Inadempimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare: rimedi e conseguenze

Inadempimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare: rimedi, caparra confirmatoria, risarcimento danni e tutela legale

 

L’acquisto o la vendita di una casa rappresentano uno dei passi economici e personali più importanti nella vita di una persona o di una famiglia.

Si tratta di operazioni complesse che coinvolgono risparmi di anni, progetti futuri e, molto spesso, l’accensione di mutui a lungo termine. Firmare un “compromesso” significa legarsi a doppio filo a una promessa immobiliare.

Ma cosa succede se, dopo aver firmato e magari versato ingenti somme, il meccanismo si inceppa? Se il venditore sparisce prima del rogito, o se l’acquirente non si presenta dal notaio perché non ha ottenuto il mutuo, l’inadempimento trasforma un progetto di vita in una vera e propria emergenza economica e legale, capace di bloccare capitali e scatenare contenziosi infiniti.

In qualità di avvocati specializzati esclusivamente in diritto delle esecuzioni immobiliari e difesa del debitore, in questo articolo parleremo in modo semplice e chiaro di come gestire questa crisi contrattuale.

Analizzeremo nel dettaglio tutti i rimedi legali a disposizione della parte lesa e le conseguenze patrimoniali che derivano dalla violazione degli accordi assunti nel contratto preliminare, offrendo una guida chiara sia a chi subisce il comportamento scorretto della controparte, sia a chi si trova nell’impossibilità di adempiere a causa di un pignoramento, di un’ipoteca imprevista o di una grave crisi finanziaria.

Che cos’è il contratto preliminare o cosiddetto “compromesso”?

Il contratto preliminare di compravendita è l’accordo con il quale il venditore (promittente venditore) e il compratore (promissario acquirente) si obbligano reciprocamente a stipulare, in un secondo momento, il contratto definitivo di vendita davanti al notaio.

Il contratto preliminare non trasferisce ancora la proprietà dell’immobile. Il suo effetto principale è un’obbligazione di fare: le parti si impegnano a prestare il consenso per il futuro rogito. Nonostante non sia l’atto finale, la legge lo disciplina con estremo rigore.

Ai sensi dell’articolo 1351 del Codice Civile: “il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”.

Quindi il preliminare di una compravendita deve avere necessariamente la forma scritta a pena di nullità (atto pubblico o scrittura privata). Non ha quindi alcun valore legale un accordo verbale o una stretta di mano, nemmeno se accompagnata dal passaggio di denaro.

Inoltre, per essere valido e vincolante, il testo deve già contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo:

1. La precisa identificazione catastale e fisica dell’immobile;
2. Il prezzo della compravendita e le modalità di pagamento;
3. Il termine entro il quale le parti dovranno presentarsi davanti al notaio per il rogito.

Nella pratica commerciale, purtroppo, si assiste spesso a una rischiosa tendenza all’improvvisazione. Molti si affidano a moduli prestampati o a scritture private redatte senza il supporto di un professionista.

Questo è un errore grave: un preliminare lacunoso o mal strutturato è il terreno ideale su cui proliferano i contenziosi giudiziari. Rivolgersi ad un professionista competente consente di prevedere clausole di salvaguardia specifiche e di pianificare i giusti rimedi in caso di future tensioni economiche o ripensamenti.

Il concetto giuridico di inadempimento

Si ha inadempimento quando una delle due parti, una volta sottoscritto regolarmente il preliminare, si rifiuta ingiustificatamente di procedere alla stipula del contratto definitivo entro il termine concordato, oppure tiene un comportamento tale da rendere impossibile la vendita (ad esempio, il venditore vende l’immobile a un terzo, oppure si scoprono gravami ipotecari non dichiarati, o ancora l’immobile presenta gravi abusi edilizi non sanabili).

L’inadempimento non può consistere in un mero scostamento dai tempi previsti, ma deve rivestire carattere di gravità, secondo quanto stabilito in via generale dall’articolo 1455 del Codice Civile. Spetterà poi al giudice accertare, caso per caso, se la condotta della parte inadempiente abbia concretamente compromesso l’interesse dell’altra parte.

Quando si verifica la rottura delle trattative, la parte che subisce l’inadempimento (la parte adempiente) si trova davanti a un bivio strategico e la legge le offre tre strade alternative per tutelare i propri diritti:

• L’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre;
• La risoluzione del contratto accompagnata dal risarcimento del danno ordinario;
• Il recesso con trattenuta o richiesta del doppio della caparra confirmatoria.

Esaminiamo approfonditamente ciascuno di questi scenari, mettendone in luce i presupposti tecnici, i vantaggi e i rischi.

L’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c.

Se il promittente venditore ci ripensa perché ha trovato un acquirente disposto a pagare di più, o se il promissario acquirente decide arbitrariamente di non comprare più, la legge non permette loro di liberarsi dagli impegni presi così facilmente.

Il sistema giuridico italiano tutela con forza l’affidamento contrattuale attraverso uno strumento di straordinaria efficacia: l’esecuzione in forma specifica.

L’articolo 2932 del Codice Civile stabilisce che, se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

Come funziona l’azione giudiziale?

Nel caso della compravendita immobiliare, la parte adempiente può promuovere un giudizio civile davanti al Tribunale competente. Con l’accoglimento della domanda, il Giudice non si limita a condannare l’inadempiente, ma emette una sentenza costitutiva che sostituisce il rogito notarile.

In forza di questo provvedimento giudiziale, la proprietà dell’immobile viene trasferita d’ufficio dal venditore al compratore, e la sentenza viene regolarmente trascritta nei registri immobiliari.

In parole semplici, si ottengono gli stessi identici effetti giuridici che si sarebbero ottenuti recandosi dal notaio, ma per via coatta.

Vediamo ora quali sono i presupposti fondamentali per attivare l’art. 2932 c.c.

Per poter beneficiare di questa tutela così incisiva, la legge richiede la compresenza di due requisiti rigidissimi:

1. La completezza del preliminare: Nel testo dell’accordo devono essere presenti tutti gli elementi essenziali della vendita (prezzo, dati catastali, consenso). Se il preliminare è generico o rimanda a successive determinazioni, il giudice non potrà integrarlo e l’azione fallirà.
2. L’offerta della controprestazione: La parte che agisce in giudizio deve aver eseguito la propria prestazione o deve averne fatto offerta nei modi di legge. Ad esempio, se è l’acquirente ad agire, egli deve offrire formalmente il saldo del prezzo pattuito. Questo avviene solitamente invitando la controparte davanti a un notaio tramite una diffida ad adempiere e dichiarando nel contempo la disponibilità a versare il denaro residuo, oppure offrendo il denaro direttamente nel corso del giudizio.

Un aspetto tecnico di cruciale importanza risiede nella trascrizione della domanda giudiziale nei registri immobiliari. Trascrivere immediatamente la domanda ex art. 2932 c.c. serve a “prenotare” gli effetti della futura sentenza.

Se il venditore disonesto, nelle more del processo, dovesse vendere l’immobile a un terzo estraneo, la sentenza finale prevarrà sull’acquisto del terzo, salvaguardando integralmente il diritto del compratore originario.

Infine, è utile ricordare che la scelta di chiedere l’adempimento forzato non è irreversibile: l’attore può decidere, in qualunque momento del processo, di mutare la propria linea difensiva e optare forzatamente per la risoluzione del contratto.

Risoluzione del contratto e risarcimento del danno ex art. 1453 c.c.

Non sempre la parte adempiente ha interesse a forzare la vendita. Un acquirente potrebbe aver perso fiducia nell’affare a causa di vizi occulti scoperti tardivamente, oppure potrebbe non avere più le risorse economiche a causa del mancato ottenimento del mutuo.

Allo stesso modo, un venditore potrebbe avere la necessità urgente di liberare il proprio immobile dai vincoli del preliminare per rimetterlo sul mercato e monetizzare.

In queste ipotesi, la strada è la risoluzione del contratto per inadempimento, disciplinata in via generale dall’articolo 1453 del Codice Civile.

La risoluzione punta all’esatto opposto dell’art. 2932 c.c.: mira a sciogliere definitivamente il vincolo contrattuale, cancellando gli obblighi futuri e ripristinando la situazione precedente (effetti restitutori).

Lo scioglimento del preliminare può essere ottenuto attraverso diverse vie:

• La risoluzione giudiziale: Si instaura una causa civile per chiedere al giudice di pronunciare la risoluzione del contratto a causa della gravità dell’inadempimento della controparte. Una volta domandata la risoluzione, la parte adempiente non può più cambiare idea per chiedere l’adempimento, e la parte inadempiente non può più sanare il proprio debito con un adempimento tardivo.
• La diffida ad adempiere (ex art. 1454 c.c.): È uno strumento stragiudiziale rapido ed economico. Consiste nell’inviare alla parte inadempiente una formale intimazione scritta (tramite PEC o raccomandata A/R) con cui le si intima di adempiere entro un termine congruo, che per legge non può essere inferiore a quindici giorni. L’aspetto fondamentale è l’avvertimento espresso: decorso inutilmente tale termine, il contratto si intenderà risolto di diritto, senza necessità di un preventivo passaggio in Tribunale (salvo un eventuale giudizio successivo per accertare l’avvenuta risoluzione).
• La clausola risolutiva espressa (ex art. 1456 c.c.): I contraenti possono inserire direttamente nel testo del preliminare una clausola in cui stabiliscono che il contratto si risolverà automaticamente qualora una specifica e determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità pattuite (ad esempio, il mancato pagamento di una specifica rata dell’acconto entro un giorno preciso). In questo caso, la volontà originaria delle parti esclude la valutazione del giudice sulla gravità dell’inadempimento. La risoluzione si verifica di diritto nel momento in cui la parte interessata dichiara all’altra che intende avvalersi della clausola.

Il risarcimento del danno e l’onere della prova

La risoluzione si accompagna quasi sempre alla richiesta di risarcimento del danno.

Chi sceglie questa via punta a ottenere il ristoro integrale dei pregiudizi subiti, che la giurisprudenza divide in due componenti:

1. Il danno emergente: le spese vive sostenute in vista della compravendita (es. provvigioni pagate all’agenzia immobiliare, costi delle perizie tecniche, spese notarili per la registrazione del preliminare, interessi bancari sull’istruttoria del mutuo).
2. Il lucro cessante: il guadagno perduto a causa della sfumata compravendita. Per il venditore, può consistere nella perdita di altre occasioni di vendita a prezzi vantaggiosi mentre l’immobile era bloccato; per l’acquirente, nella necessità di dover pagare un canone di locazione per mesi o nell’aver perso l’opportunità di acquistare un immobile analogo alle medesime condizioni di favore.

Attenzione, però: la strada della risoluzione ordinaria presenta un pesante onere probatorio. Chi richiede il risarcimento del danno ha l’obbligo di dimostrare rigorosamente in giudizio sia l’esistenza materiale del danno sia il suo esatto ammontare economico.

Non sono ammessi risarcimenti basati su semplici ipotesi o formule astratte. Se non si è in grado di documentare al centesimo il danno subito, il giudice respingerà la domanda di risarcimento.

Il recesso e il meccanismo della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.

Proprio per evitare le lungaggini e le incertezze connesse alla prova del danno in un giudizio di risoluzione ordinario, la quasi totalità dei contratti preliminari prevede la dazione di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria.

Regolata dall’articolo 1385 del Codice Civile, la caparra confirmatoria consiste in una somma che una parte consegna nelle mani dell’altra al momento della firma del preliminare.

Essa svolge una triplice funzione: conferma la serietà dell’impegno preso, costituisce un anticipo sul prezzo finale e, soprattutto, funge da indennizzo preventivo e forfettario in caso di inadempimento.

Il secondo comma dell’art. 1385 c.c. delinea un meccanismo bilaterale e simmetrico di autotutela che scatta laddove una delle parti si renda inadempiente:

• Inadempimento del promissario acquirente: Se è colui che deve comprare a rompere la promessa, il promittente venditore può legittimamente recedere dal contratto e trattenere definitivamente la caparra ricevuta, senza dover restituire nulla e senza dover dimostrare di aver subìto un danno effettivo.
• Inadempimento del promittente venditore: Se invece l’inadempimento è imputabile a chi vende, il promissario acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra originariamente versata.

La straordinaria utilità pratica del recesso con ritenzione o richiesta del doppio della caparra risiede nell’esonero dall’onere della prova. La parte adempiente non deve dimostrare nulla al giudice circa la perdita economica subita: l’ammontare del risarcimento è già stato cristallizzato dalle parti all’inizio del rapporto. Si tratta di una tutela rapida, lineare e dotata di un forte potere deterrente.

Tuttavia, l’esercizio del diritto di recesso presuppone che l’inadempimento della controparte sia definitivo, totale e chiaramente imputabile a titolo di colpa. Non basta un ritardo di pochi giorni se non è stato pattuito un termine essenziale.

Anche in questo scenario, l’invio di una formale diffida o la convocazione davanti al notaio restano passaggi prudenziali caldamente raccomandati per formalizzare lo stato di inadempimento prima di dichiarare il recesso.

Il nodo cruciale della compatibilità: la svolta delle Sezioni Unite della Cassazione

Un errore frequente in cui incorrono molti privati, e talvolta persino legali non specializzati nel settore immobiliare, è quello di considerare la risoluzione contrattuale e il recesso con caparra come strumenti liberamente cumulabili o intercambiabili all’interno dello stesso processo.

Si tende a pensare: “Chiedo la risoluzione del contratto e, se non riesco a provare i danni, mi tengo comunque la caparra”.

Questo approccio è radicalmente errato e può portare al rigetto delle domande giudiziali, con conseguente condanna al pagamento delle spese di lite.

Per molti anni i Tribunali italiani hanno oscillato tra orientamenti contrastanti, generando incertezza. Il definitivo punto di chiarezza è stato posto dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la celeberrima sentenza n. 553 del 14 gennaio 2009, un pilastro della giurisprudenza civile italiana.

Le Sezioni Unite hanno stabilito che l’azione di risoluzione (con richiesta di risarcimento del danno integrale) e l’azione di recesso (con ritenzione della caparra o richiesta del doppio) si pongono in un rapporto di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale.

La parte adempiente deve compiere una scelta di campo netta fin dall’inizio, poiché le due opzioni seguono logiche processuali e probatorie completamente diverse.

Se si sceglie la via del recesso ex art. 1385 c.c., l’obiettivo principale è uno scioglimento rapido dell’accordo basato sulla quantificazione fissa stabilita in precedenza.

Il grande vantaggio è l’assenza totale dell’onere della prova: non occorre dimostrare nulla al Giudice relativamente all’entità della perdita economica, ma si accetta che il risarcimento resti rigidamente limitato al valore della caparra stessa (o al suo doppio), rinunciando a cifre maggiori anche se i danni effettivi si rivelassero enormemente superiori. Questa strada è ideale quando la caparra è capiente e si desidera evitare un processo lungo, costoso e dall’esito incerto.

Al contrario, si imbocca la via della risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. quando si punta al ripristino totale dello stato precedente all’accordo e al risarcimento integrale di tutte le perdite reali e dei mancati guadagni concretamente patiti.

In questo scenario, però, l’onere della prova diventa rigoroso e stringente: l’attore deve dimostrare matematicamente ogni singola voce di danno. La caparra, di conseguenza, perde la sua funzione di indennizzo automatico e si trasforma in un mero acconto sulla prestazione, che verrà scalato dal risarcimento finale o restituito se i danni non verranno provati. È la strada da preferire unicamente quando il danno subito è palesemente e documentabilmente superiore alla caparra.

La Cassazione ha chiarito che queste due azioni non sono in alcun modo sovrapponibili: una volta introdotta la causa richiedendo la risoluzione e il risarcimento del danno ordinario, non è consentito cambiare idea in corso di giudizio e trasformare la richiesta in una domanda di recesso con ritenzione della caparra.

Un simile mutamento difensivo costituirebbe una domanda nuova e inammissibile, lesiva dei diritti della controparte. La pianificazione iniziale della strategia difensiva, operata da un professionista esperto, diventa quindi l’unico vero spartiacque tra il successo e il fallimento della causa.

Esperienza pratica: il preliminare nel contesto delle esecuzioni immobiliari e della crisi del debitore

Finora abbiamo analizzato l’inadempimento del contratto preliminare secondo le regole del diritto civile ordinario. Nella pratica professionale, tuttavia, il nostro studio si occupa prevalentemente della tutela dei debitori, delle procedure esecutive, delle situazioni di sovraindebitamento e delle crisi patrimoniali.

Proprio per questo, ci confrontiamo frequentemente con scenari nei quali l’inadempimento non deriva da una scelta volontaria del venditore, bensì da eventi che compromettono improvvisamente la sua capacità di adempiere agli obblighi assunti.

Accade spesso, infatti, che il proprietario di un immobile abbia sottoscritto un contratto preliminare con l’intenzione di vendere il bene e utilizzare il ricavato per far fronte ai propri debiti, ma che, prima della stipula del rogito definitivo, sopraggiungano pignoramenti, iscrizioni ipotecarie o altre iniziative esecutive da parte dei creditori.

In tali circostanze, il debitore si trova nell’impossibilità di trasferire liberamente il bene promesso in vendita e rischia di vedere compromesso non solo il contratto in corso, ma anche ogni possibilità di riequilibrare la propria situazione economica.

Questa situazione produce inevitabili conseguenze anche per il promissario acquirente, che può aver già versato somme rilevanti a titolo di caparra o di acconto e che si trova esposto al rischio di non ottenere l’immobile e di incontrare difficoltà nel recupero delle somme corrisposte. Proprio per prevenire tali situazioni, il legislatore ha introdotto l’articolo 2645-bis del Codice Civile, che consente la trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata.

La trascrizione del preliminare attribuisce al contratto un importante effetto prenotativo: se eseguita prima dell’iscrizione di ipoteche o della trascrizione di pignoramenti, gli effetti del successivo contratto definitivo, oppure della sentenza ex articolo 2932 c.c., retroagiscono alla data della trascrizione del preliminare, garantendo una significativa tutela all’acquirente.

Qualora, invece, la procedura esecutiva non possa essere evitata e il preliminare venga meno, l’articolo 2775-bis del Codice Civile riconosce al promissario acquirente un privilegio speciale sui crediti derivanti dalla risoluzione del contratto, consentendogli di ottenere il rimborso delle somme versate con una posizione preferenziale rispetto ai creditori chirografari e, in determinate circostanze, anche rispetto ad alcune ipoteche iscritte successivamente.

Dal punto di vista del debitore, questi strumenti assumono una rilevanza fondamentale. Una gestione tempestiva della crisi può infatti consentire di preservare il valore dell’immobile, favorire soluzioni negoziali con i creditori, evitare la dispersione del patrimonio in sede esecutiva e, in molti casi, salvaguardare anche gli interessi del promissario acquirente.

La nostra esperienza dimostra che gli interessi del debitore e quelli dell’acquirente non sono necessariamente contrapposti. Al contrario, attraverso un’adeguata pianificazione delle strategie difensive e l’utilizzo degli strumenti di gestione della crisi, è spesso possibile individuare soluzioni che limitino i pregiudizi per tutte le parti coinvolte, riducano il contenzioso e consentano una più efficiente tutela del patrimonio.

Per questo motivo, quando un contratto preliminare si inserisce in un contesto caratterizzato da debiti, pignoramenti, ipoteche o procedure esecutive, è fondamentale rivolgersi a professionisti che abbiano una consolidata esperienza nella tutela del debitore e nella gestione delle crisi patrimoniali, così da individuare tempestivamente le soluzioni più efficaci e prevenire conseguenze che potrebbero aggravare ulteriormente la situazione economica esistente.

Conclusioni

Come abbiamo avuto modo di analizzare in questa dettagliata disamina, la gestione dell’inadempimento di un contratto preliminare di compravendita immobiliare non ammette approssimazioni.

Ogni mossa, dalla notifica di una diffida ad adempiere alla scelta tra l’azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e il recesso con caparra confirmatoria, comporta conseguenze patrimoniali e legali irreversibili che possono segnare profondamente il futuro economico di una persona. Le insidie si moltiplicano in modo esponenziale se la vicenda si intreccia con debiti pregressi, pignoramenti o minacce di aste giudiziarie.

Nelle questioni di diritto immobiliare e della crisi del debito, il fattore tempo e la precisione tecnica fanno la differenza tra il salvataggio dei propri risparmi e il tracollo finanziario. Affidarsi al “fai da te” o a consulenze generiche può rivelarsi un errore fatale.

Se ti trovi in una situazione di stallo, se la tua controparte contrattuale è venuta meno agli impegni presi, o se sei un proprietario che rischia di non poter adempiere al preliminare a causa di pignoramenti o difficoltà finanziarie, non aspettare che la situazione precipiti.

Lo studio legale d’Ambrosio Borselli è specializzato in modo esclusivo nel diritto delle esecuzioni immobiliari e nella difesa del debitore. Mettiamo a tua disposizione una profonda conoscenza della materia e una solida esperienza sul campo per proteggere il tuo patrimonio e individuare la strategia difensiva più efficace per il tuo caso specifico.

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Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Guida all’azione ex art. 2932 c.c. a seguito di preliminare non adempiuto”; “Clausole essenziali nel preliminare di compravendita”; “La caparra confirmatoria”; “Preliminare di compravendita spiegazione + fac simile”; “Preliminare di compravendita: clausole a tutela dell’acquirente”.

FAQ sull’inadempimento del contratto preliminare

Cosa succede se l’acquirente non si presenta al rogito?

Se l’assenza è ingiustificata, il venditore può chiedere la risoluzione del contratto, trattenere la caparra confirmatoria oppure agire per il risarcimento dei danni.

Il venditore può cambiare idea dopo il compromesso?

No. Dopo la firma del preliminare il venditore è giuridicamente obbligato a concludere la vendita, salvo specifiche cause che ne impediscano l’esecuzione.

È possibile ottenere il trasferimento dell’immobile senza il consenso del venditore?

Sì. In presenza dei presupposti previsti dall’art. 2932 c.c., il Tribunale può emettere una sentenza che produce gli stessi effetti del rogito notarile.

Se la banca rifiuta il mutuo l’acquirente è inadempiente?

Dipende. Occorre verificare se nel preliminare è stata inserita una clausola sospensiva collegata all’ottenimento del finanziamento.

Conviene chiedere il doppio della caparra o il risarcimento del danno?

La scelta dipende dall’entità del danno subito. Quando i danni sono superiori alla caparra può risultare più conveniente l’azione di risoluzione con richiesta di risarcimento integrale.

Avv. p. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

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Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“

Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”

Per approfondire come gli errori contenuti nell’avviso di vendita (determinante è una approfondita analisi dell’avviso, in comparazione con l’ordinanza, e la perfetta conoscenza delle norme e delle prassi dei vari tribunali in tal senso) ci abbiano consentito di ottenere l’ennesima revoca del decreto di trasferimento si legga “Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita”

Per l’ennesima sospensione di una procedura esecutiva immobiliare ottenuta, peraltro, a pochissime ore dalla celebrazione dell’asta stessa, grazie all’ammissione dell’ennesima proposta di ristrutturazione dei debiti del consumatore portata  con soddisfazione a compimento dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore”

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha  revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.

Lo Studio Legale Associato d’Ambrosio Borselli assiste da oltre un secolo i clienti nelle controversie immobiliari e nelle procedure esecutive, con sedi a Napoli, Milano, Roma e Brescia e operatività su tutto il territorio nazionale.

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”