Il tribunale di Rieti revoca il decreto di trasferimento per vizi della vendita, commento all’ordinanza del 16 febbraio 2024
Il Tribunale di Rieti con ordinanza del 16 febbraio 2024, su opposizione agli atti esecutivi proposta dallo Studio Legale d’Ambrosio Borselli, ha revocato il decreto di trasferimento per vizi della vendita ed, in particolare, per un errore evidente sull’avviso di vendita circa le coordinate bancarie per il versamento della cauzione.
Più nel dettaglio, con opposizione ex art. 617 c.p.c. tempestivamente depositata venivano elencati al giudice dell’esecuzione una serie di vizi di vendita ritenuti idonei a giustificare la revoca del decreto di trasferimento.
Prima di entrare nel merito della vicenda è giusto evidenziare che i vizi della vendita, se correttamente eccepiti, possono giustificare la revoca del trasferimento e ciò in quanto questi stessi indicano che ci sono stati uno o più errori proprio nel procedimento che conduce all’aggiudicazione.
Si ricorda infatti che l’articolo 2929 c.c. , che tutela l’aggiudicatario dai vizi della procedura disponendo: “La nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita o l’assegnazione non ha effetto riguardo all’acquirente o all’assegnatario, salvo il caso di collusione con il creditore procedente. Gli altri creditori non sono in nessun caso tenuti a restituire quanto hanno ricevuto per effetto dell’esecuzione” non fa salvo l’acquisto dell’aggiudicatario in caso di vizi del subprocedimento di vendita.
Il senso è questo: se la vendita è sbagliata, se il procedimento non è corretto allora anche il frutto di quella vendita deve essere caducato.
Tribunale di Rieti: revocato trasferimento per vizi della vendita
Venendo al fatto con l’opposizione anzidetta venivano denunciate al giudice una serie di irregolarità.
In particolare veniva in primo luogo richiesto l’accertamento del tardivo pagamento del saldo prezzo.
La questione è particolarmente interessante in quanto l’aggiudicatario nell’offerta di acquisto aveva inserito come termine per il pagamento del saldo prezzo un termine inferiore, pari a 110 giorni, a quello previsto dall’ordinanza di vendita pari a 120 giorni.
Anche se non usuale, accade, alcune volte, che gli offerenti inseriscano nelle offerte di acquisto un termine per il pagamento del saldo inferiore a quello potenzialmente concesso dall’ordinanza di vendita.
E’ tesi supportata da chi scrive quella secondo cui l’inserimento di un termine inferiore a quello concesso dall’ordinanza di vendita per il pagamento del
saldo prezzo è vincolante per l’aggiudicatario. Del resto, la previsione di cui all’art. 571, comma secondo, c.p.c., nel consentire all’offerente di indicare il termine per il versamento del saldo del prezzo, ha la funzione di riconoscergli la possibilità di rendere più appetibile l’offerta, e quindi preferibile alle altre nel caso di pluralità di offerte tutte uguali tra loro e pertanto tale pattuizione è certamente vincolante!
Di diverso avviso il Giudice dell’Esecuzione che, nella commentata ordinanza, ritiene che tale eccezione sia priva di pregio in quanto ” il termine inferiore rispetto a quello dei 120 giorni per il versamento del saldo prezzo indicato dall’aggiudicatario, oltre a poter assumere una qualche rilevanza solo in caso di pluralità di offerte che nella specie non ci sono state, non può considerarsi come perentorio, in ragione del difetto di una previsione normativa o di una statuizione giurisdizionale che attribuisca espressamente a tale termine il connotato della perentorietà e tale perentorietà si riferisce solo al termine più ampio fissato nella ordinanza di vendita che nella specie risulta essere stato rispettato dall’aggiudicatario, peraltro unico offerente, sicchè la censura sollevata appare priva di pregio”.
In secondo luogo veniva esposto al Giudice dell’Esecuzione il mancato oscuramento dei dati personali del debitore in violazione dell’articolo 490 c.p.c. e della privacy dello stesso.
In sostanza, il delegato aveva reso visibile sia il nome che il cognome del debitore esecutato sulla perizia di stima così violando non solo la precitata normativa ma consentendo anche a terzi di venire a conoscenza, in violazione della legge, delle generalità del debitore (sul tema si legga, per approfondire la particolare importanza di tale adempimento altresì “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”)
Anche tale eccezione risulta secondo il Giudice priva di pregio in quanto “ è irrilevante ai fini della validità della vendita potendo, al più, giustificare un’azione di responsabilità nei confronti dell’autore della violazione sotto un profilo meramente risarcitorio”.
Veniamo così al terzo motivo di opposizione ritenuto determinate ai fini della revoca del decreto di trasferimento.
Nell’avviso di vendita veniva più volte riportato un iban sbagliato ed una causale totalmente errata della cauzione per la partecipazione.
In buona sostanza il professionista delegato alla vendita aveva inserito:
• Un Iban Sbagliato (infatti il conto corrente era riferito ad altra procedura)
• Una causale totalmente errata e relativa ad altra procedura
Così facendo il p.d. non solo aveva creato confusione sulla vendita, sulla procedura e sul corretto pagamento della cauzione, ma aveva anche agito in difformità all’ordinanza di vendita – che imponeva al delegato di indicare il conto corrente corretto – così determinando il dubbio che qualcuno, pur volendo partecipare, non ci fosse poi riuscito per impossibilità di eseguire il bonifico (sulla revoca dell’aggiudicazione per difformità tra avviso di vendita e ordinanza di vendita si legga: “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”
E’ tale motivo ad essere ritenuto dal Giudice del Tribunale di Rieti meritevole di accoglimento ed infatti il G.E. osserva che “nell’avviso di vendita sono stati indicati una serie di elementi (in particolare le coordinate bancarie ove effettuare il versamento della cauzione e l’indicazione della causale che appare riferita ad altra procedura) erronei e dunque difformi rispetto alle indicazioni e quanto richiesto dalla ordinanza di vendita e tali errori potrebbero avere inficiare il regolare e trasparente svolgimento delle operazioni di vendita le quali devono comunque svolgersi in maniera regolare e trasparente”
L’ordinanza in commento, scaricabile qui, è altresì interessante in quanto ribadisce un principio più volte richiamato dallo Studio Legale d’Ambrosio Borselli sulla possibilità per il debitore esecutato di eccepire, anche avverso il decreto di trasferimento, vizi della vendita anteriori ed infatti il Giudice, richiamando tra l’altro una sentenza della suprema corte ottenuta dallo Studio Legale d’Ambrosio Borselli, osserva che: ” Il debitore ha interesse a contestare, mediante l’opposizione agli atti esecutivi di cui all’art. 617 c.p.c., la regolarità del procedimento di vendita ed il conseguente decreto di trasferimento, qualora siano state violate le disposizioni di legge che lo disciplinano ovvero le condizioni fissate nell’avviso di vendita, a prescindere dalla dimostrazione della possibilità, o addirittura della probabilità, che da un nuovo esperimento di vendita si ricavi un prezzo più elevato, ovvero, comunque, dall’allegazione e prova di un altro particolare e specifico pregiudizio” (cfr Cass. Sez. 3 – , Ordinanza n. 35867 del 06/12/2022 (Rv. 666284 – 01) e che “in tema d’espropriazione forzata, le condizioni di vendita fissate dal giudice dell’esecuzione, anche con eventuali modalità di pubblicità ulteriori rispetto a quelle minime ex art. 490 c.p.c., devono essere rigorosamente rispettate a garanzia dell’uguaglianza e parità tra tutti i potenziali partecipanti alla gara, nonché dell’affidamento di ciascuno di essi nella trasparenza e legalità della procedura; pertanto, la loro violazione comporta l’illegittimità dell’aggiudicazione, che può essere fatta valere da tutti i soggetti del processo esecutivo, incluso il debitore. (Nella specie, la S.C., rilevata la violazione delle puntuali ed analitiche prescrizioni in tema di pubblicità impartite dal professionista delegato, investito dal giudice dell’esecuzione della scelta delle forme pubblicitarie più utili allo scopo, decidendo nel merito, ha accolto l’opposizione agli atti esecutivi e annullato il decreto di trasferimento) (Cass. Sez. 3 – , Ordinanza n. 31547 del 13/11/2023)”
Revoca decreto di trasferimento per vendita viziata: conclusioni
La revoca del decreto di trasferimento è certamente un provvedimento importante ed inusuale in quanto vengono in rilievo, in questa fase, anche le legittime aspettative dei terzi che con la procedura vengano in contatto. Ciò malgrado, questo provvedimento, come altri (si fa riferimento all’ordinanza con cui il Tribunale di Nola ha revocato il decreto di trasferimento per vizi della pubblicità dell’incanto, per approfondimenti si clicchi qui), dimostra che anche nelle situazioni più complesse, anche quando tutto sembra terminato può esserci la possibilità di cambiare le cose, di rimettere tutto in discussione.
E’ pertanto fondamentale ribadire l’importanza di una difesa tecnica altamente specializzata che, anche in una situazione di grande urgenza (il decreto di trasferimento è opponibile, ex art. 617 c.p.c., in massimo 20 giorni dalla sua notifica o conoscenza), può fare una grande differenza.
Avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“, tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )
Per verificare la concreta possibilità con una adeguata difesa specialistica di ottenere la revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”
Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica, persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”
Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”
Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”
Per maggiori approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.
Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”
Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
