Lo scioglimento del contratto preliminare a causa del Coronavirus

Cosa deve fare chi ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita di un immobile prima che scoppiasse l’epidemia del Coronavirus?

L’art. 91 del DL 18/2020 ha previsto in generale per ogni tipo di contratto o obbligazione (forniture di beni e servizi, appalti, contratti preliminari, etc.) finché durerà il periodo emergenziale Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218[1](inadempimento incolpevole) e 1223[2] c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.”

Quindi gli eventuali ritardi nell’adempimento delle proprie obbligazioni potranno essere valutati come incolpevoli dal Giudice.

Ne consegue che in relazione alle obbligazioni previste nei contratti preliminari di compravendita in corso durante la vigenza delle norme emergenziali, l’eventuale rinvio del versamento di una rata concordata o della data di stipula del contratto definitivo non dovrebbe comportare per l’inadempiente conseguenze negative quali ad esempio il pagamento di penali, la risoluzione del contratto o la perdita della caparra confirmatoria.

Si faccia però attenzione che la valutazione è comunque dalla norma rimessa alla discrezionalità del Giudice caso per caso, per cui appare opportuno, prima di decidere di non rispettare le proprie obbligazioni, consultare comunque un avvocato onde avere un parere terzo e qualificato.

L’incidenza del Coronavirus sui contratti preliminari di compravendita non può però esaurirsi alla sola fase dell’emergenza.

Non ci si può esimere dal considerare che un evento così nuovo e drammatico nelle sue conseguenze, finisce per incidere in misura considerevole sulle prospettive economiche dei cittadini e sul mercato potendo andare ad incidere profondamente sulla possibilità stessa di tener fede ai propri impegni o sulla convenienza dell’acquisto (sinallagma contrattuale).

Invero non può ad oggi escludersi che, così come verificatosi per il mercato finanziario, anche quello immobiliare possa subire un drastico calo sia nel numero delle compravendite, sia sul prezzo degli immobili, con la conseguenza che ad esempio chi aveva previsto di fare un investimento a medio/ breve termine (ad esempio acquisto, ristrutturazione e rivendita) potrebbe perdere interesse a sottoscrivere il contratto definito o ci si potrebbe nella ingiusta situazione di dover pagare un immobile per un prezzo anche decisamente superiore a quello ormai di mercato alla data del definitivo.

Certo il mercato immobiliare normalmente procede più lentamente di quello azionario, ma data la novità della situazione determinata dalla pandemia, ad oggi qualsiasi previsione potrebbe rilevarsi errata.

In questi casi sarà possibile ottenere una risoluzione del contratto? E con quali conseguenze?

Altro aspetto da valutare e quello delle parti del contratto.

L’eventuale perdita del lavoro o il calo drammatico delle entrate (si pensi ai commerciati costretti ad un lungo periodo di chiusura forzata, ma anche ai liberi professionisti ed alle imprese medio/piccole) potrebbe mettere molte persone e società nella impossibilità di dar seguito al contatto definitivo non sussistendo più le condizioni economiche per potersi accollare ad esempio il pagamento delle rate del mutuo o avendo bisogno di conservare una liquidità per far ripartire la propria attività.

In questi casi bisognerà valutare se sussiste la possibilità di risolvere il contratto preliminare senza incorrere in penale o perdere la caparra confirmatoria o addirittura vedersi richiedere l’adempimento ex art. 2932 c.c.[3].

Essendosi ancora in una fase embrionale non è oggi possibile dare delle risposte definitive, ma sicuramente è doveroso per l’operatore di diritto porsi il problema ed iniziare ad individuare delle linee guida che possano indirizzare i contraenti.

Nel caso di improvviso crollo o aumento del valore degli immobili di certo ciò potrebbe determinare il venir meno del sinallagma contrattuale ai sensi dell’art. 1467 c.c.[4] (eccessiva onerosità) e quindi aprire la strada ad una risoluzione o ad una rinegoziazione, trattandosi di un a caso di sopravvenuta eccessiva onerosità  per il  verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili.

Riguardo ai contraenti andrà valutato se possano trovare applicazione al fine della eventuale risoluzione l’applicazione dei principi generali desumibili dagli art. 1256[5] e 1463[6] c.c. (regolanti l’impossibilità sopravvenuta, nelle obbligazioni il primo articolo citato, e nei contratti il secondo), potendo l’emergenza Coronavirus inquadrarsi in una causa sopravvenuta di impossibilità della prestazione incolpevole e imprevedibile che potrebbe comportare la risoluzione del contratto.

NOTE

[1] Art. 1218 ccIl debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”
[2] Art. 1223 cc Il risarcimento del danno per l’inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta”
[3] Art. 2932 ccSe colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”
[4] Art. 1467 ccNei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458.
La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta onerosità rientra nell’alea normale del contratto.
La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.”
[5]Art. 1256 cc “L’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile.
Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento. Tuttavia l’obbligazione si estingue se l’impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell’obbligazione  o alla natura dell’oggetto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla”
[6] Art. 1463 cc “Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell’indebito.”

Avv. Mario Rosario Curzio

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