Sospensione dell’esecuzione immobiliare: Come funziona?

Sospensione dell’esecuzione immobiliare: disciplina e vantaggi della sospensione volontaria ex art. 624 bis e sospensione conseguente a opposizione

 

In questo articolo parleremo del processo di esecuzione forzata avente ad oggetto beni immobili, c.d. “pignoramento immobiliare” e, in particolare, dei casi in cui è possibile ottenere la sospensione dell’esecuzione immobiliare, della disciplina degli stessi e dei possibili vantaggi.

In quanto avvocati esperti del diritto immobiliare, tenteremo di spiegarvi quanto sopra con esempi semplici e chiari e riferimenti normativi.

Sospensione dell’esecuzione immobiliare: due macrocategorie

La sospensione dell’esecuzione immobiliare può essere frutto di una scelta dei creditori muniti di tiolo esecutivo nell’ambito del pignoramento (sospensione volontaria) o dipendere dall’accoglimento dell’istanza avanzata tramite opposizione da un soggetto interessato (sospensione conseguente a opposizione).

Andremo ora ad esaminare entrambi i tipi di sospensione dell’esecuzione immobiliare, iniziando dalla sospensione volontaria.

Per approfondimenti sul procedimento di esecuzione forzata leggere gli articoli “Pignoramento immobiliare costi e tempi e procedura” “Guida alle caratteristiche e tutele del Pignoramento immobiliare della prima casa” “Guida al Pignoramento Immobiliare nel 2025” “Pignoramento immobiliare Equitalia”

Sospensione dell’esecuzione immobiliare: la sospensione volontaria ex art. 624 bis c.p.c.

La sospensione  dell’esecuzione immobiliare volontaria è disciplinata dall’art. 624 bis c.p.c. che recita testualmente:

“Il giudice dell’esecuzione, su istanza di tutti i creditori muniti di titolo esecutivo, può, sentito il debitore, sospendere il processo fino a ventiquattro mesi. L’istanza può essere proposta fino a venti giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto o, nel caso in cui la vendita senza incanto non abbia luogo, fino a quindici giorni prima dell’incanto” .

Dal tenore della norma citata emerge chiaramente che tale sospensione dell’esecuzione immobiliare può essere definita volontaria in quanto dipende da una richiesta avanzata dai creditori muniti di titolo esecutivo.

L’istanza di sospensione può essere formulata,  in particolare, per iscritto o oralmente in udienza, anche da uno solo di essi ma dovrà esserci il consenso anche degli altri creditori muniti di titolo esecutivo.

Questi ultimi potranno aderire od opporsi alla sospensione in un’udienza appositamente fissata dal giudice, oppure in apposito atto di adesione alla richiesta depositato nel fascicolo telematico mentre il debitore potrà essere sentito ma il suo consenso non sarà vincolante.

Compresa la natura di tale sospensione dell’esecuzione immobiliare, andiamo ad esaminarne la disciplina.

Termini e disciplina della sospensione volontaria

Relativamente al termine entro il quale avanzare l’istanza, la legge è chiara nell’indicare che la stessa, in caso di vendita senza incanto, va presentata entro 20 giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto e, in caso di vendita con incanto ( caso ormai residuale nella pratica ) entro 15 giorni prima dell’incanto.

E’ importante rispettare tale termine per presentare istanza di sospensione dell’esecuzione immobiliare, al fine di evitare di subire decadenze e non poter beneficiare dei vantaggi della sospensione.

Infatti, una volta presentata tempestivamente istanza di sospensione dell’esecuzione immobiliare ex art. 624 bis c.p.c. , in presenza delle condizioni richieste, il giudice procederà a sospendere il procedimento di esecuzione  fino a 24 mesi.

La sospensione volontaria, oltretutto, può essere disposta per una sola volta e la relativa ordinanza è revocabile in qualsiasi momento, anche su richiesta di un solo creditore e sentito comunque il debitore.

Infine, entro dieci giorni dalla scadenza del termine finale fissato per la sospensione dell’esecuzione immobiliare, la parte interessata (ad esempio, un creditore insoddisfatto) dovrà presentare istanza per la fissazione dell’udienza in cui il processo deve proseguire.  In caso contrario, il procedimento si estinguerà per inattività delle parti ex art. 630 c.p.c.

Sospensione dell’esecuzione immobiliare: vantaggi della sospensione volontaria

In ultima analisi, una volta esaminata la disciplina dell’istituto della sospensione volontaria, dobbiamo chiederci quale sia il vantaggio di sospendere il procedimento di esecuzione forzata.

In primo luogo, difatti, il debitore e i creditori muniti di titolo esecutivo potrebbero avere interesse a stipulare un accordo con il quale il debitore si impegna a estinguere i propri debiti tramite un piano rateale ed avrebbero un tempo sufficiente per realizzare tale scopo (24 mesi).

Ciò, da una parte avvantaggerebbe il debitore che eviterebbe in tal modo la perdita di un proprio bene immobile ( ricordiamo che spesso i pignoramenti hanno addirittura ad oggetto la propria abitazione) e da un’altra permetterebbe ai creditori di evitare di dover attendere i tempi dell’esecuzione (talvolta lunghi) e sostenere ulteriori spese legate al procedimento.

Ovviamente la sospensione, infatti, risulta vantaggiosa quando il piano di esdebitazione è di tipo rateale e non in unica soluzione in quanto, qualora il debitore avesse l’immediata disponibilità della somma sufficiente e necessaria a pagare i propri creditori muniti di titolo esecutivo, potrebbe stipulare un accordo che gli permetterebbe di estinguere immediatamente i propri debiti e ottenere l’immediata rinuncia dei creditori al pignoramento.

Ora che abbiamo descritto gli aspetti salienti della sospensione dell’esecuzione immobiliare volontaria, analizziamo la sospensione conseguente a opposizione.

Sospensione dell’esecuzione immobiliare: sospensione conseguente a opposizione

La sospensione dell’esecuzione immobiliare conseguente a opposizione è disciplinata dagli artt. 623 e 624 c.p.c. e riguarda i casi in cui la sospensione viene concessa da un giudice a seguito di impugnazione del titolo esecutivo, di un’opposizione al precetto, al pignoramento, all’esecuzione o agli atti esecutivi.

Rispetto a tale macrocategoria di sospensione, possiamo distinguere due sottocategorie particolari ->

– sospensione interna: disposta dallo stesso giudice dinanzi al quale pende il procedimento di esecuzione;

– sospensione esterna: disposta da un giudice diverso da quello dinanzi al quale pende il procedimento di esecuzione.

Si tratta in generale di una misura cautelare, posta a tutela del soggetto interessato che avanza opposizione, e che, quindi, può essere giustificata solo in presenza dei requisiti del fumus boni iuris ( probabilità dell’esistenza del diritto in virtù del quale si propone opposizione) e periculum in mora (pregiudizio imminente e irreparabile).

Iniziamo ora a considerare un primo tipo di sospensione conseguente a opposizione, ovvero la sospensione conseguente all’opposizione a precetto.

Sospensione conseguente a opposizione a precetto ex art. 623 c.p.c.

Primo caso di sospensione conseguente a opposizione, è il caso di opposizione a precetto per impugnazione del titolo esecutivo,  disciplinato dall’art. 623 c.p.c. per cui:

“Salvo che la sospensione sia disposta dalla legge o dal giudice davanti al quale è impugnato il titolo esecutivo, l’esecuzione forzata non può essere sospesa che con provvedimento del giudice dell’esecuzione”.

Dal tenore della norma citata, deduciamo che, salvo il caso in cui la sospensione dell’esecuzione immobiliare sia disposta dalla legge o dal G.E. , la sospensione può essere disposta da un giudice diverso da quello dell’esecuzione solo se è stato impugnato il titolo esecutivo prima dell’inizio dell’esecuzione.

Tale caso rientra, in particolare, nell’ipotesi disciplinata dall’art. 615 c.p.c.  per cui :

“Quando si contesta il diritto della parte istante a procedere ad esecuzione forzata e questa non è ancora iniziata, si può proporre opposizione al precetto con citazione davanti al giudice competente per materia o valore e per territorio a norma dell’articolo 27. Il giudice, concorrendo gravi motivi, sospende su istanza di parte l’efficacia esecutiva del titolo […]”.

Dunque, se l’esecuzione non è iniziata e la parte interessata ( tendenzialmente il debitore) vuole contestare il diritto del creditore a procedere ad esecuzione forzata perché ad esempio il titolo esecutivo è nullo, dovrà rivolgersi ad un giudice competente , diverso dal giudice dell’esecuzione, che, concorrendo gravi motivi, potrà sospendere l’efficacia esecutiva del titolo esecutivo (sospensione esterna).

Conseguentemente, qualora il giudice dovesse sospendere l’efficacia del titolo, tutte le procedure esecutive che, nelle more del giudizio, fossero state instaurate in virtù di quel titolo, verrebbero sospese.

Descritta la disciplina normativa concernete tale tipo di opposizione, vediamo ora la Giurisprudenza elaborata sul punto e,  specificamente, la sentenza n. 26285 del 17 ottobre 2019 della Cassazione con cui sono stati enunciati diversi principi di diritto sull’opposizione a precetto.

Giurisprudenza sull’opposizione a precetto

Come anticipato, è importante considerare i diversi principi di diritto che la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 26285 del 17 ottobre 2019 ha enunciato sull’opposizione a precetto per cui :

–  qualora il titolo esecutivo sia stato impugnato prima dell’inizio dell’esecuzione, anche una volta iniziata l’esecuzione , il giudice dell’impugnazione conserva il proprio diritto a pronunciarsi sull’istanza di sospensione e, se dovesse accogliere la stessa, verrebbero sospese tutte le procedure esecutive eventualmente instaurate;

– in caso di accoglimento dell’istanza di sospensione da parte del giudice competente per l’impugnazione del titolo esecutivo, il pignoramento eseguito successivamente verrà considerato nullo e tale invalidità potrà essere rilevata ex officio;

– Qualora prima dell’esecuzione il soggetto interessato abbia avanzato opposizione a precetto, egli non potrà, una volta iniziata l’esecuzione, impugnare tramite opposizione lo stesso precetto dinanzi al giudice dell’esecuzione in quanto il potere del giudice esterno, essendo maggiore,  consuma interamente il potere processuale del G.E.;

– Qualora sussista litispendenza fra la causa di opposizione a precetto (c.d. opposizione pre-esecutiva) e la causa di opposizione all’esecuzione gia’ iniziata, il giudice dell’esecuzione, all’esito della fase sommaria, non deve assegnare alle parti, ai sensi dell’articolo 616 c.p.c., un termine per introdurre il giudizio nel merito. Il giudizio che le parti hanno l’onere di proseguire si identifica, infatti, con la causa iscritta a ruolo per prima, ossia l’opposizione a precetto;

– Qualora, pendendo una causa di opposizione a precetto, il giudice dell’esecuzione – o il collegio adito in sede di reclamo ex articolo 624 c.p.c., comma 2 e articolo 669-terdecies c.p.c. – sospenda l’esecuzione per i medesimi motivi prospettati nell’opposizione pre-esecutiva, le parti non sono tenute ad introdurre il giudizio di merito nel termine di cui all’articolo 616 c.p.c. in quanto l’unico giudizio che le parti sono tenute a coltivare è quello, già introdotto, di opposizione a precetto;

– Qualora il giudice dell’esecuzione, ravvisando identita’ di petitum e  causa petendi fra l’opposizione a precetto e l’opposizione all’esecuzione innanzi a lui pendente, dopo aver provveduto sulla richiesta di sospensiva, non assegni alle parti il termine di cui all’articolo 616 c.p.c. per l’introduzione nel merito della seconda causa, la parte interessata a sostenere che le domande svolte nelle due opposizioni non siano del tutto coincidenti, dovrà introdurre egualmente il giudizio di merito, nel termine di cui articolo 289 c.p.c.

Sospensione conseguente a opposizione: opposizione all’esecuzione

Altro caso di sospensione dell’esecuzione immobiliare conseguente a opposizione è il caso della sospensione conseguente a opposizione all’esecuzione disciplinato dall’art. 624 c.p.c. per cui:

“ Se è proposta opposizione all’esecuzione a norma degli articoli 615 e 619, il giudice dell’esecuzione, concorrendo gravi motivi, sospende, su istanza di parte, il processo con cauzione o senza”

In tale caso, è lo stesso giudice dell’esecuzione a dover decidere della sospensione del procedimento di esecuzione forzata, essendo quest’ultimo già iniziato ( sospensione interna).

In particolare, il giudice dovrà vagliare tale istanza nell’ambito di un’opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. o ex art. 619 c.p.c. cioè opposizione avanzata per contestare il diritto della parte istante a procedere a esecuzione forzata, per contestare la pignorabilità dei beni o per rivendicare da parte del terzo diritto di proprietà o altro diritto reale sui beni pignorati.

Natura anticipatoria del provvedimento di sospensione

Il provvedimento di sospensione emanato dal giudice dell’esecuzione, conseguente all’opposizione all’esecuzione ex art. 624 c.p.c.  è un tipo di provvedimento avente un’efficacia “anticipatoria”, cioè tendente ad anticipare gli effetti finali di un eventuale futuro provvedimento.

In particolare, ai sensi dell’ art. 624 c.p.c. comma 3, nei caso di sospensione per opposizione all’esecuzione o all’opposizione di terzo,  l’ordinanza che dispone la sospensione dell’esecuzione immobiliare può essere impugnata tramite reclamo 669 terdecies.

Conseguentemente, se tale ordinanza:

– non viene reclamata

– viene confermata in sede di reclamo ma il giudizio di merito non è introdotto nel termine perentorio assegnato ai sensi dell’articolo 616

il giudice dell’esecuzione dichiara, anche d’ufficio, con ordinanza, l’estinzione del processo e ordina la cancellazione della trascrizione del pignoramento, provvedendo anche sulle spese.

Conseguentemente con l’estinzione si ha la stabilizzazione degli effetti della sospensione dell’esecuzione immobiliare.

Sospensione dell’esecuzione conseguente a opposizione agli atti esecutivi

Infine, dobbiamo considerare un ultimo caso in cui è possibile sospendere l’esecuzione immobiliare a seguito di opposizione, ovvero la sospensione conseguente ad opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. per cui:

“Le opposizioni relative alla regolarità formale del titolo esecutivo e del precetto si propongono, prima che sia iniziata l’esecuzione, davanti al giudice indicato nell’articolo 480 terzo comma, con atto di citazione da notificarsi nel termine perentorio di venti giorni  dalla notificazione del titolo esecutivo o del precetto.
Le opposizioni di cui al comma precedente che sia stato impossibile proporre prima dell’inizio dell’esecuzione e quelle relative alla notificazione del titolo esecutivo e del precetto e ai singoli atti di esecuzione si propongono con ricorso al giudice dell’esecuzione nel termine perentorio di venti giorni dal primo atto di esecuzione, se riguardano il titolo esecutivo o il precetto, oppure dal giorno in cui i singoli atti furono compiuti“

Anche qui, prima dell’inizio dell’esecuzione, la parte interessata potrà impugnare il titolo esecutivo  contestando la sua regolarità formale davanti al giudice indicato nell’articolo 480 terzo comma, il quale potrà eventualmente sospenderne l’efficacia (sospensione esterna).

Inoltre, una volta iniziata l’esecuzione forzata, sarà eventualmente il Giudice dell’esecuzione a valutare la sussistenza del fumus boni iuris e del periculum in mora necessari per concedere la sospensione del processo (sospensione interna).

Anche qui il provvedimento si sospensione si stabilizzerà con conseguente estinzione del procedimento se lo stesso non verrà reclamato ex art. 669 terdecies c.p.c. o se, in sede di reclamo, verrà confermato e il giudizio di merito non è introdotto nel termine perentorio assegnato ai sensi dell’articolo 616.

Considerata questa ulteriore ipotesi di sospensione, valutiamo casi speciali di sospensione dell’esecuzione immobiliare.

Casi speciali di sospensione dell’esecuzione immobiliare

Infine, ci sono casi previsti da leggi speciali tramite cui è possibile ottenere la sospensione dell’esecuzione immobiliare.

Ad esempio la l. 3/2012 sul sovraindebitamento prevede la sospensione obbligatoria nel caso di liquidazione del patrimonio o di accordo con i creditori e la sospensione discrezionale da parte del Giudice (un giudice diverso da quello dell’esecuzione e per questo si parla di sospensione esterna) in caso di piano del consumatore, come previsto dal comma 2 dell’art 12 bis l. 3/2012 che recita “ Quando, nelle more della convocazione dei creditori, la prosecuzione di specifici procedimenti di esecuzione forzata potrebbe pregiudicare la fattibilità del piano, il giudice, con lo stesso decreto, può disporre la sospensione degli stessi sino al momento in cui il provvedimento di omologazione diventa definitivo”.

Conclusioni

In conclusione, abbiamo analizzato la sospensione dell’esecuzione immobiliare e abbiamo visto come la stessa possa essere volontaria o conseguente ad opposizione.

Abbiamo considerato sia la disciplina di tali istituti che le possibili conseguenze o vantaggi derivanti dagli stessi per cui, compresa l’importanza di tale istituto va ribadito che è importante affidarsi ad avvocati esperti del settore.

Qualora avessi bisogno di assistenza, contattaci.

avv. Gabriella Alfieri

(collaboratrice dello Studio D’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

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Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”