Contratto di locazione commerciale: sospensione del pagamento e rinegoziazione del canone a causa del Coronavirus

Cosa deve fare il conduttore di un locale commerciale chiuso di imperio per l’emergenza Coronavirus?

Deve pagare o meno il canone di locazione per il periodo di chiusura obbligatoria e soprattutto, in prospettiva futura, ha il diritto di rinegoziare il canone di locazione o in estrema ratio di risolvere il contratto?

Va in primis evidenziato che l’art. 91 del DL 18/2020 ha previsto in generale per ogni tipo di contratto o obbligazione (forniture di beni e servizi, appalti, contratti preliminari, etc.) finché durerà il periodo emergenziale “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218[1](cd inadempimento incolpevole o non imputabile) e 1223[2] c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.”

Quindi gli eventuali ritardi nel pagamento del canone durante la vigenza delle norme emergenziali non dovrebbe comportare un grave inadempimento con la conseguente impossibilità per il locatore di sfrattare il conduttore per “morosità”.

Si faccia però attenzione che la valutazione è comunque dalla norma rimessa alla discrezionalità del Giudice caso per caso, per cui appare opportuno, prima di decidere di non rispettare le proprie obbligazioni, consultare comunque un avvocato onde avere un parere terzo e qualificato.

Tale norma però non affronta in alcun modo le evidenti problematiche che questa situazione di crisi causa ai conduttori di immobili ad uso diverso (negozi, ristoranti, bar, discoteche, locali, etc.)  i quali si sono trovati dall’oggi al domani i loro locali chiusi di imperio con la conseguente perdita nell’immediato della loro fonte di reddito e una forte contrazione delle entrate anche per un lungo periodo successivo alla cessazione dell’emergenza.

A tale problematica risponde in modo molto parziale l’art. 65 del D.L. n. 18 del 17 marzo 2020 il quale prevede che “Al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse  all’emergenza  epidemiologica da  COVID-19, ai soggetti esercenti attività d’impresa è riconosciuto, per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1.”

In attesa che il governo prenda in esame possibili mezzi di sostegno più incisivi a queste categorie professionali, appare utile iniziare a suggerire quali strumenti “legali” hanno i conduttori per potersi tutelare sia nel breve che nel lungo periodo.

Nel breve periodo, finché dura la chiusura, appare ipotizzabile una sospensione del versamento del canone di locazione, almeno nella misura non coperta dal credito di imposta previsto dal suddetto art. 65 D.L. n. 18 del 17 marzo 2020.

Ci si trova invero in un caso di inutilizzabilità dell’immobile per factum principis (espressione con la quale si indica una causa di impossibilita oggettiva ad effettuare una prestazione derivante da un sopravvenuto atto della pubblica autorità), la quale ai sensi dell’art. 1464 c.c.[3]  potrebbe dare diritto ad una corrispondente riduzione del canone annuale per i mesi di inutilizzabilità dell’immobile, senza che ciò porti alla risoluzione del contratto per inadempimento. Allo stesso risultato porterebbe anche l’applicazione analogica dell’art. 1584 c.c.[4].

Si tenga tuttavia presente che per giurisprudenza costante il conduttore non può “autoridursi” il canone, ma dovrà sottoporre la questione ad un giudice, previa instaurazione della mediazione obbligatoria.

L’incidenza del Coronovirus sulle locazioni commerciali non può però esaurirsi alla sola fase della chiusura obbligatoria.

Invero è impensabile che un evento così nuovo e drammatico nelle sue conseguenze non incida in modo significativo e per lungo tempo sulle entrate di negozi, centri commerciali, ristoranti, bar, etc., andando ad incidere profondamente sul sinallagma contrattuale.

I primi analisti ipotizzano una contrazione dei consumi per beni non necessari di oltre il 40% che potrebbe prolungarsi per diversi anni.

Al di là della validità o meno di tali previsioni è indubbio che in mancanza di una rimodulazione dei fitti molti esercenti potrebbero trovarsi nella oggettiva impossibilità di rispettare il pagamento di canoni di locazione sproporzionati rispetto alle entrate e probabilmente “fuori mercato” essendo molto probabile un brusco calo del canone nelle nuove locazioni.

Ciò potrebbe determinare il venir meno del sinallagma contrattuale e quindi aprire la strada ad una risoluzione o ad una rinegoziazione, trattandosi di un caso di sopravvenuta eccessiva onerosità  per il  verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili.

In questi casi è ipotizzabile una risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1467 c.c.[5] (eccessiva onerosità) o un recesso del conduttore per gravi motivi ex art. 27, comma 8, della legge 392/1978 (in quest’ultimo caso sarà dovuto comunque il pagamento degli ultimi sei mesi di canone).

Tuttavia, la strada della risoluzione, oltre che incerta, non è l’unica possibile.

Lo stesso articolo 1467 c.c. al secondo comma prevede infatti che in caso di richiesta di risoluzione il locatore potrà evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.

Quella della rinegoziazione invero sembra la strada preferibile e probabilmente sarà la più perseguita come già avvenuto dopo lo scoppio della bolla immobiliare del 2008, quando i locatori dopo una prima iniziale resistenza, hanno preso coscienza della necessità di adeguare i canoni alle mutate condizioni dei mercati per non trovarsi con immobili sfitti per lungo tempo.

Una formale richiesta al locatore, se del caso rafforzata da una istanza di mediazione, potrebbe aprire ad una riduzione del canone, eventualmente anche per un periodo determinano in attesa della ripresa dei consumi dopo il coronavirus.

Va inoltre tenuto presente che sebbene il conduttore non potrebbe autoridursi il canone di locazione, tale scelta non necessariamente consentirà al locatore di riottenere “velocemente” l’immobile.

Va infatti tenuto presente che a fronte della opposizione da parte del conduttore ad uno sfratto per morosità la emissione dell’ordinanza provvisoria di rilascio prevista dall’art. 665 c.p.c.[6] è rimessa alla discrezionalità del giudice il quale potrebbe valutare sussistere nel caso di specie gravi motivi per negarla.

Per cui il conduttore, versando il canone autoridotto, potrebbe conservare la disponibilità dell’immobile per il tempo, “non breve” (2-3 anche 4 anni) nonostante la specialità del rito locatizio, necessario alla definizione del giudizio sulla sussistenza o meno della sopravvenuta eccessiva onerosità. Ed alla fine il giudice nell’accertare la risoluzione e la eccessiva onerosità impedirebbe anche al locatore di richiedere la differenza tra il canone autoridotto (ovviamente deve trattarsi di una riduzione congrua rispetto al mercato ed al calo di fatturato) e quello previsto nel contratto nel corso degli anni necessari ad arrivare alla sentenza di risoluzione. Per tali motivi è opportuno che i locatori, per limitare a propria volta i danni di tali contenziosi (oltre a ritrovarsi dopo l’immobile sfitto a lungo fino ad esser costretti ad accettare nuovi canoni ancora più bassi),  valutino attentamente la situazione del mercato e la possibilità ed utilità di offrire delle adeguate riduzioni (magari per dei periodi più o meno lunghi piuttosto che per l’intera durata del contratto).

NOTE

[1] Art. 1218 cc “Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”

[2] Art. 1223 cc “Il risarcimento del danno per l’inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta”

[3] Art. 1464 cc “Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”

[4] Art. 1584 cc “Se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento.

Indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.

[5] Art. 1467 cc “Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458.

La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta onerosità rientra nell’alea normale del contratto.

La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.”

 [6] Art. 665 cpc “Se l’intimato comparisce e oppone eccezioni non fondate su prova scritta, il giudice, su istanza del locatore, se non sussistano gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto.
L’ordinanza è immediatamente esecutiva, ma può essere subordinata alla prestazione di una cauzione per i danni e le spese”

Avv. Mario Rosario Curzio

Per approfondire il concetto di grave inadempimento indispensabile per la risoluzione del contratto in relazione alla eccezionalità della situazione venutasi a creare nell’emergenza causata dal Covid-19 si legga “Locazione commerciale: quando il Coronavirus esclude il grave inadempimento ed impedisce lo sfratto per morosità”

Per valutare le differenze tra l’inadempimento, causato dal Coronavirus,  in caso di  contratto di locazione ed in caso di  contratto di affitto di azienda si legga “Le conseguenze del Coronavirus sull’affitto di azienda: legittima la sospensione del pagamento”.

Per una trattazione completa di tutti i termini  sospesi nell’ambito dello sfratto si rinvia all’articolo “Coronavirus e sfratto per morosità: gli effetti del Dl Cura Italia su ogni singolo termine dello sfratto”

Per approfondire l’argomento del grave inadempimento per procedere alla risoluzione da parte del locatore e dopo quanti canoni impagati si possa  procedere allo sfratto, ed inoltre quando sia sanabile la morosità in questo tipo di situazioni si legga Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento .

Per approfondire la tematica dell’opposizione allo sfratto si leggano anche  “Opposizione allo sfratto, ordinanza provvisoria di rilascio e procedura conseguente al mutamento del rito“ e “Opposizione allo sfratto per morosità: tempi e procedura”

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Per una trattazione completa di tutti i termini  sospesi nell’ambito dello sfratto si rinvia all’articolo “Coronavirus e sfratto per morosità: gli effetti del Dl Cura Italia su ogni singolo termine dello sfratto”

Per approfondire l’argomento del grave inadempimento per procedere alla risoluzione da parte del locatore e dopo quanti canoni impagati si possa  procedere allo sfratto, ed inoltre quando sia sanabile la morosità in questo tipo di situazioni si legga Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento .

Per approfondire la tematica dell’opposizione allo sfratto si leggano anche  “Opposizione allo sfratto, ordinanza provvisoria di rilascio e procedura conseguente al mutamento del rito“ e “Opposizione allo sfratto per morosità: tempi e procedura”