Contratto di locazione ad uso transitorio

Gennaio 22, 2026by Redazione

Contratto di locazione ad uso transitorio: cos’è, durata, requisiti, rinnovo e rischi di conversione in 4+4: Guida legale per locatori e conduttori.

Nel panorama delle locazioni immobiliari, il contratto di locazione ad uso transitorio rappresenta uno strumento particolarmente utile per rispondere a esigenze abitative temporanee. È una soluzione pensata per chi ha bisogno di una casa solo per un periodo limitato e ben definito, come accade spesso per motivi di lavoro, studio o esigenze familiari contingenti.

Tuttavia, proprio perché si tratta di un contratto “speciale”, soggetto a regole precise, il suo utilizzo improprio o superficiale può comportare conseguenze rilevanti, soprattutto per il locatore. Non è raro, infatti, che un contratto formalmente definito “transitorio” venga poi automaticamente trasformato dalla legge in un contratto ordinario 4+4, con tutti gli effetti che ne derivano.

In questo articolo, in quanto avvocati esperti in diritto immobiliare ed esecuzioni immobiliari, analizzeremo cos’è il contratto di locazione ad uso transitorio, quando può essere utilizzato, quali sono i suoi limiti, quando è possibile il rinnovo, in quali casi si verifica la conversione in un contratto ordinario e quali sono i rischi concreti per locatori e conduttori.

Che cos’è il contratto di locazione ad uso transitorio

Il contratto di locazione ad uso transitorio è disciplinato dalla Legge n. 431 del 9 dicembre 1998 e dai decreti ministeriali attuativi, in particolare dal D.M. 16 gennaio 2017, che ha approvato i modelli contrattuali tipo.

La sua funzione è chiara: soddisfare esigenze abitative temporanee, sia del locatore sia del conduttore. A differenza del contratto di locazione ordinario a canone libero (il classico 4+4), il contratto transitorio ha una durata limitata, che può variare:

da un minimo di 1 mese
a un massimo di 18 mesi

Non è previsto il rinnovo automatico alla scadenza.

Elemento centrale del contratto è la causale di transitorietà, cioè il motivo concreto e specifico che giustifica la durata breve del rapporto. La legge non consente formule vaghe o generiche: l’esigenza temporanea deve essere reale, attuale, documentabile e coerente con la durata del contratto.

Esempio pratico

Un lavoratore viene trasferito per 10 mesi in un’altra città per seguire un progetto aziendale. In questo caso, un contratto transitorio di 10 mesi è perfettamente legittimo, purché il motivo del trasferimento sia indicato chiaramente nel contratto e, se necessario, supportato da documentazione.

Diversamente, non è valido un contratto transitorio stipulato semplicemente perché “il locatore non vuole vincolarsi a lungo”, senza alcuna reale esigenza temporanea.

I requisiti fondamentali del contratto di locazione ad uso transitorio transitorio

Per essere valido ed efficace, il contratto di locazione ad uso transitorio deve rispettare precisi requisiti formali e sostanziali.

In particolare:

Indicazione specifica dell’esigenza transitoria
La motivazione deve essere dettagliata e riferita a una situazione concreta (lavoro a termine, studio, rientro programmato del proprietario, assistenza a un familiare, ecc.).
Coerenza tra causale e durata
La durata del contratto deve essere compatibile con l’esigenza dichiarata. Un’esigenza di tre mesi non giustifica un contratto di 18 mesi.
Utilizzo del modello ministeriale
Il contratto deve essere redatto sulla base dei modelli approvati dal D.M. 16 gennaio 2017, adattati agli accordi territoriali.
Eventuale documentazione a supporto
In molti casi è opportuno (e talvolta necessario) allegare documenti che dimostrino la transitorietà, come lettere del datore di lavoro, attestazioni di studio, dichiarazioni di rientro.

La mancanza anche di uno solo di questi elementi può determinare la nullità della clausola di durata, con conseguenze molto rilevanti.

Il contratto di locazione ad uso transitorio può essere rinnovato?

La regola generale è che il contratto di locazione ad uso transitorio si estingue automaticamente alla scadenza, senza bisogno di disdetta. Tuttavia, la legge consente un solo rinnovo, a condizioni molto rigorose.

Il rinnovo è possibile solo se:

persiste la stessa esigenza transitoria che aveva giustificato il contratto originario;
le parti stipulano un nuovo contratto, non una semplice proroga;
viene nuovamente indicata e documentata la causale;
la durata complessiva non supera comunque i limiti di legge.

Il rinnovo non può diventare un espediente per aggirare la disciplina delle locazioni ordinarie.

Esempio pratico

Un professionista stipula un contratto transitorio di 12 mesi perché impegnato in un incarico temporaneo. L’incarico viene prorogato di altri 6 mesi: in questo caso è possibile stipulare un nuovo contratto transitorio di 6 mesi, motivando adeguatamente la proroga dell’esigenza.

Se invece il conduttore rimane nell’immobile per anni senza una reale esigenza temporanea, il rischio di riqualificazione è molto elevato.

Quando il contratto di locazione ad uso transitorio si trasforma in un contratto 4+4

Uno degli aspetti più delicati riguarda la conversione automatica del contratto di locazione ad uso transitorio in un contratto ordinario a canone libero (4+4).

Questa trasformazione avviene per effetto diretto della legge, senza bisogno di un nuovo accordo tra le parti, quando mancano i presupposti della transitorietà.

In particolare, la conversione si verifica quando:

l’esigenza transitoria è inesistente o fittizia;
la causale è generica o non specificata;
il contratto non rispetta il modello ministeriale;
la durata non è coerente con la motivazione;
il rinnovo è utilizzato in modo elusivo.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione è costante nel ritenere che la nullità della clausola sulla durata comporti la sostituzione automatica con la durata legale ordinaria. Tra le decisioni più significative si ricordano le sentenze Cass. n. 4075/2014 e Cass. n. 5955/2023.

Il conduttore può contestare un contratto di locazione ad uso transitorio fittizio?

Sì, il conduttore ha pieno diritto di agire in giudizio per far accertare la reale natura del rapporto di locazione di un contratto di locazione ad uso transitorio.

Se ritiene che il contratto di locazione ad uso transitorio sia stato utilizzato solo formalmente, senza una vera esigenza temporanea, può chiedere al giudice di:

dichiarare nulla la clausola sulla durata;
qualificare il contratto come ordinario 4+4.

La prova della simulazione può essere fornita anche tramite presunzioni, come previsto dall’art. 1417 c.c. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 969/2007, ha chiarito che il conduttore è legittimato a dimostrare la natura fittizia della transitorietà anche attraverso elementi indiretti, come la durata effettiva del rapporto o il comportamento delle parti.

La disciplina speciale per gli studenti universitari

Una forma particolare di contratto di locazione ad uso transitorio è quella destinata agli studenti universitari fuori sede.

In questo caso la legge prevede una disciplina specifica:

durata minima di 6 mesi
durata massima di 36 mesi
possibilità di proroga con accordo espresso

Il contratto può essere stipulato solo se:

lo studente è regolarmente iscritto a un corso universitario;
ha la residenza in un comune diverso da quello in cui si trova l’immobile.

È obbligatorio utilizzare il modello ministeriale e allegare la documentazione relativa all’iscrizione universitaria.

Esempio pratico

Uno studente residente a Bari si iscrive all’università di Roma. Può stipulare un contratto per studenti di 12 o 24 mesi, rinnovabile previo accordo, senza che si applichi la disciplina del 4+4.

I rischi concreti per il locatore

L’uso improprio del contratto di locazione ad uso transitorio espone il locatore a rischi significativi.

Tra i principali:

perdita della disponibilità dell’immobile alla scadenza;
trasformazione del contratto in un 4+4 non voluto;
impossibilità di ottenere lo sfratto per finita locazione;
richieste di restituzione di canoni eccedenti;
contenziosi lunghi e costosi.

In ambito di esecuzioni immobiliari e tutela del debitore, un contratto di locazione ad uso transitorio mal gestito può incidere negativamente anche sulle strategie di protezione del patrimonio.

Conclusione

Il contratto di locazione ad uso transitorio è uno strumento estremamente utile, ma va utilizzato con attenzione, competenza e rispetto rigoroso delle norme. La transitorietà non può essere solo dichiarata: deve essere reale, concreta e dimostrabile.

Errori nella redazione o nella gestione del contratto possono comportare conseguenze molto serie, soprattutto per il proprietario dell’immobile. Per questo motivo, una consulenza legale preventiva è spesso la scelta più saggia.

Il nostro studio legale, d’Ambrosio Borselli, con esperienza specifica nel diritto delle esecuzioni immobiliari e nella difesa del debitore, assiste da anni i propri clienti nella prevenzione del contenzioso e nella tutela dei diritti in giudizio.

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Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Sfratto per finita locazione: alternative e come tutelarsi”; “Lo sfratto per morosità del B&B e dell’affittacamere”; “Sfratto per finita locazione”; “Lo sfratto per finita locazione”.

Avv. p. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“, tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”

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Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”