Istanza di vendita diretta dell’immobile pignorato ex art. 568-bis c.p.c.: requisiti e modello

Vendita diretta dell’immobile pignorato: scopri requisiti, termini, cauzione, procedura e fac-simile dell’istanza ex art. 568-bis c.p.c.

 

La vendita diretta dell’immobile pignorato permette al debitore di individuare un acquirente e chiedere al giudice di procedere al trasferimento del bene senza ricorrere necessariamente alla tradizionale vendita all’asta.

Quando un immobile viene sottoposto a pignoramento immobiliare, il debitore si trova generalmente ad affrontare una procedura che può condurre alla vendita forzata della propria abitazione . Tuttavia, la vendita all’asta non rappresenta necessariamente l’unica modalità attraverso la quale è possibile liquidare l’immobile.

Con la Riforma Cartabia, il legislatore ha introdotto uno strumento che consente al debitore esecutato di assumere un ruolo più attivo nella procedura: la vendita diretta dell’immobile pignorato, disciplinata dagli artt. 568-bis e 569-bis del codice di procedura civile.

Grazie a questo istituto, il debitore può individuare un potenziale acquirente e presentare al giudice dell’esecuzione un’offerta di acquisto, rispettando specifici requisiti relativi al prezzo, alla cauzione e ai termini per il deposito dell’istanza.

Si tratta di uno strumento particolarmente interessante perché può consentire di ottenere un prezzo di vendita adeguato al valore del bene, evitando alcuni degli inconvenienti che possono caratterizzare le aste giudiziarie, soprattutto quando si susseguono diversi esperimenti di vendita senza aggiudicazione.

In qualità di avvocati specializzati in diritto delle esecuzioni immobiliari e difesa del debitore, in questo articolo parleremo di come funziona la vendita diretta, quali sono i requisiti per accedervi, quali termini devono essere rispettati e come predisporre un’istanza di vendita diretta dell’immobile pignorato, mettendo a disposizione anche un fac-simile del ricorso.

Che cos’è la vendita diretta dell’immobile pignorato?

La vendita diretta è una modalità di liquidazione dell’immobile pignorato introdotta dal D.Lgs. 149/2022, attuativo della legge delega n. 206/2021, nell’ambito della cosiddetta Riforma Cartabia.

La sua caratteristica principale consiste nella possibilità per il debitore esecutato di individuare autonomamente un soggetto interessato all’acquisto dell’immobile e chiedere al giudice dell’esecuzione di autorizzare la vendita secondo la procedura prevista dalla legge.

Prima dell’introduzione di questo istituto, il debitore aveva possibilità più limitate di incidere concretamente sulle modalità di liquidazione del proprio patrimonio immobiliare. Poteva certamente cercare un acquirente privato e tentare di raggiungere un accordo con i creditori, ma mancava una disciplina processuale specifica che consentisse di realizzare la vendita nell’ambito della procedura esecutiva.

L’art. 568-bis c.p.c. ha colmato questa lacuna, introducendo una procedura che consente di valorizzare la collaborazione del debitore e di favorire una liquidazione del bene a un prezzo non inferiore al valore di riferimento stabilito dalla legge.

È importante precisare, tuttavia, che la vendita diretta non costituisce una vendita privata liberamente conclusa dal debitore. Si tratta comunque di una forma di vendita forzata, che si svolge sotto il controllo del giudice dell’esecuzione e all’interno della procedura esecutiva.

Il ricavato, pertanto, non viene automaticamente consegnato al debitore, ma viene destinato alla soddisfazione dei creditori secondo le regole previste per la distribuzione delle somme ricavate dalla vendita.

Quali sono le norme che disciplinano la vendita diretta?

La disciplina della vendita diretta è contenuta principalmente in due disposizioni del codice di procedura civile.

L’art. 568-bis c.p.c. stabilisce i presupposti per presentare l’istanza, il termine per il deposito, il prezzo minimo dell’offerta, la cauzione e gli obblighi di notificazione nei confronti dei creditori.

“Il debitore, con istanza depositata non oltre dieci giorni prima della udienza prevista dall’articolo 569, primo comma, può chiedere al giudice dell’esecuzione di disporre la vendita diretta dell’immobile pignorato o di uno degli immobili pignorati per un prezzo non inferiore al valore indicato nella relazione di stima di cui all’articolo 173 bis, terzo comma, delle disposizioni d’attuazione del presente codice”.

L’art. 569-bis c.p.c., invece, disciplina lo svolgimento della procedura, i controlli del giudice dell’esecuzione, le modalità di aggiudicazione e l’eventuale svolgimento di una vendita competitiva.

L’obiettivo della riforma è quello di rendere più efficiente la liquidazione degli immobili pignorati, favorendo soluzioni che possano consentire di ottenere un ricavato adeguato e ridurre i tempi della procedura.

A quali procedure si applica la vendita diretta?

Un aspetto particolarmente importante riguarda l’ambito di applicazione temporale della disciplina.

La vendita diretta è stata introdotta dal D.Lgs. 149/2022, ma le disposizioni transitorie sono state successivamente modificate dalla Legge 29 dicembre 2022, n. 197.

In particolare, la disciplina trova applicazione alle procedure esecutive immobiliari instaurate a partire dal 1° marzo 2023.

Secondo l’interpretazione del Consiglio Nazionale del Notariato, rileva il momento in cui il pignoramento è stato notificato al debitore e si è quindi perfezionato nei suoi confronti.

Di conseguenza, nelle procedure esecutive immobiliari già pendenti prima del 1° marzo 2023 non è possibile utilizzare lo strumento previsto dall’art. 568-bis c.p.c.

Questo aspetto deve essere verificato preliminarmente, perché la presentazione di un’istanza in una procedura non soggetta alla nuova disciplina può comportarne l’inammissibilità.

Quali sono i requisiti per chiedere la vendita diretta?

La vendita diretta non può essere richiesta in qualsiasi momento e senza particolari condizioni.

L’art. 568-bis c.p.c. stabilisce una serie di requisiti che devono essere rispettati affinché l’istanza possa essere esaminata dal giudice.

Il primo presupposto è che sia già stata avviata la procedura esecutiva immobiliare e che sia disponibile la relazione di stima dell’esperto nominato dal giudice. La perizia costituisce infatti il riferimento per individuare il prezzo minimo al quale può essere proposta la vendita.

L’istanza deve essere depositata non oltre dieci giorni prima dell’udienza prevista dall’art. 569, primo comma, c.p.c.

Si tratta di un termine perentorio: il suo mancato rispetto determina l’inammissibilità della richiesta.

È quindi fondamentale individuare correttamente la data dell’udienza di autorizzazione della vendita e predisporre per tempo tutta la documentazione necessaria.

Un altro requisito fondamentale riguarda il prezzo. L’art. 568-bis c.p.c. stabilisce che l’offerta di acquisto non può essere inferiore al valore indicato nella relazione di stima depositata dall’esperto nominato dal giudice.

Se il giudice dell’esecuzione ha determinato un prezzo base superiore al valore risultante dalla perizia, l’offerta dovrà essere adeguata al prezzo base stabilito.

Questa previsione mira a evitare che la vendita diretta venga utilizzata per realizzare una liquidazione del bene a un prezzo eccessivamente basso, pregiudicando le ragioni dei creditori.

L’offerta irrevocabile e la cauzione

L’istanza deve essere accompagnata, a pena di inammissibilità, da un’offerta di acquisto e dal versamento di una cauzione non inferiore al 10% del prezzo offerto.

L’offerta deve essere irrevocabile, salvo che siano decorsi 120 giorni dalla data del provvedimento previsto dall’art. 569-bis, secondo comma, c.p.c. senza che essa sia stata accolta.

La cauzione rappresenta una garanzia della serietà dell’offerta e viene imputata al prezzo in caso di aggiudicazione, secondo le modalità previste per la procedura.

È inoltre importante ricordare che l’istanza di vendita diretta può essere presentata una sola volta nel corso della procedura esecutiva. Non è quindi possibile riproporre la medesima richiesta dopo un eventuale esito negativo.

Come si presenta l’istanza di vendita diretta?

L’istanza deve essere presentata mediante ricorso al giudice dell’esecuzione, con deposito nel fascicolo telematico della procedura immobiliare.

Il ricorso deve contenere tutti gli elementi necessari per identificare la procedura, il debitore, l’immobile e il soggetto che intende acquistarlo.

In particolare, devono essere indicati:

• gli estremi della procedura esecutiva e il numero di ruolo generale;
• le generalità del debitore esecutato;
• i dati identificativi dell’immobile, compresi gli estremi catastali;
• il valore risultante dalla relazione di stima;
• il prezzo proposto per l’acquisto;
• le generalità dell’offerente;
• le modalità e i termini previsti per il pagamento del prezzo.

All’istanza devono essere allegati l’offerta di acquisto irrevocabile e la documentazione comprovante il versamento della cauzione.

La notificazione ai creditori

Un adempimento particolarmente importante è rappresentato dalla notificazione dell’istanza e dell’offerta.

L’art. 568-bis, secondo comma, c.p.c. stabilisce che entrambi gli atti devono essere notificati, almeno cinque giorni prima dell’udienza prevista dall’art. 569 c.p.c., ai seguenti soggetti:

• al creditore procedente;
• ai creditori iscritti ai sensi dell’art. 498 c.p.c.;
• ai creditori intervenuti prima del deposito dell’offerta.

L’onere della notificazione spetta al debitore oppure all’offerente. È necessario, pertanto, conservare la documentazione che dimostra l’avvenuto adempimento, così da poterla produrre al giudice.

La notificazione consente ai creditori interessati di conoscere preventivamente il contenuto dell’offerta e di valutare se la vendita proposta sia effettivamente conveniente.

Qual è il ruolo del giudice nella vendita diretta?

Il giudice dell’esecuzione svolge un ruolo centrale, poiché la vendita diretta non si realizza automaticamente per effetto della presentazione dell’istanza.

All’udienza fissata ai sensi dell’art. 569 c.p.c., il giudice verifica innanzitutto il rispetto dei requisiti previsti dalla legge: tempestività del deposito, presenza dell’offerta, adeguatezza della cauzione e regolarità delle notificazioni.

Successivamente, valuta la congruità economica dell’offerta e la possibilità di procedere alla vendita secondo le modalità previste dall’art. 569-bis c.p.c.

Qualora l’offerta presenti un prezzo inferiore rispetto a quello base determinato dal giudice, quest’ultimo invita l’offerente a integrare l’offerta entro dieci giorni. In mancanza dell’integrazione, la richiesta non può essere accolta.

Se invece sussistono tutti i presupposti, il giudice può procedere secondo due differenti modalità.

Aggiudicazione diretta

La prima possibilità è rappresentata dall’aggiudicazione diretta.

Quando l’offerta risulta ammissibile e congrua, non vi sono opposizioni dei creditori e il giudice ritiene conveniente questa modalità di liquidazione, è possibile procedere senza avviare una gara competitiva.

In questa ipotesi, il giudice dispone il trasferimento dell’immobile attraverso il decreto previsto dall’art. 586 c.p.c. oppure, ricorrendone i presupposti, autorizza il trasferimento mediante atto notarile.

In entrambi i casi, il trasferimento avviene nell’ambito della procedura esecutiva, con gli effetti previsti dalla legge anche in relazione alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli.

Vendita competitiva in caso di opposizione dei creditori

La seconda possibilità si verifica quando uno o più creditori si oppongono all’aggiudicazione diretta.

In questo caso, l’art. 569-bis c.p.c. prevede lo svolgimento di una vendita competitiva, finalizzata a verificare se esistano altri soggetti disposti ad acquistare l’immobile a un prezzo superiore.

Entro dieci giorni dall’udienza possono essere depositate ulteriori offerte irrevocabili, purché incrementate di almeno un quinto rispetto al prezzo indicato nell’istanza originaria e accompagnate da una cauzione non inferiore al 10% del prezzo proposto.

Il giudice rende quindi nota la migliore offerta e dispone lo svolgimento della gara tra i soggetti interessati, secondo le modalità stabilite dal provvedimento.

L’immobile viene aggiudicato al soggetto che presenta l’offerta migliore. In caso di parità, prevale quella depositata per prima.

La vendita competitiva consente quindi di mantenere la possibilità di una liquidazione alternativa alla tradizionale asta, ma garantendo contemporaneamente ai creditori la possibilità di ottenere un ricavato maggiore.

Quali sono i vantaggi della vendita diretta per il debitore?

La possibilità di individuare autonomamente un acquirente può rappresentare un’opportunità importante per chi si trova coinvolto in una procedura di esecuzione immobiliare.

Uno dei principali vantaggi riguarda la possibilità di ottenere un prezzo adeguato al valore dell’immobile. Nelle vendite giudiziarie tradizionali, infatti, il susseguirsi di esperimenti di vendita senza aggiudicazione può determinare progressivi ribassi del prezzo base, con il rischio che il bene venga venduto a un valore sensibilmente inferiore rispetto a quello di mercato.

La vendita diretta consente invece di presentare un’offerta che non può essere inferiore al valore di riferimento previsto dall’art. 568-bis c.p.c.

Un ulteriore vantaggio riguarda la possibilità per il debitore di partecipare attivamente alla ricerca di un acquirente, anziché attendere passivamente l’esito degli esperimenti di vendita organizzati nella procedura.

La procedura può inoltre risultare più rapida rispetto a una liquidazione caratterizzata da ripetuti tentativi di vendita, con una possibile riduzione degli interessi e delle spese che maturano durante il processo esecutivo.

Occorre tuttavia precisare che la vendita diretta non garantisce automaticamente la permanenza del debitore nell’immobile fino al trasferimento, né assicura che la procedura si concluda necessariamente in tempi brevi. Ogni situazione deve essere valutata sulla base delle caratteristiche del procedimento e dei provvedimenti adottati dal giudice.

Dal punto di vista dei creditori, la possibilità di ottenere un prezzo maggiore può favorire un recupero più soddisfacente delle somme dovute, riducendo il rischio di una liquidazione poco conveniente.

Fac-simile: istanza di vendita diretta dell’immobile pignorato ex art. 568-bis c.p.c.

Di seguito proponiamo un modello di istanza di vendita diretta che può essere utilizzato come traccia per predisporre il ricorso al giudice dell’esecuzione.

Il modello deve essere necessariamente adattato alle caratteristiche della singola procedura, verificando in particolare la data di instaurazione dell’esecuzione, il valore dell’immobile, il prezzo offerto e la documentazione richiesta.

TRIBUNALE ORDINARIO DI __________

Sezione Esecuzioni Immobiliari

Giudice dell’Esecuzione: Dott. __________

Procedura esecutiva immobiliare R.G.E. n. __________

ISTANZA PER LA VENDITA DIRETTA DELL’IMMOBILE PIGNORATO EX ART. 568-BIS C.P.C.

Per il Sig./la Sig.ra __________, nato/a a __________ il __________, C.F. __________, residente in __________, in qualità di debitore esecutato, rappresentato/a e difeso/a dall’Avv. __________, C.F. __________, ed elettivamente domiciliato/a presso il suo studio in __________, come da procura alle liti in atti,

PREMESSO CHE

• con pignoramento immobiliare notificato in data __________, è stata avviata nei confronti del debitore la procedura esecutiva immobiliare iscritta al n. R.G.E. __________ presso il Tribunale di __________;
• la procedura ha ad oggetto l’immobile sito in __________, identificato catastalmente al foglio __________, particella __________, subalterno __________;
• l’esperto nominato dal Giudice dell’Esecuzione ha depositato la relazione di stima, determinando il valore dell’immobile in euro __________;
• l’udienza prevista dall’art. 569, primo comma, c.p.c. è fissata per il giorno __________;
• il Sig./la Sig.ra __________, nato/a a __________ il __________, C.F. __________, ha manifestato interesse all’acquisto dell’immobile, formulando un’offerta irrevocabile per il prezzo complessivo di euro __________;
• l’offerta è corredata da cauzione pari al 10% del prezzo proposto, come risulta dalla documentazione allegata;

TUTTO CIÒ PREMESSO

il debitore esecutato, come sopra rappresentato e difeso,

CHIEDE

che l’Ill.mo Giudice dell’Esecuzione, ai sensi degli artt. 568-bis e 569-bis c.p.c., voglia disporre la vendita diretta dell’immobile pignorato, per il prezzo di euro __________, previa verifica dei requisiti di legge e degli ulteriori presupposti previsti dalla normativa vigente.

Con riserva di depositare la documentazione attestante l’avvenuta notificazione dell’istanza e dell’offerta ai creditori individuati dall’art. 568-bis, secondo comma, c.p.c., nei termini previsti dalla legge.

Si allegano:

1. Offerta irrevocabile di acquisto;
2. Documentazione attestante il versamento della cauzione;
3. Documentazione identificativa dell’offerente;
4. Eventuale ulteriore documentazione utile ai fini della valutazione dell’istanza.

Luogo e data, __________

Avv. __________

Nota: il fac-simile ha valore orientativo e deve essere adattato al caso concreto. L’offerta di acquisto deve essere predisposta separatamente e contenere tutti gli elementi richiesti dalla legge.

La vendita all’asta non è sempre l’unica strada

La vendita all’asta non è sempre l’unica strada. Ogni situazione debitoria va valutata caso per caso. Lo Studio analizza la procedura, l’entità dei debiti e la posizione del debitore per verificare se esistano margini per una trattativa con i creditori, un accordo a saldo e stralcio o una soluzione alternativa alla vendita forzata.

In determinate situazioni può essere valutato anche il coinvolgimento di un investitore, tra le società collegate allo Studio, verificando la sostenibilità economica dell’operazione, la possibilità per il debitore di continuare a vivere nell’immobile attraverso una locazione e, quando possibile, un eventuale riacquisto dopo 5 o 10 anni. Non si tratta di una soluzione automatica, ma di un’operazione che deve essere costruita e verificata sotto il profilo giuridico ed economico.

Per questo è fondamentale intervenire il prima possibile: quando la procedura è ancora in una fase nella quale esistono margini di negoziazione, possono esserci maggiori possibilità di individuare una soluzione alternativa alla vendita forzata.

Competenza professionale dello Studio

L’esperienza professionale del nostro Studio deriva da quella suo fondatore, l’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli. L’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli è un avvocato esperto nella difesa dal pignoramento immobiliare e nelle esecuzioni immobiliari, con attività professionale rivolta alla tutela dei debitori e del patrimonio immobiliare. Opera professionalmente a Napoli, Roma e Milano e, attraverso la propria organizzazione professionale, su tutto il territorio nazionale.

È Partner del Sole 24 Ore e membro della Commissione Mercati e Strumenti Finanziari del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Napoli. È inoltre autore del “Manuale Completo sulla Difesa dal Pignoramento Immobiliare”, opera dedicata agli strumenti giuridici utilizzabili dal debitore per contrastare, sospendere o gestire una procedura di pignoramento immobiliare.

L’esperienza maturata nella gestione delle procedure esecutive immobiliari ci consente di affrontare anche la vendita diretta con un approccio che non si limita alla predisposizione dell’istanza, ma considera l’intera posizione debitoria e le possibili conseguenze della liquidazione del patrimonio.

La valutazione preventiva dei requisiti, la verifica della perizia, l’individuazione di un acquirente e il rispetto delle formalità processuali sono passaggi fondamentali per evitare errori che potrebbero compromettere l’ammissibilità della richiesta.

Conclusioni: quando conviene chiedere la vendita diretta dell’immobile pignorato?

La vendita diretta dell’immobile pignorato rappresenta uno strumento importante per il debitore che desidera individuare un’alternativa alla tradizionale vendita all’asta.

La possibilità di individuare un acquirente e proporre un’offerta a un prezzo non inferiore al valore previsto dalla legge può consentire di ottenere condizioni di liquidazione più favorevoli, tutelando al tempo stesso gli interessi dei creditori.

Tuttavia, per utilizzare correttamente questo strumento è necessario verificare attentamente i presupposti della procedura, rispettare i termini perentori e predisporre un’offerta conforme alle disposizioni degli artt. 568-bis e 569-bis c.p.c.

Lo Studio Legale d’Ambrosio Borselli si occupa esclusivamente di diritto delle esecuzioni immobiliari e difesa del debitore, offrendo assistenza nella valutazione delle procedure di pignoramento e nell’individuazione delle strategie più adatte a tutelare il patrimonio immobiliare.

Se il Suo immobile è stato pignorato e desidera sapere se sussistono i presupposti per presentare un’istanza di vendita diretta, può contattare il nostro Studio per una consulenza personalizzata. Un’analisi tempestiva della procedura può consentire di individuare strumenti giuridici e soluzioni concrete prima che la vendita forzata diventi difficilmente evitabile.

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FAQ – Domande frequenti sulla vendita diretta dell’immobile pignorato

1. Chi può chiedere la vendita diretta di un immobile pignorato?

La richiesta può essere presentata dal debitore esecutato, che deve individuare un potenziale acquirente e depositare l’istanza insieme all’offerta di acquisto e alla cauzione prevista dalla legge.

2. Entro quando deve essere presentata l’istanza di vendita diretta?

L’istanza deve essere depositata non oltre dieci giorni prima dell’udienza prevista dall’art. 569, primo comma, c.p.c. Il termine è perentorio e il suo mancato rispetto comporta l’inammissibilità della richiesta.

3. Qual è il prezzo minimo per la vendita diretta?

Il prezzo offerto non può essere inferiore al valore indicato nella relazione di stima. Se il giudice ha determinato un prezzo base superiore, l’offerta deve essere adeguata a quest’ultimo importo.

4. A quanto ammonta la cauzione?

La cauzione deve essere pari ad almeno il 10% del prezzo offerto e deve essere depositata insieme all’istanza e all’offerta di acquisto.

5. È necessario ottenere il consenso dei creditori?

Non è necessario ottenere preventivamente il consenso unanime dei creditori per presentare l’istanza. Tuttavia, l’eventuale opposizione di uno o più creditori può determinare lo svolgimento di una vendita competitiva, secondo quanto previsto dall’art. 569-bis c.p.c.

6. La vendita diretta può essere richiesta più volte?

No. L’art. 568-bis c.p.c. stabilisce espressamente che l’istanza non può essere presentata più di una volta nel corso della procedura esecutiva.

7. La vendita diretta si applica a tutti i pignoramenti immobiliari?

No. La disciplina si applica alle procedure esecutive immobiliari instaurate a partire dal 1° marzo 2023. È quindi necessario verificare la data di perfezionamento del pignoramento nei confronti del debitore.

Avv. p. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Quando si sceglie l’avvocato per la propria esecuzione immobiliare, non  si sta scegliendo solo un giurista: si sta scegliendo qualcuno che ha vissuto sul campo centinaia di procedure in tutta Italia. Perché la vera differenza non sta solo nelle norme — quelle sono solo il 30-40% del lavoro — ma nell’esperienza pratica: conoscere la psicologia dei giudici, dei custodi, delle controparti, e sapere esattamente quando muoversi. La stessa istanza, presentata al momento giusto o a quello sbagliato, può cambiare completamente l’esito di una procedura. È un’arte fatta di tempismo, intuizione e stratagemmi maturati anno dopo anno, procedura dopo procedura — qualcosa che nessun manuale, e nemmeno la più avanzata intelligenza artificiale, potrà mai sostituire. Con oltre mille procedure seguite in tutta Italia, il nostro studio mette questa esperienza al servizio di debitori e investitori, per trasformare ogni criticità in un’opportunità concreta. Affidati a chi la procedura la conosce davvero, non solo sulla carta.

Il nostro Studio, inoltre, collabora con una società specializzata nell’acquisto di immobili pignorati, che può intervenire quando ricorrono i presupposti per salvare l’abitazione del debitore. Dopo un’attenta valutazione della procedura e della situazione economica, individuiamo la soluzione più conveniente e, se praticabile, coinvolgiamo la società per formulare una proposta di acquisto. L’obiettivo è consentire al debitore di evitare la perdita del possesso della casa e, in molti casi, di conservarne la possibilità di un futuro riacquisto, sempre sotto la tutela legale dello Studio.

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”