Locazione commerciale: sfratto per morosità non c’è termine di grazia

Affrontiamo oggi il problema dello sfratto nella locazione commerciale e dei tempi necessari ad ottenerlo.

Sappiamo che la regola generale nella ambito dei contratti è quella che scaturisce dagli articoli 1453 e 1455 nel codice civile, in base ai quali, in un contratto a prestazioni corrispettive, qual’è la locazione, quando una delle due parti si rende inadempiente con un inadempimento di non scarsa importanza, l’altra parte può chiedere la risoluzione al giudice.
Tale regola sappiamo però che trova la sua eccezione nelle locazioni abitative in base al disposto dell’articolo 55 della legge 392 del 1978, in base a tale norma la parte inadempiente ha la possibilità di cancellare in giudizio la propria morosità pagando tutti i canoni scaduti, oltre agli oneri accessori, gli interessi e le spese di giudizio; anzi addirittura tale parte ha la possibilità, in sede di udienza per la convalida dello sfratto, sempre nelle locazioni abitative, di chiedere il cosiddetto termine di grazia (di regola di 90 giorni) per poter adempiere alle proprie obbligazioni, evitando in tal modo che il giudice dichiari la risoluzione del contratto e quindi, convalidato lo sfratto, imponga la restituzione dell’immobile alla controparte.
C’è stata, va detto, in passato la tentazione, per una parte della giurisprudenza, di estendere tale norma alle locazioni commerciali ma tale tentazione è definitivamente venuta meno dopo la famosa sentenza numero 272 del 1999 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione le quali hanno affermato chiaramente il principio per il quale “nelle locazioni commerciali trova applicazione la regola generale di cui agli articoli 1453 i seguenti del codice civile e non la normativa speciale di cui all’articolo 55 della menzionata legge 392 del 1978″
A tale orientamento si è  poi uniformemente adeguata l’intera giurisprudenza e la stessa Corte Costituzionale ha statuito che non c’è disparità di trattamento tra le locazioni commerciali e quelle abitative per la non applicabilità dell’articolo 55, in quanto il legislatore, con quell’articolo ha inteso preservare maggiormente l’interesse abitativo che ha una maggiore rilevanza rispetto a quello economico di cui è portatore il conduttore di un immobile locato ad uso diverso e quindi commerciale (si vedano in tal senso le pronunce 410 del 2001 e 448 del 1998 della Corte Costituzionale).
Chiarito quindi, una volta e per tutte, che l’istituto della purgazione della mora ed il termine di grazia non sono applicabili  alla locazione commerciale va precisato che, al contrario di quello che comunemente si crede, gli sfratti in tale settore hanno una durata e dei tempi relativamente brevi, almeno rispetto a quelli in campo abitativo, infatti se per la convalida non c’è il termine di grazia e i relativi 90 giorni si intuisce immediatamente che tale convalida possa arrivare in tempi piuttosto brevi (anche due-tre mesi) molto  spesso, e, va aggiunto, per quanto riguarda la successiva fase dell’esecuzione che porterà materialmente il proprietario a riottenere il proprio immobile,  ugualmente, rispetto agli sfratti degli immobili abitativi, la locazione commerciale è tendenzialmente più rapida perché non ci sono le problematiche inerenti la condizione personale e familiare, di anzianità, salute che rallentano gli sfratti in campo abitativo.
Rileviamo che se la media per uno sfratto in campo abitativo è di 6-8 mesi per ottenere la convalida e di altrettanti per otternere l’esecuzione, per quanto concerne lo sfratto di un locale commerciale questi termini possono dirsi mediamente dimezzati!!!
Va precisato infine che  spesso, in campo commerciale, i tempi più lunghi sono proprio quelli concessi ingenuamente dal proprietario (anche 5-6 mesi o più) al conduttore che diventato moroso adduce ogni scusa per ritardare un pagamento che spesso, l’esperienza insegna, non arriverà più.
Sui tempi medi di cui abbiamo trattato incide inoltre, ed in misura anche cospicua,  la variabile relativa al professionista che cura lo sfratto stesso (Per avere qualche utilissimo suggerimento per accelerare di diversi mesi l’effettivo rilascio dell’immobile si legga “I tempi dello sfratto per morosità, gli errori più comuni che ritardano il rilascio e come accelerarlo“), un professionista altamente specializzato, che conosca i segreti della materia (si veda ad esempio in tema di allungamento dei tempi a seguito di errori nelle notificazioni l’articolo Art 660 cpc, la notifica dello sfratto per morosità, Guida a tempi e cautele”), potrà far risparmiare a un locatore anche diversi mesi (o dall’altro lato farli guadagnare al conduttore, se rappresenta quest’ultimo) rispetto alla media (senza considerare, la non peregrina ipotesi, che ci si rivolga a qualcuno che superi la media del tempo necessario a liberare un immobile), ed ogni mese risparmiato rispetto al tempo medio sarà una mensilità di canone guadagnata nel ricollocare l’immobile più rapidamente, ed è per questo motivo strettamente economico, oltre che per le difficoltà che può presentare una procedura che è sommaria, ma niente affatto semplice (anzi il non essere una procedura ordinaria, cioè una procedura che un po’ tutti gli avvocati sono abituati a seguire e quindi conoscono bene, la rende particolarmente complessa e soggetta a possibili errori da parte di chi non si occupa quotidianamente di tale procedura, specie laddove si costituiscano entrambe le parti ed in particolar modo in caso di opposizione, sempre possibile del conduttore) che la scelta di un legale in questo campo deve essere particolarmente accurata, e la scelta più sbagliata è rivolgersi magari all’amico, al parente o all’avvocato che ci ha seguito in passato tutt’altra questione pensando di risparmiare, spesso in questi casi ci si trova, per risparmiare poche o pochissime centinaia di euro, a subire conseguenze che comportano la perdita di svariate migliaia di euro (oltre che di tanto tempo con relative ansie e patemi)

E’, per concludere rileviamo, buona norma per i proprietari, trascorsi un paio di mesi senza ricevere il pagamento, provvedere ad agire con la convalida di sfratto, consapevoli che in ogni caso sarà sempre possibile al conduttore offrire quel pagamento banco iudicis e se il proprietario vorrà potrà accettarlo, ma se quell’adempimento, come spesso capita, non dovesse essere proposto, il proprietario avrà il vantaggio di aver risparmiato diversi mesi per poter di ottenere la disponibilità del proprio immobile. (Per conoscere meglio tempi costi e modalità dello sfratto in generale si legga Lo sfratto per morosità, procedura, tempi, costi e modello di intimazione mentre per approfondire il tema degli aggiornamenti Istat nelle locazioni commerciali si legga “L’aggiornamento Istat nella locazione commerciale, nullità della richiesta automatica, la data da cui calcolare gli aggiornamenti, la prescrizione del diritto a richiedere gli arretrati e quando è ammesso l’adeguamento al 100%” )

Conoscere il diritto immobiliare (in cui questo studio si è specializzato, vedi la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare, consultabile a questo link La Storia dello Studio dal 1880) a fondo, ramo bistrattato e poco conosciuto, consente al proprietario di ricevere, tutte le opportune ed adeguate tutele sia dal fisco che dal conduttore ottenendo pertanto il giusto ed equo profitto. Risolvendo così il problema degli innumerevoli  proprietari di immobili che per l’ignoranza che regna sulla materia  si trovano ad avere un reddito enormemente ridotto dalla pressione fiscale e dalla morosità degli inquilini, e tutto ciò nel pieno rispetto della legge!!!

Vale infatti  la pena ricordare che ci sono strumenti molto migliori della locazione per un proprietario che voglia trarre profitto dal suo immobile, strumenti contrattuali, totalmente legali, più sicuri nell’ottenere il pagamento del canone, più rapidi nel liberare l’immobile nel caso (rarissimo) di morosità e con un enorme risparmio fiscale per il proprietario, chi fosse interessato può leggere questi articoli “Risparmiare le tasse sui tuoi immobili in affitto”   “Cosa sono i contratti Atipici o Innominati”

Se invece, in una locazione ad uso abitativo, hai un problema relativo ad un contratto registrato ex art. 3 commi 8 e 9 dlgs 23/2011 (conosciuti comunemente come contratti registrati all’Agenzia delle Entrate al triplo della rendita catastale) ed al relativo sfratto che vorresti ottenere, o se sei un conduttore che vuole tutelarsi anche a seguito della  sentenza 50/2014 della Corte Costituzionale  e del successivo art 5 comma 1 ter della l 80/2014, che come avevamo previsto ha fatto salvi fino al 31.12.15 gli effetti e i rapporti sorti dai contratti nati ex art. 3, leggi “Affitto in nero: ottenuto il primo sfratto da un contratto non registrato dopo l’art. 5 comma 1-ter della L.80/14, vediamo come fare”

Per approfondire la materia degli sfratti dei tempi e dei modi per ottenerli il più rapidamente, anche in caso di contratti non registrati e delle tutele per garantirsi il pagamento o delle principali cause di opposizione anche strumentale si cerchi su google la parola “sfratto” associata a “studioassociatoborselli” o a “dirittoimmobiliare.altervista.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia

Per leggere l’articolo “nessun segreto sul diritto immobiliare” pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Area di Attività- il Diritto Immobiliare“ o “Dicono di Noi

Per approfondire in video la questione della fiscalità e delle tutele (veri e propri diritti la cui complessità rende non esercitabili da tutti) si veda l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli al  portale giuridico Giustizia Cafè del titolo “proprietari e inquilini non è solo caos”

 Per vedere l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli sugli affitti in nero alla trasmissione “Di Martedì” del 28.2.2017 condotta da Giovanni Floris su La7 si visiti la pagina “Intervista La7

Per chiedere assistenza, consulenze o un preventivo (Otteniamo gli sfratti nel modo più rapido ed efficace su tutto il territorio nazionale) contattateci visitando la pagina Contatti troverete tutte le modalità ed i recapiti compreso un comodo form.

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”

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