Cos’è la Conversione del pignoramento immobiliare e quando può aiutarti a evitare la vendita all’asta della tua casa: guida semplice e chiara
Affrontare una procedura di pignoramento immobiliare rappresenta, per il debitore, uno dei momenti più delicati e complessi dal punto di vista economico ed emotivo. Il rischio di perdere la propria abitazione o un bene immobiliare di valore attraverso la vendita giudiziaria genera spesso incertezza, paura e senso di impotenza. Tuttavia, il nostro ordinamento giuridico non lascia il debitore privo di strumenti di difesa.
Tra le tutele più importanti previste dal Codice di procedura civile vi è la conversione del pignoramento, disciplinata dall’art. 495 c.p.c., un istituto che consente, a determinate condizioni, di evitare la vendita forzata dell’immobile e di sostituire il bene pignorato con una somma di denaro.
Si tratta di uno strumento complesso, che richiede attenzione, precisione e una valutazione accurata della situazione debitoria.
In questo articolo, in quanto avvocati esperti in diritto delle esecuzioni immobiliari, analizzeremo in modo approfondito cos’è la conversione del pignoramento, quando può essere richiesta, quali sono i presupposti, i costi, i tempi, le conseguenze dell’inadempimento e i rimedi in caso di rigetto, soffermandoci anche sulle modifiche normative più rilevanti e sugli aspetti pratici di maggiore interesse per il debitore.
Il quadro normativo: l’art. 495 c.p.c. e le recenti riforme
La conversione del pignoramento immobiliare è regolata dall’art. 495 del Codice di procedura civile. Negli ultimi anni, questo istituto è stato oggetto di numerosi interventi legislativi, in particolare con la Legge n. 12/2019, entrata in vigore per le procedure iniziate dal 13 febbraio 2019.
È importante precisare che la cosiddetta Riforma Cartabia (d.lgs. 149/2022) non ha modificato la disciplina della conversione del pignoramento, che resta quindi regolata dalle norme precedenti.
Questo dato è fondamentale, perché consente di fare riferimento a un quadro normativo ormai consolidato, ma non per questo semplice da applicare.
Cos’è la conversione del pignoramento immobiliare
In termini semplici, la conversione del pignoramento è la possibilità concessa al debitore di sostituire il bene pignorato (ad esempio un immobile) con una somma di denaro, che rappresenta l’equivalente del credito complessivo vantato dai creditori coinvolti nella procedura.
Dal punto di vista giuridico, non si tratta di una sospensione o di un’estinzione immediata della procedura esecutiva, ma di una sua prosecuzione su un oggetto diverso: non più l’immobile, bensì il denaro.
È bene chiarire che:
- la conversione non è ammessa quando il pignoramento ha già ad oggetto una somma di denaro;
- è invece ammessa nei pignoramenti immobiliari e anche nei pignoramenti di crediti.
La conversione del pignoramento rappresenta una vera e propria forma di protezione del patrimonio del debitore. Essa consente di evitare la vendita giudiziaria dell’immobile, che spesso avviene a valori sensibilmente inferiori rispetto al prezzo di mercato.
Esempio pratico
Un’abitazione del valore di 250.000 euro viene pignorata per un debito complessivo di 80.000 euro. In sede di asta, soprattutto dopo più ribassi, l’immobile potrebbe essere venduto a un prezzo molto più basso, con un danno economico enorme per il debitore. La conversione consente invece di pagare il debito in denaro e mantenere la proprietà del bene.
Non a caso, il legislatore ha voluto incentivare l’uso di questo strumento, attribuendogli una funzione deflattiva: la conversione consente di chiudere la procedura senza affrontare i lunghi tempi e gli elevati costi della fase di vendita.
Quando è possibile chiedere la conversione del pignoramento immobiliare
La richiesta di conversione del pignoramento immobiliare deve essere presentata prima che il giudice disponga la vendita o l’assegnazione dell’immobile. Una volta superata questa fase, la conversione non è più ammissibile.
È inoltre importante sapere che:
- l’istanza non può essere presentata immediatamente dopo la notifica del pignoramento, poiché in quel momento la procedura esecutiva non è ancora iscritta a ruolo;
- la conversione può essere richiesta una sola volta all’interno della stessa procedura esecutiva.
In casi particolari, la giurisprudenza ha ammesso una nuova istanza solo se la precedente non è andata a buon fine per ragioni non imputabili al debitore.
Come si presenta l’istanza di conversione del pignoramento immobiliare
L’istanza di conversione del pignoramento immobiliare deve essere rivolta al Giudice dell’esecuzione competente e può essere:
- depositata in cancelleria;
- oppure presentata oralmente in udienza, con annotazione a verbale.
L’istanza di conversione del pignoramento immobiliare deve contenere:
- la richiesta di sostituire il bene pignorato con una somma di denaro;
- la prova del versamento della cauzione, requisito essenziale per l’ammissibilità.
La cauzione:
Uno degli aspetti più delicati della conversione è il versamento della cauzione, che deve avvenire contestualmente alla presentazione dell’istanza.
La cauzione deve essere almeno pari a 1/6 del credito complessivo, comprendendo:
- il credito del creditore procedente;
- i crediti dei creditori intervenuti;
- capitale, interessi e spese.
Esempio pratico
Debito complessivo accertato:
- Capitale: 70.000 euro
- Interessi e spese: 20.000 euro
- Totale: 90.000 euro
Cauzione minima richiesta: 15.000 euro
Il versamento può avvenire secondo le modalità stabilite dal giudice (libretto intestato alla procedura, assegno circolare, ecc.).
Un errore nel calcolo della cauzione o l’omesso versamento comportano l’inammissibilità immediata dell’istanza.
La corretta individuazione dei crediti
Per il debitore, uno degli aspetti più complessi è la corretta individuazione dell’ammontare dei crediti.
È fondamentale verificare:
- se i creditori hanno correttamente indicato interessi e spese;
- se vi sono pagamenti già effettuati e non conteggiati;
- se i tassi di interesse applicati sono legittimi.
Un’errata quantificazione può incidere sia sull’importo della cauzione sia sull’importo complessivo da versare, con conseguenze rilevanti per la sostenibilità della conversione del pignoramento immobiliare.
La decisione del giudice sull’istanza di conversione del pignoramento immobiliare
Una volta presentata l’istanza, il giudice dell’esecuzione verifica la presenza dei requisiti fondamentali:
- tempestività della richiesta;
- versamento della cauzione;
- unicità dell’istanza.
Se tali presupposti sono soddisfatti, il giudice può:
- accogliere l’istanza;
- accoglierla parzialmente;
- rigettarla;
- dichiararla inammissibile.
In caso di accoglimento, il giudice determina l’importo complessivo da versare e stabilisce le modalità di pagamento.
La rateizzazione: fino a 48 mesi per pagare il debito
Uno degli aspetti più vantaggiosi della conversione del pignoramento immobiliare è la possibilità di rateizzare il pagamento.
Per le procedure iniziate dopo il 13 febbraio 2019, il giudice può concedere una rateizzazione fino a 48 mesi, qualora sussistano giustificati motivi, legati:
- alla situazione economica del debitore;
- all’interesse dei creditori;
- alle garanzie di adempimento.
Le rate sono mensili e maggiorate degli interessi previsti.
È fondamentale rispettare scrupolosamente il piano di pagamento:
- il mancato pagamento anche di una sola rata;
- oppure un ritardo superiore ai termini consentiti
comportano la decadenza dal beneficio della conversione del pignoramento immobiliare e la ripresa immediata della procedura esecutiva.
L’importanza della precisazione del credito
La Legge n. 12/2019 ha introdotto un importante obbligo a carico dei creditori: almeno 30 giorni prima dell’udienza ex art. 569 c.p.c., essi devono depositare un atto di precisazione del credito, notificato al debitore.
In tale atto devono essere indicati:
- il credito residuo;
- gli interessi maturati;
- il criterio di calcolo degli interessi futuri;
- le spese sostenute.
In mancanza, il credito resta fissato all’importo originario, con soli interessi legali. Questo aspetto può avere un impatto decisivo sulla convenienza della conversione.
L’estinzione del pignoramento immobiliare
Con il versamento dell’intera somma stabilita dal giudice:
- il pignoramento si estingue;
- l’immobile viene liberato;
- il giudice ordina la cancellazione del pignoramento dai registri immobiliari.
Si tratta del momento conclusivo della procedura, che consente al debitore di tornare pienamente nella disponibilità del proprio bene.
Rigetto dell’istanza: quali rimedi ha il debitore
In caso di rigetto o inammissibilità dell’istanza, il debitore può:
- chiedere al giudice la modifica o la revoca dell’ordinanza;
- proporre opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c.
Anche in questa fase, l’assistenza di un professionista esperto è essenziale per valutare la strategia più efficace.
Considerazioni finali
La conversione del pignoramento immobiliare è uno strumento potenzialmente decisivo, ma anche ricco di insidie. Errori nei tempi, nei calcoli o nella gestione dei pagamenti possono compromettere irrimediabilmente la possibilità di salvare l’immobile.
Per questo motivo, una valutazione preliminare attenta e l’assistenza di un avvocato specializzato in diritto delle esecuzioni immobiliari sono spesso determinanti.
Il nostro studio legale d’Ambrosio Borselli opera da anni nel settore della difesa del debitore e delle esecuzioni immobiliari, offrendo consulenze mirate e strategie personalizzate per tutelare il patrimonio dei propri assistiti.
Se stai affrontando un pignoramento immobiliare o vuoi capire se la conversione del pignoramento immobiliare è una strada percorribile nel tuo caso, contattaci: un intervento tempestivo e competente può fare la differenza tra perdere un immobile e riuscire a conservarlo.
Per approfondire l’argomento si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento immobiliare“; “L’istanza di conversione del pignoramento fac simile“; “Cause di nullità del pignoramento immobiliare“; “Guida alla riduzione del pignoramento immobiliare ex art. 496 c.p.c.“.
Avv. p. Silvia Bizzi
(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“, tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”
Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”
Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”
Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“
Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.
Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“, tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )
Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
