Credito fondiario e credito ipotecario: quali differenze

In questo articolo proveremo a spiegare il significato del termine credito fondiario e del termine credito ipotecario al fine di comprenderne le differenze e le caratteristiche.

Di credito ipotecario e credito fondiario si discute, spesso, in riferimento alle procedure esecutive immobiliari dove questa differenza può avere una certa rilevanza soprattutto in relazione ai “privilegi” concessi al creditore fondiario.

Sarà utile premettere che il credito fondiario non è altro che il credito derivante dal mancato pagamento delle rate di un mutuo fondiario ossia di una particolare tipologia di mutuo a medio lungo termine che le banche concedono ai richiedenti a fronte di un ipoteca di primo grado sull’immobile.

Al di là delle differenze che verranno brevemente riportate, non vi è alcuna differenza tra il creditore fondiario ed il creditore ipotecario.

La circostanza che il mutuo sia fondiario o ipotecario infatti non incide sulla posizione del creditore che, come tutti i creditori, potrà promuovere l’esecuzione forzata nei confronti del proprio debitore.

Credito fondiario: caratteristiche

Per comprendere a pieno le caratteristiche del credito fondiario occorre fare una premessa.

In origine, il mutuo fondiario nacque come mutuo agevolato ai sensi del R.D. 16 luglio 1905, n. 646 allo scopo di facilitare la concessione del credito nei confronti di particolari settori dell’industria e dell’agricoltura.

In buona sostanza, il mutuo fondiario nasceva per l’esigenza di favorire la liquidità di questi settori che rappresentavano il volano del nostro paese all’epoca della nascita del trattamento di favore.

Ai tempi, dunque, il mutuo fondiario poteva essere concesso solo da alcune Banche e solo in favore di alcuni soggetti.

La disciplina del mutuo fondiario è stata successivamente modificata nell’anno 1993 dall’articolo 38 del Testo Unico Bancario che ne ha disegnato le attuali caratteristiche e che ha eliminato i vecchi riferimenti a particolari settori dell’economia nazionale.

L’attuale articolo 38 del TUB infatti dispone al primo comma, sotto la rubrica, “definizione di credito fondiario” : 1. Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.

Ne deriva che il credito fondiario:

è il credito derivante da un mutuo fondiario, di medio lungo – termine, concesso da una banca e garantito da un’ ipoteca di primo grado sull’immobile.

Pertanto all’attualità il credito fondiario è quello che deriva, molto semplicemente, da un normale contratto di mutuo concesso da qualsiasi banca e garantito da un’ ipoteca di primo grado sull’immobile.

Credito fondiario: privilegi processuali

Anche se il mutuo fondiario ha perso lo scopo “sociale” che inizialmente lo distingueva, al medesimo vengono riconosciuti ugualmente una serie di privilegi processuali che verranno ora brevemente elencati.

Esenzione dall’obbligo di notificare il titolo esecutivo

Uno dei privilegi dei creditori fondiario è descritto dall’articolo 41 TUB che al comma primo dispone:

“Nel procedimento di espropriazione relativo a crediti fondiari è escluso l’obbligo della notificazione del titolo contrattuale esecutivo”

Il creditore fondiario potrà pertanto introdurre il pignoramento immobiliare notificando il solo atto di precetto ex art. 480 c.p.c.. Egli invece è esonerato dal notificare, unitamente al precetto, il titolo esecutivo proprio dal comma primo dell’articolo 41 Tub.

Pagamento diretto dell’aggiudicatario

Un altro privilegio riconosciuto al creditore di un mutuo fondiario è il pagamento diretto del prezzo da parte dell’aggiudicatario di un immobile all’asta.

In buona sostanza l’articolo 41 del Testo Unico Bancario dispone al comma n. °4

Con il provvedimento che dispone la vendita o l’assegnazione, il giudice dell’esecuzione prevede, indicando il termine, che l’aggiudicatario o l’assegnatario, che non intendano avvalersi della facoltà di subentrare nel contratto di finanziamento prevista dal comma 5, versino direttamente alla banca la parte del prezzo corrispondente al complessivo credito della stessa. L’aggiudicatario o l’assegnatario che non provvedano al versamento nel termine stabilito sono considerati inadempienti ai sensi dell’art. 587 del codice di procedura civile.

In breve, l’aggiudicatario di un immobile all’asta dovrà pagare direttamente il saldo prezzo dell’asta, nei limiti del credito fondiario, direttamente in favore di questi.

Questa “abbreviazione” che può sembrare poca cosa è invece un privilegio fondamentale per il creditore fondiario che potrà ottenere il ricavato in via (quasi) immediata piuttosto che attendere i tempi, spesso lunghi, per l’approvazione del piano di riparto e la distribuzione delle somme.

Pertanto, grazie a questa norma di favore, il creditore fondiario riceverà i soldi prima degli altri creditori.

La possibilità di subentro per l’aggiudicatario nel precedente contratto di mutuo fondiario

Proseguendo l’articolo 41 TUB dispone al comma quinto:

“L’aggiudicatario o l’assegnatario possono subentrare, senza autorizzazione del giudice dell’esecuzione, nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore espropriato, assumendosi gli obblighi relativi, purché entro quindici giorni dal decreto previsto dall’art. 574 del codice di procedura civile ovvero dalla data dell’aggiudicazione o dell’assegnazione paghino alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese. Nel caso di vendita in più lotti, ciascun aggiudicatario o assegnatario è tenuto a versare proporzionalmente alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese.

Il trasferimento del bene espropriato e il subentro nel contratto di finanziamento previsto dal comma 5 restano subordinati all’emanazione del decreto previsto dall’articolo 586 del codice di procedura civile”. 

In caso di mutuo fondiario, l’aggiudicatario potrà subentrare al contratto di mutuo non pagato pagando le rate scadute, gli accessori e le spese ai sensi dell’articolo 41 TUB comma 5 e comma 6.

In buona sostanza, l’aggiudicatario si sostituisce al debitore e subentra nel contratto di mutuo.

Di conseguenza, successivamente al subentro, sarà tenuto a rispettare l’originario piano di ammortamento pattuito tra il debitore esecutato ed il creditore fondiario.

Malgrado la norma abbia creato questa possibilità va detto che il subentro dell’aggiudicatario nel contratto di mutuo fondiario in sofferenza è cosa assolutamente rara e nella prassi quasi inapplicabile.

Questo in quanto spesso gli immobili finiscono all’asta ad un prezzo molto, molto inferiore al credito fondiario in sofferenza dacché risulterebbe irragionevole subentrare al contratto di mutuo piuttosto che pagare il saldo prezzo con provviste proprie.

Proseguibilità azione esecutiva dopo la dichiarazione di fallimento

Ulteriore vantaggio processuale per il creditore fondiario è la proseguibilità dell’azione esecutiva dopo la dichiarazione di fallimento.

Articolo 41 del Testo Unico Bancario prosegue con un importante vantaggio in favore del creditore fondiario: la possibilità di proseguire l’azione esecutiva anche dopo la dichiarazione di fallimento del debitore esecutato.

Il comma secondo infatti dispone:

L’azione esecutiva sui beni ipotecati a garanzia di finanziamenti fondiari può essere iniziata o proseguita dalla banca anche dopo la dichiarazione di fallimento del debitore. Il curatore ha facoltà di intervenire nell’esecuzione. La somma ricavata dall’esecuzione, eccedente la quota che in sede di riparto risulta spettante alla banca, viene attribuita al fallimento.Il custode dei beni pignorati, l’amministratore giudiziario e il curatore del fallimento del debitore versano alla banca le rendite degli immobili ipotecati a suo favore, dedotte le spese di amministrazione e i tributi, sino al soddisfacimento del credito vantato.

L’articolo 41 tub consentendo la prosecuzione dell’azione esecutiva promossa dal creditore fondiario anche dopo la dichiarazione del fallimento rappresenta una vera e propria eccezione. Infatti l’articolo 51 L.Fallimentare  dispone che “Salvo diversa disposizione della legge, dal giorno della dichiarazione di fallimento nessuna azione individuale esecutiva o cautelare, anche per crediti maturati durante il fallimento, può essere iniziata o proseguita sui beni compresi nel fallimento”.

Contrariamente da quanto disposto dall’articolo 51 L.F., invece, il creditore fondiario può proseguire l’esecuzione eventualmente promossa proprio grazie all’articolo 41 comma secondo del testo unico bancario.

Differenza tra mutuo fondiario e ipotecario

Riassunti brevemente i tratti essenziali del mutuo fondiario e i privilegi del credito fondiario possiamo ora analizzare le differenze tra questi ed il credito ipotecario.

Basterà, inizialmente, osservare che il credito ipotecario non è altro che il credito derivante da un contratto di mutuo che ha ugualmente ipoteca sull’immobile, ma questa non è di primo grado.

Pertanto la differenza tra mutuo fondiario e ipotecario sta proprio nell’ipoteca che nel primo caso deve essere inderogabilmente di primo grado.

Ulteriore differenza tra il mutuo fondiario e il mutuo ipotecario è che il mutuo fondiario non può superare l’80 percento del valore dell’immobile sul quale è iscritta ipoteca.

Il limite di finanziabilità dell’80 percento si evince dal combinato disposto dell’articolo 38 TUB in combinazione con la delibera C.I.C.R. del 22 aprile 1995 che ha stabilito il limite anzidetto.

In buona sostanza, con il mutuo fondiario non si potrebbe ottenere una somma superiore all’ 80 percento del valore dell’immobile.

Per fare un esempio, se l’immobile vale 100.000 euro, la banca potrebbe concedere al massimo 80.000 euro pena la violazione dell’articolo 38 tub.

Anche se in passato si è ritenuto che il superamento del limite conducesse alla nullità del mutuo fondiario, la Cassazione è ormai consolidata nel ritenere che l’unico effetto della violazione è la conversione del mutuo in mutuo ipotecario (si legga la sentenza n. 33719 del 16 novembre 2022 S.U. Cass. Civ).

Pertanto, nel mutuo ipotecario, a differenza di quello fondiario, non esiste alcun limite di finanziabilità.

Altra differenza tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario risiede nelle agevolazioni fiscali che vengono concesse in caso di mutuo fondiario e non di mutuo ipotecario.

Così ad esempio il solo mutuante di mutuo fondiario potrà godere dello sconto sull’imposta sostitutiva (allo 0,25 percento) e delle detrazioni fiscali previste dalla legge.

Credito fondiario e credito ipotecario: quali differenze

In conclusione possiamo affermare che tra credito fondiario e credito ipotecario non esiste alcuna differenza per quanto concerne la possibilità del creditore di agire per l’esecuzione forzata.

Le differenze riguardano aspetti relativi ai privilegi processuali e  ad alcuni vantaggi fiscali.

In ogni caso, sia che si tratti di mutuo fondiario sia che si tratti di credito fondiario, il creditore potrà sempre promuovere il pignoramento immobiliare quando il debitore non paghi le rate alle scadenze.

Avv. Daniele Giordano

(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la Sede di Napoli)

Il mancato pagamento delle rate del mutuo comporta la decadenza del beneficio del termine per approfondire si legga l’articolo “Guida alla decadenza dal beneficio del termine del mutuo”

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli  “l’Opposizione agli atti esecutivi, come e quando va proposta”e “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ e   “Rigetto dell’opposizione agli atti esecutivi: il reclamo al collegio e il giudizio di merito”

In merito al pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si leggano anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” ,  “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Chi abbia una prima casa pignorata o potenzialmente pignorabile e voglia approfondire caratteristiche e particolari tutele di cui gode la prima casa rispetto agli altri immobili legga  “Guida alle caratteristiche e tutele del Pignoramento immobiliare della prima casa”

Per approfondire il caso della sospensione di una procedura esecutiva, a ridosso dell’asta, a seguito dell’accoglimento di opposizione ex art 617 cpc, conseguente al rigetto di una istanza di rinegoziazione, da parte del presidente della sezione esecuzioni del Tribunale di Milano si legga “Rinegoziazione: accolto ricorso ex art 617 cpc, revocata l’asta”

Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”

Per conoscere tutte le modifiche introdotte dalla L.n. 176 del 2020 alla L.n. 3 del 2012 si legga “Approvato il nuovo sovraindebitamento”

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

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