Cancellazione ipoteca non rinnovata

Novembre 14, 2025by Redazione

Cancellazione ipoteca non rinnovata: guida pratica e assistenza legale per liberare il tuo immobile da vincoli ormai estinti.

L’ipoteca è uno degli strumenti più utilizzati nel sistema giuridico italiano per garantire il credito. Si tratta di un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore la possibilità di soddisfarsi sul bene immobile vincolato, con preferenza rispetto agli altri creditori, qualora il debitore non adempia la propria obbligazione.

Tuttavia, tale garanzia non è eterna. La legge prevede, infatti, un limite temporale alla sua efficacia, stabilendo che l’ipoteca si estingue se non viene rinnovata entro vent’anni dalla sua iscrizione.

Questa previsione, contenuta nell’art. 2847 c.c., rappresenta una tutela importante per il debitore e, più in generale, per la certezza dei traffici giuridici, evitando che i beni immobili restino indefinitamente gravati da vincoli ormai inattuali.

La cancellazione dell’ipoteca non rinnovata, dunque, non è solo una questione formale, ma un diritto concreto del debitore che può liberare il proprio immobile da un peso non più giuridicamente efficace.

In questo articolo, in quanto avvocati esperti in diritto delle esecuzioni immobiliari, cercheremo di spiegarvi in maniera semplice e chiara che cos’è l’ipoteca, a cosa serve, quali sono gli effetti e come funziona la sua cancellazione.

Cancellazione ipoteca non rinnovata : cos’è e a cosa serve

I diritti reali di garanzia, tra cui l’ipoteca, sono strumenti giuridici che attribuiscono al creditore la facoltà di soddisfarsi sul bene del debitore, con preferenza rispetto ad altri creditori, qualora l’obbligazione non venga adempiuta. In particolare, il creditore ipotecario gode di un privilegio di prelazione, poiché può essere pagato con priorità sul prezzo ricavato dalla vendita forzata dell’immobile gravato da ipoteca. L’ipoteca di primo grado rappresenta il livello più alto di tale prelazione: significa che, in caso di esecuzione, il creditore titolare di questa iscrizione sarà soddisfatto prima di quelli con ipoteche di grado successivo. A differenza del creditore ipotecario, il creditore chirografario non dispone di alcuna garanzia reale e potrà essere pagato solo con ciò che rimane dopo la soddisfazione dei creditori privilegiati o ipotecari, in proporzione al proprio credito.

Facciamo un esempio:

Immaginiamo che Marco chieda un mutuo alla banca per comprare casa. Per essere sicura di riavere indietro i soldi, la banca iscrive un’ipoteca di primo grado sull’immobile: significa che, se Marco smette di pagare le rate e la casa viene venduta all’asta, la banca avrà diritto a essere pagata per prima con il ricavato della vendita. Solo dopo che la banca avrà recuperato quanto le spetta, potranno essere soddisfatti altri eventuali creditori e, per ultimi, i cosiddetti creditori chirografari, cioè quelli che non hanno alcuna garanzia sull’immobile. In questo modo si capisce come l’ipoteca, essendo un diritto reale di garanzia, offra al creditore una protezione concreta e una posizione di vantaggio rispetto a chi non dispone di una garanzia simile.

Come abbiamo detto poc’anzi, l’ipoteca è una garanzia che tutela il creditore nel caso in cui un debito non venga pagato. Si tratta, appunto, di un diritto reale di garanzia: ciò significa che il creditore, chiamato creditore ipotecario, può chiedere l’espropriazione e la vendita del bene ipotecato per recuperare la somma che gli spetta, se il debitore non adempie ai propri obblighi.

Nella pratica, l’ipoteca viene utilizzata soprattutto come garanzia per la restituzione di un mutuo. Chi riceve il prestito concede infatti un’ipoteca su un bene (di solito un immobile), in modo che la banca sia tutelata nel caso in cui non vengano restituiti i soldi prestati. L’ipoteca può essere concessa direttamente dal debitore oppure da una terza persona che mette a disposizione un proprio bene a garanzia del debito altrui.

È importante sapere che il proprietario del bene ipotecato non perde la disponibilità del bene: può continuare a usarlo, affittarlo o venderlo. Tuttavia, se il bene viene venduto, l’ipoteca non si estingue, ma rimane legata al bene stesso, si dice infatti che “l’ipoteca segue il bene”. In altre parole, il nuovo proprietario lo acquista “con” l’ipoteca già iscritta, e i diritti del creditore restano intatti.

Possono essere oggetto di ipoteca gli immobili (come case, terreni o fabbricati) e i beni mobili registrati (ad esempio automobili, navi o aerei).

Cancellazione ipoteca non rinnovata Tipi di ipoteca

La legge distingue tre tipi di ipoteca: volontaria, legale e giudiziale.

Ipoteca volontaria
È la forma più comune e nasce da un accordo tra le parti. Per esempio, quando una banca concede un mutuo, richiede l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile del debitore per garantirsi il rimborso della somma prestata.
Ipoteca legale
È prevista direttamente dalla legge in casi specifici e tassativi. I casi principali sono previsti dagli art. 2817 e seguenti del cod. civ.. Ciò significa che le parti non possono istituirla liberamente, ma solo quando la legge lo consente. Si tratta di una garanzia che nasce automaticamente in determinate situazioni previste dal legislatore. Per capire meglio, immaginiamo ad esempio che tre fratelli ereditano una casa. Uno di loro, Paolo, riceve l’immobile ma deve compensare gli altri due fratelli con 100.000 €. I due fratelli hanno un’ipoteca legale sulla casa ricevuta da Paolo, finché non ricevono la loro parte. Quindi se Paolo non paga, possono rivalersi sull’immobile.
Ipoteca giudiziale
Nasce da una decisione del giudice, ad esempio da una sentenza o da un decreto ingiuntivo che condanna il debitore al pagamento di una somma o al risarcimento di un danno. Questo provvedimento costituisce un titolo esecutivo che consente al creditore di iscrivere l’ipoteca sui beni del debitore. È una forma di tutela per il creditore che, dopo aver ottenuto un riconoscimento giudiziale del proprio credito, può così garantirsi il suo soddisfacimento. Un esempio pratico di ipoteca giudiziale è il caso di un creditore che, non avendo ricevuto il pagamento di una fattura, ottiene un decreto ingiuntivo e iscrive un’ipoteca sui beni del debitore per assicurarsi la riscossione.

Il termine ventennale dell’ipoteca: cosa prevede la legge

L’art. 2847 c.c. dispone testualmente che:

“L’iscrizione conserva il suo effetto per venti anni, salvi i casi in cui la legge dispone diversamente. Se l’iscrizione non è rinnovata prima che scada questo termine, l’ipoteca si estingue.”

Ciò significa che l’ipoteca ha una durata legale di venti anni, decorrenti dalla data di iscrizione nei registri immobiliari.
Trascorso tale periodo, il creditore deve rinnovare l’iscrizione — con un’apposita domanda al conservatore dei registri immobiliari — se intende mantenere in vita il proprio diritto di garanzia.

La mancata rinnovazione nel termine comporta l’estinzione automatica dell’ipoteca, che non può essere più fatta valere nei confronti del debitore o dei terzi acquirenti del bene.
È importante sottolineare che si tratta di una estinzione di diritto, cioè che opera automaticamente per il solo decorso del tempo, senza necessità di una pronuncia giudiziale.

Effetti dell’estinzione e diritto alla cancellazione

Quando l’ipoteca si estingue per mancata rinnovazione, il suo venir meno produce effetti rilevanti sia nei rapporti tra creditore e debitore, sia nei confronti dei terzi.
Il creditore perde il diritto di prelazione e di espropriazione sul bene, e l’immobile torna libero da vincoli ipotecari.

Tuttavia, nei registri immobiliari l’iscrizione permane, finché non venga formalmente cancellata. È qui che entra in gioco la distinzione tra estinzione sostanziale dell’ipoteca e cancellazione formale della relativa iscrizione.

In altre parole:

L’ipoteca si estingue automaticamente per effetto del decorso del termine ventennale;
La cancellazione dai registri, invece, richiede un atto successivo che certifichi la perdita di efficacia dell’iscrizione.

Come ottenere la cancellazione di un’ipoteca non rinnovata

La cancellazione dell’ipoteca è l’operazione con cui si elimina in modo definitivo dai registri immobiliari ogni traccia dell’ipoteca iscritta su un immobile. In questo modo il bene risulta ufficialmente libero da vincoli o garanzie a favore di terzi.

È utile distinguere tra estinzione e cancellazione dell’ipoteca. L’estinzione si verifica quando il debito garantito (come un mutuo o un finanziamento) è stato completamente pagato. Tuttavia, anche se il debito è estinto, l’iscrizione ipotecaria resta ancora registrata finché non si procede alla sua cancellazione formale. Solo dopo la cancellazione l’immobile risulta, anche agli occhi dei registri pubblici, privo di ogni vincolo.

Le modalità di cancellazione variano in base al tipo di ipoteca, a seconda che sia volontaria o giudiziale.

Nel caso dell’ipoteca volontaria, quella più comune perché legata ai mutui bancari o ad altri contratti di finanziamento, la cancellazione avviene oggi in modo automatico e gratuito.

La Legge Bersani (decreto n. 40/2007), infatti, prevede la cancellazione automatica e gratuita dell’ipoteca una volta estinto il mutuo. Per ottenerla, la banca comunica l’estinzione del mutuo all’Agenzia delle Entrate, che procede d’ufficio alla cancellazione entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione, senza alcun costo per il debitore. La procedura è semplificata e non richiede l’intervento di un notaio né il consenso del debitore. L’ipoteca viene rimossa senza bisogno di ulteriori adempimenti da parte del debitore.

Diversa è la procedura per l’ipoteca giudiziale, che nasce da una decisione del giudice, ad esempio a seguito di un contenzioso o di un decreto ingiuntivo. In questo caso, la cancellazione può avvenire solo in due modi:

Mediante un atto notarile, nel quale il creditore (come una banca o un privato) dichiara davanti al notaio di voler cancellare l’ipoteca. È un atto unilaterale, quindi basta la presenza del creditore. Il notaio, poi, trasmette la richiesta all’Agenzia delle Entrate per completare la procedura.
Tramite un provvedimento del giudice, che ordina la cancellazione dell’ipoteca nei casi in cui il debito sia stato estinto, il bene ipotecato sia andato distrutto o il creditore abbia rinunciato espressamente al proprio diritto.

È importante ricordare che, a differenza dell’ipoteca volontaria, quella giudiziale non può essere cancellata con la procedura semplificata detta “cancellazione Bersani”, ma solo attraverso un atto notarile o un provvedimento del tribunale.

L’importanza della verifica preventiva: le visure ipotecarie

Per verificare che un’ipoteca sia stata effettivamente cancellata e che l’immobile sia libero da pesi e vincoli, è possibile richiedere una visura ipotecaria aggiornata. Questo documento riporta tutte le iscrizioni e le trascrizioni presenti sui registri immobiliari negli ultimi 20 anni. Il notaio effettua normalmente questo controllo prima del trasferimento di un immobile, di un locale commerciale o di un terreno, utilizzando i dati catastali del bene. Se non si conoscono questi dati, la ricerca può essere effettuata anche a partire dal nome e cognome del proprietario, per verificare se a suo carico risultano ipoteche ancora attive.

Attraverso la consultazione dei registri immobiliari, è possibile verificare:

la data di iscrizione dell’ipoteca;
eventuali annotazioni di rinnovo;
la presenza di atti di assenso o di cancellazione;
l’eventuale pignoramento collegato.

La visura ipotecaria è uno strumento indispensabile per il debitore che intenda tutelarsi, poiché consente di individuare vincoli ormai scaduti ma ancora formalmente presenti nei registri.
Molte volte, infatti, accade che l’ipoteca, pur essendo estinta di diritto, continui a risultare iscritta e a creare difficoltà nella vendita o nella richiesta di nuovi finanziamenti.

Ipoteca scaduta e procedimento esecutivo: cosa accade?

Uno degli aspetti più delicati riguarda la possibilità per il creditore di avviare o proseguire un’esecuzione immobiliare su un bene gravato da un’ipoteca scaduta e non rinnovata.

La giurisprudenza è costante nel ritenere che decorso il termine ventennale senza rinnovo, l’ipoteca è estinta e non può più costituire titolo per l’esecuzione forzata. Ciò significa che il creditore non può più esercitare il diritto di espropriazione con prelazione sul bene.

Se l’esecuzione è già in corso, il debitore ha diritto di eccepire l’estinzione dell’ipoteca e di chiedere la estinzione del procedimento esecutivo, almeno per quanto riguarda la parte fondata sul diritto ipotecario.

Inoltre, anche se il credito principale non è prescritto, il venir meno dell’ipoteca comporta la perdita della garanzia reale, che aveva funzione accessoria rispetto al credito.

Quando conviene chiedere la cancellazione

Chiedere la cancellazione di un’ipoteca non rinnovata è conveniente in molti casi, ad esempio:

prima di vendere un immobile, per evitare che la presenza di vincoli ostacoli la compravendita;
in vista di una nuova richiesta di mutuo, poiché le banche richiedono la piena libertà ipotecaria;
per liberare un immobile ereditato, evitando che un’ipoteca ormai estinta incida sul valore del bene;
nel corso di una procedura esecutiva, per far valere l’estinzione della garanzia e la conseguente illegittimità del pignoramento.

Va evidenziato che la cancellazione non ha costi particolarmente elevati, ma richiede attenzione e competenza nel predisporre la documentazione necessaria, onde evitare rigetti o richieste integrative da parte del Conservatore.

Ipoteca non rinnovata e tutela del debitore

Dal punto di vista della tutela del debitore, la disciplina della cancellazione per mancata rinnovazione riveste un’importanza fondamentale.
Spesso il debitore subisce le conseguenze di iscrizioni ipotecarie ormai prive di efficacia, che però continuano a gravare formalmente sui registri immobiliari, impedendogli di disporre liberamente del proprio patrimonio.

Il diritto del debitore di ottenere la cancellazione dell’ipoteca non rinnovata è quindi una forma di restituzione alla normalità: un riconoscimento del principio secondo cui il vincolo ipotecario non può essere eterno né oppressivo, ma deve avere un termine certo e conoscibile.

Gli avvocati che si occupano di esecuzioni immobiliari e diritto bancario possono intervenire efficacemente per:

accertare l’estinzione dell’ipoteca;
predisporre l’istanza di cancellazione al Conservatore;
impugnare eventuali dinieghi o ritardi amministrativi;
far valere, in sede giudiziale, l’invalidità di azioni esecutive fondate su ipoteche estinte.

Liberare il proprio immobile e tutelare i propri diritti

La cancellazione di un’ipoteca non rinnovata rappresenta un diritto pieno e tutelato dalla legge, spesso sottovalutato o ignorato dai debitori che, per anni, convivono con vincoli ormai privi di ogni efficacia.
Conoscere i propri diritti, tuttavia, è il primo passo per recuperare la libertà patrimoniale e difendersi da abusi o da inerzie che possono pregiudicare la propria posizione economica.

Uno studio legale specializzato in diritto delle esecuzioni immobiliari e tutela del debitore, come lo Studio Legale d’Ambrosio Borselli può offrire un supporto completo in ogni fase: dalla verifica ipotecaria preliminare fino all’ottenimento della cancellazione formale.
Attraverso un’analisi giuridica attenta e una gestione pratica efficiente, è possibile liberare definitivamente il proprio immobile e ristabilire la piena disponibilità del bene.

Lo Studio Legale d’Ambrosio Borselli, opera da anni nel settore delle esecuzioni immobiliari e della tutela del debitore. L’obiettivo è fornire assistenza concreta e tempestiva a chi si trova a fronteggiare situazioni di indebitamento, esecuzioni immobiliari, pignoramenti, o vincoli ipotecari ormai privi di valore.

Grazie a un team di professionisti esperti in diritto delle esecuzioni immobiliari lo Studio assiste i propri clienti con dedizione e professionalità.

Per ulteriori approfondimenti sul tema dell’ipoteca si leggano i seguenti articoli: “Rinnovazione ipoteca: tempi, costi e procedura”; “Credito fondiario e credito ipotecario: quali differenze”.

p.avv. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“, tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”