La perizia di stima nelle esecuzioni immobiliari

Scopri perché la perizia di stima nelle esecuzioni immobiliari è decisiva e come il debitore può tutelarsi segnalando errori dell’esperto

 

Quando un immobile viene pignorato, il debitore si trova spesso a vivere un momento di grande fragilità, fatto di incertezze e timori per il futuro. Tra gli atti della procedura, ce n’è uno che assume un ruolo determinante: la perizia di stima nelle esecuzioni immobiliari redatta dall’esperto nominato dal Giudice dell’Esecuzione.

A molti debitori può sembrare un documento esclusivamente tecnico, lontano dalla propria sfera di intervento. In realtà, è esattamente il contrario: la perizia rappresenta il primo, concreto terreno su cui il debitore può far valere i suoi diritti, segnalare errori, chiedere approfondimenti e soprattutto ottenere il tempo necessario per comprendere la situazione e valutare strategie efficaci.

Comprendere cosa contiene la perizia di stima nelle esecuzioni immobiliari, perché è così importante e come contestarla quando è incompleta o poco chiara è fondamentale per evitare che la vendita dell’immobile avvenga in modo frettoloso o ingiusto.

In quanto avvocati esperti in diritto delle esecuzioni immobiliari cercheremo dispiegarvelo in modo semplice e chiaro in questo articolo.

La perizia di stima nelle esecuzioni immobiliari: perché è decisiva per il debitore e come utilizzarla per tutelare i propri diritti (art. 173-bis disp. att. c.p.c.)

La perizia di stima nelle esecuzioni immobiliari è l’atto attraverso cui il CTU (Consulente Tecnico d’Ufficio) deve indicare tutta una serie di informazioni fondamentali. Il primo comma dell’art. 173-bis disp. att. c.p.c. descrive ciò che la perizia deve obbligatoriamente contenere.

L’esperto deve:

• indicare con precisione l’identificazione catastale dell’immobile;
• fornire una descrizione dettagliata del bene (caratteristiche strutturali, manutenzione, finiture, consistenza, pertinenze);
• verificare la regolarità urbanistica e edilizia, precisando eventuali abusi, condoni richiesti o ottenuti, e gli effetti economici delle irregolarità;
• dichiarare la situazione di possesso (se l’immobile è libero, occupato dal debitore, da terzi, con titolo o senza titolo);
• considerare diritti, pesi, oneri e vincoli (servitù, uso, usufrutto, vincoli culturali/paesaggistici, ipoteche, pignoramenti ecc.);
• spese condominiali
• determinare il valore di mercato, motivando i criteri adottati (metodo comparativo, analitico, ecc.);
• valutare eventuali costi di regolarizzazione edilizia/urbanistica o di liberazione.

Da queste informazioni dipende il prezzo base d’asta, che a sua volta incide sul possibile esito della vendita.

Una stima errata può portare a una svendita dell’immobile, con conseguenze pesantissime per il debitore, che potrebbe trovarsi a perdere il bene senza neppure estinguere integralmente il debito.

È qui che il ruolo del debitore diventa fondamentale: la legge prevede strumenti che gli permettono di verificare e contestare la perizia, impedendo che errori dell’esperto si traducano in un danno ingiusto.

Gli errori più ricorrenti nella perizia di stima nelle esecuzioni immobiliari

La complessità del lavoro del CTU non va sottovalutata: si tratta di una verifica tecnica, giuridica e urbanistica che richiede competenze multidisciplinari. Proprio per questo non è raro che emergano imprecisioni, omissioni o valutazioni superficiali, spesso involontarie, ma comunque in grado di alterare il valore reale del bene.

Tra gli errori più frequenti nella perizia di stima nelle esecuzioni immobiliari troviamo:

• Errori di calcolo

Sono tra i più comuni. La superficie commerciale potrebbe essere calcolata in modo errato, includendo parti non computabili o escludendo pertinenze rilevanti. Anche il valore al metro quadro può essere basato su dati obsoleti, non aggiornati al momento della perizia.

Esempio:
Un balcone è considerato come superficie piena anziché come superficie accessoria, generando un aumento artificioso dei metri quadrati o, al contrario, non viene considerato affatto, riducendo il valore complessivo.

• Errori di valutazione

Riguardano l’analisi dello stato di conservazione dell’immobile, la valutazione delle finiture, delle dotazioni o degli impianti. Una casa in condizioni scadenti può essere classificata come “buono stato”, oppure viceversa.

Esempio:
Il CTU potrebbe effettuare il sopralluogo dell’immobile in una giornata in cui non è possibile visionare alcune stanze, limitandosi a descriverle in base a informazioni incomplete.

• Mancanze documentali e verifiche insufficienti

Il CTU deve controllare l’intera documentazione: agibilità, certificati urbanistici, piante catastali, atti di provenienza, eventuali cause pendenti. Se alcuni documenti mancano o sono inidonei, deve segnalarlo al Giudice. Tuttavia, talvolta ciò non avviene.

Esempio:
L’immobile potrebbe essere privo di agibilità o presentare una difformità edilizia, ma l’esperto non approfondisce o non indica i costi di eventuale sanatoria o omette di allegare le planimetrie dalle quali si evince la difformità, in questo caso l’affermazione risulta “apodittica”.

• Errori sulla situazione di possesso

Se l’immobile è occupato, il valore cambia notevolmente. È quindi fondamentale distinguere tra:

• occupazione senza titolo,
• contratto di locazione registrato,
• comodato,
• presenza del debitore stesso.

Un errore nella valutazione della situazione di possesso può far oscillare il valore anche del 20-30%.

Le note alla perizia di stima nelle esecuzioni immobiliari: lo strumento più importante per il debitore per difendersi e ottenere tempo.

L’art. 173-bis delle disposizioni di attuazione del Codice di Procedura Civile prevede un istituto fondamentale: le note alla perizia. Si tratta del principale mezzo attraverso cui il debitore può contestare errori, chiedere chiarimenti e difendere concretamente i propri diritti.

Come funziona il procedimento, passo per passo:

a) Invio della perizia: il CTU deve rispettare il termine minimo di 30 giorni

La perizia di stima nelle esecuzioni immobiliari deve essere trasmessa al debitore almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata ai sensi dell’art. 569 c.p.c. Se questo non avviene – per esempio, se l’elaborato arriva pochi giorni prima o addirittura il giorno dell’udienza – il debitore può chiedere il rinvio per avere il tempo necessario ad esaminarlo.

Questa richiesta è del tutto legittima e rappresenta una delle prime occasioni concrete per rallentare la procedura quando la perizia è stata comunicata fuori termine.

b) Il debitore ha 15 giorni per formulare osservazioni e contestazioni

Una volta ricevuta la perizia, il debitore ha quindici giorni per inviare al CTU le proprie osservazioni.
Qui può far emergere:

• errori nei calcoli,
• valutazioni non motivate,
• mancanze documentali,
• dubbi sulla regolarità urbanistica,
• descrizioni imprecise dello stato di manutenzione,
• inesattezze sulla situazione di possesso.
• passaggi della perizia poco chiari o lacunosi

Queste osservazioni devono essere inviate direttamente all’esperto e saranno poi presentate al Giudice.

c) Udienza: l’esperto deve essere presente per rispondere

Se il debitore ha inviato osservazioni nei termini, il CTU deve intervenire in udienza per fornire chiarimenti. Se l’esperto non si presenta o non risponde adeguatamente, il debitore può chiedere un nuovo rinvio: un ulteriore strumento che permette di evitare che la procedura prosegua con una perizia lacunosa.

d) Integrazione o rinnovo della perizia

Dopo aver ascoltato le parti, il Giudice può decidere di:

• chiedere un’integrazione della perizia,
• disporre un nuovo sopralluogo,
• o addirittura affidare l’incarico a un nuovo esperto.

Ogni integrazione implica tempi tecnici: nuova redazione, nuovo invio alle parti, nuovi termini per presentare osservazioni. In altre parole, quando la perizia di stima nelle esecuzioni immobiliari è incompleta o contestabile, il debitore ha tutta una serie di strumenti legittimi per ottenere il tempo necessario ad analizzare la situazione e preparare una strategia difensiva solida.

Perché ottenere tempo può fare la differenza per il debitore

Spesso il debitore vive la procedura esecutiva come una condanna, impossibile da fermare. In realtà, conoscere e utilizzare correttamente gli strumenti previsti dalla legge permette di:

• evitare vendite affrettate e svantaggiose;
• far correggere errori che incidono pesantemente sul valore dell’immobile;
• guadagnare tempo per trovare soluzioni alternative (saldo e stralcio, reperimento di fondi, trattativa con i creditori);
• evitare che la stima porti a un prezzo irrealisticamente basso;
• prevenire conseguenze future come l’esistenza di un debito residuo dopo la vendita.

Rallentare la procedura, quando la perizia di stima nelle esecuzioni immobiliari è effettivamente carente o poco chiara, non significa “bloccare l’asta”, ma pretendere che la vendita avvenga sulla base di dati corretti e completi, come la legge impone.

Esempio:

Giovanni ha 60.000 euro, ma ha un debito con la banca di 100.000 euro e l’udienza ex art. 569 c.c. è a breve. Giovanni avrebbe bisogno di più tempo per riuscire  a reperire i restanti 40.000 euro. Nel frattempo il suo avvocato si accorge che nella perizia del CTU, il perito non ha allegato le planimetrie e quindi può chiedere un nuovo rinvio: in questo modo la procedura è rallentata e Giovanni guadagnerà tempo prezioso per riuscire a reperire i soldi che gli mancano.

Conclusioni

La fase della perizia di stima nelle esecuzioni immobiliari è un passaggio cruciale della procedura esecutiva immobiliare e, allo stesso tempo, una delle migliori occasioni per il debitore di far valere i propri diritti.

Contestare errori, chiedere chiarimenti, ottenere integrazioni o rinvii non è solo possibile, ma rappresenta uno degli strumenti più efficaci per evitare una svendita ingiusta e guadagnare tempo prezioso.

Il nostro Studio Legale, d’Ambrosio Borselli specializzato in diritto delle esecuzioni immobiliari e nella difesa dei debitori, offre assistenza completa in questa fase delicatissima: analizziamo la perizia di stima nelle esecuzioni immobiliari, individuiamo ogni criticità, predisponiamo osservazioni tecniche mirate e accompagniamo il cliente all’udienza, affinché il procedimento prosegua nel rispetto dei suoi diritti.

Se hai ricevuto una perizia o ti trovi nel mezzo di una procedura esecutiva immobiliare, non affrontare la situazione da solo.

Contattaci: ti aiuteremo a comprendere le tue reali possibilità, a tutelare il tuo patrimonio e a ottenere il tempo necessario per costruire una soluzione concreta e sostenibile.

Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Le note alla perizia ex art 173 bis disp.att. cpc”; “Art. 568 cpc: determinazione del valore dell’immobile”.

P. Avv. Dott.ssa Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”