Casa pignorata: il parente può comprarla all’asta? Le difficoltà e la soluzione del terzo investitore

Casa pignorata: scopri se un parente può comprarla all’asta e come il terzo investitore può offrire una soluzione alternativa

 

Quando una casa viene pignorata, una delle prime domande che il debitore e la sua famiglia si pongono è spesso molto semplice: “Posso fare qualcosa per evitare che la casa venga venduta? Può comprarla un mio familiare, così da mantenerla in famiglia?”

La risposta richiede però di distinguere con attenzione la posizione del debitore esecutato da quella di un soggetto terzo.

Il debitore, infatti, non può partecipare alla vendita forzata come offerente per acquistare il proprio immobile. L’art. 571 c.p.c. stabilisce che è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato chiunque, tranne il debitore; analoga esclusione è prevista dall’art. 579 c.p.c. per le offerte all’incanto.

Diversa è, invece, la posizione di un genitore, di un figlio, di un fratello o di un altro soggetto estraneo alla procedura.

In linea generale, il semplice rapporto di parentela non impedisce a un terzo di partecipare alla vendita, purché siano rispettate le regole della procedura e siano presenti le condizioni economiche necessarie. Ma questo non significa che il parente possa semplicemente “comprare la casa al posto del debitore” senza affrontare una serie di problemi pratici, finanziari e giuridici.

In qualità di avvocati specializzati nelle esecuzioni immobiliari e nella difesa del debitore, in questo articolo parleremo di cosa può fare un familiare quando una casa è pignorata, delle difficoltà che normalmente si presentano e della possibile soluzione rappresentata dall’intervento di un terzo investitore.

Il debitore non può semplicemente ricomprare la propria casa

Quando un immobile è stato pignorato e si trova all’interno di una procedura esecutiva, il debitore non può risolvere il problema semplicemente partecipando all’asta per acquistare nuovamente il proprio immobile.

La regola è espressamente prevista dal codice di procedura civile: l’art. 571 c.p.c. esclude il debitore dagli offerenti nell’acquisto dell’immobile pignorato.

Questo è un punto importante perché, nella pratica, è frequente che il proprietario della casa pensi: “Se riesco a trovare i soldi, posso comprarla all’asta e tornare proprietario”.

La risposta, sotto questo specifico profilo, è negativa.

Ciò, tuttavia, non significa che la famiglia sia necessariamente esclusa da qualsiasi possibilità di intervento.

Un familiare è infatti un soggetto distinto dal debitore e, in presenza delle condizioni previste dalla procedura, può valutare la partecipazione alla vendita. La disciplina dell’art. 571 c.p.c. consente infatti l’offerta a soggetti diversi dal debitore, nel rispetto delle modalità e dei termini stabiliti nell’ordinanza di vendita.

Il problema, quindi, non è soltanto stabilire se il parente possa partecipare, ma capire se questa soluzione sia realmente praticabile e conveniente.

Il parente può comprare la casa pignorata?

In linea generale, un familiare del debitore può partecipare all’acquisto dell’immobile pignorato, proprio perché non coincide con il debitore esecutato.

Essere genitore, figlio, fratello o altro parente non comporta, di per sé, l’esclusione dalla vendita.

Naturalmente, bisogna rispettare le condizioni previste dalla procedura: modalità di presentazione dell’offerta, cauzione, termini, prezzo e ogni altra prescrizione contenuta nell’ordinanza di vendita. L’art. 571 c.p.c., ad esempio, disciplina i requisiti dell’offerta e la relativa cauzione.

Ma il fatto che il familiare possa partecipare all’asta non significa che l’operazione sia automaticamente una soluzione al problema del debitore.

Prima di procedere, è necessario verificare almeno:

• in quale fase si trova la procedura esecutiva;
• se è già stata fissata la vendita;
• quali sono i creditori coinvolti;
• quale sia l’esposizione debitoria complessiva;
• quale sia il valore effettivo dell’immobile;
• quale somma occorra concretamente per intervenire;
• quali siano i tempi della procedura;
• quale disponibilità finanziaria abbia realmente il familiare.

Non basta, quindi, dire: “Pago io e la casa rimane in famiglia”.

Bisogna capire come strutturare l’operazione e, soprattutto, se essa sia economicamente sostenibile.

Il problema principale: il parente deve avere la disponibilità economica

Questa è spesso la difficoltà più concreta.

Un genitore potrebbe avere un patrimonio, ma non disporre della liquidità necessaria in tempi brevi.

Un fratello potrebbe voler aiutare il debitore, ma non essere in grado di ottenere un finanziamento.

Un figlio potrebbe non avere redditi o garanzie sufficienti.

Un altro familiare potrebbe, semplicemente, non voler investire una somma importante in un immobile interessato da una procedura esecutiva.

Anche quando il denaro è disponibile, resta poi una questione fondamentale: è davvero conveniente per il familiare utilizzare quel capitale per acquistare l’immobile?

Per rispondere non è sufficiente conoscere il prezzo dell’asta.

Occorre analizzare l’intera operazione.

Non basta trovare il denaro per l’asta

Immaginiamo che un familiare disponga della somma necessaria per partecipare alla vendita.

Questo non significa automaticamente che sia stata individuata la soluzione migliore per il debitore o per la famiglia.

Occorre verificare quanto vale realmente l’immobile, qual è l’esposizione complessiva, quali creditori sono coinvolti, quali sono i costi della procedura e quali ulteriori spese dovrà sostenere il soggetto che acquista.

Bisogna inoltre valutare la situazione concreta dell’immobile: eventuali diritti di terzi, occupazione, condizioni catastali e urbanistiche, eventuali oneri e tutti gli elementi che possono incidere sull’effettivo valore economico dell’investimento.

La domanda, quindi, non è soltanto: “Il parente può comprare?”

La domanda corretta è: “Ha senso che il parente investa il proprio patrimonio in questa operazione?”

La risposta deve essere necessariamente costruita caso per caso.

E se il parente non può o non vuole intervenire?

È proprio in questa situazione che può essere valutata una possibilità diversa: l’intervento di un terzo investitore.

La logica cambia. Il familiare normalmente interviene per aiutare il debitore e per cercare di evitare che la casa venga perduta dalla famiglia.

Il terzo investitore, invece, valuta l’operazione sotto il profilo economico.

Non è quindi necessario che abbia un rapporto personale con il debitore. Deve esistere, piuttosto, un’operazione nella quale il capitale investito e il rischio assunto possano trovare una remunerazione adeguata.

Naturalmente, non ogni immobile pignorato presenta caratteristiche tali da rendere possibile un investimento. Sono necessari una valutazione economica, un’analisi giuridica della procedura e una struttura contrattuale adeguata.

Il terzo investitore può finanziare l’operazione

Il termine investitore non deve essere necessariamente inteso come colui che si limita ad acquistare l’immobile all’asta.

A seconda della situazione concreta e della struttura giuridica individuata, il terzo può mettere a disposizione il capitale necessario per consentire la realizzazione dell’operazione.

La soluzione concretamente praticabile dipende però dalla fase della procedura, dai rapporti con i creditori e dalla situazione patrimoniale del debitore.

L’obiettivo può essere quello di utilizzare il capitale del terzo per arrivare a una soluzione della posizione debitoria e impedire, quando ciò sia concretamente possibile, che l’immobile venga definitivamente perso attraverso la vendita forzata.

Ma per il debitore esiste un ulteriore aspetto di particolare importanza: la possibilità di continuare ad abitare nella propria casa.

L’investitore può comprare la casa e lasciare il debitore nell’immobile?

In determinate operazioni può essere prevista una struttura nella quale il terzo diventa proprietario dell’immobile mentre il precedente proprietario continua ad abitarlo sulla base di un rapporto contrattuale adeguatamente regolato.

In questo modo, in presenza dei necessari presupposti:

• l’investitore acquisisce la proprietà;
• il debitore non conserva più la proprietà dell’immobile;
• il debitore può continuare ad abitare la casa secondo quanto previsto dal contratto;
• l’investitore ottiene una remunerazione del capitale in funzione della struttura economica dell’operazione;
• può essere eventualmente prevista una futura possibilità di riacquisto.

Quest’ultimo punto è particolarmente delicato.

Una futura possibilità di riacquisto non deve essere affidata a una semplice promessa.

“Compro la casa e poi te la restituisco”: attenzione alle promesse

Se un investitore dice al debitore: “Compro io la casa, tu rimani dentro e tra qualche anno potrai riacquistarla”, questa frase, da sola, non costituisce una tutela sufficiente.

È necessario stabilire contrattualmente, con chiarezza, tutti gli elementi essenziali dell’operazione.

Occorre, ad esempio, definire:

• quanto durerà il rapporto;
• quale sarà il canone eventualmente dovuto;
• quali obblighi avrà il debitore;
• quali obblighi avrà l’investitore;
• se esisterà una possibilità di riacquisto;
• entro quale termine potrà essere esercitata;
• quale sarà il prezzo del futuro acquisto oppure secondo quali criteri verrà determinato;
• quali garanzie saranno previste a tutela del debitore;
• cosa accadrà in caso di mancato pagamento;
• cosa accadrà in caso di inadempimento dell’investitore.

A seconda della concreta struttura dell’operazione, potranno essere valutati diversi strumenti contrattuali, tra cui locazione, rent to buy o preliminare di compravendita, con eventuale trascrizione quando ne ricorrano i presupposti.

Il rent to buy, in particolare, è disciplinato dall’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133, convertito dalla L. 11 novembre 2014, n. 164. La norma disciplina i contratti che prevedono l’immediato godimento di un immobile con diritto del conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo una parte del canone prevista nel contratto; la disciplina contempla anche specifiche regole sulla trascrizione e sulla durata degli effetti della trascrizione.

Non significa, però, che il rent to buy sia automaticamente applicabile a ogni operazione con un investitore. La scelta dello strumento deve essere effettuata dopo avere analizzato la situazione concreta.

Perché un investitore dovrebbe intervenire in una casa pignorata?

La domanda è inevitabile: “Perché un investitore dovrebbe mettere i propri soldi in una situazione così complessa?”

La risposta sta nella diversa natura dell’operazione. L’investitore non interviene necessariamente per aiutare il debitore. Interviene perché valuta la possibilità di realizzare un investimento.

Se, ad esempio, esiste una differenza significativa tra il valore economico dell’immobile e il capitale complessivamente necessario per risolvere la posizione, può esistere un margine tale da rendere l’operazione interessante.

L’investitore mette a disposizione il proprio capitale e assume un rischio.

Il debitore può ottenere una soluzione alla propria situazione esecutiva.

I creditori possono essere soddisfatti secondo una struttura concordata e giuridicamente praticabile.

L’investitore può ottenere un rendimento adeguato al capitale impiegato e al rischio assunto.

Gli interessi sono differenti, ma possono essere compatibili all’interno di un’operazione trasparente, sostenibile e correttamente strutturata.

La differenza tra il parente e il terzo investitore

È proprio questa la differenza fondamentale.

Il familiare normalmente interviene per ragioni personali e per evitare che il proprio congiunto perda la casa.

Il terzo investitore, invece, valuta l’operazione dal punto di vista economico.

Quando la famiglia non dispone delle risorse necessarie, quindi, può essere possibile cercare un soggetto esterno disposto a investire il capitale necessario, purché esistano condizioni economiche e giuridiche che rendano concretamente realizzabile l’operazione.

Ma bisogna prestare molta attenzione: investitore non significa automaticamente operazione sicura.

Prima di accettare qualsiasi proposta è necessario verificare chi sia il soggetto che interviene, quanto capitale metta a disposizione, quale sia il valore dell’immobile, quali condizioni economiche vengano proposte, cosa riceva concretamente il debitore, quali obblighi assuma e quali garanzie siano previste.

Soprattutto, devono essere analizzate le conseguenze dell’eventuale mancato rispetto degli accordi.

Prima di vendere a un investitore bisogna verificare tutte le alternative

C’è poi una regola fondamentale: prima di vendere la propria casa a un investitore bisogna chiedersi se sia realmente necessario venderla.

La vendita o il trasferimento della proprietà non dovrebbe essere considerato il primo e unico rimedio.

A seconda della situazione concreta possono infatti essere valutate diverse possibilità, tra cui:

• saldo e stralcio con i creditori;
• conversione del pignoramento, nei casi e nei termini previsti dall’art. 495 c.p.c.;
• opposizione all’esecuzione, ai sensi dell’art. 615 c.p.c.;
• opposizione agli atti esecutivi, ai sensi dell’art. 617 c.p.c.;
• istanze di sospensione della procedura, quando ne ricorrano i presupposti;
• strumenti di composizione della crisi e di sovraindebitamento disciplinati dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza;
• ulteriori soluzioni negoziali o processuali valutabili in relazione al singolo caso.

L’art. 495 c.p.c., in particolare, disciplina la possibilità di sostituire ai beni pignorati una somma di denaro, secondo le condizioni previste dalla norma e dalla fase della procedura.

Il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, disciplina inoltre le situazioni di crisi o insolvenza e comprende, tra le proprie disposizioni, specifiche procedure relative al sovraindebitamento.

Non esiste quindi una soluzione valida per ogni casa pignorata.

Prima si analizza la procedura. Poi si individua la strategia.

Il vero punto decisivo sono i numeri

Un’operazione con un investitore può funzionare soltanto se i numeri sono sostenibili.

Bisogna conoscere almeno:

• il valore reale dell’immobile;
• l’ammontare complessivo dei debiti;
• le somme necessarie per definire la posizione;
• il capitale che dovrebbe mettere l’investitore;
• i costi complessivi dell’operazione;
• il canone eventualmente sostenibile dal debitore;
• il prezzo e le condizioni di un eventuale futuro riacquisto;
• il rendimento dell’investitore.

Solo mettendo insieme tutti questi elementi è possibile capire se esista una reale convenienza economica.

Ed è proprio per questo che operazioni di questo tipo non possono essere standardizzate.

Una soluzione che può funzionare per un immobile può essere completamente inadatta per un altro.

Dal parente al terzo investitore: quando può essere valutata la soluzione

Quando una casa è pignorata, è naturale pensare innanzitutto alla famiglia.

• “Può comprarla mio padre?”
• “Può intervenire mio fratello?”
• “Può aiutarmi mio figlio?”

Sono domande legittime.

Il punto è verificare se il familiare disponga realmente delle risorse necessarie e se l’operazione sia sostenibile anche nel suo interesse.

Se, invece, il familiare non dispone della liquidità necessaria, non può ottenere il finanziamento oppure non vuole assumere il rischio economico dell’operazione, ciò non significa necessariamente che l’unica strada sia attendere la vendita all’asta.

Può essere valutato l’intervento di un terzo investitore o finanziatore, se esiste un’operazione economicamente sostenibile e giuridicamente realizzabile.

In determinate strutture, l’investitore può acquisire l’immobile e consentire al debitore di continuare ad abitarlo.

E, quando ne ricorrano i presupposti, può essere prevista anche una possibilità di futuro riacquisto.

Ma ogni passaggio deve essere studiato e formalizzato con attenzione.

La vendita all’asta non è sempre l’unica strada

Ogni situazione debitoria va valutata caso per caso. Lo Studio analizza la procedura, l’entità dei debiti e la posizione del debitore per verificare se esistano margini per una trattativa con i creditori, un accordo a saldo e stralcio o una soluzione alternativa alla vendita forzata.

In determinate situazioni può essere valutato anche il coinvolgimento di un investitore, tra le società collegate allo Sudio, verificando la sostenibilità economica dell’operazione, la possibilità per il debitore di continuare a vivere nell’immobile attraverso una locazione e, quando possibile, un eventuale riacquisto dopo 5 o 10 anni.

Non si tratta di una soluzione automatica, ma di un’operazione che deve essere costruita e verificata sotto il profilo giuridico ed economico.

Per questo è fondamentale intervenire il prima possibile: quando la procedura è ancora in una fase nella quale esistono margini di negoziazione, possono esserci maggiori possibilità di individuare una soluzione alternativa alla vendita forzata.

La casa non si salva con una semplice promessa

Quando è in gioco la casa familiare, la domanda non dovrebbe essere soltanto: “Chi può mettere i soldi?”

La domanda più importante è: “Qual è la soluzione economicamente e giuridicamente più sicura per questa specifica situazione?”

Bisogna analizzare la procedura esecutiva, i creditori, il valore dell’immobile, la posizione del debitore e tutte le alternative concretamente disponibili.

E se viene coinvolto un investitore, bisogna soprattutto costruire un’operazione trasparente e adeguatamente garantita, nella quale siano chiari diritti, obblighi, tempi, costi e possibilità future.

Perché tra “comprare la casa” e “salvare la casa” c’è una differenza fondamentale.

La vera questione non è soltanto trovare qualcuno disposto a mettere il denaro.

È costruire correttamente l’intera operazione.

Esperienza pratica dello Studio

L’esperienza professionale del nostro Studio deriva da quella suo fondatore, l’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli. L’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli è un avvocato esperto nella difesa dal pignoramento immobiliare e nelle esecuzioni immobiliari, con attività professionale rivolta alla tutela dei debitori e del patrimonio immobiliare. Opera professionalmente a Napoli, Roma e Milano e, attraverso la propria organizzazione professionale, su tutto il territorio nazionale.

È Partner del Sole 24 Ore e membro della Commissione Mercati e Strumenti Finanziari del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Napoli. È inoltre autore del “Manuale Completo sulla Difesa dal Pignoramento Immobiliare”, opera dedicata agli strumenti giuridici utilizzabili dal debitore per contrastare, sospendere o gestire una procedura di pignoramento immobiliare.

L’esperienza maturata nella gestione delle procedure esecutive immobiliari ci consente di affrontare il pignoramento non soltanto dal punto di vista strettamente processuale, ma anche valutando le diverse possibilità che possono essere concretamente utilizzate per tutelare il patrimonio del debitore.

È proprio questa impostazione che consente di affrontare anche situazioni nelle quali la famiglia sta valutando l’intervento di un parente oppure di un terzo investitore: non limitandosi a chiedersi chi possa mettere il denaro, ma verificando quale soluzione possa essere concretamente costruita nel rispetto delle regole della procedura e degli interessi del debitore.

Conclusioni

Quando una casa viene pignorata, il tempo è un elemento essenziale.

Pensare immediatamente all’asta come a un passaggio inevitabile può significare trascurare possibilità che, in determinate situazioni, possono essere ancora valutate.

Un familiare può rappresentare una risorsa, ma deve disporre delle condizioni economiche necessarie. Un terzo investitore può rappresentare un’ulteriore possibilità, ma soltanto quando esiste un’operazione economicamente sostenibile e giuridicamente corretta.

In ogni caso, non esiste una soluzione preconfezionata.

La procedura esecutiva deve essere analizzata, i debiti devono essere ricostruiti, il valore dell’immobile deve essere verificato e tutte le alternative devono essere messe a confronto.

Lo Studio Legale d’Ambrosio Borselli assiste i debitori nelle esecuzioni immobiliari e nella difesa dal pignoramento, valutando, caso per caso, le possibilità di trattativa con i creditori, le soluzioni processuali e le eventuali operazioni con investitori.

Se la sua casa è stata pignorata, se la vendita è già stata fissata oppure se un familiare sta valutando la possibilità di intervenire, è importante non attendere l’asta senza avere prima analizzato tutte le possibilità concretamente disponibili.

Contattare tempestivamente uno Studio specializzato consente di esaminare la situazione con un approccio personalizzato e di verificare quali strumenti possano essere concretamente utilizzati per la tutela del debitore e del suo patrimonio immobiliare.

Per una consulenza personalizzata sulla propria situazione, è possibile contattare lo Studio e richiedere un’analisi della procedura esecutiva e delle possibili soluzioni.

Per ulterirori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Guida all’acquisto all’asta del parente: rischi e alternative“; “Pignoramento di quota immobiliare indivisa: Quali soluzioni?“; “Come salvare la casa dal pignoramento: tutte le soluzioni possibili“; “Fondo patrimoniale e pignoramento immobiliare“.

FAQ – Casa pignorata e acquisto da parte di un familiare

Un parente può comprare una casa pignorata all’asta?
Sì, in linea generale. Il divieto riguarda il debitore esecutato; un familiare può partecipare alla vendita nel rispetto delle regole della procedura (art. 571 c.p.c.).

Il debitore può comprare la propria casa all’asta?
No. L’art. 571 c.p.c. esclude il debitore dagli offerenti.

Un figlio può comprare la casa pignorata del genitore?
Sì, la parentela non impedisce l’acquisto. Occorre però verificare le condizioni dell’asta e la sostenibilità economica dell’operazione.

È necessario avere subito tutta la somma?
Occorre rispettare le condizioni previste dalla procedura, verificando cauzione, modalità e termini di pagamento.

Se il familiare non può intervenire, esistono alternative?
Possono essere valutate, in base al caso, saldo e stralcio, conversione del pignoramento, opposizioni, sospensione, procedure di sovraindebitamento e, quando possibile, l’intervento di un terzo investitore.

L’investitore può acquistare la casa e lasciare il debitore nell’immobile?
Sì, in determinate strutture contrattuali il debitore può continuare ad abitare l’immobile, mentre la proprietà passa all’investitore. Le condizioni devono essere definite con precisione.

È possibile riacquistare la casa in futuro?
Può essere previsto, se giuridicamente ed economicamente possibile. Tempi, prezzo e modalità devono essere stabiliti contrattualmente, senza affidarsi a semplici promesse.

È possibile utilizzare il rent to buy?
In determinate operazioni può essere valutato il rent to buy, disciplinato dall’art. 23 D.L. 133/2014. La sua applicabilità va verificata in relazione al caso concreto.

È sempre conveniente vendere la casa a un investitore?
No. Prima di procedere occorre valutare valore dell’immobile, debiti, costi, condizioni dell’operazione e alternative disponibili.

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

 

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Quando si sceglie l’avvocato per la propria esecuzione immobiliare, non  si sta scegliendo solo un giurista: si sta scegliendo qualcuno che ha vissuto sul campo centinaia di procedure in tutta Italia. Perché la vera differenza non sta solo nelle norme — quelle sono solo il 30-40% del lavoro — ma nell’esperienza pratica: conoscere la psicologia dei giudici, dei custodi, delle controparti, e sapere esattamente quando muoversi. La stessa istanza, presentata al momento giusto o a quello sbagliato, può cambiare completamente l’esito di una procedura. È un’arte fatta di tempismo, intuizione e stratagemmi maturati anno dopo anno, procedura dopo procedura — qualcosa che nessun manuale, e nemmeno la più avanzata intelligenza artificiale, potrà mai sostituire. Con oltre mille procedure seguite in tutta Italia, il nostro studio mette questa esperienza al servizio di debitori e investitori, per trasformare ogni criticità in un’opportunità concreta. Affidati a chi la procedura la conosce davvero, non solo sulla carta.

Il nostro Studio, inoltre, collabora con una società specializzata nell’acquisto di immobili pignorati, che può intervenire quando ricorrono i presupposti per salvare l’abitazione del debitore. Dopo un’attenta valutazione della procedura e della situazione economica, individuiamo la soluzione più conveniente e, se praticabile, coinvolgiamo la società per formulare una proposta di acquisto. L’obiettivo è consentire al debitore di evitare la perdita del possesso della casa e, in molti casi, di conservarne la possibilità di un futuro riacquisto, sempre sotto la tutela legale dello Studio.

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”