Guida alla trascrizione del pignoramento immobiliare: costi, durata e termine

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Come inizia il pignoramento immobiliare, l’iscrizione a ruolo ed i suoi costi, la trascrizione con termini, costi e durata, la cancellazione della trascrizione

Il pignoramento immobiliare è una delle modalità in cui si può svolgere l’esecuzione forzata. Scopo dello stesso è la vendita forzosa dell’immobile di proprietà del debitore al fine di distribuire il ricavato al creditore procedente e ai creditori intervenuti. Per ottenere questo risultato (la vendita coattiva) il pignoramento appone un vincolo di indisponibilità sul bene oggetto di esecuzione (immobile o altro diritto reale di godimento) finalizzato a che l’immobile non venga venduto, o diversamente alienato, prima della sua vendita all’asta.

Per far si che questo vincolo di indisponibilità venga rispettato e, soprattutto, che sia conosciuto, il pignoramento deve essere trascritto. La trascrizione del pignoramento ha pertanto un ruolo chiave: garantire che i terzi possano conoscere della procedura pendente su quel dato immobile.

Dalla mancata trascrizione, infatti, come si avrà modo di approfondire derivano effetti preclusivi per la stessa procedura esecutiva immobiliare. Senza trascrizione lo stesso pignoramento non può dirsi completo, né potrà procedersi alla vendita dell’immobile pignorato.

 

Come inizia il pignoramento immobiliare

 

Tutto inizia con la notifica dell’atto di precetto. Con tale atto il creditore invita il suo debitore a pagare in un termine non inferiore a dieci giorni, avvertendolo che, ove lo stesso non dovesse adempiere spontaneamente, procederà ad esecuzione forzata. L’atto di precetto rileva, per quel che ci riguarda, in quanto dalla sua notificazione decorrono 90 giorni entro cui iniziare l’esecuzione, a pena di inefficacia del precetto stesso (481 c.p.c.). Notificato il precetto, in mancanza di adempimento spontaneo, il creditore procedente potrà notificare, nel termine di 90 giorni dall’anzidetta notifica, l’atto di pignoramento immobiliare ( per approfondire  leggi l’articolo “Pignoramento immobiliare: i vizi della notifica”).

In merito alla notifica e alla forma dell’atto di pignoramento immobiliare, risulta esaustivo l’art. 555 c.p.c. il quale dispone “Il pignoramento immobiliare si esegue mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione di un atto nel quale gli si indicano esattamente, con gli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato, i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione, e gli si fa l’ingiunzione prevista nell’articolo 492.
Immediatamente dopo la notificazione l’ufficiale giudiziario consegna copia autentica dell’atto con le note di trascrizione al competente conservatore dei registri immobiliari, che trascrive l’atto e gli restituisce una delle note. Le attività previste nel comma precedente possono essere compiute anche dal creditore pignorante, al quale l’ufficiale giudiziario, se richiesto, deve consegnare gli atti di cui sopra
.”

Dalla lettura della norma risulta con evidenza che il pignoramento immobiliare si esegue mediante “notificazione al debitore e successiva trascrizione” dell’atto di pignoramento, del quale vengono riprodotti i tratti essenziali. Pertanto, la notifica dell’atto in questione non è da sola sufficiente a dispiegare tutti i suoi effetti. Ciò significa che, in mancanza di trascrizione, il pignoramento non può dirsi completo.

 

Che cosa significa trascrizione del pignoramento?

 

Con trascrizione del pignoramento si intende quell’attività finalizzata a rendere conoscibile ai terzi l’esistenza del vincolo pignoratizio. La conoscenza dei terzi viene assicurata tramite la trascrizione nei pubblici registri dell’atto notificato, così da fare in modo che chiunque li consulti possa conoscere dell’esecuzione immobiliare pendente.

La pubblicità, consentita dalla trascrizione, permette di avere certezza di una determinata situazione giuridica. Essa, inoltre, fornisce data certa ad un determinato evento anche ai fini della prevalenza rispetto ad un altro ( trascrizioni anteriori/opponibili).

Si pensi ai creditori concorrenti i quali, senza trascrizione, potrebbero non venire mai a conoscenza della vendita dell’immobile del debitore (sul quale vantano altre pretese) oppure al terzo acquirente il quale, senza trascrizione, potrebbe acquistare un’ immobile sottoposto ad esecuzione forzata. Insomma, la trascrizione conserva un ruolo chiave e, come si dirà, dalla sua mancanza derivano talvolta effetti abortivi della procedura stessa.

Tanto chiarito circa la funzione della trascrizione in commento, l’art.555 c.p.c. rubricato “forma del pignoramento” ci conduce allo step successivo: Immediatamente dopo la notificazione l’ufficiale giudiziario consegna copia autentica dell’atto con le note di trascrizione al competente conservatore dei registri immobiliari, che trascrive l’atto e gli restituisce una delle note. Le attività previste nel comma precedente possono essere compiute anche dal creditore pignorante, al quale l’ufficiale giudiziario, se richiesto, deve consegnare gli atti di cui sopra.”

Il creditore ,dopo aver ricevuto dall’ufficiale giudiziario la notifica dell’atto di pignoramento immobiliare effettuata al debitore, deve consegnare copia dell’atto al competente conservatore dei registri immobiliari affinché lo trascriva. Tale attività, a dispetto del 4 comma del 555 c.p.c., è nella prassi svolta dal creditore stesso. La conservatoria trascrive l’atto e restituisce una delle note al creditore.

 

Costi della trascrizione

Già al momento della notifica dell’atto di pignoramento immobiliare, il creditore dovrà predisporre oltre all’originale dell’atto, tante copie quanti sono i destinatari e una copia dell’atto di pignoramento ad uso trascrizione.

Quest’ultima, una volta compiuta la notifica ed apposta la marca da bollo pari ad di € 11,54 (per gli atti fino a 4 pagine) o di € 13,47 (se l’atto è più di 4 pagine), sarà consegnata alla competente conservatoria per la trascrizione.  Per trascrivere, infine, l’atto di pignoramento occorrerà pagare l’importo dovuto pari a 299 euro, comprensivo di imposta di bollo, imposta ipotecaria, tassa ipotecaria.

Durata della trascrizione

La trascrizione del pignoramento immobiliare conserva il suo effetto per 20 anni. Pertanto, se non rinnovata diviene inefficace con conseguente estinzione della procedura annessa. Ciò avviene, soprattutto, all’evidente scopo di non rendere troppo difficoltose le visure ipotecarie da parte dei terzi, imponendo ricerche ultra-ventennali.

In merito dispone l’art. 2668 ter c.c. rubricato “Durata dell’efficacia della trascrizione del pignoramento immobiliare e del sequestro conservativo sugli immobili”, il quale richiamando l’art. 2668 bis c.c. estende anche alla trascrizione in oggetto la durata massima di 20 anni.

Qualora la stessa non venga rinnovata, come anticipato, la procedura esecutiva immobiliare deve essere dichiarata estinta, difatti “in materia di esecuzione immobiliare, ai sensi dell’art. 2668-ter c.c., la mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento nel termine ventennale – rilevabile anche d’ufficio dal giudice – determina la caducazione del processo esecutivo, ivi compreso il pignoramento, restando preclusa la possibilità per l’interessato di procedere ad una rinnovazione tardiva, di sua iniziativa o su termine concesso dal giudice dell’esecuzione, ancorata all’originario pignoramento, sebbene divenuto sensibile ad atti di disposizione medio tempore posti in essere da parte del debitore pignorato” (Cass. 11/03/2016, n. 4751; cfr. Cass.Civ. 1891/2019)

Conseguenze della mancata trascrizione

Ove mai dovesse essere stato notificato il solo atto di pignoramento, e non sia stato trascritto lo stesso, il giudice non potrà ordinare la vendita del compendio pignorato. La stessa Suprema Corte, con la sentenza n.7998/2015, chiosando la pronuncia 7998/2017 la quale confermava la formazione progressiva del pignoramento, ha spiegato che “la trascrizione ha la funzione di completare il pignoramento, non solo consentendo la produzione dei suoi effetti sostanziali nei confronti dei terzi e di pubblicità notizia nei confronti dei creditori concorrenti, ma ponendosi anche come presupposto indispensabile perché il giudice dia seguito all’istanza di vendita del bene.”

Ne consegue che, in assenza di trascrizione, il giudice non potrà disporre la vendita del compendio pignorato.

 

Iscrizione a ruolo

 

Notificato il pignoramento, il creditore “procedente” deve iscrivere a ruolo il pignoramento immobiliare.  In merito chiosa l’art. 557 c.p.c. secondo il quale costui “deve depositare nella cancelleria del tribunale competente per l’esecuzione la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto e dell’atto di pignoramento e della nota di trascrizione entro quindici giorni dalla consegna dell’atto di pignoramento”. Oltre a quanto previsto dalla norma, il creditore al momento dell’iscrizione a ruolo, dovrà depositare con la nota di iscrizione a ruolo anche il contributo unificato e la marca da bollo, per un importo di 278 euro per il primo e 27 euro per la seconda.

Depositato il tutto, il “cancelliere forma il fascicolo dell’esecuzione”.

Il Termine per la trascrizione del pignoramento

Per scandire le attività del creditore, ed evitare che vi siano ritardi ed incertezze,  l’ultimo comma dell’art.557 c.p.c. dispone che “il pignoramento perde efficacia quando la nota di iscrizione a ruolo e le copie dell’atto di pignoramento, del titolo esecutivo e del precetto sono depositate oltre il termine di quindici giorni dalla consegna al creditore”.

Stranamente, l’ultimo comma non prevede il deposito, a pena di inefficacia del pignoramento, della nota di trascrizione del pignoramento richiamata invece dalla prima parte della norma stessa. Sulla presunta “dimenticanza” del legislatore v’è stata copiosa giurisprudenza cui per brevità si rinvia. (per approfondimenti leggi  “Il Tribunale di Salerno segue la Cassazione: estinto pignoramento per il mancato deposito della nota di trascrizione entro 15 giorni!”)

In breve, secondo la S.C., (cfr. Cass. Sez III civ 17367/11, 7998/15 e 4751/16),  in forza della nuova formulazione dell’art. 557 c.p.c., il mancato deposito, da parte del creditore, della nota di trascrizione del pignoramento entro quindici giorni dalla sua restituzione da parte del conservatore dei pubblici registri immobiliari determina la perdita di efficacia del pignoramento, e la sua conseguente estinzione.

In particolare, la Corte di Cassazione, con sentenza n. 4751 del 2016 della III Sez. Civ. ha disposto che  “…senza deposito della nota di trascrizione del pignoramento, il processo esecutivo non può avere corso come evidenzia la sanzione della perdita di efficacia, che si riferisce… anche al mancato deposito della nota di trascrizione (con l’avvertenza che, evidentemente, sarà possibile il rilievo di eventuali fattispecie giustificative di una rimessione in termini in caso di inosservanza del termine”).

 


Cancellazione della trascrizione

Anche la cancellazione della trascrizione del pignoramento immobiliare assurge ad un ruolo chiave nei confronti dei terzi. Con la cancellazione della trascrizione in commento, i terzi potranno venire a conoscenza del fatto che su quel bene non insiste (più) il vincolo pignoratizio.

La cancellazione della trascrizione può essere compiuta al ricorrere delle seguenti ipotesi:

 

 

  1. Conclusione della procedura esecutiva immobiliare

 

Una prima ipotesi in cui la trascrizione del pignoramento può essere validamente cancellata è rappresentata dalla conclusione della procedura esecutiva immobiliare. Una volta aggiudicato il bene e saldato il prezzo dell’aggiudicazione, il Giudice deve trasferire a quest’ultimo la proprietà dell’immobile. Con il decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c. il Giudice dell’esecuzione “trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall’aggiudicatario a norma dell’articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento”. Pertanto, l’aggiudicatario assume la proprietà del bene libero da trascrizioni (salvo quelle riferite ad obbligazioni assunte dall’aggiudicatario) con il decreto di trasferimento. Alla cancellazione provvederà il delegato alla vendita e dunque sarà costui a recarsi alla competente conservatoria.

 

  1. Estinzione della procedura esecutiva ex art. 624 c.p.c.

L’art. 624 disciplina la sospensione dovuta alle opposizioni esecutive. In merito dispone che nei casi in cui venga disposta la sospensione ai sensi degli art. 615 e 619 (opposizione all’esecuzione ed opposizione di terzo) (o anche opposizione agli atti esecutivi per estensione all’ art. 618 dell’ultimo comma) se l’ordinanza del Giudice non viene reclamata, o viene confermata in sede di reclamo, ed il giudizio di merito non viene introdotto,” il giudice dell’esecuzione dichiara, anche d’ufficio, con ordinanza, l’estinzione del processo e ordina la cancellazione della trascrizione del pignoramento, provvedendo anche sulle spese”. Ciò significa che la sospensione disposta in occasione delle opposizioni predette qualora si stabilizzi, per via del mancato reclamo, per essere stata confermata con il reclamo e in assenza dell’introduzione del giudizio di merito, conduce all’estinzione della procedura esecutiva immobiliare e quel che ne consegue ( la cancellazione della trascrizione del pignoramento)

(Per approfondire la tematica della sospensione del pignoramento che si tratti di sospensione volontaria o di sospensione disposta dal giudice, a seguito di opposizione, si leggaGuida alla sospensione del pignoramento immobiliare: la sospensione volontaria, quelle interna ed esterna, tutto sugli artt. da 623 a 628 cpc”)

 

 

  1. Estinzione della procedura esecutiva ex art. 632 c.p.c.

 

 

L’art. 632, in maniera chiara e semplice, prescrive al 1° comma che “ con l’ordinanza che pronuncia l’estinzione è disposta sempre la cancellazione della trascrizione del pignoramento”.

La disposizione è una norma di chiusura dell’intero meccanismo delle estinzioni. La stessa sistematica e la rubrica della disposizione “effetti dell’estinzione del processo” fanno intendere che la stessa è tesa a disciplinare propriamente gli effetti dell’estinzione della procedura esecutiva immobiliare tra i quali figura, in prima posizione, la cancellazione della trascrizione del pignoramento. In ossequio dunque all’art. 632 ogni qual volta, per qualsiasi ragione, venga disposta l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare deve essere “sempre” disposta parimenti la cancellazione della trascrizione del pignoramento.

Avv. Daniele Giordano

(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” ,  Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa”

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” e    “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme

Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga   “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”

 

 

 

 

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