Il Tribunale è incompetente: si può fermare il pignoramento?

Pignoramento immobiliare: Firenze si dichiara incompetente, la procedura passa a Prato e la debitrice guadagna tempo per il saldo e stralcio

 

Un errore di competenza territoriale può cambiare il corso di un’esecuzione immobiliare e, in alcuni casi, offrire al debitore il tempo necessario per trovare una soluzione alternativa all’asta: ecco il provvedimento ottenuto dal nostro Studio con il quale il Tribunale di Firenze si dichiara incompetente e trasmette la procedura al Tribunale di Prato.

Una procedura di pignoramento immobiliare non deve essere considerata come un percorso ormai inevitabile verso la vendita all’asta. Anche quando l’esecuzione è già iniziata, infatti, è necessario verificare attentamente che tutti i presupposti processuali siano corretti e che la procedura possa legittimamente proseguire.

In qualità di avvocati specializzati in diritto delle esecuzioni immobiliari e difesa del debitore, in questo articolo parleremo di un caso concretamente seguito dal nostro Studio nel quale l’analisi della procedura ha consentito di ottenere dal Tribunale di Firenze l’accertamento della propria incompetenza territoriale.

La conseguenza è stata particolarmente importante: l’esecuzione, per gli immobili rimasti nella titolarità della debitrice, non avrebbe potuto proseguire davanti al Tribunale di Firenze, ma avrebbe dovuto essere eventualmente incardinata davanti al Tribunale di Prato.

Il risultato, tuttavia, non è stato soltanto processuale. Il provvedimento ha consentito alla nostra cliente di ottenere tempo prezioso, che è stato poi utilizzato per reperire le risorse necessarie a definire la posizione debitoria attraverso un accordo a saldo e stralcio.

La vicenda dimostra quindi quanto sia importante, quando si riceve un pignoramento immobiliare, non limitarsi a guardare all’asta o all’ammontare del debito, ma analizzare l’intera procedura e tutte le vicende che hanno interessato gli immobili.

Una situazione patrimoniale complessa

All’origine della procedura vi era una situazione patrimoniale particolarmente articolata.

Il patrimonio immobiliare interessato dall’esecuzione comprendeva infatti diversi beni, alcuni dei quali ricadevano nell’ambito territoriale del Tribunale di Firenze, mentre altri erano riconducibili, sotto il profilo della competenza territoriale, al Tribunale di Prato.

Al momento del pignoramento, inoltre, gli immobili risultavano indivisi tra la debitrice esecutata e alcuni suoi nipoti.

Il creditore aveva quindi avviato la procedura davanti al Tribunale di Firenze, coinvolgendo il complesso dei beni interessati dalla situazione di comproprietà.

La situazione, però, è successivamente cambiata.

Ed è proprio l’evoluzione della titolarità degli immobili a rendere determinante una nuova analisi della procedura.

La successione e la divisione cambiano il quadro della procedura

Nel corso dell’esecuzione si verificavano una successione e, successivamente, una divisione tra la nostra cliente e i nipoti.

La divisione produceva un effetto particolarmente rilevante.

Gli immobili che ricadevano nell’ambito territoriale del Tribunale di Firenze venivano infatti attribuiti ai nipoti, soggetti che non erano debitori nell’ambito dell’esecuzione.

Di conseguenza, tali beni venivano esclusi dal pignoramento e, nella procedura, rimanevano sostanzialmente gli immobili riconducibili alla debitrice.

A quel punto emergeva una questione che non poteva essere trascurata: quale tribunale fosse effettivamente competente a proseguire l’esecuzione alla luce della nuova situazione patrimoniale?

La risposta non poteva essere individuata guardando esclusivamente alla situazione esistente al momento iniziale del pignoramento. Era necessario considerare l’evoluzione della proprietà e verificare quali fossero, concretamente, gli immobili ancora assoggettati alla procedura.

Perché la competenza territoriale può diventare decisiva

In materia di esecuzione immobiliare, la competenza territoriale assume un’importanza fondamentale.

In linea generale, l’art. 26 c.p.c. collega l’espropriazione forzata di beni immobili al luogo in cui si trovano gli immobili. Tuttavia, nelle situazioni patrimoniali più complesse, la corretta individuazione del giudice competente può richiedere un esame attento della documentazione e dell’evoluzione della titolarità dei beni.

Nel caso seguito dal nostro Studio, la questione non era quindi meramente formale.

Occorreva ricostruire la storia degli immobili, verificare gli effetti della successione e della successiva divisione e individuare quali beni fossero effettivamente rimasti nella procedura esecutiva.

Dopo la divisione, gli immobili situati nell’ambito territoriale di Firenze non appartenevano più alla debitrice e venivano esclusi dal pignoramento.

Gli immobili rimasti nella disponibilità della debitrice erano invece riconducibili, sotto il profilo territoriale, al Tribunale di Prato.

Da qui nasceva la contestazione della competenza del Tribunale di Firenze.

L’analisi del fascicolo è stata determinante

Una delle caratteristiche delle procedure esecutive immobiliari è che la situazione può modificarsi nel corso del procedimento.

Per questo motivo, non è sufficiente esaminare soltanto il pignoramento originario.

Nel caso concreto, lo Studio ha proceduto alla ricostruzione documentale e processuale della vicenda, mettendo in relazione la situazione originaria con gli eventi successivi.

Sono stati quindi analizzati gli effetti della successione, della divisione e dell’esclusione dal pignoramento degli immobili che erano stati attribuiti ai soggetti non debitori.

La nuova configurazione patrimoniale è stata sottoposta all’attenzione del giudice dell’esecuzione e la questione è stata approfondita anche nell’ambito della procedura con il professionista delegato alla vendita.

Al termine degli approfondimenti, il giudice ha rilevato la problematica prospettata dallo Studio e ha accertato l’incompetenza territoriale del Tribunale di Firenze.

Il risultato ottenuto: la procedura dovrà proseguire davanti al Tribunale di Prato

Il provvedimento ha prodotto un effetto processuale concreto.

L’esecuzione, relativamente ai beni rimasti nella titolarità della debitrice, non poteva proseguire davanti al Tribunale di Firenze, ma avrebbe dovuto essere eventualmente proseguita davanti al Tribunale di Prato, quale giudice territorialmente competente.

È importante chiarire che un provvedimento di questo tipo non significa che il debito venga automaticamente cancellato.

Il creditore, infatti, può conservare la possibilità di far valere le proprie ragioni nelle forme previste dalla legge.

Il punto fondamentale è un altro: la procedura non può proseguire davanti a un giudice territorialmente incompetente.

Nel caso concreto, questa circostanza ha prodotto per la debitrice un ulteriore effetto molto importante: tempo.

Ed è proprio il tempo che, in determinate situazioni, può consentire al debitore di costruire una soluzione che altrimenti sarebbe difficilmente realizzabile.

Il tempo ottenuto ha consentito di arrivare al saldo e stralcio

Dal punto di vista della cliente, il risultato più importante non è stato soltanto l’accertamento dell’incompetenza territoriale.

Il vero valore della decisione è stato rappresentato dalla possibilità di utilizzare il tempo ottenuto per riorganizzare la propria situazione finanziaria.

La debitrice ha infatti potuto reperire le risorse necessarie per affrontare la propria esposizione e, successivamente, lavorare alla definizione della posizione attraverso un accordo a saldo e stralcio.

Questo aspetto è particolarmente significativo per chi si trova davanti a un pignoramento immobiliare.

La difesa del debitore, infatti, non deve necessariamente avere come unico obiettivo quello di “bloccare l’asta” in senso astratto.

In alcune situazioni, un intervento processuale può servire anche a guadagnare tempo, quando ne ricorrano i presupposti, per consentire al debitore di individuare e concretizzare una soluzione economicamente sostenibile.

È esattamente ciò che è accaduto nel caso seguito dal nostro Studio.

Non sempre la soluzione è soltanto evitare l’asta

Quando un immobile viene pignorato, il primo pensiero del debitore è spesso quello di chiedersi come evitare la vendita all’asta.

È una preoccupazione comprensibile, ma la strategia difensiva può essere molto più ampia.

Prima di arrivare alla vendita forzata è infatti necessario verificare se esistano questioni processuali, irregolarità, contestazioni sulla procedura o altre circostanze che possano incidere sul suo sviluppo.

Allo stesso tempo, è opportuno valutare la situazione economica complessiva del debitore e capire se esistano margini per una trattativa con il creditore, un saldo e stralcio o un’altra soluzione concretamente percorribile.

Il caso di Firenze dimostra proprio questo: una questione apparentemente tecnica come la competenza territoriale può assumere un’importanza concreta quando viene inserita all’interno di una strategia complessiva di difesa.

La vendita all’asta non è sempre l’unica strada

La vendita all’asta non è sempre l’unica strada. Ogni situazione debitoria va valutata caso per caso. Lo Studio analizza la procedura, l’entità dei debiti e la posizione del debitore per verificare se esistano margini per una trattativa con i creditori, un accordo a saldo e stralcio o una soluzione alternativa alla vendita forzata.

In determinate situazioni può essere valutato anche il coinvolgimento di un investitore, tra le società collegate allo Studio, verificando la sostenibilità economica dell’operazione, la possibilità per il debitore di continuare a vivere nell’immobile attraverso una locazione e, quando possibile, un eventuale riacquisto dopo 5 o 10 anni.

Non si tratta di una soluzione automatica, ma di un’operazione che deve essere costruita e verificata sotto il profilo giuridico ed economico.

Per questo è fondamentale intervenire il prima possibile: quando la procedura è ancora in una fase nella quale esistono margini di negoziazione, possono esserci maggiori possibilità di individuare una soluzione alternativa alla vendita forzata.

Cosa insegna questo caso a chi ha un immobile pignorato

La vicenda dimostra che un pignoramento immobiliare deve essere analizzato nella sua evoluzione concreta.

Una procedura che al momento della sua instaurazione appariva correttamente incardinata può infatti richiedere una nuova valutazione quando intervengono eventi successivi che modificano la situazione patrimoniale.

Successioni, divisioni, trasferimenti di proprietà, esclusione di alcuni beni dal pignoramento e modifiche nella titolarità delle quote possono incidere sul modo in cui la procedura deve proseguire.

Per questo motivo, chi ha ricevuto un pignoramento dovrebbe verificare tempestivamente:

• quali siano gli immobili effettivamente rimasti nella procedura;
• chi sia l’attuale proprietario dei beni;
• dove siano situati gli immobili;
• quale sia il tribunale davanti al quale l’esecuzione viene trattata;
• quali modifiche siano intervenute dopo il pignoramento;
• se esistano contestazioni sulla regolarità o sulla competenza della procedura;
• quali soluzioni possano essere concretamente valutate per evitare la vendita forzata.

L’obiettivo non è creare false aspettative, ma individuare, attraverso un’analisi professionale, tutte le possibilità realmente percorribili.

Conclusioni: analizzare il pignoramento può fare la differenza

Il caso seguito dal nostro Studio dimostra come una questione di competenza territoriale possa avere conseguenze concrete sulla vita del debitore.

L’accertamento dell’incompetenza del Tribunale di Firenze ha impedito la prosecuzione della procedura davanti a quel tribunale e ha consentito alla nostra cliente di ottenere un periodo di tempo che si è rivelato decisivo per reperire le risorse necessarie e arrivare al saldo e stralcio.

Non ogni pignoramento può essere contestato e non ogni procedura presenta necessariamente un vizio che consenta di ottenere un risultato analogo. Tuttavia, proprio per questo motivo, è fondamentale che la situazione venga esaminata da un professionista che conosca in modo specifico le procedure esecutive immobiliari e gli strumenti di difesa del debitore.

Lo Studio Legale d’Ambrosio Borselli si occupa esclusivamente di diritto delle esecuzioni immobiliari e difesa del debitore, con l’obiettivo di individuare, caso per caso, la strategia più adatta alla concreta situazione del cliente.

Se hai ricevuto un pignoramento immobiliare, se la tua casa è già inserita in una procedura esecutiva o se temi che possa essere venduta all’asta, intervenire tempestivamente può essere fondamentale.

Contatta lo Studio per una consulenza personalizzata: l’analisi della procedura, della posizione debitoria e del patrimonio può consentire di individuare eventuali strumenti di tutela e, quando ne ricorrono i presupposti, costruire una soluzione alternativa alla vendita forzata.

Competenza professionale dello Studio

L’esperienza professionale del nostro Studio deriva da quella suo fondatore, l’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli.

L’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli è un avvocato esperto nella difesa dal pignoramento immobiliare e nelle esecuzioni immobiliari, con attività professionale rivolta alla tutela dei debitori e del patrimonio immobiliare.

Opera professionalmente a Napoli, Roma e Milano e, attraverso la propria organizzazione professionale, su tutto il territorio nazionale. È Partner del Sole 24 Ore e membro della Commissione Mercati e Strumenti Finanziari del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Napoli.

È inoltre autore del “Manuale Completo sulla Difesa dal Pignoramento Immobiliare”, opera dedicata agli strumenti giuridici utilizzabili dal debitore per contrastare, sospendere o gestire una procedura di pignoramento immobiliare.

L’esperienza maturata nella gestione delle procedure esecutive immobiliari ci consente di affrontare il pignoramento non soltanto dal punto di vista strettamente processuale, ma anche valutando le diverse possibilità che possono essere concretamente utilizzate per tutelare il patrimonio del debitore.

Il caso del Tribunale di Milano rappresenta proprio un esempio di questo approccio: l’analisi puntuale della procedura ha consentito di individuare una questione processuale rilevante e di ottenere l’estinzione della prima esecuzione, contribuendo a creare il tempo necessario per lavorare successivamente alla definizione del debito.

Articoli consigliati

Per ulteriori approfondimenti sulla difesa dal pignoramento immobiliare, tempistiche e possibili soluzioni alternative, si consiglia la lettura dei seguenti articoli:

• Salvare la casa dal pignoramento: perché il tempo è fondamentale
• Come salvare la casa dal pignoramento: tutte le soluzioni possibili
• I segreti del saldo e stralcio
• Guida all’esecuzione immobiliare: tutta la procedura termini ed opposizioni

FAQ – pignoramento immobiliare e incompetenza territoriale

Il Tribunale davanti al quale è iniziato il pignoramento può essere dichiarato incompetente?

Sì, quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge. La competenza territoriale deve essere verificata in relazione alla concreta situazione dei beni oggetto dell’esecuzione.

Una divisione dei beni può incidere sulla procedura esecutiva?

Può incidere sulla situazione patrimoniale e, in determinate circostanze, anche sulle questioni relative alla prosecuzione della procedura. È necessario esaminare gli atti e gli effetti della divisione sul patrimonio pignorato.

Se il Tribunale è incompetente il debito viene cancellato?

No. L’accertamento dell’incompetenza territoriale non comporta automaticamente la cancellazione del debito, ma può impedire la prosecuzione della procedura davanti al giudice incompetente.

Il tempo ottenuto può essere utilizzato per un saldo e stralcio?

Sì, quando la situazione economica lo consente. Nel caso seguito dal nostro Studio, il tempo ottenuto ha permesso alla debitrice di reperire le risorse necessarie per definire la posizione attraverso un saldo e stralcio.

Cosa deve fare chi riceve un pignoramento immobiliare?

È opportuno far analizzare tempestivamente l’intera procedura, verificando gli immobili coinvolti, la titolarità, la competenza territoriale e le eventuali soluzioni processuali o negoziali disponibili.

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Quando si sceglie l’avvocato per la propria esecuzione immobiliare, non  si sta scegliendo solo un giurista: si sta scegliendo qualcuno che ha vissuto sul campo centinaia di procedure in tutta Italia. Perché la vera differenza non sta solo nelle norme — quelle sono solo il 30-40% del lavoro — ma nell’esperienza pratica: conoscere la psicologia dei giudici, dei custodi, delle controparti, e sapere esattamente quando muoversi. La stessa istanza, presentata al momento giusto o a quello sbagliato, può cambiare completamente l’esito di una procedura. È un’arte fatta di tempismo, intuizione e stratagemmi maturati anno dopo anno, procedura dopo procedura — qualcosa che nessun manuale, e nemmeno la più avanzata intelligenza artificiale, potrà mai sostituire. Con oltre mille procedure seguite in tutta Italia, il nostro studio mette questa esperienza al servizio di debitori e investitori, per trasformare ogni criticità in un’opportunità concreta. Affidati a chi la procedura la conosce davvero, non solo sulla carta.

Il nostro Studio, inoltre, collabora con una società specializzata nell’acquisto di immobili pignorati, che può intervenire quando ricorrono i presupposti per salvare l’abitazione del debitore. Dopo un’attenta valutazione della procedura e della situazione economica, individuiamo la soluzione più conveniente e, se praticabile, coinvolgiamo la società per formulare una proposta di acquisto. L’obiettivo è consentire al debitore di evitare la perdita del possesso della casa e, in molti casi, di conservarne la possibilità di un futuro riacquisto, sempre sotto la tutela legale dello Studio.

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”