Pignoramento immobiliare Equitalia

Dicembre 16, 2025by Redazione

Pignoramento immobiliare Equitalia (attuale Agenzia delle Entrate Riscossione) : requisiti di ammissibilità, procedura ed eccezioni alla disciplina generale

In questo articolo parleremo del procedimento di esecuzione forzata avente ad oggetto beni immobili, ovvero il pignoramento immobiliare ed, in particolare, del pignoramento immobiliare Equitalia (attuale Agenzia delle Entrate Riscossione).

In quanto avvocati esperti del diritto immobiliare, tenteremo di spiegarvi quanto sopra con esempi semplici e chiari e riferimenti normativi.

Pignoramento immobiliare: disciplina generale

Per comprendere la disciplina sul pignoramento immobiliare Equitalia dobbiamo premettere che quando un soggetto è debitore inadempiente dell’Agenzia delle Entrate Riscossione, quest’ultima, come qualsiasi altro creditore insoddisfatto, può aggredire il suo patrimonio immobiliare per ottenere la soddisfazione del proprio credito.

Oltretutto, a parte le eccezioni previste dalla legge, tramite il pignoramento immobiliare è possibile aggredire tutti i beni del debitore in virtù della regola generale di cui all’art. 2943 c.c. per cui: “Il debitore risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri. Le limitazioni della responsabilità non sono ammesse se non nei casi stabiliti dalla legge”.

Generalmente, dunque, i creditori potendo ottenere, in caso di inadempimento del debitore, la soddisfazione del proprio credito su tutti i beni immobili del debitore, possono aggredire anche la sua “prima casa”.

La prima casa, nello specifico, è l’abitazione principale, iscritta o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare non appartenente alla categoria degli immobili di lusso, in cui il proprietario e la sua famiglia dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Sul punto va, però, specificato che la legge ha previsto una disciplina differente a seconda del tipo di debito inadempiuto e della natura del creditore.

Pignoramento immobiliare: eccezioni alla regola

Come appena indicato, tramite il pignoramento, generalmente il creditore insoddisfatto può pignorare tutti i beni del debitore, inclusa la prima casa.

Purtuttavia, la legge rispetto ai debiti tributari vantati dall’Agenzia delle Entrate Riscossione (ex Equitalia) prevede una disciplina peculiare che permette il pignoramento della prima casa solo in presenza di determinate condizioni.

Conseguentemente, va fatto un distinguo:

rispetto ai debiti di natura privata vantati da un soggetto privato come quelli derivanti da un mutuo o da una richiesta di risarcimento danni non sussistono limitazioni per i creditori sulla pignorabilità della prima casa ( ad esempio il pignoramento non è impedito dal fatto che nell’immobile sia presente un minore o un anziano);
rispetto ai debiti di natura tributaria vantati dall’Agenzia Entrate Riscossione (ex Equitalia) sussiste, al contrario, una disciplina peculiare.

Nel primo caso, ribadiamo, il creditore non ha alcun limite di pignoramento che può, dunque, interessare anche la prima casa e non costituisce impedimento neanche il fatto che il debitore si trovi in condizioni economiche tali da non poter comprare o affittare un altro immobile o trovarsi senza alloggio.

Inoltre, il creditore può promuovere il pignoramento indipendentemente dall’entità del proprio credito seppur sussistono diverse regole atte a verificare la proporzionalità tra il credito per cui si procede e il valore dei beni pignorati nei confronti del debitore.

In proposito è possibile leggere l’articolo sulla riduzione del pignoramento “Guida alla riduzione del pignoramento immobiliare ex art. 496 c.p.c.” e “Riduzione del pignoramento immobiliare: come funziona?”

Nel secondo caso, andiamo ora ad esporre nel successivo paragrafo, la disciplina peculiare prevista.

Pignoramento immobiliare Equitalia : quando è escluso

Considerato che, come indicato in premessa, in generale non sussistono limiti ai fini del pignoramento della prima casa nei confronti del debitore, dobbiamo però indicare che rispetto a tale regola sussiste un’eccezione.

In particolare, quando il debito è di natura erariale e risulta essere, quindi, nei confronti dell’Agenzia delle Entrate – Riscossione, allora la prima casa è maggiormente tutelata.

Sul punto l’art. 177 del d.lgs. 33/2025, ha previsto dei limiti al pignoramento immobiliare Equitalia per cui se:

il debitore ha un unico immobile
tale immobile è adibito ad uso abitativo e il debitore vi risiede anagraficamente;
l’immobile non è un immobile di lusso o un fabbricato classificato nelle categorie catastali A/8 e A/9

l’Agenzia delle Entrate – Riscossione non potrà procedere al pignoramento di tale immobile.

E’ importante, però, precisare che tali condizioni devono sussistere congiuntamente affinché sia impedito a tale soggetto delegato alla riscossione dei tributi di pignorare l’unico immobile del debitore.

Pignoramento immobiliare Equitalia: quando è ammesso

Qualora, al contrario, anche solo una di queste condizioni non sussiste (ad esempio perché il debitore è proprietario di più di un immobile o l’unico che possiede è qualificabile come di lusso), l’Agenzia delle Entrate potrà, ai sensi dell’art. 177 d.lgs. 33/202, procedere al pignoramento del/ dei beni immobili del debitore in presenza dei seguenti requisiti (pignoramento immobiliare Equitalia):

il credito vantato supera 120.000 euro;
è stata iscritta l’ipoteca e sono decorsi sei mesi dall’iscrizione senza che il debito sia stato estinto;
il valore dei beni di proprietà del debitore supera 120.000 euro.

Disciplina del pignoramento immobiliare Equitalia in caso di intervento

Una volta esposta la disciplina sul pignoramento in generale e la peculiare normativa prevista quando creditore è l’Agenzia delle Entrate Riscossione dobbiamo considerare cosa accade se l’Agenzia delle Entrate Riscossione non è il creditore che instaura la procedura di esecuzione forzata, c.d. “creditore procedente” ma interviene in una procedura già avviata.

In tal caso, l’Agenzia delle Entrate Riscossione potrà sempre e comunque intervenire nella procedura perché la ratio della disciplina peculiare a tutela del debitore, ovvero evitare che la sua abitazione venga venduta per un debito di natura tributaria viene meno potendo comunque tale bene essere venduto tramite l’espropriazione avviata da altro creditore privato.

Infatti, l’art. 177 d.lgs. n. 33/2025 stabilisce, ai fini dell’applicazione della disciplina peculiare in tema di pignoramento dell’Agenzia delle Entrate Riscossione (ex Equitalia), che tale normativa si applica “Ferma la facoltà di intervento ai sensi dell’articolo 499 del codice di procedura civile”

In merito, va indicato che, qualora il creditore procedente rinunci alla procedura (ad esempio perché interviene un accordo stragiudiziale con il debitore), se l’unico creditore presente nella procedura è l’Agenzia delle Entrate Riscossione, la giurisprudenza ha statuito che l’agente di riscossione non può dare impulso alla procedura stessa in assenza di quegli autonomi presupposti che gli avrebbero consentito di promuoverla come creditore principale.

Infine, chiariamo che l’Agenzia delle Entrate (per importi inferiori a 120 mila euro e superiori a 20 mila euro) può in ogni caso iscrivere ipoteca sull’immobile.

Il pignoramento da parte dell’Agenzia delle Entrate: disciplina

Iscrizione dell’ipoteca

Dopo aver precisato i casi in cui il pignoramento immobiliare può essere instaurato da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione vediamo quali sono, ai sensi degli artt. 177 e segg. del d.lgs. 33/ 2025, gli adempimenti che la creditrice è tenuta a compiere per procedere coattivamente.

In particolare, l’Agenzia delle Entrate dovrà:

notificare la cartella esattoriale;
attendere 60 giorni dalla notifica della cartella prima di procedere con la notifica di preavviso di ipoteca;
attendere altri 30 giorni per iscrivere l’ipoteca sulla casa del debitore/contribuente;
attendere almeno 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca (senza che il debito sia stato pagato e/o senza una richiesta di rateizzazione del debito, previa richiesta) prima di promuovere il pignoramento.

In mancanza di questi passaggi, l’eventuale pignoramento promosso nei confronti del contribuente/debitore sarà illegittimo.

Trascrizione avviso

Una volta iscritta ipoteca, il pignoramento immobiliare dell’Agente della riscossione è effettuato mediante la trascrizione nei registri immobiliari di un avviso che viene notificato al debitore entro i successivi cinque giorni.

L’avviso contiene:

le generalità del soggetto nei confronti del quale si procede;
la descrizione degli immobili con le indicazioni catastali e la precisazione dei confini;
l’indicazione della destinazione urbanistica del terreno;
il giorno, l’ora e il luogo del primo, del secondo e del terzo incanto, con intervallo minimo di venti giorni;
l’importo complessivo del credito per cui si procede, con il dettaglio dell’imposta, l’indicazione degli interessi di mora e delle spese di esecuzione già maturate;
il prezzo base dell’incanto;
la misura minima dell’aumento da apportare alle offerte;
l’avvertenza che le spese di vendita e gli oneri tributari concernenti il trasferimento sono a carico dell’aggiudicatario;
l’ammontare della cauzione e il termine entro il quale deve essere prestata dagli offerenti;
il termine di versamento del prezzo;
l’ingiunzione ad astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito i beni assoggettati all’espropriazione e i frutti di essi.

Successivamente il pignoramento viene disciplinato secondo quanto prevedono gli artt. 178 e segg. d.lgs. 33 / 2025 per cui ad esempio la cauzione che gli offerenti devono versare è fissata nella misura del 10 % del prezzo base e, inoltre, se la vendita non ha luogo al primo incanto per mancanza di offerte valide, si procede al secondo incanto con un prezzo base inferiore di un terzo a quello precedente.

E cosa accade se la prima casa è in comunione o è cointestata?

Non cambia assolutamente nulla.

Tanto la regola, quanto l’eccezione di cui sopra valgono anche nel caso in cui l’immobile sia di proprietà del debitore/contribuente insieme ad altri.

In questi casi, semplicemente si seguiranno le regole dell’espropriazione di beni indivisi ex art. 599 cpc, quindi con maggiori oneri che tuttavia, prescindono dal soggetto creditore: il pignoramento andrà fatto sull’intero immobile, ma il comproprietario non debitore avrà diritto a ricevere una percentuale del ricavato dalla vendita dell’immobile, proporzionale alla sua quota di proprietà o in caso di prima casa cointestata il coniuge non debitore avrà il diritto alla restituzione del 50% del ricavato, se non divisibile in natura.

Conclusioni

Da quanto abbiamo esaminato nel presente articolo, tendenzialmente in caso di inadempimento del debitore, il creditore può aggredire i suoi beni immobili inclusa la prima casa al fine di soddisfare il proprio credito.

Purtuttavia, quando creditore procedente è l’Agenzia delle Entrate, la prima casa è sottoponibile a pignoramento in presenza di una serie di condizioni/ requisiti previsti dall’art. 177 d.lgs. n. 33/2025 posti a tutela della posizione giuridica del debitore.

E’, quindi, importante affidarsi a avvocati esperti del diritto immobiliare al fine di tutelare la propria posizione giuridica da un illegittimo pignoramento, preservando la propria abitazione.

Uno dei modi per tutelarsi potrebbe essere che il proprietario di più di un immobile potrebbe ridurre la propria esposizione debitoria al di sotto dei 120 mila euro, pagando parzialmente quanto dovuto non potendo l’esattore rifiutarsi di ricevere tale pagamento.

Ancora, il debitore potrebbe ricorrere alle procedure di sovraindebitamento, disciplinate dalla legge n. 3/2012 come modificata dal nuovo Codice della Crisi e dell’Insolvenza, che ha lo scopo di consentire ai soggetti non fallibili in difficoltà economica, quali ad esempio professionisti, pensionati, piccoli imprenditori, di introdurre, presso il tribunale del luogo di residenza del debitore, una procedura finalizzata a ottenere la liberazione da tutti i propri debiti.

Qualora avessi bisogno di assistenza per un pignoramento instaurato dall’Agenzia delle Entrate Riscossione, puoi contattarci.

Avv. Gabriella Alfieri

(collaboratrice dello studio D’Ambrosio Borselli, presso la sede di Napoli)

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“, tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

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