Differenza tra pignoramento e ipoteca

Febbraio 3, 2026by Redazione

Differenza tra pignoramento e ipoteca: guida chiara per capire cosa sono, quando si applicano e quali rischi comportano per casa e patrimonio

Acquistare una casa, investire in un immobile o semplicemente tutelare il proprio patrimonio sono scelte importanti che spesso si accompagnano a termini giuridici complessi. Tra questi, due parole in particolare riescono a generare ansia e confusione: ipoteca e pignoramento. Molti le utilizzano come se fossero sinonimi, ma in realtà indicano situazioni molto diverse, con conseguenze giuridiche e pratiche profondamente differenti.

Comprendere bene la differenza tra pignoramento e ipoteca è fondamentale non solo per chi sta acquistando casa, ma anche per chi si trova in difficoltà economica, per i debitori e per chi vuole prevenire problemi futuri.

In questo articolo, in quanto avvocati esperti in diritto delle esecuzioni immobiliari, faremo ordine tra questi due concetti, spiegando in modo semplice e chiaro la differenza tra pignoramento e ipoteca, cosa sono, quando si verificano, quali rischi comportano e come tutelarsi.

Perché è importante conoscere la differenza tra pignoramento e ipoteca

La differenza tra pignoramento e ipoteca non è solo teorica, ma incide concretamente sulla vita delle persone. L’ipoteca rappresenta una forma di garanzia, spesso collegata a un mutuo (per saperne di più si legga: “Mutuo non pagato: casistiche e possibili scenari“), mentre il pignoramento è l’inizio di una procedura esecutiva che può portare alla vendita forzata dell’immobile.

In altre parole, l’ipoteca è una situazione potenziale, rappresenta solo un “campanello d’allarme” che in futuro potrebbe trasformarsi nella causa di eventuali problemi; il pignoramento, invece, è un’azione concreta che indica che il problema è già esploso ed è concreto ed attuale.

Benché spesso i due concetti vengano confusi, la differenza tra pignoramento e ipoteca è netta, si tratta di situazioni profondamente diverse tra loro e, soprattutto, con conseguenze diverse. Nel corso di questa breve guida proveremo a fare chiarezza spiegando cosa si intende per l’una e cosa s’intende per l’altra e perché, è sempre bene accertarsi della condizione giuridica di un immobile per capire come tutelare al meglio i propri interessi.

Capire la differenza tra pignoramento e ipoteca aiuta a non farsi prendere dal panico inutilmente e, soprattutto, a intervenire nel momento giusto per difendere i propri diritti.

Cos’è l’ipoteca e come funziona

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che il creditore iscrive su un immobile (o su un bene mobile registrato) per tutelarsi in caso di mancato pagamento del debito. In termini semplici, significa che l’immobile viene “vincolato” a garanzia di un credito.

L’ipoteca viene iscritta nei pubblici registri immobiliari e consente al creditore, se il debitore non paga, di chiedere l’espropriazione dell’immobile e di essere soddisfatto con preferenza rispetto agli altri creditori sul ricavato della vendita.

Volendo provare a spiegare in parole più semplici la differenza tra ipoteca e pignoramento, potremmo dire che l’ipoteca è quello strumento che garantisce al creditore la possibilità di avviare una procedura esecutiva e di espropriare il bene sul quale grava l’ipoteca, rifacendosi sul ricavato nel caso in cui il debitore smetta di pagare ad esempio la rata di un mutuo. Si tratta quindi di un’iscrizione nei registri immobiliari che certifica l’esistenza di un diritto reale da parte del creditore.

L’ipoteca è dunque qualcosa che viene prima del pignoramento. Ma ciascuna di queste due misure non implica necessariamente l’altra: è infatti ben possibile un pignoramento senza la precedente iscrizione di ipoteca, così come è lecito iscrivere un’ipoteca senza poi avviare il pignoramento.

Per comprendere meglio facciamo un esempio pratico di ipoteca:

Mario acquista una casa chiedendo un mutuo alla banca. La banca gli concede il mutuo, ma a garanzia del rimborso iscrive un’ipoteca sull’immobile. Finché Mario paga regolarmente le rate del mutuo, non succede nulla: l’ipoteca resta “silente”. Se invece Mario smette di pagare, la banca potrà avviare la procedura per recuperare il credito.

Questo esempio chiarisce bene che l’ipoteca, di per sé, non comporta automaticamente la perdita della casa, ma rappresenta una tutela maggiore per il creditore.

La legge italiana prevede diverse tipologie di ipoteca, in particolare si distingue tra tre principali tipi di ipoteca. Anche questa distinzione è utile per comprendere meglio la differenza tra pignoramento e ipoteca.

Ipoteca volontaria

È la forma più comune. Nasce da un accordo tra le parti, come nel caso del mutuo ipotecario con la banca. Il debitore accetta volontariamente che l’immobile venga ipotecato a garanzia del finanziamento ricevuto.

Quindi ad esempio quando si sceglie di stipulare un mutuo si sottoscriverà spontaneamente questo tipo di garanzia, ai fini della concessione del prestito.

Nel caso in cui il bene oggetto di ipoteca risulti cointestato ciascuno dei proprietari avrà facoltà di iscrizione per la frazione di sua competenza. Ma attenzione perché le banche non sono interessate ad acquisire in garanzia ipotecaria quote indivise, in quanto, in caso di vendita forzata, sarebbe molto più difficile trovare degli acquirenti interessati a diventare titolari di quote comuni.

Ipoteca giudiziale

Deriva da una sentenza o da un provvedimento del giudice che accerta un credito. Ad esempio, se una persona viene condannata a pagare una somma di denaro e non lo fa, il creditore può iscrivere ipoteca sull’immobile del debitore.

L’ipoteca giudiziale è quindi decretata da un giudice a seguito della richiesta di un creditore insoddisfatto.

All’origine può dipendere da qualsiasi debito, anche di modesto importo. È sufficiente una fattura non pagata cui sia seguito un provvedimento giudiziale di condanna del debitore, come un decreto ingiuntivo, per provocare l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale.

Ipoteca legale

Si incontra molto raramente. Si verifica automaticamente in alcuni casi previsti dalla legge, come nella vendita di un immobile, a garanzia del pagamento del prezzo;

o casi in cui il venditore non ha ricevuto l’intero prezzo del bene venduto; oppure situazioni in cui i coeredi, a seguito dell’atto di divisione, lasciano pagamenti di conguaglio in sospeso.

In tali circostanze l’ipoteca legale viene iscritta spontaneamente dal Conservatore di Registri immobiliari, a meno che il beneficiario della tutela non dichiari espressamente di rinunciarvi.

In qualità di avvocati esperti in diritto delle esecuzioni immobiliari, spesso ci viene chiesto: quali sono i rischi legati all’ipoteca?

Uno degli aspetti più importanti da chiarire è che l’ipoteca segue l’immobile, non la persona. Questo significa che, anche se la casa viene venduta, l’ipoteca resta iscritta fino a quando il debito non viene estinto. In pratica, chi acquista una casa ipotecata “eredita” il vincolo che grava sull’immobile, generalmente legato a un mutuo concesso per il suo acquisto. Le banche, infatti, utilizzano l’ipoteca come garanzia contro eventuali inadempienze del mutuatario. Se il debito non viene saldato, l’istituto di credito ha il diritto di procedere al pignoramento e alla vendita dell’immobile all’asta per recuperare il credito.

Per un acquirente, il rischio principale è quello di perdere l’immobile, pur avendolo acquistato regolarmente e pagato al venditore. Per evitare spiacevoli sorprese, per questo è importante capire la differenza tra pignoramento e ipoteca ed è fondamentale effettuare delle verifiche prima della compravendita.
La prima precauzione è controllare la presenza di ipoteche con una visura ipotecaria. Questo documento consente di conoscere tutte le informazioni rilevanti, come la data di iscrizione dell’ipoteca, l’identità del creditore, l’importo del debito e l’eventuale rinnovo del vincolo.
Con un’adeguata verifica preventiva, è possibile acquistare un immobile in sicurezza, evitando di incorrere in problemi legati a ipoteche non ancora estinte.

E’ bene ricordare, inoltre, che nel caso di immobili da acquistare all’asta, nella stragrande maggioranza dei casi, pignoramenti e ipoteche vengono cancellate dal giudice con il decreto di trasferimento. Prima di fare un’offerta, però, è sempre importante andare a guardare l’avviso di vendita per verificare se il giudice ordina espressamente la cancellazione delle formalità a carico della procedura.

Cerchiamo di fare un esempio pratico:

Lucia acquista una casa da Paolo, ignara del fatto che sull’immobile grava ancora un’ipoteca per un vecchio mutuo non estinto. Se Paolo smette di pagare il mutuo, la banca potrà procedere contro l’immobile, anche se ora la proprietaria è Lucia. In questo caso, Lucia rischia il pignoramento pur non essendo il debitore originario.

Ecco perché, prima di acquistare un immobile, è fondamentale verificare la presenza di ipoteche tramite una visura immobiliare e affidarsi a professionisti esperti.

Un’opportunità molto importante, ma spesso poco conosciuta, si può verificare quando dopo molti anni, si sono pagate regolarmente gran parte delle rate del mutuo oppure quando il debito residuo è ormai basso rispetto al valore dell’immobile dato in garanzia, è possibile liberare una parte del bene dall’ipoteca. Questa operazione si chiama restrizione dell’ipoteca.

In alcuni casi, soprattutto se si tratta di un mutuo fondiario, questa possibilità diventa addirittura un diritto del debitore.

Facciamo un altro esempio pratico:

Supponiamo di aver acceso un mutuo di 100.000 euro garantito da un’ipoteca su un immobile. Se nel tempo è stato già pagato l’80% del debito, il mutuatario può chiedere di ridurre la garanzia ipotecaria, liberando una parte dell’immobile. Se l’immobile è composto da parti facilmente separabili (ad esempio abitazione e garage), è possibile togliere l’ipoteca da una di queste parti. In questo modo, il garage può essere svincolato e anche venduto, senza che su di esso gravi più alcuna ipoteca.

Lo stesso principio vale quando l’ipoteca riguarda più immobili: la restrizione permette di liberare completamente uno o più immobili dal vincolo ipotecario.

Nel caso del mutuo fondiario, il diritto del debitore è tutelato dal Testo Unico Bancario (art. 39, quinto comma), che stabilisce che il debitore può ottenere la liberazione parziale di uno o più immobili ipotecati, se risulta che i beni rimanenti offrono una garanzia sufficiente per il debito ancora da pagare.

Per “garanzia sufficiente” si intende che il rapporto tra il debito residuo e il valore degli immobili rimasti ipotecati non deve superare l’80%. In questo modo, la banca è comunque tutelata e può soddisfare il proprio credito anche in caso di insolvenza.

Cos’è il pignoramento immobiliare

Il pignoramento immobiliare è una misura esecutiva e rappresenta il primo atto formale della procedura di espropriazione forzata. A differenza dell’ipoteca, il pignoramento entra in gioco quando il debitore è già inadempiente e il creditore ha deciso di agire concretamente per recuperare il proprio credito.

Con il pignoramento, l’immobile viene vincolato alla procedura esecutiva e destinato, nella maggior parte dei casi, alla vendita all’asta.

La normativa di riferimento in materia di pignoramento immobiliare è contenuta nel Libro III del Codice di Procedura Civile, dedicato all’espropriazione forzata, e trova uno dei suoi punti cardine nell’art. 555 c.p.c.

Secondo l’art. 555 c.p.c., il pignoramento immobiliare si esegue mediante notifica al debitore dell’atto di precetto (per ulteriori approfondimenti si legga: Atto di precetto e Riforma Cartabia: cosa cambia?) che individua con precisione l’immobile e lo ingiunge di astenersi da qualunque atto volto a sottrarlo alla garanzia del credito.

Questo atto viene poi trascritto nei registri immobiliari dall’ufficiale giudiziario, rendendo il vincolo opponibile a terzi. Da questo momento, l’immobile è giuridicamente “bloccato” e ogni atto di disposizione (vendita, donazione, affitto, o altro) compiuto dal debitore non ha effetto nei confronti del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione.

Il pignoramento, infatti, tutela non solo il creditore che ha avviato la procedura, ma anche eventuali altri creditori che possono intervenire nella stessa esecuzione.

Come previsto dall’art. 557 c.p.c., il creditore deve poi depositare in Tribunale la documentazione necessaria per l’iscrizione a ruolo della procedura.

Entro 45 giorni dal pignoramento, a pena di inefficacia dello stesso, il creditore deve chiedere la vendita del bene depositando la relativa istanza in Tribunale, corredata dalla documentazione ipo-catastale ventennale (per ulteriori approfondimenti si legga il seguente articolo: “______”), come previsto dall’art. 567 c.p.c.

A questo punto, il Giudice dell’Esecuzione prende in carico il fascicolo e nomina un professionista delegato, il quale è incaricato di portare a termine la procedura.

Un esempio pratico di pignoramento:

Giovanni non paga da tempo le rate del mutuo e ignora i solleciti della banca. Dopo aver ottenuto un titolo esecutivo, la banca notifica l’atto di pignoramento: da quel momento, la casa di Giovanni entra ufficialmente in una procedura di espropriazione forzata che potrà culminare con la vendita all’asta.

Cosa succede al debitore durante il pignoramento?

Durante il pignoramento, il debitore non perde immediatamente il possesso dell’immobile. Può continuare ad abitarci, ma con obblighi precisi: non può venderlo, affittarlo liberamente, né danneggiarlo. L’immobile è “bloccato” in vista della vendita forzata.

L’articolo 560 del Codice di Procedura Civile disciplina le regole sulla custodia e liberazione dell’immobile pignorato in un’esecuzione immobiliare, stabilendo che il debitore può restare nell’abitazione fino al decreto di trasferimento, ma deve garantire, appunto, la conservazione del bene e permettere le visite, mentre il custode giudiziario gestisce l’immobile. Se il debitore ostacola le visite, non custodisce l’immobile o non ci vive, il G.E. può anche ordinare la liberazione anticipata, ossia prima della vendita.

Differenza tra pignoramento e ipoteca: in sintesi

Come abbiamo visto, la vera differenza tra pignoramento e ipoteca sta nella fase in cui ciascuno di questi strumenti opera:

L’ipoteca è una misura preventiva e cautelare: segnala un rischio futuro.
Il pignoramento è una misura esecutiva: il rischio è già diventato realtà.

In termini semplici, l’ipoteca è un avvertimento, il pignoramento è l’inizio dell’azione.

Ipoteca e pignoramento: possono coesistere?

Sì, è molto frequente che un immobile pignorato sia anche ipotecato. Anzi, nella maggior parte dei casi, il pignoramento nasce proprio da un’ipoteca, ad esempio quella iscritta dalla banca per il mutuo.

In presenza di ipoteca, il creditore ipotecario ha un diritto di prelazione: verrà pagato per primo sul ricavato della vendita all’asta, in base al grado dell’ipoteca.

E in presenza di più creditori, ad esempio banca e fisco, chi si soddisfa per primo sul prezzo ricavato dall’asta? Di solito è il creditore che per primo ha iscritto l’ipoteca, la cosiddetta ipoteca di primo grado.

Su uno stesso immobile, infatti, possono esistere più ipoteche, ognuna delle quali ha un grado progressivo (primo grado, secondo grado, etc.), stabilito in base all’ordine cronologico di iscrizione nei pubblici registri immobiliari.

La prima che è stata iscritta sarà quindi un’ipoteca di primo grado, la seconda sarà un’ipoteca di secondo grado e così via.

I creditori vengono soddisfatti secondo l’ordine di iscrizione: chi ha iscritto un’ipoteca di primo grado vedrà quindi il proprio credito soddisfatto integralmente con il ricavato della vendita del bene. L’eventuale importo residuo sarà diviso in proporzione tra i vari creditori assistiti da ipoteche di grado inferiore.

Esempio:

Se sulla casa di un debitore c’è un’ipoteca di primo grado della banca e una di secondo grado dell’Agenzia delle Entrate, in caso di vendita all’asta il ricavato servirà prima a soddisfare la banca. Solo l’eventuale residuo andrà al fisco.

Comprare un immobile con ipoteca è possibile?

Sì, acquistare un immobile ipotecato è possibile, ma richiede attenzione. L’ipoteca non impedisce la vendita della casa, purché l’acquirente sia informato e vengano stabilite chiaramente le modalità di estinzione del debito.

Rivolgersi ad un professionista esperto è fondamentale per verificare la situazione giuridica dell’immobile e informare l’acquirente della presenza di ipoteche o altri vincoli.

E comprare invece un immobile pignorato?

Diverso è il discorso per il pignoramento. Acquistare un immobile già pignorato è molto più complesso e rischioso, perché la procedura esecutiva è già in corso. In questi casi, è indispensabile rivolgersi ad un avvocato esperto in diritto delle esecuzioni immobiliari, in grado di valutare la situazione e individuare eventuali soluzioni.

Consigli pratici per tutelarsi:

Per evitare problemi legati alla differenza tra pignoramento e ipoteca, è importante:

Effettuare sempre una visura immobiliare prima di acquistare casa.
Affidarsi ad un notaio scrupoloso e ad un legale esperto.
Non sottovalutare segnali di difficoltà economica se si è debitori.
Intervenire tempestivamente: prima che si arrivi al pignoramento, spesso esistono soluzioni alternative.

Conclusione

Capire la differenza tra pignoramento e ipoteca significa avere maggiore consapevolezza dei propri diritti e delle proprie possibilità. L’ipoteca non è una condanna, ma una garanzia; il pignoramento non è sempre inevitabile, soprattutto se affrontato con l’aiuto giusto e nei tempi corretti.

Il nostro studio legale, d’Ambrosio Borselli, è specializzato in diritto delle esecuzioni immobiliari e nella difesa del debitore. Se desideri avere maggiori informazioni o vuoi parlare con un nostro avvocato esperto per evitare che la tua casa venga pignorata non esitare a contattarci. Il nostro team di avvocati specializzati sarà pronto ad analizzare nel dettaglio la tua situazione e mostrarti la soluzione che più si adatta alle tue esigenze.

Analizziamo ogni situazione con attenzione, valutando soluzioni concrete per tutelare la casa e il patrimonio dei nostri clienti. Se temi che un’ipoteca possa trasformarsi in un pignoramento, o se vuoi acquistare un immobile in sicurezza, contattaci senza esitazione: una consulenza tempestiva può fare davvero la differenza!

Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Guida al Pignoramento Immobiliare nel 2025“; “Pignoramento immobiliare Equitalia“; “Rinnovazione ipoteca: tempi, costi e procedura“; “Cancellazione ipoteca non rinnovata“.

Avv. p. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“, tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”