“Deposito tardivo documentazione ipocatastale post Cartabia : termini del deposito ex art. 567 c.p.c. , conseguenze del mancato deposito o della irregolarità della documentazione”
In questo articolo tratteremo del procedimento di esecuzione forzata avente ad oggetto beni immobili ed, in particolare, di un adempimento fondamentale ai fini del suo corretto svolgimento: il deposito della documentazione ipocatastale per pignoramento immobiliare.
L’esecuzione forzata è un tipo di processo regolato dagli artt. 474 c.p.c. e segg. che viene attivato da un creditore, definito “ creditore procedente” , quando egli non riesce ad ottenere la soddisfazione del proprio credito tramite l’adempimento spontaneo del debitore.
In tal caso, il creditore può ricorrere a diversi rimedi tra cui l’esecuzione forzata avente ad oggetto i beni immobili del debitore ovvero il pignoramento immobiliare.
Ai fini dell’instaurazione del processo di pignoramento immobiliare, il creditore deve svolgere, nei modi e tempi previsti dalla legge, una serie di attività prodromiche ovvero, esemplificando:
- notificare al debitore titolo esecutivo e precetto;
- notificare al debitore e poi trascrivere atto di pignoramento;
- iscrivere la causa al ruolo .
Per approfondimenti su come introdurre il processo di esecuzione forzata avente ad oggetto beni immobili leggere l’articolo “Guida al Pignoramento Immobiliare nel 2025” e l’articolo “Tutto sull’Iscrizione a Ruolo del Pignoramento Immobiliare”
Al termine di tali attività ed entro 45 giorni dalla notifica del pignoramento, il creditore deve, infine, ai sensi dell’art. 567 c.p.c. avanzare istanza di vendita che verrà poi valutata dal giudice dell’esecuzione al fine di disporre o meno la vendita forzata.
E’ proprio nel momento in cui viene avanzata tale istanza che bisogna depositare la documentazione ipocatastale di cui andremo ora a trattare a fondo.
In particolare parleremo del deposito tardivo della documentazione ipocatastale e delle sue conseguenze.
Come avvocati esperti in diritto dell’esecuzione forzata, proveremo a spiegarvi quanto sopra con esempi semplici, chiari e riferimenti normativi.
Cosa è la documentazione ipocatastale ex art. 567 c.p.c.
Come abbiamo brevemente accennato nell’introduzione, ai fini dell’instaurazione del pignoramento immobiliare , bisogna svolgere una serie di attività prodromiche che abbiamo prima sinteticamente descritto e, come abbiamo precisato, solo al termine delle stesse è possibile avanzare istanza di vendita e depositare la documentazione ipocatastale.
In particolare, l’art. 567 c.p.c. commi 1 e 2 prevede:
“Decorso il termine di cui all’articolo 501, il creditore pignorante e ognuno dei creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo possono chiedere la vendita dell’immobile pignorato .
Il creditore che richiede la vendita deve provvedere a depositare, entro il termine previsto dall’articolo 497, l’estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari”
Dalla norma in oggetto deduciamo che la documentazione ipocatastale indicata nel secondo comma è rappresentata da tutta quella documentazione che individua l’immobile e permette di tracciarne la storia nei venti anni antecedenti sia rispetto ai casi di trasferimento del diritto di proprietà che rispetto alla sussistenza di eventuali iscrizioni o trascrizioni quali ad esempio:
- ipoteche,
- precedenti pignoramenti,
- domande giudiziali ecc.
Deposito tardivo documentazione ipocatastale: cosa succede?
Prima di vedere le conseguenze del deposito tardivo della documentazione ipocatastale è bene comprendere di cosa si tratti nel dettaglio e perché sia rilevante.
Il deposito della documentazione ipocatastale è rilevante in quanto permette sia di verificare la validità del diritto di proprietà in capo al debitore che permette al giudice di valutare se sia possibile e opportuno, in considerazione della documentazione depositata, procedere all’esecuzione forzata.
Sottolineiamo, inoltre, che oggi spesso tale documentazione è sostituita da un certificato notarile contenente tutte le informazioni richieste con il deposito della documentazione ipocatastale.
Per comprendere la valenza di tale verifica, poniamo il caso in cui da un esame della documentazione ipocatastale depositata risulti un precedente pignoramento sullo stesso bene immobile. In tal caso, non sarà possibile instaurare processo di esecuzione forzata ma il creditore procedente dovrà intervenire nel precedente pignoramento.
Inoltre, la verifica della documentazione ipocatastale depositata permette di valutare la validità del diritto di proprietà sull’immobile in capo al debitore e qualora ci fossero dei vizi nella documentazione che impediscano di ritenere provata la validità dello stesso se tali vizi sono emendabili, come vedremo, il giudice potrà assegnare al creditore un termine per emendarli
Documentazione ipocatastale sospensione feriale e termine del deposito
Cosa disponeva l’art. 567 c.p.c. prima della Riforma Cartabia
Una volta compresa l’importanza e la natura del deposito della documentazione ipocatastale, dobbiamo comprendere entro quando la stessa va depositata.
Sul punto tale disciplina prevista dall’art. 567 c.p.c è mutata a seguito della Riforma Cartabia.
Precedentemente, infatti, l’art. 567 prevedeva che il creditore procedente dovesse depositare la documentazione ipocatastale entro 60 giorni dal deposito dell’istanza di vendita.
Inoltre, tale termine di 60 giorni poteva essere prorogato di ulteriori 60 giorni sia in caso di istanza dei creditori o dell’esecutato, per giusti motivi che nel caso in cui il giudice ritenesse la documentazione incompleta e chiedesse al debitore di integrarla
Deposito tardivo documentazione ipocatastale Cosa è cambiato con la Riforma Cartabia
Successivamente alla Riforma Cartabia, la disciplina sui termini concernenti il deposito della documentazione ipocatastale sono variati.
In particolare, oggi la disciplina va rinvenuta negli artt. 497 e 567 c.p.c. (quest’ultimo come modificato a seguito della Riforma):
- 567 c.p.c. “Il creditore che richiede la vendita deve provvedere a depositare [la documentazione ipocatastale], entro il termine previsto dall’articolo 497”.
- l’art. 497 c.p.c. prevede che il “pignoramento perde efficacia quando dal suo compimento sono trascorsi quarantacinque giorni senza che sia stata chiesta l’assegnazione o la vendita”
Da ciò discende conseguentemente che la documentazione ipocatastale va oggi depositata entro 45 giorni dalla notifica del pignoramento e il rispetto di tale termine, come vedremo, ha importanti conseguenze.
Dunque sia il termine complessivo entro cui va depositata ( 45 e non più 60) che il dies a quo ( notifica pignoramento e non deposito istanza di vendita) a partire dal quale il deposito va effettuato sono mutati.
Infine, dopo la Riforma Cartabia il termine di 45 giorni entro cui va depositata la documentazione, oggi può essere prorogato solo di ulteriori 45 giorni e non più 60 giorni, sia in caso di istanza dei creditori o dell’esecutato, per giusti motivi che nel caso in cui il giudice, ritenendo la documentazione incompleta, chieda al debitore di integrarla.
Per completezza , evidenziamo che rispetto al tema della sospensione feriale, il termine entro cui va effettuato il deposito della documentazione ipocatastale, come chiarito dalla Corte Costituzionale, è sospeso durante il mese di agosto.
Cosa succede se il creditore non deposita la documentazione ipocatastale
Una volta descritta la natura della documentazione ipocatastale e indicato il termine entro il quale va depositata dobbiamo valutare le conseguenze dell’omesso deposito o del deposito tardivo della stessa.
Sul punto viene in soccorso l’art. 567 c.p.c. il cui ultimo comma prevede che “. Se la proroga [per il deposito della documentazione ipocatastale] non è richiesta o non è concessa, oppure se la documentazione non è integrata nel termine assegnato ai sensi di quanto previsto nel periodo precedente, il giudice dell’esecuzione, anche d’ufficio, dichiara l’inefficacia del pignoramento relativamente all’immobile per il quale non è stata depositata la prescritta documentazione. L’inefficacia è dichiarata con ordinanza, sentite le parti. Il giudice, con l’ordinanza, dispone la cancellazione della trascrizione del pignoramento. Si applica l’articolo 562, secondo comma. Il giudice dichiara altresì l’estinzione del processo esecutivo se non vi sono altri beni pignorati”
Da quanto indicato emerge che il termine per il deposito della documentazione ipocatastale è perentorio e se la stessa non è depositata tempestivamente, il pignoramento viene dichiarato inefficace. Inoltre, se non sussistono ulteriori beni pignorati, il pignoramento viene dichiarato estinto.
Possiamo, dunque, riassumere la disciplina sugli effetti del mancato deposito della documentazione ipocatastale come segue :
- Se la documentazione ipocatastale non è depositata entro 45 giorni dalla notifica del pignoramento , il pignoramento viene dichiarato inefficace e se non vi sono ulteriori beni pignorati, il processo viene dichiarato estinto;
- Se è stata chiesta la proroga di 45 giorni dai creditori o dall’esecutato per il deposito della documentazione ipocatastale e la stessa non è concessa , il deposito della documentazione va effettuato entro 45 giorni dalla notifica del pignoramento . Qualora tale adempimento non venisse effettuato, il pignoramento viene dichiarato inefficace e se non vi sono ulteriori beni pignorati il processo viene dichiarato estinto;
- Se il giudice ritiene che la documentazione ipocatastale vada integrata e assegna un termine al creditore di 45 giorni per integrare la stessa , qualora tale integrazione non venga effettuata entro il termine suddetto, il pignoramento viene dichiarato inefficace e se non vi sono ulteriori beni pignorati il processo viene dichiarato estinto.
Il mancato rispetto del termine entro il quale la documentazione ipocatastale va depositata va rilevato d’ufficio dal Giudice dell’esecuzione ma se quest’ultimo per errore non lo rileva è possibile avanzare istanza ex art. 630 c.p.c.
Per approfondimenti si legga l’articolo “Estinzione del pignoramento per mancato rispetto del termine previsto dall’art. 567 terzo comma cpc-Istanza ex art. 630 cpc- Accoglimento”. Per conoscere di ulteriori tipi di opposizione leggere l’articolo “Guida all’esecuzione immobiliare: tutta la procedura termini ed opposizioni”
Deposito tardivo documentazione ipocatastale: cosa succede se non è completa la documentazione?
Come abbiamo visto, il deposito della documentazione ipocatastale è fondamentale nel processo esecutivo in quanto il giudice deve valutare se ci sono impedimenti o ostacoli al corretto svolgimento del processo o al buon esito della vendita.
Ad esempio, qualora rispetto al diritto di proprietà del debitore sull’immobile oggetto di pignoramento sussistono dei dubbi sulla validità della trascrizione degli atti di trasferimento dello stesso diritto nel ventennio precedente il pignoramento, il giudice deve verificare se sia possibile procedere all’esecuzione.
Qualora il giudice noti delle irregolarità, assegna al creditore un termine entro il quale sanare le stesse e se il creditore interviene come richiesto tempestivamente, il giudice può procedere all’emanazione dell’ordinanza di vendita.
Ad esempio, il giudice deve verificare la correttezza dei passaggi di proprietà nel ventennio precedente il pignoramento. Se uno di questi passaggi coinvolge un acquisto del diritto mortis causa , bisogna verificare che il soggetto chiamato all’eredità abbia effettivamente accettato la stessa o che sia trascritta la relativa accettazione.
Per comprendere bene tale tema facciamo due esempi.
Primo Esempio
Primo esempio: Angela, debitrice esecutata, ha acquistato l’immobile oggetto del pignoramento da Vittoria che, a sua volta, lo ha acquistato in eredità (acquisto mortis causa).
Il creditore procedente dovrà, dunque, accertare la correttezza e validità di tali passaggi di proprietà e, dunque, verificare che effettivamente Vittoria avesse accettato l’eredità e avesse conseguentemente acquisito diritto di proprietà sull’immobile che ha poi venduto a Angela .
In particolare, la vendita intervenuta tra Vittoria e Angela, è un atto che comporta accettazione tacita di eredità. Inoltre, trattandosi di vendita di bene immobile, la vendita è stata effettuata tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata.
In tal caso il creditore, accertato che l’accettazione è effettivamente avvenuta dovrà verificare che la stessa sia stata trascritta nel registro immobiliare dell’immobile oggetto del pignoramento e, qualora tale trascrizione non c’è, potrà chiedere al conservatore del registro di procedere alla trascrizione.
Solo a questo punto, il creditore procedente potrà depositare la documentazione ipocatastale in quanto, con la trascrizione dell’accettazione dell’eredità da parte di Vittoria, non ci saranno dubbi che Vittoria aveva correttamente acquistato per eredità il diritto di proprietà sul bene immobile e che, conseguentemente, Angela, attuale debitrice esecutata, lo abbia validamente ottenuto tramite vendita.
Al contrario, qualora dalla documentazione ipocatastale depositata non risulta la trascrizione dell’accettazione di eredità , il giudice, rilevata tale irregolarità dovrà assegnare al creditore un termine entro il quale il creditore dovrà chiedere al conservatore del registro immobiliare di trascrivere la stessa , al fine di regolarizzare la documentazione .
Se il creditore provvederà tempestivamente a integrare la documentazione ipocatastale con tale trascrizione, cosi’ fornendo sia la prova dell’acquisto di tale diritto in capo a Vittoria tramite accettazione di eredità che la prova della validità della vendita compiuta da Vittoria e Angela , si potrà procedere a vendita.
Al contrario, se il creditore non provvederà a tale adempimento nel termine assegnato dal giudice, quest’ultimo potrà dichiarare il pignoramento inefficace e, se non ci sono altri beni pignorati dichiarare estinta la procedura.
Secondo esempio
Secondo esempio: Angela, debitrice esecutata, ha acquistato il bene immobile oggetto di pignoramento in eredità (acquisto mortis causa)
Anche in tal caso il creditore, prima di depositare la documentazione ipocatastale, deve verificare sia che l’accettazione di eredità tramite la quale Angela ha acquistato il diritto di proprietà sia effettivamente avvenuta che verificare che tale accettazione di eredità sia trascritta nel registro del bene immobile oggetto dell’esecuzione.
Qualora da tale verifica risulta che Angela, chiamata all’eredità non si sia ancora espressa sull’accettazione dell’eredità , il creditore dovrà avanzare actio interrogatoria chiedendo al competente giudice di assegnare ad Angela un termine entro il quale dichiarare se intende accettare o rinunciare alla stessa.
Solo successivamente, qualora Angela si esprima nel senso di accettare l’eredità, il creditore potrà richiedere al competente conservatore del registro immobiliare di trascrivere tale accettazione cosi’ che risulti dalla documentazione ipocatastale l’acquisto del diritto di proprietà in capo ad Angela e la sua validità.
Qualora, invece, il creditore abbia depositato la documentazione ipocatastale senza effettuare tali adempimenti e, dunque, dalla stessa non risulti la trascrizione dell’accettazione di eredità di Angela, il giudice, come prima, dovrà assegnare al creditore un termine per procedere agli stessi cosi da sanare tale irregolarità della documentazione.
Se il creditore procederà a tali adempimenti tempestivamente, si potrà procedere alla vendita. Altrimenti, giudice dichiarerà inefficace il pignoramento e, in mancanza di ulteriori beni pignorati, l’esecuzione si estinguerà.
In tali termini si legga la pronuncia della S.C. n. 11638 del 26 maggio 2014 secondo cui: “in materia di espropriazione immobiliare, qualora sia sottoposto a pignoramento un diritto reale su un bene immobile di provenienza ereditaria e l’accettazione dell’eredità non sia stata trascritta a cura dell’erede – debitore esecutato, il creditore procedente, se il chiamato all’eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell’eredità, può richiedere, a sua cura e spese, la trascrizione sulla base di quell’atto, qualora esso risulti da atto pubblico o da scrittura privata autenticata od accertata giudizialmente, anche dopo la trascrizione del pignoramento, ripristinando così la continuità delle trascrizioni ai sensi e per gli effetti dell’art. 2650, comma secondo, cod. civ., purché prima dell’autorizzazione alla vendita ai sensi dell’art. 569, cod. proc. civ.” (Cass. 26 maggio 2014, n. 11638).
La Cassazione precisa poi che, «dal momento che la funzione principale che la trascrizione dell’acquisto mortis causa in capo all’esecutato assolve nell’espropriazione immobiliare è quella di tutelare l’acquisto dell’aggiudicatario, garantendone la stabilità in caso di conflitto con gli aventi causa dall’erede apparente (nel caso in cui l’esecutato sia il vero erede) o dall’erede vero (nel caso in cui l’esecutato sia erede apparente), la trascrizione non è un presupposto processuale che deve esistere nel momento di avvio dell’azione esecutiva, potendo anche sopravvenire, purché prima della vendita coattiva. Con la precisazione, peraltro, che, in mancanza, questa vendita, a processo esecutivo concluso, non sarà in sé invalida né inefficace, ma assoggettabile ad evizione, con gli effetti di cui all’art. 2921 c.c., e fatta sempre salva la possibilità di ripristinare la continuità delle trascrizioni con effetto retroattivo ai sensi dell’art. 2650 c.c., comma 2, senza alcun limite temporale».
Infine, per completezza, in relazione agli atti che, pur comportando accettazione tacita dell’eredità, non siano contenuti in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata , non si potrà procedere immediatamente alla trascrizione dell’accettazione in quanto questa sarà possibile soltanto a seguito di sentenza che accerti l’avvenuto acquisto della qualità di erede tramite actio interrogatoria.
Conclusione
In conclusione, nel presente articolo abbiamo descritto , in quanto avvocati esperti di diritto immobiliare, cosa sia la documentazione ipocatastale ai sensi dell’art. 567 c.p.c. , indicando tutte le ragioni per cui il deposito della stessa è fondamentale nell’esecuzione forzata e le conseguenze del suo irregolare o tardivo deposito rispetto alla vendita . In sostanza, abbiamo appreso che se la documentazione ipocatastale non viene depositata tempestivamente, come richiesto dalla legge, il pignoramento di quell’immobile diviene inefficace e in assenza di ulteriori beni pignorati il processo viene estinto.
Qualora avessi bisogno di assistenza nell’ambito di un processo di esecuzione forzata, contattaci per approfondire la tua questione.
avv. Gabriella Alfieri
(collaboratrice dello studio legale D’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”
Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”
Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”
Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“
Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.
Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“, tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )
Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
