Come fermare un pignoramento immobiliare?

Gennaio 7, 2026by Redazione

Come fermare un pignoramento: istituti, disciplina e vantaggi

In questo articolo parleremo del procedimento di esecuzione forzata avente ad oggetto i beni immobili del debitore, c.d. “pignoramento immobiliare”.

In particolare, parleremo di come fermare un pignoramento sia quando il procedimento di esecuzione non è stato ancora instaurato che quando è stato incardinato, in considerazione del suo stato di avanzamento.

In quanto avvocati esperti di diritto immobiliare, tenteremo di spiegarvi quanto sopra con esempi semplici e chiari e riferimenti normativi.

Adempimento ordine di precetto

Dunque, come fermare un pignoramento?

Uno dei primi modi in cui è possibile impedire un pignoramento quando ancora il procedimento di esecuzione forzata non è ancora stato instaurato è eseguire l’ordine contenuto nell’atto di precetto.

In particolare, per procedere con il pignoramento immobiliare, è necessario, ai sensi dell’art. 482 c.p.c., previamente notificare al debitore un atto di precetto ovvero un atto con cui il creditore intima al debitore di adempiere l’obbligo risultante dal titolo esecutivo entro un termine non minore di dieci giorni avvertendo che, in mancanza, si procederà a esecuzione forzata.

Dunque, se il debitore adempirà tempestivamente a tale obbligo potrà evitare di subire un procedimento di esecuzione forzata. Ovviamente, il debitore, entro certi limiti, potrà eseguire tale prestazione anche successivamente all’instaurazione del pignoramento immobiliare ma, in tal caso, per l’estinzione dovrà pagare ulteriori spese, tra cui quelle dipendenti dal procedimento e, eventualmente, in caso di intervento di altri creditori, sarà tenuto anche ad eseguire le prestazioni a loro dovute.

Per approfondimenti su come instaurare il procedimento di pignoramento immobiliare leggere l’articolo “Guida al Pignoramento Immobiliare nel 2025” e “Tutto sull’Iscrizione a Ruolo del Pignoramento Immobiliare”

Conversione del pignoramento

Considerata questa prima modalità con cui evitare il pignoramento immobiliare, possiamo considerare ora un altro istituto fondamentale utile per comprendere come fermare un pignoramento una volta instaurato il procedimento : la “conversione del pignoramento”.

Tale istituto, ai sensi dell’art. 495 c.p.c., permette al debitore di chiedere di sostituire ai beni immobili pignorati una somma di denaro pari, oltre alle spese di esecuzione, all’importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese.

Il giudice con la stessa ordinanza può disporre, se ricorrono giustificati motivi, che il debitore versi con rateizzazioni mensili entro il termine massimo di quarantotto mesi la somma frutto della conversione.

In questo caso dovrà presentare in uno all’istanza, da proporre prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione a norma degli articoli 530, 552 e 569, un assegno cauzionale pari a 1/6 dell’importo precisato dal creditore.

L’ovvio vantaggio di tale istituto, come visto, non è solo quello di impedire la vendita dei beni immobili pignorati tra cui, spesso, può rientrare la stessa abitazione del debitore ma è anche quello di permettere al debitore di estinguere i propri debiti con un piano di rateizzazione utile per il debitore esecutato che spesso non dispone immediatamente della cifra necessaria per pagare i creditori.

Per maggiori approfondimenti si consiglia la lettura di Art 495 cpc: la conversione del pignoramento immobiliare, Art. 495 c.p.c. Quante rate di conversione per il pignoramento immobiliare?

Sospensione del pignoramento

Come la conversione al pignoramento, il legislatore ha previsto un altro strumento utile per fermare il pignoramento uva volta instaurata l’esecuzione ovvero la sospensione ex art. 624 bis cpc.

Tale istituto permette ai creditori muniti di titolo esecutivo, parti del procedimento, di avanzare istanza di sospensione del processo. L’istanza può essere proposta fino a venti giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto o, nel caso in cui la vendita senza incanto non abbia luogo, fino a quindici giorni prima dell’incanto.

Il giudice, sentito, il debitore potrà concedere tale sospensione e la stessa potrà durare per un massimo di 24 mesi. La sospensione è disposta per una sola volta e l’ordinanza di sospensione è revocabile in qualsiasi momento, anche su richiesta di un solo creditore e sentito comunque il debitore.

Entro dieci giorni dalla scadenza del termine di sospensione la parte interessata deve presentare istanza per la fissazione dell’udienza in cui il processo deve proseguire. In caso contrario, il procedimento si estinguerà.

La sospensione del procedimento, come vediamo, è un istituto particolarmente vantaggioso perché nelle more della sospensione debitore e creditori potranno eventualmente raggiungere un accordo sul pagamento dei debiti residui così da evitare la vendita dei beni immobili del debitore, bloccando la continuazione delle operazioni di vendita e giungendo a una naturale estinzione dell’esecuzione.

Come fermare un pignoramento? Casi di estinzione

Come abbiamo appena visto, qualora, a seguito della scadenza del termine previsto per la sospensione ex art. 624 bis c.p.c., la parte interessata non chiede tempestivamente la riassunzione del processo, lo stesso si estingue.

Sul punto, dobbiamo chiarire che oltre a questo ci sono diversi casi che conducono all’estinzione del procedimento prima della vendita e che, dunque, rappresentano uno strumento che indica una strada su come fermare un pignoramento.

Ad esempio, ai sensi dell’art. 629 c.p.c. (rinuncia) il processo si estingue se:

prima dell’aggiudicazione o dell’assegnazione, il creditore pignorante e quelli intervenuti muniti di titolo esecutivo rinunciano agli atti;
dopo la vendita, tutti i creditori concorrenti rinunciano agli atti.

Ancora, altro caso di estinzione della procedura è l’inattività delle parti per cui, ai sensi dell’art. 630 c.p.c., il processo esecutivo si estingue quando le parti non lo proseguono o non lo riassumono nel termine perentorio stabilito dalla legge o dal giudice. L’estinzione opera di diritto ed è dichiarata, anche d’ufficio, con ordinanza del giudice dell’esecuzione, non oltre la prima udienza successiva al verificarsi della stessa

Procedure da sovraindebitamento

Dopo aver esaminato diversi istituti utili a impedire l’instaurazione del pignoramento o a fermare lo stesso una volta avviato, possiamo considerare anche le procedure da sovraindebitamento.

Tramite tali procedure, regolate dal Codice della Crisi e dell’Insolvenza, .il debitore può sia durante che prima della instaurazione del processo, chiedere al Tribunale di estinguere tutti i suoi debiti, con un piano di rientro rateale finalizzato all’esdebitazione.

Tali procedure hanno una lunga durata e sono particolarmente articolare ma una volta ammesse, comportano l’interruzione dell’esecuzione in corso e/o il divieto di promuovere nuove azioni individuali proprio al fine di permettere al debitore di sdebitarsi seguendo il piano indicato.

Opposizioni

Infine, va ricordato che altri strumenti utili per fermare un pignoramento sono rappresentati dall’opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. e l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c.

Si tratta, nello specifico di mezzi di impugnazione, che mirano a fermare un pignoramento viziato ab origine o a denunciare un vizio di uno specifico atto esecutivo.

L’opposizione all’esecuzione viene utilizzata per contestare il diritto della parte istante a procedere ad esecuzione forzata o la pignorabilità dei beni sottoposti a esecuzione.

L’opposizione agli atti esecutivi viene utilizzata per contestare la regolarità formale del titolo esecutivo e del precetto o la regolarità della loro notificazione e per denunciare la validità dei singoli atti esecutivi.

Dunque, come vediamo, tali rimedi permettono di fermare un pignoramento nel caso in cui sia contestato il diritto di procedere allo stesso o la sua regolarità.

Per maggiori approfondimenti si consiglia la lettura di “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento” .

Conclusioni

In conclusione, è importante sapere come fermare un pignoramento e, soprattutto conoscere i diversi strumenti tramite cui impedire la sua instaurazione o prosecuzione al fine di utilizzare la disciplina più adatta per la difesa della propria posizione giuridica.

Proprio in quanto gli istituti descritti presentano una disciplina articolata la cui conoscenza è imprescindibile per evitare decadenze e conseguenze spiacevoli, è importante affidarsi a avvocati esperti del settore.

Qualora avessi bisogno di assistenza, contattaci.

avv. Gabriella Alfieri

(collaboratrice dello studio legale d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica, persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme “ o ancora “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“, tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”