Il diritto di abitazione è pignorabile?

Il diritto di abitazione è pignorabile? Guida completa tra tutela della casa, creditori ed esecuzione forzata

 

Il diritto di abitazione rappresenta uno degli strumenti giuridici più importanti per garantire la stabilità abitativa di una persona e della sua famiglia.

In un periodo storico in cui le difficoltà economiche possono tradursi rapidamente in azioni esecutive, pignoramenti e vendite all’asta, comprendere se e in che misura questo diritto possa essere aggredito dai creditori è fondamentale sia per chi teme di perdere la casa, sia per chi intende pianificare correttamente la tutela del proprio patrimonio immobiliare.

La domanda è semplice solo in apparenza: il diritto di abitazione è pignorabile? La risposta richiede un’analisi approfondita della natura giuridica dell’istituto, dei suoi limiti, del rapporto con le iscrizioni ipotecarie e con il pignoramento immobiliare, nonché delle possibili azioni revocatorie che il creditore può esperire quando ritiene che il diritto sia stato costituito in frode alle sue ragioni.

In questo articolo, in quanto avvocati esperti in diritto delle esecuzioni immobiliari, analizziamo in modo semplice e chiaro la disciplina prevista dal Codice Civile, per comprendere quando il diritto di abitazione è effettivamente protetto, quando invece può essere messo in discussione e quali sono le strategie legali più efficaci per tutelare il debitore.

Che cos’è il diritto di abitazione e qual è la sua natura giuridica

Il diritto di abitazione è disciplinato dagli articoli 1022 e seguenti del Codice Civile. In particolare, l’art. 1022 c.c. stabilisce che il diritto di abitazione consiste nel diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.

Il diritto di abitazione può essere costituito soltanto a favore di persone fisiche. Può nascere da un contratto scritto tra il proprietario e chi ne beneficia, può essere disposto con testamento oppure può derivare da una sentenza del giudice, come accade, ad esempio, quando in caso di separazione o divorzio la casa familiare viene assegnata al genitore che vive con i figli. In alcuni casi può anche essere acquisito per usucapione, cioè a seguito dell’utilizzo continuativo dell’immobile per vent’anni. In ogni caso, sulla casa coniugale il diritto di abitazione spetta sempre, per legge, al coniuge superstite, se sono rispettate le condizioni previste dal codice.

Siamo di fronte a un diritto reale di godimento su cosa altrui, cioè un diritto che attribuisce al titolare un potere diretto su un bene che appartiene ad un altro soggetto. Tuttavia, a differenza dell’usufrutto, il diritto di abitazione ha un carattere fortemente personale: non può essere ceduto, non può essere dato in locazione, non può essere oggetto di trasferimento a terzi.

L’art. 1024 c.c. precisa infatti che il diritto di abitazione non può essere ceduto né dato in locazione. Questo elemento è essenziale per comprendere la sua non pignorabilità, perché il diritto non ha una propria autonomia economica sul mercato.

È importante chiarire che il diritto di abitazione può avere ad oggetto esclusivamente un immobile destinato ad uso abitativo. Non può essere costituito su immobili a destinazione commerciale, industriale o produttiva. Proprio per questa ragione il titolare può essere soltanto una persona fisica, mai una persona giuridica.

Quando si parla di “bisogni propri e della famiglia”, non si deve intendere un limite quantitativo in termini di metri quadrati, ma un limite funzionale: l’immobile può essere utilizzato solo per abitarvi direttamente con il proprio nucleo familiare, non per trarne reddito o svolgere attività economiche.

Il diritto di abitazione è pignorabile?

La risposta, alla domanda “il diritto di abitazione è pignorabile?”, in linea generale, è negativa.

Il diritto di abitazione non è pignorabile né ipotecabile, perché non è un diritto economicamente circolabile. L’art. 2810 c.c., che individua i diritti suscettibili di ipoteca, non include i diritti reali minori come il diritto di abitazione. La giurisprudenza è ormai consolidata nell’affermare che il creditore del titolare del diritto di abitazione non può sottoporre a pignoramento quel diritto in modo autonomo.

La ragione è semplice: il diritto è strettamente personale e non trasferibile. Se il diritto non può essere venduto volontariamente dal titolare, non può neppure essere venduto coattivamente attraverso l’esecuzione forzata.

Questo significa che, se Tizio è titolare di un diritto di abitazione e ha debiti personali, il suo creditore non può pignorare quel diritto per metterlo all’asta. Non esiste un “mercato” del diritto di abitazione, né una possibilità di attribuirlo ad un terzo.

Attenzione però: questo non significa che l’immobile sia sempre al riparo da azioni esecutive.

Il fatto che il diritto di abitazione non sia pignorabile non impedisce ai creditori del proprietario dell’immobile di pignorare il bene stesso.

Occorre distinguere tra:

• creditore del titolare del diritto di abitazione;
• creditore del proprietario (o nudo proprietario).

Nel primo caso, il diritto non è aggredibile.
Nel secondo caso, l’immobile può essere pignorato e venduto, ma occorre verificare se il diritto di abitazione sia opponibile alla procedura esecutiva.

Il punto decisivo è la data di trascrizione nei registri immobiliari.

Nel sistema giuridico italiano, la trascrizione nei registri immobiliari serve a rendere opponibile ai terzi un diritto reale. La priorità tra diritti confliggenti si determina in base alla data della trascrizione.

Se il diritto di abitazione è stato trascritto prima del pignoramento o prima dell’iscrizione ipotecaria, esso è opponibile ai creditori.

Facciamo un esempio concreto: immaginiamo che un marito, proprietario dell’abitazione familiare, in sede di separazione consensuale costituisca e trascriva il diritto di abitazione in favore della moglie il 1° gennaio 2013. Un creditore del marito trascrive il pignoramento il 1° giugno 2013. 

In questo caso, la moglie può opporre il suo diritto alla procedura esecutiva. L’immobile potrà essere venduto all’asta, ma l’acquirente dovrà rispettare il diritto di abitazione. Il valore del bene sarà quindi ridotto, poiché gravato da un diritto reale minore.

Diverso è il caso in cui l’ipoteca sia stata iscritta prima della trascrizione del diritto di abitazione. Se un creditore ipotecario iscrive ipoteca nel 2010 e il diritto di abitazione viene trascritto nel 2013, l’ipoteca prevale. In sede di esecuzione, l’immobile potrà essere venduto libero dal diritto, che si estinguerà.

È evidente come la tempistica sia decisiva.

Il titolare del diritto di abitazione nella procedura esecutiva

Quando il diritto è opponibile, il titolare assume la posizione di terzo rispetto alla procedura esecutiva. Non è parte del processo esecutivo, ma il suo diritto non può essere pregiudicato dalla vendita.

Il perito nominato dal giudice dell’esecuzione dovrà descrivere l’immobile come gravato dal diritto di abitazione. Anche nell’avviso di vendita dovrà essere chiaramente indicata l’esistenza del diritto reale minore.

Questo aspetto incide direttamente sul prezzo di aggiudicazione, poiché l’acquirente non potrà utilizzare liberamente l’immobile finché il diritto perdura.

Il diritto di abitazione però non è eterno per definizione. Si estingue in diverse ipotesi previste dalla legge:

• morte del titolare;
• prescrizione per non uso ventennale;
• consolidazione (quando il titolare acquista anche la proprietà);
• perimento del bene;
• rinuncia espressa;
• scadenza del termine previsto nell’atto costitutivo;
• revoca giudiziale nei casi di assegnazione della casa coniugale;
• espropriazione del bene nei casi in cui il diritto non sia opponibile.

Quest’ultima ipotesi merita particolare attenzione: se il diritto è stato trascritto dopo l’iscrizione ipotecaria, l’espropriazione comporta la sua estinzione.

Molti ritengono che la costituzione di un diritto di abitazione sia una soluzione definitiva per sottrarre l’immobile alle pretese creditorie. In realtà, non è così semplice.

Il creditore può esercitare l’azione revocatoria ordinaria (per saperne di più si consiglia la lettura del seguente articolo: “Revocatoria ordinaria e terzo acquirente in buona fede”) entro cinque anni dalla costituzione del diritto, qualora riesca a dimostrare che l’atto è stato compiuto in frode alle sue ragioni.

Perché l’azione sia accolta, il creditore deve provare:

• l’esistenza di un credito anteriore;
• il pregiudizio arrecato alle sue possibilità di soddisfazione;
• la consapevolezza del debitore (e, in alcuni casi, del terzo) di arrecare tale pregiudizio.

Se il giudice accoglie l’azione, l’atto diventa inefficace nei confronti del creditore che ha agito. Questo significa che, limitatamente a quel creditore, il diritto di abitazione non produce effetti.

È quindi fondamentale che la costituzione del diritto non avvenga quando la situazione debitoria è già compromessa o in presenza di pignoramenti imminenti.

Diritto di abitazione e casi particolari

Come abbiamo visto, il diritto di abitazione può nascere in diversi modi: attraverso un contratto, per disposizione testamentaria oppure direttamente per legge. Quest’ultima ipotesi, si verifica in particolare alla morte di uno dei coniugi, prevista dall’art. 540, comma 2, c.c., quando l’immobile era la residenza familiare e ricorrono le condizioni previste dalla legge. In tal caso, il diritto viene riconosciuto automaticamente al coniuge superstite.

Quando muore il titolare del diritto, infatti, la legge tutela il coniuge rimasto in vita attribuendogli il diritto di continuare a vivere nella casa in cui la coppia abitava e di utilizzare i mobili presenti al suo interno. La finalità di questa previsione è quella di garantire continuità e stabilità al coniuge superstite, permettendogli di restare nell’ambiente domestico condiviso con il defunto ed evitando che, oltre al dolore per la perdita, debba affrontare anche l’improvvisa mancanza di un’abitazione.

Questo diritto, però, non si applica in modo automatico in ogni situazione. È necessario che l’immobile fosse di proprietà del defunto e che, prima della morte, non vi fosse stata un’interruzione della convivenza o uno spostamento della residenza altrove. Inoltre, la Corte di Cassazione ha chiarito che il diritto di abitazione sorge solo se la casa e i mobili appartenevano esclusivamente al defunto oppure erano in comunione tra il defunto e il coniuge superstite. Se, invece, l’immobile è in comproprietà anche con un soggetto estraneo alla coppia, il coniuge superstite non può vantare il diritto di abitarvi.

In questi casi, il diritto ha una funzione di tutela della famiglia e gode di una protezione rafforzata. Tuttavia, anche qui occorre distinguere tra opponibilità e priorità delle trascrizioni. Il diritto del coniuge superstite nasce direttamente dalla legge e ha natura successoria, ma la sua efficacia nei confronti dei terzi può dipendere dalla corretta pubblicità immobiliare. Il coniuge superstite, indipendentemente se accetta o rifiuta l’eredità, preseva il diritto di abitazione, purchè non sia anch’egli debitore e non vi sia ipoteca sull’immobile.

È utile evidenziare, inoltre, la differenza rispetto all’usufrutto. L’usufrutto è pignorabile e ipotecabile, perché ha un valore economico autonomo e può essere ceduto. Il titolare può concedere l’immobile in locazione e percepirne i frutti.

Il diritto di abitazione, invece, non può essere ceduto né locato. Non produce reddito. È limitato ai bisogni abitativi del titolare. Proprio questa differenza giustifica il diverso trattamento in sede esecutiva.

È possibile evitare il pignoramento della casa?

Molti debitori, quando ricevono un atto di precetto (per saperne di più si consiglia la lettura del seguente articolo: “Atto di precetto e Riforma Cartabia: cosa cambia?”) o un pignoramento immobiliare (per saperne di più si consiglia la lettura del seguente articolo: “Tutto sull’Iscrizione a Ruolo del Pignoramento Immobiliare”), cercano soluzioni rapide: donazione ai figli, vendita simulata, costituzione di diritti reali minori.

Tali operazioni, se effettuate in presenza di debiti già esistenti, sono altamente rischiose e spesso inefficaci. Il creditore può agire con azione revocatoria e rendere l’atto inefficace.

La vera tutela non consiste nell’improvvisazione, ma nella pianificazione preventiva e nell’analisi tecnica della situazione debitoria.

In molti casi esistono strumenti alternativi più efficaci, come accordi con i creditori, procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento (per saperne di più si consiglia la lettura del seguente articolo: “Piano del consumatore del debitore + fac simile”), rinegoziazioni o opposizioni agli atti esecutivi quando vi siano vizi formali o sostanziali.

Chi intende costituire un diritto di abitazione deve:

• verificare l’assenza di ipoteche o pignoramenti già trascritti;
• procedere tempestivamente alla trascrizione;
• evitare che l’atto possa essere qualificato come fraudolento;
• valutare attentamente la situazione debitoria pregressa.

Se invece il diritto è già stato costituito e sopraggiunge un pignoramento, è fondamentale verificare la priorità delle trascrizioni e, se necessario, proporre opposizione o far valere l’opponibilità in sede esecutiva.

Ogni caso richiede un’analisi specifica: basta una differenza di pochi giorni nella trascrizione per cambiare completamente l’esito della procedura.

Conclusioni

Alla domanda “il diritto di abitazione è pignorabile?”, possiamo rispondere che Il diritto di abitazione, in linea generale, non è pignorabile. Tuttavia, la sua efficacia concreta dipende da molte variabili: la data di trascrizione, l’esistenza di ipoteche anteriori, la posizione dei creditori, il rischio di azione revocatoria.

La materia delle esecuzioni immobiliari è tecnica e complessa. Un errore nella tempistica o nella valutazione giuridica può comportare la perdita definitiva dell’immobile o l’estinzione del diritto.

Per questo motivo è fondamentale non agire da soli.

Lo Studio Legale d’Ambrosio Borselli, specializzato in diritto delle esecuzioni immobiliari e difesa del debitore, assiste quotidianamente clienti che si trovano ad affrontare pignoramenti, aste giudiziarie e azioni revocatorie. Analizziamo con precisione la situazione patrimoniale, verifichiamo la legittimità degli atti esecutivi e individuiamo la strategia più efficace per proteggere la casa e i diritti della persona.

Se hai ricevuto un atto di pignoramento o vuoi valutare come tutelare il tuo diritto di abitazione prima che sia troppo tardi, contattaci per una consulenza personalizzata.

Intervenire tempestivamente può fare la differenza tra perdere la propria casa e salvaguardare il proprio futuro.

Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Custodia e diritto all’abitazione dell’immobile pignorato”; “Come opporsi al pignoramento e tutelare la propria abitazione”.

Avv. p. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Azione revocatoria e pignoramento immobiliare“; “Pignoramento immobiliare ex art. 2929 bis c.c.“; “Atti di disposizione patrimoniale non soggetti ad azione revocatoria“; “Fondo patrimoniale e pignoramento immobiliare“.

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

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Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”