedere, con motivazioni solitamente di difficoltà economiche , che gli venga  concesso un termine massimo di novanta giorni al fine di saldare la morosità accumulata. Per prassi consolidata i Tribunali concedono tale termine di grazia e rinviano ad una successiva udienza, fissata  allo scadere dei novanta giorni, per verificare l’avvenuto pagamento. Pochissimi sono i casi, come ci ha insegnato una lunga esperienza, in cui la morosità sia effettivamente sanata nel termine concesso dal giudice.

Perdurante la morosità all’udienza successiva , il Giudice, su richiesta del locatore provvede a convalidare lo sfratto. Questo provvedimento diviene essenziale per le locazioni ad uso abitativo perchè risolve la locazione, ma anche perchè prova al fisco che per tutto il periodo della morosità non c’è stato reddito da tassare.

Emettendo il provvedimento di convalida, il giudice fissa anche la data dell’esecuzione, avviando di fatto l’iter per la riconsegna effettiva dell’immobile, anche coattivamente se necessario.

A questo punto il legale predispone l’atto di precetto per rilascio con il quale  intima al conduttore, che non ha più titolo per detenere l’immobile, di rilasciarlo entro dieci giorni dalla notifica. Allegando al precetto il provvedimento giudiziale.

In seguito se l’esecutato continua a non rilasciare spontaneamente l’immobile, il legale predispone l’atto di “significazione di preavviso” con il quale avvia l’esecuzione forzata per “consegna o rilascio”. In questa fase si instaura una stretta collaborazione tra avvocato e ufficiale giudiziario per tutte le incombenze ed in particolare  L’U.G. inizia a definire gli accessi all’immobile.

L’avvocato per gli immobili ad uso abitativo, specialmente ove siano da sfrattare famiglie con figli, anziani o invalidi, provvederà se necessario ad affiancare all’U.G. le Forze dell’Ordine, il medico legale e se indispensabile un fabbro per forzare la porta e cambiare la serratura.

I tempi possono andare da tre mesi a un anno circa in base alle variabili che abbiamo analizzato, oltre naturalmente alla variabile relativa al professionista che cura lo sfratto stesso, un professionista altamente specializzato, che conosca i segreti della materia, potrà far risparmiare a un locatore anche diversi mesi (o dall’altro lato farli guadagnare al conduttore, se rappresenta quest’ultimo) rispetto alla media (senza considerare, la non peregrina ipotesi, che ci si rivolga a qualcuno che superi la media del tempo necessario a liberare un immobile), ed ogni mese risparmiato rispetto al tempo medio sarà una mensilità di canone guadagnata nel ricollocare l’immobile più rapidamente, ed è per questo motivo strettamente economico, oltre che per le difficoltà che può presentare una procedura che è sommaria, ma niente affatto semplice (anzi il non essere una procedura ordinaria, cioè una procedura che un po’ tutti gli avvocati sono abituati a seguire e quindi conoscono bene, la rende particolarmente complessa e soggetta a possibili errori da parte di chi non si occupa quotidianamente di tale procedura, specie laddove si costituiscano entrambe le parti ed in particolar modo in caso di opposizione, sempre possibile del conduttore) che la scelta di un legale in questo campo deve essere particolarmente accurata, e la scelta più sbagliata è rivolgersi magari all’amico, al parente o all’avvocato che ci ha seguito in passato tutt’altra questione pensando di risparmiare, spesso in questi casi ci si trova, per risparmiare poche o pochissime centinaia di euro, a subire conseguenze che comportano la perdita di svariate migliaia di euro (oltre che di tanto tempo con relative ansie e patemi)

(per conoscere i tempi in caso di locazione commerciale si legga “Sfratto per morosità locale commerciale: non c’è termine di grazia“)

Per approfondire quel particolare caso di condanna in futuro data dal decreto ingiuntivo richiesto per i canoni di locazione impagati in un procedimento di sfratto per morosità si legga Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione

Se hai un problema relativo ad un contratto registrato ed al relativo sfratto che vorresti ottenere,  leggi Affitto in nero: ottenuto il primo sfratto da un contratto non registrato dopo l’art. 5 comma 1-ter della L.80/14, vediamo come fare”

Sempre in tema di contratti non registrati per conoscere come tutelare il locatore  rispetto al Fisco e al proprio inquilino  limitando enormemente i rischi di futuri contenziosi si legga “Affitto in nero gli errori più comuni e la tutela del Proprietario

I tempi della procedura possono variare, come dicevamo, da un minimo di 3-12 mesi (molto dipende dalla competenza del proprio legale ridurre all’osso i tempi) fino anche a 2-3  o più anni con una adeguata difesa del debitore (si veda ad esempio in tema di allungamento dei tempi a causa delle notifiche l’articolo Art 660 cpc, la notifica dello sfratto per morosità, Guida a tempi e cautele”).

Val sempre la pena ricordare che ci sono strumenti molto migliori della locazione per un proprietario che voglia trarre profitto dal suo immobile, strumenti contrattuali, totalmente legali, più sicuri nell’ottenere il pagamento del canone, più rapidi nel liberare l’immobile nel caso (rarissimo) di morosità e con un enorme risparmio fiscale per il proprietario, chi fosse interessato può leggere  “Cosa sono i contratti Atipici o Innominati”

Se per risparmiare Imu ed Irpef si è aderito ad un contratto diverso dalla locazione si potrà utilizzare lo strumento previsto dall’art 447 bis del cpc per “l’occupazione di immobile senza titolo” traendone numerosi vantaggi.

Se hai un inquilino moroso e vuoi ottenere l’immobile nel più breve tempo  non esitare a contattarci (La lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare è consultabile cliccando Lo Studio – Avvocati dal 1880, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi)

Per approfondire in video la questione della fiscalità e delle tutele (veri e propri diritti la cui complessità rende non esercitabili da tutti) si veda l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli al  portale giuridico Giustizia Cafè del titolo “proprietari e inquilini non è solo caos”

Per vedere l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli sugli affitti in nero alla trasmissione “Di Martedì” del 28.2.2017 condotta da Giovanni Floris su La7 si visiti la pagina “Intervista La7

Se vuoi evitare futuri problemi di morosità e sfratto e ti serve assistenza per la stipula del tuo prossimo contratto “sicuro” di locazione leggi  “Contratto di locazione: modello, costi, tempi e risparmio fiscale”  Se vuoi maggiori informazioni,  o avere consulenza in studio o scritta contattaci!!

Per approfondire la materia degli sfratti dei tempi e dei modi per ottenerli il più rapidamente, anche in caso di contratti non registrati e delle tutele per garantirsi il pagamento o delle principali cause di opposizione anche strumentale si cerchi su google la parola “sfratto” associata a “studioassociatoborselli” o a “dirittoimmobiliare.altervista.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia

Per chiedere assistenza, consulenze o un preventivo (Otteniamo gli sfratti nel modo più rapido ed efficace su tutto il territorio nazionale) contattateci visitando la pagina Contatti troverete tutte le modalità ed i recapiti compreso un comodo form.

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”

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