Termine deposito certificazione notarile Cartabia

Approfondisci la certificazione notarile Cartabia: nuovi termini, obblighi e conseguenze nel deposito dei documenti nell’esecuzione immobiliare.

 

Nel processo di esecuzione immobiliare, ogni fase è scandita da termini precisi e adempimenti fondamentali che, se non rispettati, possono incidere sull’efficacia dell’intera procedura.
Tra questi, un ruolo centrale è ricoperto dal termine per il deposito dei certificati ipocatastali (o in alternativa dal termine per il deposito della certificazione notarile sostitutiva), necessari per identificare l’immobile pignorato e verificarne la situazione giuridica.

Con la Riforma Cartabia, le regole relative a questo adempimento sono cambiate introducendo termini più brevi per il creditore che chiede la vendita del bene.

Nel presente articolo, in quanto avvocati esperti in diritto dell’esecuzione immobiliare, analizziamo in modo semplice e chiaro cosa prevede oggi l’articolo 567 del codice di procedura civile, quali sono i nuovi termini per il deposito e quali conseguenze comporta il mancato rispetto di tali obblighi, anche nell’ottica della tutela del debitore esecutato.

Nuovo termine deposito certificazione notarile Cartabia

La Riforma Cartabia (Legge 26 novembre 2021, n. 206) ha introdotto importanti modifiche al processo di esecuzione immobiliare, tra cui la revisione dell’articolo 567 del Codice di procedura civile, che disciplina il deposito dei certificati ipocatastali (o della certificazione notarile sostitutiva) da allegare all’istanza di vendita.

In base alla normativa vigente, il creditore che chiede la vendita dell’immobile pignorato deve depositare, insieme all’istanza di vendita, una serie di documenti indispensabili per identificare il bene, verificare chi ne è il proprietario e accertare la presenza di eventuali vincoli o gravami, come ipoteche o sequestri.

In particolare, devono essere presentati l’estratto catastale e i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato, riferiti ai vent’anni precedenti alla trascrizione del pignoramento, nonché l’estratto di mappa per individuare geograficamente il bene. Questa documentazione serve a garantire che il bene da vendere sia effettivamente di proprietà del debitore e a fornire al giudice un quadro chiaro della situazione giuridica dell’immobile.

Prima della riforma, il creditore aveva 60 giorni di tempo dal deposito dell’istanza di vendita per depositare tali documenti, con la possibilità di ottenere una proroga di ulteriori 60 giorni per giusti motivi.
A seguito della riforma, il creditore procedente è tenuto a depositare la documentazione ipocatastale oppure, in alternativa, una certificazione notarile sostitutiva entro 45 giorni dalla notifica del pignoramento immobiliare (termine ultimo già previsto per il deposito dell’istanza di vendita).

In altre parole, oggi il deposito dei certificati ipocatastali (o della certificazione notarile sostitutiva) deve essere effettuato entro 45 giorni dalla notifica del pignoramento, termine oltre il quale il pignoramento stesso perde efficacia se non è stata richiesta la vendita o l’assegnazione del bene.

Cosa prevede la norma

Quando un creditore procede con un pignoramento immobiliare, deve presentare al giudice non solo la richiesta di vendita del bene (chiamata “istanza di vendita”, per approfondimenti sul tema si legga: “Istanza di vendita ex art 567 c.p.c. fac simile”), ma anche una serie di documenti che servono a identificare con precisione l’immobile e a verificare la situazione giuridica del proprietario.

Come abbiamo visto, tra le norme modificate dalla Riforma Cartabia rientra anche l’articolo 567 del Codice di procedura civile, che regola, tra gli altri, il termine per il deposito dei certificati ipocatastali da allegare all’istanza di vendita nel pignoramento immobiliare, o eventualmente per il deposito della certificazione notarile sostitutiva.

Il creditore che chiede la vendita dell’immobile pignorato deve presentare, insieme all’istanza di vendita (ma non necessariamente contestualmente), una serie di documenti necessari per:

• identificare con precisione il bene;
• verificare chi ne è il proprietario;
• accertare se esistono ipoteche, sequestri o altri diritti reali iscritti sull’immobile;

In concreto, deve essere depositato:

• l’estratto catastale;
• i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato, effettuate nei vent’anni precedenti al pignoramento;
• le mappe censuarie al fine di identificare il bene da vendere.

Questi documenti servono al giudice per accertare che l’immobile da vendere sia effettivamente di proprietà del debitore e che non ci siano atti o vincoli che ne limitino la disponibilità.

Un esempio pratico: perché i certificati ipocatastali sono così importanti

Il deposito della documentazione ipocatastale è rilevante in quanto permette sia di verificare la validità del diritto di proprietà in capo al debitore che permette al giudice di valutare se sia possibile e opportuno, in considerazione della documentazione depositata, procedere all’esecuzione forzata.

Sottolineiamo, inoltre, che oggi spesso tale documentazione è sostituita da una certificazione notarile contenente tutte le informazioni richieste con il deposito della documentazione ipocatastale.

Immaginiamo che il signor Mario Rossi sia debitore nei confronti di una banca per un mutuo non pagato.
La banca decide di avviare una procedura di pignoramento sull’unico immobile di proprietà di Mario Rossi, cioè la sua casa.

Per chiedere al giudice la vendita dell’immobile all’asta, la banca deve depositare i certificati ipocatastali: si tratta dei documenti che servono a dimostrare che l’immobile è effettivamente di proprietà di Mario e a indicare se su di esso gravano altre ipoteche o vincoli.

Supponiamo però che, durante la preparazione di questi documenti, emerga che una parte dell’immobile risulta intestata anche al fratello del signor Rossi, a seguito di una vecchia successione mai aggiornata nei registri catastali.

Se la banca non avesse depositato correttamente la documentazione ipocatastale, il giudice non si sarebbe accorto di questa situazione e la procedura di vendita sarebbe stata irregolare, perché non sarebbe stato pignorato il bene nella sua effettiva titolarità.

Grazie ai certificati ipocatastali (oppure, ricordiamo, in sostituzione può essere prodotta una certificazione notarile) invece, il giudice può accertare che l’immobile non appartiene interamente al debitore e può chiedere la correzione o integrazione del pignoramento, evitando che la vendita venga poi annullata.

Inoltre, se la banca non deposita i certificati entro 45 giorni dal pignoramento, il pignoramento stesso perde efficacia. In questo caso, il debitore, se assistito da un avvocato competente ed esperto in diritto dell’esecuzione immobiliare, come quelli del team specializzato dello studio legale d’Ambrosio Borselli, può chiedere al giudice di dichiarare l’estinzione della procedura, ottenendo la sospensione della vendita e guadagnando tempo per trovare un accordo o una soluzione alternativa, come un saldo e stralcio (per approfondimenti sul tema si legga: “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”; “Guida al saldo e stralcio come forma di investimento immobiliare”; “I rischi del saldo e stralcio in pre asta”).

Effetti del mancato deposito della certificazione notarile

A tale riguardo, l’articolo 567, ultimo comma del codice di procedura civile stabilisce che, qualora la proroga per il deposito non sia richiesta o non venga concessa, oppure la documentazione non venga integrata entro il termine assegnato, il giudice dell’esecuzione, anche d’ufficio, dichiara l’inefficacia del pignoramento relativamente all’immobile per il quale non è stata presentata la documentazione prescritta. L’inefficacia viene dichiarata con ordinanza, previa audizione delle parti, con la quale il giudice dispone anche la cancellazione della trascrizione del pignoramento. Inoltre, se non vi sono altri beni pignorati, il giudice dichiara l’estinzione del processo esecutivo.

Da quanto previsto dalla norma emerge chiaramente che il termine per il deposito della documentazione ipocatastale ha carattere perentorio. Ciò significa che il mancato deposito entro i termini stabiliti comporta automaticamente l’inefficacia del pignoramento e, in assenza di ulteriori beni sottoposti a esecuzione, l’estinzione dell’intera procedura.

In particolare:

• Se la documentazione non viene depositata entro 45 giorni dalla notifica del pignoramento, il pignoramento è dichiarato inefficace e, se non vi sono altri beni pignorati, il processo si estingue.
• Se il creditore richiede una proroga di 45 giorni per il deposito e tale proroga non viene concessa, la documentazione deve comunque essere depositata entro il termine originario di 45 giorni dalla notifica. In caso contrario, si applicano le medesime conseguenze: inefficacia del pignoramento ed estinzione del processo se non vi sono altri beni.
• Se il giudice dell’esecuzione richiede di integrare la documentazione ipocatastale e assegna un termine (di norma 45 giorni) per adempiere, ma tale integrazione non viene effettuata, anche in questo caso il pignoramento è dichiarato inefficace e il processo si estingue in mancanza di ulteriori beni pignorati.

Il mancato rispetto dei termini per il deposito o per l’integrazione della documentazione o della certificazione notarile deve essere rilevato d’ufficio dal giudice dell’esecuzione. Tuttavia, se per errore tale circostanza non viene considerata, è possibile proporre istanza ai sensi dell’art. 630 c.p.c. al fine di ottenere la dichiarazione di estinzione del processo esecutivo.

Per un approfondimento sul tema, si rinvia all’articolo “Estinzione del pignoramento per mancato rispetto del termine previsto dall’art. 567, terzo comma c.p.c. – Istanza ex art. 630 c.p.c. – Accoglimento”.
Ulteriori informazioni sulle opposizioni e sui termini dell’esecuzione immobiliare sono disponibili nell’articolo “Guida all’esecuzione immobiliare: tutta la procedura, termini ed opposizioni”.

Verifica dei documenti della certificazione notarile

Il deposito della documentazione ipocatastale o della certificazione notarile è un passaggio fondamentale nel processo esecutivo, perché consente al giudice di verificare se esistono ostacoli o irregolarità che possano compromettere lo svolgimento della procedura o la vendita del bene.

In particolare, il giudice deve controllare la validità delle trascrizioni relative ai trasferimenti di proprietà dell’immobile nei vent’anni precedenti al pignoramento. Se emergono dubbi o irregolarità — ad esempio, in caso di passaggi di proprietà non correttamente trascritti o di successioni non formalmente accettate — il giudice assegna al creditore un termine per regolarizzare la situazione.

Solo dopo che il creditore ha provveduto a sanare le irregolarità entro il termine stabilito, il giudice può procedere con l’emanazione dell’ordinanza di vendita.

Ecco un esempio pratico e chiaro:

Immaginiamo che venga pignorato un appartamento di proprietà del signor Rossi. Prima di procedere con la vendita, il giudice controlla la certificazione notarile per verificare che tutti i passaggi di proprietà degli ultimi vent’anni siano regolari.

Durante il controllo, emerge che l’appartamento era stato ereditato dal signor Rossi dopo la morte del padre, ma l’accettazione dell’eredità non è mai stata trascritta nei registri immobiliari. In questo caso, il giudice sospende momentaneamente le attività e dà al creditore un termine entro cui far trascrivere correttamente l’accettazione dell’eredità.

Una volta che il creditore dimostra di aver sanato l’irregolarità, il giudice può procedere con l’ordinanza di vendita dell’immobile.

In sintesi: il giudice verifica che la proprietà sia chiara e regolare; se trova errori o mancanze nei documenti, fa sistemare tutto prima di autorizzare la vendita.

Conclusione

Il corretto deposito della documentazione ipocatastale o della certificazione notarile rappresenta un passaggio fondamentale per garantire la legittimità e la trasparenza della procedura esecutiva immobiliare. Una verifica attenta della continuità delle trascrizioni e della conformità dei titoli di provenienza è indispensabile non solo per il giudice dell’esecuzione, ma anche — e soprattutto — per il debitore, che ha diritto a vedere tutelati i propri interessi e a evitare irregolarità che possano compromettere il corretto svolgimento del procedimento.

Lo Studio Legale d’Ambrosio Borselli, forte di un’esperienza consolidata nel settore delle esecuzioni immobiliari, offre assistenza qualificata a debitori esecutati, garantendo una difesa attenta e competente in ogni fase del procedimento. Il nostro intervento mira a verificare la correttezza degli atti, a individuare eventuali irregolarità e a proporre le azioni più opportune per la tutela del patrimonio e dei diritti del cliente.

Contattaci per una consulenza personalizzata: il nostro studio è al tuo fianco per offrirti supporto concreto e strategie mirate nella gestione e nella difesa dei tuoi interessi nelle procedure esecutive immobiliari.

p.avv. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per ulteriori approfondimenti sul deposito della documentazione ipocatastale o della certificazione notarile si legga: “Deposito Tardivo Documentazione Ipocatastale: Cosa Succede?”:

 Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”