Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare

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Piano del consumatore e mutuo ipotecario

Il Collegio del Tribunale di Nola con un provvedimento innovativo, che potrà fare da apripista, come spesso accaduto a questo Tribunale, nella complessa materia dei sovraindebitamenti che vedono coinvolti  debitori in difficoltà con mutui ipotecari e quindi con i relativi pignoramenti immobiliari che ne conseguono, ha omologato un piano del consumatore, proposto con l’assistenza dello Studio d’Ambrosio Borselli, ad una coppia di coniugi il cui sovraindebitamento era determinato, quasi del tutto, da un mutuo ipotecario per l’acquisto della prima abitazione, mutuo non pagato che aveva dato inesorabilmente luogo ad un pignoramento immobiliare, giunto alla prima asta (e poi sospeso a seguito della presentazione del piano, al riguardo si legga “Il Tribunale di Nola sospende l’esecuzione immobiliare bloccando l’asta già fissata a seguito dell’introduzione del Piano del Consumatore!!!”)

Piano del consumatore e pignoramento immobiliare

Determinante, oltre quello che comunemente si immagina, per il buon esito di queste operazioni  è il rapporto tra le due procedure, quella esecutiva immobiliare e quella da sovraindebitamento e ciò:

a) per un fatto di tempistica (il piano del consumatore e la relativa relazione positiva dell’Occ non possono tardare troppo, altrimenti si rischia che l’immobile venga aggiudicato all’asta prima che la procedura da sovraindebitamento possa imporre la sospensione del pignoramento immobiliare, ed in tal caso il piano finirebbe con l’avere ad oggetto non più la casa ma il ricavato in denaro della vendita finendo con il configurare, in caso di esdebitazione finale una vera e propria liquidazione del patrimonio piuttosto che un piano del consumatore)

b) per una questione di stima dell’immobile che pur avvenendo  da parte dell’esperto nominato dal Ge nel  pignoramento acquisisce un’importanza fondamentale nella presentazione del piano anche e soprattutto ai fini del rispetto dell’importantissimo art. 7 della l.3/2012 che dispone che “È possibile prevedere che i crediti muniti di privilegio, pegno o ipotecapossono non essere soddisfatti integralmente, allorché ne sia assicurato il pagamento in misura non inferiore a quella realizzabile, in ragione della collocazione preferenziale sul ricavato in caso di liquidazione, avuto riguardo al valore di mercato attribuibile ai beni o ai diritti sui quali insiste la causa di prelazione”, è evidente che una stima redatta da un tecnico del tribunale quale è il ctu nominato dal Giudice dell’esecuzione assume agli occhi del giudice preposto ad omologare il piano una credibilità ben maggiore di qualunque perizia di parte, e se quella stima, come spessissimo accade, e come avvenuto nel caso in questione, svaluta il bene rispetto al prezzo di acquisto ed al mutuo concesso di oltre il 60%, questa svalutazione inciderà nella riduzione del credito ipotecario nel pieno rispetto del citato art. 7, al riguardo è chiarissimo il provvedimento del Collegio del tribunale di Nola che spiega che “ai sensi dell’art. 7 co. 1, della legge n. 3/2012….il creditore prelazionario, può non essere soddisfatto integralmente, ma deve essere soddisfatto in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria, tenuto conto del valore di mercato del bene ..sul quale insiste la causa di prelazione. …Nel caso di specie, dalla stima depositata in atti (quella del Ctu della procedura esecutiva) e favorevolmente valutata dal gestore della crisi, il valore dell’immobile è stato stimato in Euro 58.394,15. Orbene, tenendo conto di tale valore, della circostanza che il valore dell’offerta minima è stato fissato dal giudice dell’esecuzione nel 75% del prezzo base, ovvero nell’importo di euro 43.795,50, del fatto che molto spesso si perviene ad aggiudicazione dopo diversi tentativi di vendita (con conseguenti ribassi di 1/4), il valore di euro 55.170,59 che il piano prevede di pagare al creditore ipotecario appare, con ogni probabilità, maggiore rispetto all’eventuale ricavato della vendita coattiva. Occorre infatti considerare che, nonostante una durata del piano di sette anni, l’importo previsto è superiore alla somma di capitale e interessi alle attuali condizioni del mercato creditizio per un importo mutuato di euro 43.795,50 (Si veda la simulazione di mutuo allegata all’integrazione della proposta di piano). (si legga parte finale di pagina 3 del provvedimento di Accoglimento totale del  collegio n. 378/2020 integralmente scaricabile cliccando “accoglimento reclamo Omologa piano del Consumatore Trib Nola 378-2020)

La decurtazione del Mutuo ipotecario al 37% del suo importo originario

Abbiamo visto dunque come la possibilità riconosciuta dal Tribunale di ottenere un taglio così consistente del debito ipotecario passato da euro 150.739,34 a soli euro  55.170,59, pari al 37,42% del debito originario,  proposti nel piano accolto ed omologato, sia inesorabilmente legata ad una credibilità che solo una perizia ordinata dal tribunale può avere, il Collegio rileva correttamente come visto che “che molto spesso si perviene ad aggiudicazione dopo diversi tentativi di vendita (con conseguenti ribassi di 1/4), il valore di euro 55.170,59 che il piano prevede di pagare al creditore ipotecario appare, con ogni probabilità, maggiore rispetto all’eventuale ricavato della vendita coattiva”, il che non solo è vero ma determina, sempre nell’ottica dello stretto legame tra procedura da sovraindebitamento e pignoramento immobiliare, che decurtazioni anche maggiori del debito derivante dal mutuo ipotecario, ma nel rispetto del citato, art 7 della l.3/2012, saranno possibili saranno possibili dopo una o più aste andate deserte , cosa più di una asta cui non ha partecipato nessuno può, infatti, confermare al giudice del sovraindebitamento che l’alternativa liquidatoria non possa che essere peggiorativa di un taglio anche molto consistente, rispetto al debito originario, previsto in un piano del consumatore (purchè ovviamente si offra un prezzo comunque maggiore di quello dell’asta successiva anche considerando i tempi di pagamento che più saranno lunghi, più dovranno remunerare il creditore per questa durata con un interesse che sia, come nel piano proposto, migliore di quello che lo stesso creditore potrebbe ottenere mutuando la somma sul mercato ordinario).

La durata del piano

La durata del piano è stata prevista, in 7 anni (84 mensilità) per dar modo al debitore che percepisce uno stipendio di circa 1800 euro mensili di pagare la cd rata sostenibile (ossia la fattibilità del piano prevista dall’art. 12 bis comma 3 della l. 3/2012, attestata dall’Occ) una volta detratte le spese indispensabili al mantenimento della propria famiglia.

In conclusione il decreto del Collegio del Tribunale di Nola apre a una visione nuova e più ampia del rapporto tra sovraindebitamento ed esecuzione immobiliare, una visione che ha ispirato anche la Riforma del Codice della crisi di Impresa (cd Riforma Rodorf), una visione che permetterà a molti debitori esecutati, se adeguatamente assistiti nelle procedure esecutive ed in quelle da sovraindebitamento connesse, di trovare una ulteriore soluzione al proprio stato di indebitamento  (oltre al saldo e stralcio, alla  vendita contestuale,  ed alla nuova forma di esdebitazione prevista con la rinegoziazione del mutuo  prevista dall’art. 41 bis l 157/2019) che eviti la perdita del proprio immobile e la successiva probabile persecuzione dei creditori (spesso società di recupero crediti) che con vari tipi di azioni esecutive (pignoramenti dello stipendio, della pensione o del conto corrente, pignoramento di altri immobili eventualmente posseduti anche a seguito di successione ereditaria, ecc)

Per leggere il piano depositato ed omologato si chicchiPiano del Consumatore Tribunale Nola”

Per leggere l’integrazione della proposta di piano del consumatore si clicchi integrazione piano del consumatore”

 

Per approfondire il tema del reclamo al collegio esperibile avverso il rigetto del piano si legga “Reclamo al collegio avverso rigetto del Piano del consumatore: termini, costi, poteri del Collegio, in particolare sulla sospensione della procedura esecutiva immobiliare pendente, con provvedimento di sospensione e modello di reclamo”

Per saperne di più sul piano del consumatore e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare”

Per approfondire la tematica della sospensione della procedura esecutiva a seguito dell’introduzione di una delle procedure previste dalla legge 3/2012 si legga anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“.

Per approfondire le tre procedure di composizione della crisi e le differenze tra le stesse si legga” Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, procedure e differenze”

Per approfondire i costi e i tempi delle tre Procedure di Composizione della Crisi da Sovraindebitamento si legga Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure”

Per  il tema dell’ammissibilità di una seconda procedura quando sia stata dichiarata inammissibile una procedura nei cinque anni precedenti si legga “Il sovraindebitamento può essere riproposto nel quinquiennio se la domanda era stata dichiarata inammissibile”

Chi fosse interessato al nuovo  fondo Salvacasa   finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento”

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo «Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa»

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” ,    “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“, e Opposizione ex art 615 c.p.c. ed ex art. 617 c.p.c.: Tutte le differenze”

Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.
La lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare è consultabile cliccando Lo Studio – Avvocati dal 1880, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”

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