Salvare la casa dal pignoramento: perché il tempo è fondamentale

Come salvare la casa dal pignoramento? Scopri perché il tempo è fondamentale e quali soluzioni possono essere valutate per tutelare il patrimonio

 

Ricevere un pignoramento immobiliare significa trovarsi davanti a una procedura giudiziaria che può condurre alla vendita forzata della propria casa. In una situazione di questo tipo è naturale chiedersi se sia ancora possibile intervenire e, soprattutto, quanto tempo rimanga per trovare una soluzione.

La risposta dipende dalla situazione concreta, dallo stato della procedura e dagli strumenti giuridici ed economici ancora utilizzabili. C’è però un principio che, nella nostra esperienza, ricorre frequentemente: nel pignoramento immobiliare il tempo è una risorsa.

In qualità di avvocati specializzati esclusivamente nel diritto delle esecuzioni immobiliari e nella difesa del debitore, in questo articolo parleremo di perché il tempo può essere fondamentale per affrontare un pignoramento immobiliare, di come può essere utilizzato e di quali possibilità possono essere valutate nelle diverse fasi della procedura.

Come salvare una casa dal pignoramento?

Salvare una casa dal pignoramento significa individuare, quando ne ricorrono i presupposti giuridici ed economici, una soluzione che consenta di evitare la vendita forzata dell’immobile oppure di gestire diversamente la procedura esecutiva.

Non esiste una soluzione valida per tutti i pignoramenti. A seconda dei casi possono essere valutati strumenti processuali, accordi con i creditori, procedure di sovraindebitamento, la conversione del pignoramento o altre soluzioni previste dall’ordinamento.

Il primo elemento da considerare è quindi il tempo ancora disponibile. Intervenire tempestivamente permette, infatti, di analizzare il fascicolo, verificare eventuali criticità, individuare gli strumenti concretamente utilizzabili e, quando possibile, reperire le risorse economiche necessarie per costruire una soluzione.

Questo non significa semplicemente cercare di rallentare la procedura. Guadagnare tempo ha valore soltanto se quel tempo viene utilizzato per raggiungere un obiettivo concreto.

Perché il tempo è così importante nel pignoramento immobiliare?

Una procedura esecutiva immobiliare è composta da una successione di atti, termini e adempimenti. Il momento in cui viene intrapresa una determinata iniziativa può quindi essere molto importante.

Una soluzione che può essere concretamente percorribile nelle fasi iniziali potrebbe diventare più difficile, o non essere più praticabile, quando la procedura è arrivata a uno stadio avanzato.

Per questo motivo, quando si riceve un pignoramento, è importante non limitarsi a chiedersi “posso ancora fare qualcosa?”, ma anche “quanto tempo ho e come posso utilizzarlo?”.

Il tempo può servire, innanzitutto, per analizzare la procedura e verificare se esistano questioni giuridiche rilevanti. Può inoltre essere necessario per dialogare con il creditore, predisporre una proposta, reperire liquidità o valutare una procedura alternativa.

In altre parole, il tempo può aumentare il numero delle soluzioni ancora concretamente valutabili.

Il tempo serve per trovare le risorse necessarie

Nella maggior parte delle situazioni di pignoramento immobiliare, individuare una soluzione significa anche affrontare il problema delle risorse economiche.

Il debitore potrebbe avere la possibilità di reperire una somma attraverso la vendita di un altro immobile, l’aiuto di un familiare, un finanziamento oppure altre fonti di liquidità.

In altri casi potrebbe essere necessario organizzare una vendita dell’immobile in modo da utilizzare il ricavato per soddisfare, secondo le modalità concordate, le pretese creditorie.

Il tempo può inoltre essere necessario per valutare strumenti come la conversione del pignoramento, disciplinata dall’art. 495 c.p.c., quando ne ricorrano i presupposti, oppure gli strumenti previsti dalla normativa in materia di sovraindebitamento.

La possibilità concreta di utilizzare questi strumenti deve essere verificata caso per caso, sulla base della situazione patrimoniale del debitore, dell’ammontare dei debiti, dei creditori coinvolti e dello stato della procedura.

Un concetto è però importante: una soluzione economicamente possibile sulla carta può diventare irrealizzabile se non c’è più tempo per organizzarla.

Il tempo può essere importante anche nelle trattative con il creditore

Quando una casa è stata pignorata, il rapporto con il creditore può assumere un’importanza significativa.

In determinate situazioni può essere possibile valutare un saldo e stralcio, cioè un accordo attraverso il quale il creditore accetta di ricevere una somma concordata a fronte della definizione del debito secondo condizioni da stabilire.

Una trattativa, tuttavia, non può essere considerata efficace soltanto perché è stata avviata.

Occorre che la proposta sia seria, concreta e sostenibile e che tenga conto della posizione complessiva del debitore e degli eventuali altri creditori.

Anche la tempistica può avere un ruolo importante.

Un’offerta formulata quando il creditore deve ancora affrontare determinati costi o quando la procedura si trova in una fase nella quale esistono ancora margini di intervento può essere valutata diversamente rispetto a una proposta presentata quando la vendita è ormai prossima o quando sono intervenuti ulteriori passaggi processuali.

Il punto, quindi, non è semplicemente “prendere tempo”, ma utilizzare il tempo disponibile per costruire una proposta credibile.

Il tempo può consentire di individuare eventuali problemi nella procedura

Il pignoramento immobiliare deve essere analizzato attraverso l’esame concreto degli atti e della documentazione.

A seconda dei casi possono essere valutate opposizioni all’esecuzione o agli atti esecutivi, ai sensi degli artt. 615 e 617 c.p.c., nonché altre iniziative processuali previste dalla legge.

Non ogni irregolarità, tuttavia, determina automaticamente l’estinzione o la sospensione della procedura.

È quindi fondamentale evitare iniziative presentate soltanto con l’obiettivo di rallentare la vendita.

Un’opposizione deve avere un fondamento giuridico concreto e deve essere valutata anche alla luce degli effetti che può produrre sull’intera procedura e sulla posizione degli eventuali altri creditori.

Questo aspetto è particolarmente importante quando, ad esempio, vengono sollevate contestazioni relative al rapporto bancario, agli interessi, alla validità del titolo esecutivo o agli atti della procedura.

La domanda corretta non dovrebbe essere soltanto: “Posso presentare un’opposizione?”

Ma piuttosto: “Esiste una questione giuridicamente fondata che può produrre un effetto concreto sulla procedura?”

Non tutti i modi di guadagnare tempo sono utili

Il semplice rallentamento della procedura non costituisce, di per sé, una strategia di difesa.

Un’iniziativa processuale priva di fondamento o non idonea a produrre effetti utili può non risolvere il problema e può comportare ulteriori costi e complicazioni.

La strategia deve partire dall’analisi del fascicolo dell’esecuzione immobiliare.

Occorre verificare lo stato della procedura, gli atti compiuti, le scadenze, la posizione dei creditori e le caratteristiche dell’immobile, per poi valutare quali strumenti possano essere effettivamente utilizzati.

È quindi la combinazione tra fondamento giuridico, situazione economica e tempistica a determinare la concreta utilità di un’iniziativa.

Il tempo può cambiare anche il quadro normativo

Esiste poi un ulteriore elemento da considerare.

Le norme che regolano le procedure esecutive e il sovraindebitamento possono essere modificate e la giurisprudenza può fornire nuove interpretazioni delle disposizioni applicabili.

Questo significa che una situazione iniziata alcuni anni prima può essere affrontata, in un momento successivo, alla luce di strumenti o orientamenti che precedentemente non erano disponibili o non erano stati ancora elaborati.

Nella nostra attività professionale abbiamo seguito procedure esecutive sviluppatesi nell’arco di diversi anni. In alcune di esse il quadro giuridico e le possibilità di intervento sono cambiati nel corso del tempo.

Naturalmente non è possibile prevedere se e come cambieranno le norme o la giurisprudenza nel futuro.

Per questo attendere passivamente un cambiamento normativo non è una strategia. Diverso è utilizzare consapevolmente il tempo disponibile per verificare, man mano che la procedura procede, quali strumenti siano concretamente applicabili.

Un esempio concreto: perché anche pochi mesi possono essere importanti

Immaginiamo un debitore con una casa sottoposta a pignoramento che abbia la possibilità di reperire una determinata somma attraverso la vendita di un altro immobile.

Se questa vendita richiede alcuni mesi, il tempo disponibile può diventare essenziale.

Quei mesi potrebbero consentire di completare la vendita, reperire la liquidità e formulare una proposta al creditore.

In un’altra situazione, il debitore potrebbe avere bisogno di tempo per verificare la possibilità di accedere a uno specifico strumento previsto dalla normativa sul sovraindebitamento.

Ancora, potrebbe essere necessario coinvolgere un familiare disposto a fornire un aiuto economico o valutare una soluzione finanziaria.

Il tempo, in questi casi, non risolve da solo il problema: crea lo spazio necessario per poterlo affrontare.

Quanto tempo rimane prima della vendita della casa?

Non esiste un numero di mesi uguale per tutte le procedure.

La durata e le scadenze dipendono dalla fase concreta dell’esecuzione immobiliare e dagli atti già compiuti.

Per sapere quanto tempo rimane occorre quindi esaminare il fascicolo della procedura, verificando, tra le altre cose, se sia già stata fissata la vendita, quanti tentativi siano stati effettuati, quali siano le prossime scadenze e quali iniziative processuali siano ancora possibili.

Per questo motivo è importante intervenire prima possibile e non attendere che la vendita sia ormai imminente.

È possibile intervenire anche quando la procedura è già avanzata?

Sì, in alcune situazioni possono esistere ancora strumenti utilizzabili anche nelle fasi avanzate della procedura.

La possibilità concreta dipende però dallo stato dell’esecuzione e dalle circostanze del singolo caso.

È quindi sbagliato sia ritenere che dopo il pignoramento non sia più possibile fare nulla, sia pensare che esista sempre uno strumento in grado di bloccare la vendita.

La verifica deve essere effettuata sulla base degli atti e delle norme applicabili alla specifica procedura.

In sintesi

Il tempo è una risorsa fondamentale nella difesa dal pignoramento immobiliare. Può permettere di reperire le risorse necessarie, trattare con i creditori, valutare strumenti di sovraindebitamento, verificare eventuali irregolarità della procedura e individuare la soluzione più adatta alla situazione del debitore.

Non significa, però, limitarsi a rallentare la procedura. Il tempo è utile quando viene utilizzato per costruire una strategia concreta.

Per questo, dopo aver ricevuto un pignoramento immobiliare, è importante far analizzare tempestivamente la procedura e verificare quali possibilità siano ancora concretamente percorribili.

Aspettare senza fare nulla non significa utilizzare il tempo.

Al contrario, intervenire tempestivamente consente di conoscere la situazione, individuare le alternative ancora disponibili e valutare quale percorso sia concretamente percorribile.

Esperienza pratica dello Studio

L’esperienza professionale del nostro Studio deriva da quella del suo fondatore, l’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli.

L’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli è un avvocato esperto nella difesa dal pignoramento immobiliare e nelle esecuzioni immobiliari, con attività professionale rivolta alla tutela dei debitori e del patrimonio immobiliare.

Opera professionalmente a Napoli, Roma e Milano e, attraverso la propria organizzazione professionale, su tutto il territorio nazionale. È Partner del Sole 24 Ore e membro della Commissione Mercati e Strumenti Finanziari del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Napoli.

È inoltre autore del “Manuale Completo sulla Difesa dal Pignoramento Immobiliare”, opera dedicata agli strumenti giuridici utilizzabili dal debitore per contrastare, sospendere o gestire una procedura di pignoramento immobiliare.

L’esperienza maturata nella gestione delle procedure esecutive immobiliari ci consente di affrontare il pignoramento non soltanto dal punto di vista strettamente processuale, ma anche valutando le diverse possibilità che possono essere concretamente utilizzate per tutelare il patrimonio del debitore.

Una strategia costruita sulla situazione concreta

Un pignoramento immobiliare non dovrebbe essere affrontato con soluzioni standard.

Ogni procedura presenta caratteristiche proprie: cambiano i creditori, l’importo dei debiti, gli atti già compiuti, le scadenze, il valore dell’immobile e le risorse che il debitore può eventualmente reperire.

Per questo motivo, la prima attività da svolgere è analizzare concretamente la procedura.

Conoscere lo stato del pignoramento significa poter individuare con maggiore precisione le alternative ancora disponibili e stabilire quali iniziative possano essere realmente utili.

Il nostro Studio ha scelto di occuparsi esclusivamente di diritto delle esecuzioni immobiliari e della difesa del debitore, concentrando la propria attività sulla gestione delle procedure di pignoramento e sulla tutela del patrimonio immobiliare.

Conclusioni

Se hai ricevuto un pignoramento immobiliare, se la tua casa è già stata messa in vendita o se la procedura si trova in una fase avanzata, contattare tempestivamente un professionista specializzato permette di conoscere la situazione concreta e verificare quali strumenti siano ancora utilizzabili.

Lo Studio Legale d’Ambrosio Borselli, specializzato esclusivamente in diritto delle esecuzioni immobiliari e nella difesa del debitore, può esaminare la tua procedura e valutare, in relazione alla situazione specifica, le possibili soluzioni: dal saldo e stralcio al sovraindebitamento, dalla conversione del pignoramento alle eventuali iniziative processuali, quando ne ricorrano i presupposti.

Difendere una casa pignorata significa prima di tutto conoscere la procedura e intervenire nel momento giusto.

Il tempo, da solo, non salva un immobile. Può però offrire lo spazio necessario per analizzare gli atti, reperire le risorse, confrontarsi con i creditori e valutare le soluzioni previste dalla legge.

Per questo è importante non attendere che la procedura arrivi alle sue fasi finali prima di chiedere una valutazione.

Se hai ricevuto un pignoramento immobiliare e vuoi capire quali possibilità esistono concretamente nel tuo caso, contatta il nostro Studio per una consulenza personalizzata.

Analizzeremo la tua situazione e la documentazione della procedura per individuare, insieme a te, il percorso giuridico più adeguato alla tutela dei tuoi interessi e del tuo patrimonio.

Intervenire tempestivamente significa conoscere le proprie possibilità prima che il tempo le riduca.

Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Come salvare casa dal pignoramento: soluzioni e cosa fare”; “Come salvare la casa dal pignoramento: tutte le soluzioni possibili”; “Conversione del pignoramento: la casa è davvero al sicuro per 4 anni?”; “Come salvare la casa dai debiti”.

FAQ – sul pignoramento immobiliare

È possibile salvare una casa già pignorata?

In alcuni casi sì. La possibilità dipende dalla fase della procedura, dalla situazione debitoria e dagli strumenti concretamente utilizzabili.

Quanto tempo ho prima che la casa venga venduta?

Non esiste un termine uguale per tutti. Occorre verificare lo stato della procedura, gli atti già compiuti e le prossime scadenze.

Il pignoramento può essere sospeso?

In presenza dei presupposti di legge, può essere possibile chiedere la sospensione della procedura. È necessario però individuare una concreta ragione giuridica.

Che cos’è la conversione del pignoramento?

La conversione del pignoramento, prevista dall’art. 495 c.p.c., consente, quando ricorrono i presupposti di legge, di sostituire il bene pignorato con una somma di denaro.

È possibile intervenire dopo l’aggiudicazione?

In alcuni casi possono esistere ancora margini di intervento, ma la situazione deve essere valutata sulla base degli atti e della fase precisa della procedura.

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

 

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Quando si sceglie l’avvocato per la propria esecuzione immobiliare, non  si sta scegliendo solo un giurista: si sta scegliendo qualcuno che ha vissuto sul campo centinaia di procedure in tutta Italia. Perché la vera differenza non sta solo nelle norme — quelle sono solo il 30-40% del lavoro — ma nell’esperienza pratica: conoscere la psicologia dei giudici, dei custodi, delle controparti, e sapere esattamente quando muoversi. La stessa istanza, presentata al momento giusto o a quello sbagliato, può cambiare completamente l’esito di una procedura. È un’arte fatta di tempismo, intuizione e stratagemmi maturati anno dopo anno, procedura dopo procedura — qualcosa che nessun manuale, e nemmeno la più avanzata intelligenza artificiale, potrà mai sostituire. Con oltre mille procedure seguite in tutta Italia, il nostro studio mette questa esperienza al servizio di debitori e investitori, per trasformare ogni criticità in un’opportunità concreta. Affidati a chi la procedura la conosce davvero, non solo sulla carta.

Il nostro Studio, inoltre, collabora con una società specializzata nell’acquisto di immobili pignorati, che può intervenire quando ricorrono i presupposti per salvare l’abitazione del debitore. Dopo un’attenta valutazione della procedura e della situazione economica, individuiamo la soluzione più conveniente e, se praticabile, coinvolgiamo la società per formulare una proposta di acquisto. L’obiettivo è consentire al debitore di evitare la perdita del possesso della casa e, in molti casi, di conservarne la possibilità di un futuro riacquisto, sempre sotto la tutela legale dello Studio.

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”