La notifica del pignoramento immobiliare: costi ed effetti

La notifica del pignoramento immobiliare: costi, tempi e procedure, effetti della notifica; tesi sul perfezionamento del pignoramento e sul perfezionamento della notifica; sull’inesistenza e nullità della notifica.

La notifica del pignoramento è il momento con cui si fornisce il vero e proprio “via” alla procedura di espropriazione forzata, avente ad oggetto uno o più beni immobili e del quale può leggersi all’art 555 c.p.c., riportato di seguito, disciplinante la “forma del pignoramento”.
Alla stessa vi provvede l’Ufficiale Giudiziario del luogo dove risiede il debitore e dove sono ubicati gli immobili, se tali due luoghi non coincidono può trattarsi alternativamente dell’U.G. del luogo di residenza del debitore o del luogo in cui sono ubicati gli immobili (in base al quale è identificato anche il G.E. competente).

Vista l’importanza dell’atto questo non può essere notificato in proprio dall’avvocato contenente altresì un’ ingiunzione propria dell’ufficiale giudiziario.

Per comprendere cosa si intende per notifica del pignoramento leggiamo ora l’articolo 555 c.p.c..

“Il pignoramento immobiliare si esegue mediante notificazione al debitore  e  successiva trascrizione di un atto nel quale gli si indicano esattamente, con gli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato, i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione, e gli si fa l’ingiunzione prevista nell’articolo 492 Immediatamente dopo la notificazione l’ufficiale giudiziario consegna copia autentica dell’atto con le note di trascrizione al competente conservatore dei registri immobiliari che trascrive l’atto e gli restituisce una delle note.
Le attività previste nel comma precedente possono essere compiute anche dal creditore pignorante, al quale l’ufficiale giudiziario, se richiesto, deve consegnare gli atti di cui sopra”.       

La notifica del pignoramento immobiliare: quando si perfeziona il pignoramento immobiliare?

Come anticipato, del pignoramento immobiliare interessano due particolari momenti: la notificazione e la trascrizione.La notificazione realizza l’inizio dell’esecuzione ed è atto rivolto al debitore.
La trascrizione realizza invece l’opponibilità ai terzi ed è atto rivolto a soggetti diversi dal debitore.

Se la notificazione e la trascrizione avvengono in momenti diversi, quando si considera perfezionato il pignoramento?
Una tesi risalente considerava la notificazione del pignoramento al debitore come il momento dal quale il pignoramento poteva considerarsi perfezionato.
Infatti, vi era un orientamento già manifestato negli anni ’60-’70, secondo cui “l’atto di pignoramento immobiliare, una volta notificato al debitore, è perfetto ed idoneo alla funzione, che gli è propria, di destinare e vincolare i beni ed i diritti in esso descritti all’espropriazione forzata. E la trascrizione nei registri immobiliari, anziché essere un elemento costitutivo dell’atto di pignoramento, esplica la funzione di condizione di efficacia di tale atto verso i terzi “.  
Tuttavia, tale orientamento è oggi da ritenersi superato.

Infatti la Suprema Corte, in plurime occasioni, ha qualificato il pignoramento immobiliare come un atto a formazione progressiva in quanto si compone di due momenti processuali cui corrispondono due diversi adempimenti: la notifica al debitore e la trascrizione.
Secondo tale orientamento, la notificazione dell’ingiunzione al debitore segna l’inizio del processo esecutivo e produce, tra gli altri, l’effetto dell’indisponibilità del bene pignorato; la trascrizione dell’atto completa il pignoramento e, oltre a consentire la produzione degli effetti sostanziali nei confronti dei terzi e di pubblicità notizia nei confronti dei creditori concorrenti, è indispensabile perché il giudice dia seguito all’istanza di vendita del bene (Cass. Civ. 17367/2011)        .
Sul punto si legga la pronuncia n. 7998/2015  con la quale la Corte di Cassazione ha affermato che: «la trascrizione del pignoramento non è solo un mezzo per assicurare pubblicità al vincolo imposto al bene pignorato, quindi non è esclusivamente preordinata ad effetti sostanziali; è anche un momento imprescindibile perché il processo esecutivo prosegua e raggiunga il suo esito fisiologico: essa non concerne soltanto i terzi ma anche le vicende del processo.
Il pignoramento immobiliare va quindi configurato come fattispecie a formazione progressiva. In questa la NOTIFICAZIONE dell’ingiunzione ha una sua autonoma rilevanza, poiché produttiva di effetti, processuali e sostanziali, nei rapporti tra il creditore pignorante e il debitore pignorato. La TRASCRIZIONE nei registi immobiliari è tuttavia necessaria per completare e perfezionare il pignoramento nella sua forma particolare così come disciplinata dall’art. 555 c.p.c.»

  Premesso che l’atto di pignoramento può dirsi perfezionato solo successivamente alla trascrizione, componendosi di questi due momenti, possiamo analizzare ora quali effetti discendano dalla sola notifica.

Effetti della notifica del pignoramento immobiliare 

• obbligo di custodia in capo al debitore e divieto di disporre del bene (artt. 559 e 555 c);
  • inizio del procedimento esecutivo, pendenza dell’esecuzione ai fini della forma delle opposizioni esecutive (da questo momento andranno proposte con ricorso!)
  •individuazione del Giudice e l’ individuazione della forma dell’opposizione;
  • decorso del termine di cui all’art. 497 c.p.c. per il deposito dell’istanza di vendita;
  A proposito dell’ultimo punto è bene precisare che quando l’art. 497 c.p.c. dispone che il   pignoramento perde efficacia quando non sia stata chiesta l’assegnazione o la vendita trascorsi 45 giorni dal suo compimento, per compimento si intende appunto la notifica poiché la ratio della inefficacia è quella di limitare il vincolo cui viene assoggettato il debitore, vincolo che non può che nascere con la notifica (Cass. 7998/15; Cass. 18758/2017)
  • perfezionamento ai fini dell’art. 481 c.p.c. (norma che impone l’inizio della esecuzione entro 90 giorni dalla notifica del precetto).
  • (indirettamente) il decorso del termine di cui all’ultimo comma dell’art. 557 c.p.c. per l’iscrizione a ruolo entro il termine di 15 giorni che inizia a decorrere dalla consegna al creditore da parte dell’U.G. dell’atto notificato.
• Altro effetto importante è quello relativo alle eventuali locazioni. Secondo alcuni, infatti, la locazione è opponibile solo se registrata anteriormente alla notifica del pignoramento. Tuttavia secondo una corrente minoritaria essa è opponibile anche se registrata anteriormente alla trascrizione del pignoramento (momento tendenzialmente di molto successivo alla notifica).

Quando può considerarsi perfezionata la notifica del pignoramento immobiliare?

Un problema che si è posto riguardo alla notifica del pignoramento è quando dovesse considerarsi perfezionata la notifica: cioè se dal momento in cui il creditore consegna l’atto all’ufficiale giudiziario. ovvero nel momento in cui l’atto viene ricevuto dal destinatario.         
Sul punto è intervenuta recentemente la Suprema Corte (Cass. 18758/2017) chiarendo che: «la scissione degli effetti della notifica per il notificante e il destinatario dell’atto, come risultante dalla giurisprudenza della Corte costituzionale, trova applicazione solo quando dall’intempestivo esito del procedimento notificatorio, per la parte di questo sottratta alla disponibilità del notificante, potrebbero derivare conseguenze negative per il notificante (quali la decadenza per il tardivo compimento di attività dell’ufficiale giudiziario), non anche quando un termine debba decorrere o un altro adempimento debba essere compiuto dal tempo dell’avvenuta notificazione, in tal caso dovendosi considerare per entrambe le parti l’epoca di perfezionamento della notificazione nei confronti del destinatario».

Sul tema delle notificazioni, il decreto legislativo 10 ottobre 2022, n. 149 di attuazione della legge di riforma del processo civile n. 206/2021 (Riforma Cartabia) è intervenuto altresì in materia , introducendo anche in tale ipotesi la sostanziale esclusività e obbligatorietà della modalità telematica di notificazione degli atti. Tuttavia, in assenza di un apposito Decreto del Ministero della Giustizia che delinei specifiche tecniche per effettuare le notifiche telematiche, molti uffici Unep non sono ancora in grado di poter dare attuazione all’art 149 bis c.p.c. “Notificazione a mezzo posta elettronica certificata dall’ufficiale giudiziario”.

INESISTENZA E NULLITA’ DELLA NOTIFICAZIONE

A grandi linee, diversamente che dall’atto nullo/invalido per cui è prevista sia la rinnovazione dell’atto che la sua sanatoria, nel caso di un atto inesistente nessuno dei due rimedi è attuabile.
La corte di Cassazione (SS.UU. 14916/20316) al fine di segnare un discrimine in tema di notifiche tra la notificazione inesistente e la notificazione nulla ha limitato la categoria dell’inesistenza ai soli casi in cui l’atto non ha il alcun modo raggiunto il destinatario.
In questi casi, in presenza di una notifica inesistente, il giudice non può che dichiarare l’improcedibilità del processo di espropriazione forzata in quanto, appunto, la omessa notificazione impedisce il perfezionamento dell’atto introduttivo che da inizio all’esecuzione.

Diverso è il caso in cui la notifica sia stata compiuta ma risulti invalida perché affetta da vizi riconducibili alla categoria di nullità.
In tale ipotesi, secondo pacifica giurisprudenza, al giudice dell’esecuzione non spetta assumere alcuna iniziativa atteso che la nullità degli atti esecutivi deve essere eccepita dal debitore nel termine perentorio di venti giorni dalla conoscenza legale dell’atto invalido ovvero, al più tardi, dalla comunicazione dell’atto esecutivo successivo.
Peraltro, rispetto a tale circostanza, vale il principio generale secondo il quale la proposizione dell’opposizione ex art. 617 c.p.c.  produce indirettamente la sanatoria del suddetto vizio formale con efficacia ex tunc in quanto la proposizione del rimedio in oggetto costituirebbe prova implicita del fatto che il debitore ha preso conoscenza del pignoramento e che, dunque, lo stesso ha raggiunto il suo scopo (17/12/2019, n. 33466).
(Si deve ritenere che l’atto abbia raggiunto lo scopo quando il debitore convenuto, una volta conosciuto l’atto, proponga opposizione al solo scopo di lamentare tale nullità (cfr. Cass. n. 4665/07; Cass. 26157/2014).
Ancora, a proposito delle conseguenze delle nullità che affliggono il procedimento notificatorio, è stato affermato in giurisprudenza che “il vizio di notificazione dell’atto di pignoramento è, di regola, sanato dalla mera proposizione dell’opposizione, a meno che l’opponente non deduca contestualmente un concreto pregiudizio al diritto di difesa verificatosi prima che egli abbia avuto conoscenza dell’espropriazione forzata, oppure che la notificazione sia radicalmente inesistente, in quanto del tutto mancante o priva degli elementi costitutivi essenziali idonei a rendere riconoscibile un atto qualificabile come notificazione; diversamente, il vizio di notificazione dell’atto di precetto non è sanato dalla semplice proposizione dell’opposizione se, prima che l’intimato ne abbia avuto conoscenza, il creditore abbia eseguito comunque il pignoramento” (Così Cass., Sez. III, 12-6-2020, n. 11290).
Ad esempio, un concreto pregiudizio potrebbe essere rappresentato dalla deduzione della impossibilità di promuovere tempestiva istanza di conversione del pignoramento, a norma dell’art. 495 c.p.c., oppure tra le altre l’impossibilità di presentare note ex art. 173 bis disp. att. c.p.c. 
Le medesime considerazioni possono svolgersi a proposito dei vizi che hanno riguardato la comunicazione del decreto di fissazione dell’udienza di vendita, pronunciato a norma dell’art. 567 c.p.c.: anche in tal caso, all’affermazione della nullità della notifica deve accompagnarsi l’indicazione di quale concreto pregiudizio abbia determinato quella violazione processuale.
Da questi arresti giurisprudenziali si ricava dunque il principio per cui in caso di omessa/invalida notifica dell’atto di pignoramento il rimedio è rappresentato dall’ opposizione agli atti esecutivi, a norma dell’art. 617, c.p.c. poiché con essa si contesta, all’evidenza, il quomodo dell’esecuzione e non già il diritto del creditore procedente di agire in executivis.

COSTI DELLA NOTIFICA DEL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE         

Approssimativamente i costi di notifica di precetto e pignoramento nei confronti di un soggetto possono oscillare tra i 20 e 50 euro.  Ma nel dettaglio, la notifica del precetto e del pignoramento può dipendere sia dal tipo (postale, ai sensi del 140 cpc, a mani ecc.), sia dal numero di notifiche quando vi sono più debitori esecutati che, ovviamente, dal successo o meno delle anzidette notifiche, dalla distanza tra il tribunale e la posizione dell’immobile e dalla lunghezza dell’atto di pignoramento (nonché dall’urgenza eventuale per la notifica).

Per maggiori dettagli su tutti i costi del pignoramento si legga “Quanto costa un pignoramento immobiliare“.

Per maggiori approfondimenti sull’iscrizione a ruolo del pignoramento si legga “Guida all’Iscrizione a ruolo del pignoramento immobiliare “.

Conclusioni

La notifica del pignoramento immobiliare è un momento fondamentale per il debitore. Come abbiamo visto dalla notifica discendono una serie di innumerevoli e importantissimi effetti che, in un ottica strategica, certamente appesantiscono la posizione del debitore -ora esecutato. E’ pertanto importante che il debitore si attivi subito, già dalla notifica dell’atto di precetto, per una corretta difesa immobiliare. Del resto una serie di attività difensive vengono precluse o comunque rallentate o ostacolate dalla notifica del pignoramento immobiliare dacché l’esigenza di essere rapidi e pronti. Ciò malgrado la fase iniziale del pignoramento – segnata dalla notifica e culminante nell’udienza ex art. 569 c.p.c. – è comunque una fase fondamentale per una corretta difesa immobiliare, una fase in cui possono essere valutati una serie di strumenti (la conversione del pignoramento, il deposito di un’opposizione ex art. 615 c.p.c. sul titolo, un accordo di ristrutturazione dei debiti) che appartengono a questa specifica fase e sono preclusi dall’eventuale emissione dell’ordinanza di vendita nell’udienza di autorizzazione alla vendita.

In questo senso un buon avvocato esperto in diritto dell’esecuzione forzata certamente potrà, soprattutto anteriormente, ma anche successivamente alla notifica del pignoramento immobiliare, elaborare la migliore soluzione per trovare una via di uscita alla posizione debitore.

Avv.p. Alessandra Verde
(Collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Se avete una procedura in atto e volete sapere nello specifico tempi che potreste guadagnare, altri benefici conseguibili e costi di eventuali difese o consulenze (laddove non fosse necessaria una costituzione in giudizio ma fosse sufficiente la presenza della parte alle udienze effettuiamo consulenze in cui indichiamo tutto quel che la parte deve sapere per incidere a proprio vantaggio nel giudizio in corso) da parte nostra non esitate a contattarci.

Con una adeguata difesa, quindi, il debitore può certamente ottenere un cospicuo allungamento dei tempi che, come dicevamo, presenta indiscutibili vantaggi per il debitore (non foss’altro perché evita di dover locare altro immobile per vivere) che in alcune situazioni può persino arrivare a non perdere l’immobile o a trarne un inatteso profitto dalla vendita o transazione (si legga a tale riguardo ‘“Opposizione all’esecuzione immobiliare, il rispetto della procedura e la tutela del diritto all’abitazione“) .

Per approfondimenti sull’opposizione al precetto si legga “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma”

Per approfondire il tema della trascrizione del pignoramento, dei suoi costi, della durata, del suo termine e della relativa cancellazione si legga “Guida alla trascrizione del pignoramento immobiliare: costi, durata e termine”    

per approfondimenti sul ruolo dell’esperto, sulla perizia di stima e sui vantaggi che una più elevata valutazione dell’immobile, può dare al debitore e come ottenerla, si legga “Il Ruolo dell’Esperto (Consulente Tecnico d’Ufficio) Nell’Esecuzione Immobiliare”

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