Guida alla Vendita Diretta istituita dalla Riforma Cartabia

Il nuovo art. 568 bis cpc: testo, tempi e modi di richiesta della vendita diretta, possibili opposizioni da parte dei creditori, quando conviene adottarla

Il d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 150, attuativo della l. 134/2021 (‘riforma Cartabia‘), ha introdotto, tra le maggiori novità in tema di esecuzioni, l’istituto della cd vendita diretta, ispirato al modello francese della vente privée, che troverà applicazione per i pignoramenti introdotti dopo il 28 febbraio 2023.

Il riferimento normativo

Così recita il nuovo articolo 568 bis:
“Il debitore, con istanza depositata non oltre dieci giorni prima della udienza prevista dall’articolo 569, primo comma, può chiedere al giudice dell’esecuzione di disporre la vendita diretta dell’immobile pignorato o di uno degli immobili pignorati per un prezzo non inferiore al valore indicato nella relazione di stima di cui all’articolo 173 bis,(ndr il prezzo base come indicato dal Ctu nella perizia di stima) terzo comma, delle disposizioni d’attuazione del presente codice. A pena di inammissibilità, unitamente all’istanza di cui al primo comma deve essere depositata in cancelleria l’offerta di acquisto, nonché una cauzione non inferiore al decimo del prezzo offerto. L’istanza e l’offerta sono notificate a cura dell’offerente o del debitore almeno cinque giorni prima dell’udienza prevista dall’articolo 569 al creditore procedente, ai creditori di cui all’articolo 498 (ndr creditori che hanno sui beni pignorati un diritto di prelazione risultante dai pubblici registri) e a quelli intervenuti prima del deposito dell’offerta medesima. L’offerta è irrevocabile, salvo che siano decorsi centoventi giorni dalla data del provvedimento di cui al secondo comma dell’articolo 569 bis (ndr integrazione dell’offerta e della relativa cauzione) ed essa non sia stata accolta. A pena di inammissibilità, l’istanza di cui al primo comma non può essere formulata più di una volta”.

Quindi, per le procedure iniziate dopo il 28 febbraio 2023, il debitore potrà, in buona sostanza, vendere la propria casa “privatamente” senza passare necessariamente per l’asta immobiliare dopo il pignoramento, evitando in questo modo le conseguenze negative che discendono dalla vendita del bene all’asta (in primo luogo i consistenti ribassi del prezzo).

Trattasi pertanto di un istituto in primo luogo a favore del debitore esecutato.
La vendita diretta gli consente, infatti, di evitare un eventuale deprezzamento del bene, legato ai meccanismi dell’offerta minima del primo tentativo di vendita all’asta e dei ribassi propri del processo esecutivo immobiliare; inoltre, con il sistema dalla stessa previsto si intende conseguire un aumento di efficienza soprattutto in termini di accelerazione dell’espropriazione e di limitazione dei costi.

Ponendosi invece dal punto di vista del ceto creditorio, la norma mira a giungere alla conclusione della procedura in tempi notevolmente più ristretti e senza danno in termini di diminuzione dell’importo effettivamente ottenuto.

A titolo esemplificativo:
si pensi al caso in cui Tizio sia debitore nei confronti di Caio di un importo di 150 mila euro, rimane inadempiente e Caio pignora l’immobile di Tizio dal valore di 200 mila euro.
A seguito di una serie di aste andate deserte, il giudice decide di fissare una nuova base d’asta al prezzo inferiore di 100 mila euro.
Qualora il bene dovesse essere aggiudicato a tale prezzo si ha che: il creditore rimarrebbe soddisfatto solo in parte, nel frattempo si aggiungono spese legali ed interessi, e Tizio rimane esposto alle ulteriori procedure esecutive del creditore Caio che vuole ottenere piena soddisfazione del suo credito.
Con la vendita diretta invece Tizio potrà trovare un potenziale acquirente interessato all’acquisto dell’immobile al suo reale valore  di 200 mila euro, riuscendo in questo modo a pagare interamente l’importo a Caio e a trattenere per sé la somma residua.

Come si procede alla richiesta di vendita diretta?

Dalla lettura della norma si evince che debbono essere rispettati alcuni requisiti:

–almeno 10 giorni prima dell’udienza ex. art 569 c.p.c. deve essere presentata istanza al giudice dell’esecuzione, chiedendo di procedere alla vendita diretta dell’immobile pignorato.

-il prezzo di vendita deve essere almeno pari al valore di stima dell’immobile.

-all’istanza deve essere allegata un’offerta di acquisto irrevocabile.

– a prova della serietà, l’offerente deve depositare in cancelleria una cauzione pari almeno al 10% del prezzo.

– istanza ed offerta debbono essere notificate almeno 5 giorni prima dell’udienza al creditore procedente, ai creditori di cui all’art. 498 (coloro che vantano sul bene un diritto di prelazione risultante dai pubblici registri) e a quelli intervenuti prima del deposito dell’offerta, onere che grava sul debitore o sull’offerente.

– Non è possibile formulare l’istanza più di una volta nella stessa procedura esecutiva.

L’udienza di cui all’art 569 cpc. continua a mantenere anche in questa fase il suo ruolo “cardine” poiché è proprio questa la sede nella quale il giudice dell’esecuzione potrà valutare l’ammissibilità dell’istanza di vendita diretta, eventualmente fissando un termine di 10 giorni per l’integrazione dell’offerta e della cauzione nel caso di determinazione di un prezzo base superiore a quello offerto (art.569 bis c.p.c., secondo comma, c.p.c.).

Se l’ordine di integrazione non è rispettato, decorsi inutilmente i 10 giorni, il GE dichiara inammissibile in maniera definitiva l’offerta e dispone la vendita forzata.

Viceversa se il prezzo offerto è almeno uguale al valore indicato dall’art. 568 c.p.c. , o se l’offerta è correttamente integrata, il GE, in assenza di opposizioni dei creditori titolati e di quelli intervenuti ex. art 498 c.p.c., aggiudica l’immobile all’offerente e stabilisce le modalità di pagamento del prezzo, da versare nel termine di 90 giorni, a pena di decadenza, ai sensi  e per gli effetti dell’art. 578 c.p.c.
Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione pronuncia il decreto con il quale trasferisce il bene all’aggiudicatario cd decreto di trasferimento.
Su istanza dell’aggiudicatario, il giudice autorizza il trasferimento dell’immobile mediante atto negoziale e ordina, contestualmente alla trascrizione di quest’ultimo, la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie ai sensi dell’articolo 586. Il notaio stipulante trasmette copia dell’atto al cancelliere o al professionista delegato, che provvedono al deposito nel fascicolo della procedura.

Cosa succede se sopravvengono opposizioni da parte dei creditori?

Veniamo ora ad un punto cruciale del novello istituto:
cosa comporta il mancato consenso dei creditori all’offerta di acquisto?
E’ proprio il comportamento dei creditori, difatti, a determinare lo sviluppo o meno del subprocedimento, in seguito alla presentazione dell’istanza di vendita diretta.
Se vi è consenso dei creditori, o meglio accordo tacito dato dalla non contestazione avverso l’istanza e l’offerta, il procedimento di vendita diretta si chiude velocemente e senza gara.
E pare che sia questa la mera ipotesi in cui si raggiunge l’obiettivo predisposto dal legislatore: addivenire ad una liquidazione dell’immobile rapida e virtuosa, senza allungamento dei tempi processuali e senza il deprezzamento del bene per l’effetto del meccanismo dei ribassi.

Diversamente, nell’ipotesi in cui manchi il consenso dei creditori, il procedimento non si concluderà rapidamente, ma devierà verso una procedura piuttosto ‘competitiva’, simile (ma più celere) ad una vendita ordinaria.
I creditori possono opporsi all’istanza entro e non oltre l’udienza di vendita dell’immobile pignorato e, in tal caso, si apre un procedimento per la presentazione di altre offerte di acquisto, le quali dovranno proporre un prezzo necessariamente superiore a quello dell’offerta presentata con l’istanza di vendita diretta. (Se l’udienza è differita per consentire l’integrazione dell’offerta, sarà quest’ultima l’udienza entro cui il consenso alla vendita diretta potrà essere negato).

In particolare, in caso di opposizione all’aggiudicazione da parte di anche uno solo dei creditori, il  Giudice con ordinanza ex art. 569 bis c.p.c.:

1) fissa un termine non superiore a quarantacinque giorni per l’effettuazione della pubblicità, ai sensi dell’articolo 490, dell’offerta pervenuta e della vendita;

2) fissa il termine di novanta giorni per la formulazione di ulteriori offerte di acquisto ad un prezzo non inferiore a quello dell’offerta già presentata, garantite da cauzione in misura non inferiore a un decimo del prezzo proposto;

3) convoca il debitore, i comproprietari, il creditore procedente, i creditori intervenuti, i creditori iscritti e gli offerenti a un’udienza che fissa entro quindici giorni dalla scadenza del termine di cui al numero 2) per la deliberazione sull’offerta e, in caso di pluralità di offerte, per la gara tra gli offerenti.

Una volta terminata la gara il Giudice aggiudicherà l’immobile al migliore offerente e, con lo stesso decreto, fisserà le modalità di pagamento del prezzo.
Versato il saldo prezzo da parte dell’aggiudicatario (entro 90 giorni a pena di decadenza  ai sensi e per gli effetti dell’articolo 587 cpc) , il giudice dell’esecuzione pronuncia il decreto di trasferimento, con il quale trasferisce il bene all’aggiudicatario.
Diversamente, ove il prezzo non sia versato nel termine stabilito, ovvero il bene non sia aggiudicato, il giudice dispone la vendita nei modi e nei termini già fissati a norma dell’art. 569 comma 3 c.p.c

L’ultimo comma dell’art. 569-bis prevede che, su istanza dell’aggiudicatario, il giudice dell’esecuzione autorizza il trasferimento dell’immobile mediante atto negoziale e ordina, contestualmente alla trascrizione di quest’ultimo, la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie ai sensi dell’articolo 586.

Conviene procedere alla vendita diretta?

Abbiamo poc’anzi affermato che la ratio legis della “vendita diretta”, quale misura alternativa alla “vendita ordinaria” mira a favorire in primis il debitore, consentendo allo stesso di attivarsi in prima persona per la ricerca di un acquirente.
Si pone poi a favore anche del ceto creditorio, soprattutto in termini di soddisfacimento rapido del credito, ed è peraltro sicuramente funzionale per il sistema giudiziario, poiché si riducono contemporaneamente le tempistiche e i costi dovuti al processo di espropriazione.

Ciononostante è possibile individuare diverse lacune nel neo-istituto che, a parere di chi scrive, lasciano alquanto perplessi.

Analizziamone alcune:

–In primis, una di queste è l’obbligo per il compratore di offrire un importo uguale o superiore al prezzo base d’asta per la conclusione della vendita diretta.
Tale obbligo potrebbe costituire uno svantaggio o meglio un ostacolo alla buona riuscita della vendita diretta, poiché,  qualora l’immobile venisse venduto all’asta, sappiamo che gli offerenti potrebbero presentare proposte del 25% in meno rispetto tale importo, risparmiando.
Questo dato potrebbe sicuramente scoraggiare il potenziale acquirente, conducendolo a non considerare la vendita diretta come il metodo più conveniente per acquistare la casa.!
In sostanza può ritenersi che la convenienza per l’acquirente si avrebbe sicuramente quando il valore di stima dell’immobile sia comunque di gran lunga inferiore al valore di mercato, e soprattutto quando non vi sono opposizioni da parte dei creditori.

– Altro punto critico concerne le tempistiche notevolmente ristrette:
Il debitore deve presentare l’istanza per la vendita diretta almeno 10 giorni prima dell’udienza di vendita.
Dunque, è necessario trovare un acquirente il un lasso di tempo breve (che va dalla notifica del precetto e del pignoramento fino a 10 giorni prima dell’udienza ex. art 569 c.p.c. in cui normalmente viene disposta la vendita dell’immobile pignorato), operazione che può risultare alquanto difficile considerando il tempo richiesto per vendere un immobile sul mercato libero.
Potremmo allora ritenere la vendita diretta un istituto che può prestarsi a finalità dilatorie?
Dal nostro punto di vista, sì.
Esaminando la norma. essa non prevede (non essendo richiamato l’art 587 cpc) che la cauzione resti definitivamente acquisita alla procedura nel caso di mancata stipula dell’atto di trasferimento nel termine stabilito dal giudice, motivo per il quale, la potenziale offerta potrebbe non realizzarsi anche per causa imputabile all’offerente (in accordo col debitore?!), provocando una notevole dilatazione dei tempi, senza che ciò comporti la perdita del 10%, come, al contrario, avviene nel caso di attività dilatorie riguardanti l’offerta all’asta.

Peraltro va, altresì aggiunto che, sempre nel caso in caso di inadempimento dell’offerente, non è prevista neppure la  sanzione di cui all’art. 587 cpc II comma (se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza.)!!

-Ancora, ulteriore criticità concerne le contestazioni dei creditori (anche di uno solo) all’offerta di acquisto cui segue l’ordine del giudice di pubblicità dell’offerta con ordinanza ex. art 569 c.p.c.
In questo caso l’offerente potrebbe subire delle “offerte in aumento” con conseguente riduzione della convenienza, ed inoltre la cauzione dallo stesso offerta rimarrebbe in questo modo “vincolata” per un paio di mesi (vale a dire i tempi necessari per la pubblicità e gara tra gli offerenti).
Si consideri che l’offerta va presentata già cauzionata del 10% e che all’udienza, in caso di opposizione, il giudice ordina di pubblicizzare l’offerta per almeno 45 giorni, cui aggiungere i 90 giorni per le offerte in aumento e gara tra gli offerenti…)

La Riforma Cartabia lascia allora molti dubbi sul possibile successo di questa soluzione.

Difatti, malgrado la potenzialità dello strumento in esame e alla luce delle criticità indicate (offerta pari almeno al prezzo base, termine massimo entro l’udienza ex art 569 cpc, tempi ristretti per realizzare l’operazione, probabilissime contestazioni dei creditori, trasferimento mediante atto negoziale con le relative criticità rispetto al decreto di trasferimento etc.. ) occorre chiedersi se e quanto sia davvero utile procedere alla richiesta di vendita diretta , anche come alternativa rispetto a quella ordinaria.

Allo stato dei fatti, parrebbe risultare più celere e proficua per il debitore la scelta di ricorrere alla procedura di saldo e stralcio al fine di trovare un accordo con il creditore che gli consenta, peraltro, di sanare integralmente la propria posizione debitoria, mediante l’esborso di una cifra probabilmente minore rispetto a quella inizialmente dovuta.
Con la vendita diretta al contrario (seppur il debitore potrà sicuramente conoscere anticipatamente il prezzo a cui sarà venduto il suo bene) non è scontato che il ricavato sia sufficiente a saldare tutti i suoi debiti, e il debitore rimarrebbe tale per il residuo!!
Nel primo caso, mediante accordi tra le parti e conseguente stralcio da parte del creditore di una parte di quanto dovuto, vi è abitualmente un azzeramento totale del debito, con la vendita diretta, invece, l’azzeramento avviene solo nel caso in cui il ricavato della vendita sia pari o superiore al debito residuo (compresi gli onerosissimi interessi moratori e le considerevoli spese di procedura).
Il principale vantaggio, che chi scrive ritiene possa conseguire alla vendita diretta, rispetto ad un’ordinaria vendita contestuale, (per la quale l’esperienza ci ha insegnato esservi molta diffidenza da parte dei terzi acquirenti) è che il terzo offerente/acquirente, abitualmente restio a dare acconti a un debitore esecutato, potrebbe sentirsi maggiormente tutelato dal versare il consistente acconto del 10% nelle mani della  procedura, affidata al giudice dell’esecuzione.

Per valutare l’effettiva convenienza di optare per la vendita diretta,  per il saldo e stralcio (o per altre svariate soluzioni) ad ogni modo è particolarmente opportuno affidarsi alla competenza di un avvocato esperto in materia di pignoramenti immobiliari, che possa suggerire la soluzione più congrua al caso specifico.

Avv. Alessandra Verde
(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per chi volesse conoscere delle principali novità introdotte dalla Riforma Cartabia nel processo esecutivo può farlo leggendo l’articolo ““Esecuzione immobiliare: le novità dopo la riforma cartabia”

In merito al pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si leggano anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” ,  “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per approfondimenti su tutte le preclusioni all’ordinanza di vendita nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare si legga l’articolo: “Art. 569 cpc: tutte le preclusioni dell’ordinanza di vendita”

Per approfondimenti sull’improrogabilità del termine per il saldo prezzo dell’aggiudicazione, e sulla prassi “scorretta” del Tribunale di Bergamo a concedere proroghe (immediatamente arrestata dopo che lo studio d’Ambrosio Borselli ha sollevato contestazioni a una aggiudicazione il cui termine era stato prorogato), si legga l’articolo:            “Improrogabilità del termine per il saldo prezzo dell’aggiudicazione”

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” ,    “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“, e “Opposizione ex art 615 c.p.c. ed ex art. 617 c.p.c.: Tutte le differenze”

Per approfondire la tematica del saldo e stralcio come strumento per acquistare gli immobili pignorati fuori asta ad un prezzo molto inferiore a quello di mercato e quali competenze sono necessarie per non commettere errori che compromettano l’esito di tali operazioni si legga “Guida al saldo e stralcio come forma di investimento immobiliare”.

Ad ogni modo, se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perché non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

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