Asta e liberazione: Cosa cambia tra gli articoli 560 c.p.c. e 605 c.p.c.

Dicembre 16, 2025by Redazione

La liberazione dell’immobile pignorato dopo l’aggiudicazione: confronto tra gli articoli 560 c.p.c. e 605 c.p.c. per capire come avviene concretamente la liberazione

Quando un immobile viene pignorato nell’ambito di una procedura esecutiva, una delle fasi che più preoccupano il debitore è quella della liberazione della casa, cioè il momento in cui l’immobile deve essere effettivamente lasciato libero dopo che l’asta si è conclusa con un’aggiudicazione.

Si tratta di un passaggio delicato, perché coinvolge non solo la posizione dell’aggiudicatario – che vuole entrare in possesso del bene acquistato – ma anche quella del debitore e di eventuali terzi che abitano l’immobile.

Per capire come avviene concretamente la liberazione, è importante conoscere due norme fondamentali del nostro ordinamento: ovvero il confronto tra gli articoli 560 c.p.c. e 605 c.p.c.

Questi articoli disciplinano due modalità differenti di rilascio dell’immobile:

il rilascio nell’ambito della procedura esecutiva immobiliare (art. 560 c.p.c.),
il rilascio eseguito tramite l’ufficiale giudiziario con le regole dell’esecuzione per consegna o rilascio (art. 605 c.p.c.), che può intervenire in alcuni casi particolari.

La differenza fondamentale che emerge dal confronto tra gli articoli 560 c.p.c. e 605 c.p.c. è che l’art. 560 c.p.c. disciplina la liberazione dell’immobile pignorato nell’ambito dell’espropriazione immobiliare, prevedendo una procedura semplificata e “deformalizzata” gestita dal custode, spesso dopo il decreto di trasferimento, mentre l’art. 605 c.p.c. (e seguenti) regola la procedura ordinaria di esecuzione per consegna o rilascio (es. sfratti), che segue iter più formali e complessi (precetto, notifica, ecc.).

Il 560 c.p.c. è una norma speciale che deroga alle formalità del 605 c.p.c. per accelerare la consegna dell’immobile all’aggiudicatario.

Comprendere il funzionamento e le differenze che emergono dal confronto tra gli articoli 560 c.p.c. e 605 c.p.c., aiuta il debitore a sapere cosa aspettarsi e consente all’aggiudicatario di conoscere i suoi diritti e i tempi per ottenere la disponibilità dell’immobile.

Cosa significa “liberazione dell’immobile”

La liberazione dell’immobile è l’attività mediante cui l’immobile pignorato viene reso effettivamente disponibile all’aggiudicatario. Non si tratta solo di “consegnare le chiavi”: questa infatti è solo l’ultima fase della procedura di liberazione che comporta anche lo sgombero dei mobili, la fuoriuscita del debitore o di altri soggetti che vi abitano, e – nei casi più difficili – anche l’intervento della forza pubblica.

La struttura dell’attività di liberazione può essere così schematizzata:

liberazione delle persone
intimazione all’asporto dei beni mobili entro il termine di legge
rimozione coattiva delle cose rimaste
consegna delle chiavi con relativo verbale di immissione in possesso

È quindi doveroso sottolineare che la liberazione non può essere reputata “esaurita” quando siano state svolte solo alcune delle attività preparatorie e non si sia giunti al compimento effettivo del rilascio.

Il principio generale è che l’aggiudicatario ha diritto a ottenere la disponibilità dell’immobile dopo il decreto di trasferimento, ma le modalità cambiano in base alla situazione concreta.

In particolare, bisogna distinguere tra:

immobile già libero,
immobile occupato dal debitore,
immobile occupato da terzi, con o senza titolo (familiari, inquilini, detentori di fatto, ecc.).

È proprio per disciplinare questi casi che il legislatore ha previsto specifici meccanismi, tra cui quelli che andremo ad analizzare nel confronto tra gli articoli 560 c.p.c. e 605 c.p.c.

L’articolo 560 c.p.c.: liberazione nell’esecuzione immobiliare

L’art. 560 c.p.c. disciplina in modo diretto la gestione dell’immobile pignorato durante l’intera procedura esecutiva.

La norma prevede che:

Il giudice dell’esecuzione stabilisce i provvedimenti necessari per la gestione del bene (per esempio la nomina del custode giudiziario).
Il custode giudiziario può essere autorizzato a visitare l’immobile, eseguirne la manutenzione e, al momento opportuno, curarne la liberazione.
La liberazione può essere disposta dal giudice, che ordina al custode di immettere l’aggiudicatario nel possesso dell’immobile.

Negli ultimi anni l’articolo 560 ha subito diverse modifiche volte a bilanciare la tutela del debitore con l’esigenza di accelerare le procedure esecutive. Tra i suoi punti qualificanti vi è il principio per cui l’immobile, salvo particolari esigenze, dovrebbe restare nella disponibilità del debitore fino al decreto di trasferimento, limitando anticipi di sgombero che in passato erano più frequenti.

Le modifiche apportate hanno determinato una sorta di doppio binario da seguire ai fini della liberazione, vediamo quali sono le ipotesi che si possono verificare:

A) L’immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari

Quando l’immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari, il giudice dell’esecuzione non può disporre il rilascio prima della pronuncia del decreto di trasferimento, a meno che il debitore non sia venuto meno agli obblighi impostigli dall’art. 560 cpc (ostacolando il diritto di visita di potenziali acquirenti, non mantenendo l’immobile in uno stato di buona conservazione, ecc.).

Pertanto si potranno verificare i casi di seguito indicati:

A.1) In caso di violazione degli obblighi

L’ordine sarà adottato necessariamente con apposita ordinanza del GE, che il custode eseguirà senza l’osservanza delle formalità di cui agli artt. 605 e ss. c.p.c.

A.2) In caso di liberazione contestuale all’emissione del decreto di trasferimento,

L’ingiunzione di rilascio ex art. 586, comma 2, c.p.c. sarà contenuta nel medesimo decreto di trasferimento e, solo su istanza dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, sarà attuata dal custode decorsi sessanta giorni e non oltre centoventi giorni.

Quando scatta la liberazione secondo l’art. 560 c.p.c.

La liberazione disposta dal giudice dell’esecuzione avviene tipicamente dopo il decreto di trasferimento, cioè quando l’aggiudicatario ha pagato il prezzo e diviene formalmente proprietario del bene.

A quel punto:

Il giudice emette un’ordinanza di liberazione.
Il custode giudiziario organizza le operazioni di sgombero.
Se necessario interviene anche la forza pubblica.
L’aggiudicatario viene immesso nel possesso dell’immobile.

Al fine di consentire al custode di predisporre le attività necessarie alla liberazione e calcolarne i presumibili costi, da porre a carico della procedura, l’istanza dell’aggiudicatario, dovrà preferibilmente essere inoltrata già in sede di offerta di acquisto, ovvero in sede di aggiudicazione (previa avvertenza contenuta nell’avviso di vendita e comunque il delegato alla vendita chiederà all’aggiudicatario se intende chiedere l’attuazione della liberazione a cura del custode e ciò al fine di consentire al custode di predisporre le attività necessarie).

Il decreto di trasferimento conterrà la descrizione di tutte le vicende rilevanti della procedura e relative all’immobile pignorato (data e modalità di aggiudicazione; pubblicità esperita; modalità di versamento del saldo prezzo; soggetti e diritto trasferito; provenienza del bene; situazione urbanistica ed edilizia; formalità da cancellare; regime fiscale, se dichiarato dall’aggiudicatario) e conterrà sempre l’ingiunzione di rilasciare l’immobile venduto, anche per il caso di immobile abitato dal debitore e dai suoi familiari (art. 560 c.p.c.) .

Esempio pratico

Immaginiamo che un appartamento sia occupato dal debitore e dai suoi familiari.
L’immobile viene venduto all’asta e l’aggiudicatario paga il prezzo entro i termini.

Il giudice emette il decreto di trasferimento e contestualmente ordina la liberazione.
Il custode contatta il debitore, gli comunica la data di rilascio e, se il debitore non lascia spontaneamente l’immobile, procede allo sgombero con l’aiuto dell’ufficiale giudiziario e della forza pubblica.

L’aggiudicatario ottiene così le chiavi e la piena disponibilità dell’immobile.

L’articolo 605 c.p.c.: l’esecuzione per consegna o rilascio

L’art. 605 c.p.c. appartiene a una disciplina diversa: quella dell’esecuzione per consegna o rilascio, che ha come scopo far ottenere materialmente a un soggetto un bene mobile o un immobile al quale ha diritto.

Questa forma di esecuzione viene attivata quando esiste un titolo esecutivo (per saperne di più si legga il seguente articolo: “I titoli esecutivi“) che ordina la consegna o il rilascio (nel nostro caso il decreto di trasferimento).

In tale procedimento:

interviene l’ufficiale giudiziario su iniziativa della parte,
il soggetto tenuto al rilascio viene invitato a lasciare l’immobile,
se non lo fa spontaneamente, l’ufficiale procede materialmente allo sgombero.

Perché può entrare in gioco dopo un’asta?

In linea teorica, la liberazione dell’immobile aggiudicato dovrebbe avvenire tramite l’art. 560 c.p.c., poiché è la norma specifica dell’esecuzione immobiliare.

Tuttavia, in alcuni casi particolari può rendersi necessario ricorrere anche alla disciplina dell’art. 605 e seguenti, ad esempio:

se l’immobile è occupato da un terzo con un titolo opponibile (come un inquilino con contratto registrato anteriormente al pignoramento)
se l’aggiudicatario non ha depositato la richiesta per la liberazione nei tempi stabiliti dall’articolo 560 c.p.c.

Esempio pratico

Supponiamo che nell’immobile pignorato viva un inquilino con un contratto di locazione registrato prima del pignoramento. La locazione è “opponibile” alla procedura e quindi non si estingue automaticamente con la vendita.

Se l’aggiudicatario decide di non subentrare nel contratto e il giudice non dispone la liberazione tramite l’art. 560 c.p.c., l’aggiudicatario potrà utilizzare le regole dell’art. 605 c.p.c. per ottenere il rilascio alla scadenza del contratto.

Questo significa che dovrà:

notificare al conduttore un precetto per il rilascio;
richiedere all’ufficiale giudiziario di procedere allo sgombero;
attendere l’esecuzione materiale.

Confronto tra l’articolo 560 e l’articolo 605 c.p.c.

Sebbene l’articolo 560 e l’articolo 605 del codice di procedura civile riguardino entrambi, in senso ampio, la liberazione di un immobile, essi si collocano in contesti giuridici profondamente diversi e producono effetti differenti sia sul piano procedurale sia su quello sostanziale.

Il confronto tra gli articoli 560 c.p.c. e 605 c.p.c. è fondamentale per comprendere le differenze:

L’art. 560 c.p.c. opera nell’alveo della procedura esecutiva immobiliare, cioè all’interno del complesso meccanismo di espropriazione forzata che conduce alla vendita del bene pignorato. In questo contesto, la liberazione dell’immobile è un momento fisiologico della procedura: il giudice dell’esecuzione mantiene il controllo del bene per tutta la durata del processo e può disporne la liberazione quando ciò risulti funzionale alla corretta gestione del pignoramento o quando, dopo l’aggiudicazione, occorra garantire al nuovo proprietario il pieno godimento del bene trasferito.

A eseguire materialmente il rilascio è il custode giudiziario, figura professionale incaricata di amministrare e conservare l’immobile pignorato. Tale assetto attribuisce alla liberazione ex art. 560 una natura quasi “interna” alla procedura: il giudice impartisce ordini diretti e immediatamente eseguibili, e ciò permette di ottenere la disponibilità del bene in tempi generalmente più rapidi rispetto ad altre forme di esecuzione.

Diversa è la logica dell’art. 605 c.p.c., il quale disciplina l’esecuzione per consegna o rilascio. In questo caso non vi è alcun pignoramento, né un procedimento esecutivo immobiliare in corso: vi è semplicemente una parte che, munita di un titolo esecutivo (come una sentenza di sfratto o un provvedimento di rilascio), chiede al giudice di ottenere la restituzione materiale dell’immobile.

Qui l’iniziativa spetta interamente al soggetto interessato, che deve prima notificare un precetto e poi richiedere l’intervento dell’ufficiale giudiziario, il quale procede con tentativi successivi, eventualmente richiedendo l’intervento della forza pubblica. Questo rende il procedimento più lento, più formale e spesso più complesso, anche perché l’autorità giudiziaria non ha un ruolo diretto nella direzione della procedura.

Questa distinzione, che emerge dal confronto tra gli articoli 560 c.p.c. e 605 c.p.c. , si riflette direttamente sulla tempistica e sulla strategia da adottare nel caso concreto:

Se l’immobile è occupato dal debitore esecutato o da un terzo privo di un titolo opponibile, la liberazione ex art. 560 rappresenta la via più immediata e razionale: il custode può intervenire rapidamente e l’aggiudicatario non deve promuovere autonomi procedimenti.

Viceversa, quando l’immobile è occupato da un terzo con titolo opponibile alla procedura (ad esempio un contratto di locazione registrato prima del pignoramento), l’art. 560 non è sufficiente. In questo caso l’occupazione è protetta rispetto all’esecuzione e il giudice non può ordinare la liberazione; l’aggiudicatario dovrà quindi attendere la scadenza del contratto o attivare, quando possibile, un’indipendente procedura di rilascio ex art. 605, che richiede tempo, notifiche, tentativi di accesso e un maggiore coinvolgimento dell’ufficiale giudiziario.

In definitiva, non esiste una procedura di liberazione “migliore” in assoluto: la scelta dipende dal titolo di possesso dell’occupante e dalla sua opponibilità alla procedura esecutiva.

L’art. 560 è più rapido, più lineare e inserito nella struttura dell’esecuzione immobiliare; l’art. 605 è più flessibile ma anche più complesso, ed è indispensabile quando l’occupazione gode di una tutela che la procedura esecutiva non può comprimere.

Questa distinzione, apparentemente tecnica, ha ricadute pratiche rilevanti: incide sulla tempistica di disponibilità dell’immobile, sulle spese da sostenere e sul grado di certezza che l’aggiudicatario può avere circa l’effettiva liberazione del bene.

Saper orientarsi correttamente tra queste due forme di esecuzione nel confronto tra gli articoli 560 c.p.c. e 605 c.p.c. è essenziale per evitare ritardi, contenziosi e inutili costi procedurali.

Conclusioni

La liberazione dell’immobile dopo l’aggiudicazione è un momento cruciale della procedura esecutiva, che coinvolge aspetti tecnici ma anche situazioni umane delicate.

Gli articoli 560 e 605 c.p.c. disciplinano due modalità diverse di rilascio: la prima interna all’esecuzione immobiliare, la seconda attivabile anche al di fuori della procedura, sulla base di un titolo esecutivo specifico.

Conoscere la differenza tra i due istituti permette di evitare equivoci, comprendere i tempi necessari e gestire correttamente ogni fase del rilascio, sia per il debitore sia per l’aggiudicatario.

Lo Studio Legale d’Ambrosio Borselli è specializzato in diritto delle esecuzioni immobiliari e tutela del debitore.

Assistiamo ogni giorno persone coinvolte in pignoramenti, aste giudiziarie, richieste di rilascio e situazioni di difficoltà abitativa, offrendo consulenza mirata e soluzioni concrete.

Se hai ricevuto un avviso di liberazione, se il tuo immobile è stato pignorato o se hai acquistato una casa all’asta e non sai come procedere con il rilascio, siamo qui per aiutarti.

Contattaci per una consulenza personalizzata: analizzeremo insieme la tua situazione e ti forniremo la strategia migliore per tutelare i tuoi diritti.

Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “L’art. 560 cpc la liberazione dell’immobile dopo la Riforma Cartabia”; “Il custode può liberare l’immobile dopo il nuovo art 560 cpc?”; “Guida all’opposizione al rilascio: competenza e costi”; “Esecuzione immobiliare: le novità dopo la Riforma Cartabia”.

Avv. p. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“, tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme “ o ancora “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci ”

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”