Diritti dell’inquilino in caso di vendita dell’immobile

Diritti dell’inquilino in caso di vendita dell’immobile: diritto di prelazione, diritto di riscatto e diritto alla continuazione della locazione

In questo articolo parleremo del contratto di locazione e in particolare, dei diritti dell’inquilino in caso di vendita dell’immobile. La legge permette al conduttore di tutelare il proprio diritto ad abitare o utilizzare l’immobile per finalità  professionali tramite il diritto di prelazione, il diritto di riscatto e il diritto alla continuazione del contratto di locazione.

In quanto avvocati esperti del diritto immobiliare, tenteremo di spiegarvi quanto sopra con esempi semplici e chiari e riferimenti normativi.

Diritti dell’inquilino in caso di vendita dell’immobile: introduzione

Il contratto di locazione è il contratto per cui, ai sensi dell’art. 1571 c.c.  una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Il codice, oltretutto, sancisce che gli obblighi del locatore sono consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenendola in istato da servire all’uso convenuto mentre il conduttore deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze e dare il corrispettivo nei termini convenuti.

Una volta inquadrata, a grandi linee, la disciplina sul contratto di locazione, analizziamo il caso particolare in cui il bene viene venduto e comprendiamo quali siano i diritti dell’inquilino.

Diritti dell’inquilino in caso di vendita dell’immobile

In caso di vendita dell’immobile, la legge tutela l’inquilino sia garantendo un diritto di prelazione sull’acquisto del bene che la prosecuzione, entro certi limiti, del contratto di locazione sottoscritto.

In primo luogo, va premesso che, in caso di locazione di immobile ad uso abitativo , la legge n. 431 del 1998 stabilisce i termini minimi di durata di tali contratti con relativa possibilità, subordinatamente alla presenza di determinate condizioni,   per le parti di rinnovare o rinunciare al rinnovo .

In particolare,  l’art. 3 della legge 431 del 1998 prevede per il locatore la possibilità di non rinnovare il contratto stabilendo che alla prima scadenza del contratto, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per diversi motivi tra cui:

• il caso in cui il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione 

Vediamo in cosa consiste il diritto di prelazione del conduttore sulla vendita dell’immobile da esercitare ex artt. 38 e 39 l. n. 392/1978.

Diritti dell’inquilino in caso di vendita dell’immobile: prelazione

Come indicato, in caso di vendita dell’immobile adibito ad uso abitativo e, in presenza delle condizioni suindicate, il conduttore può esercitare diritto di prelazione, ovvero diritto ad essere preferito nell’acquisto dell’immobile, a parità di condizioni.

In particolare, ai sensi dell’art. 38 l. n. 392/1978 si prevede che:

– il locatore che intende trasferire a titolo oneroso l’immobile  locato,  deve  darne comunicazione al conduttore 

– nella  comunicazione  devono  essere  indicati il corrispettivo, le altre condizioni alle quali la  compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

– il  conduttore  deve  esercitare  il diritto di prelazione entro il termine  di  sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione , offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli

La disciplina ora esposta sui diritti dell’inquilino in caso di vendita dell’immobile permette, dunque, al conduttore di essere preferito nell’acquisto dell’immobile, garantendo il suo diritto abitativo.

Prelazione e diritto di riscatto

Come abbiamo visto, alla prima scadenza del contratto di locazione, il locatore può avvalersi  della facoltà di non rinnovare il contratto, comunicando ciò al conduttore sei mesi prima per diversi motivi tra cui la volontà di vendere l’immobile a terzi se, oltre alla propria casa egli non ha la proprietà di altri immobili adibiti ad uso abitativo.

In tal caso, oltretutto, abbiamo visto che il conduttore ha diritto a esercitare il proprio diritto di prelazione e che, dunque, il locatore deve comunicargli la sua intenzione di vendere.

Se il locatore viola il diritto di prelazione del conduttore, l’art. 39 della legge n. 392 del 1978 introduce il diritto di riscatto per cui:

– qualora il proprietario non comunica al conduttore la volontà di vendere l’immobile a terzi

o

– qualora il proprietario abbia comunicato al conduttore la volontà di vendere l’immobile ma abbia poi venduto a un altro soggetto a un prezzo inferiore a quello comunicato al conduttore

il conduttore potrà entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

Dunque, anche tale diritto tutela l’inquilino, proteggendolo da una vendita che non abbia tenuto conto del suo diritto di prelazione.

Diritti dell’inquilino in caso di vendita dell’immobile: prosecuzione contratto di locazione

Ultimo caso da considerare sui diritti dell’inquilino in caso di vendita dell’immobile è quello in cui il locatore intende vendere l’immobile a terzi ma il conduttore non può (perché non sono presenti le condizioni) o non vuole esercitare diritto di prelazione.

In tal caso, ai sensi dell’art. 1599 c.c. se il contratto di locazione  è registrato e, dunque, ha data certa anteriore alla vendita,  è opponibile al terzo acquirente che subentrerà nel rapporto di locazione assumendosi tutti gli obblighi e tutti i diritti del precedente locatore.

Inoltre, la locazione sarà opponibile all’acquirente solo nei limiti del novennio dall’inizio della locazione, altrimenti l’opponibilità sarà subordinata alla trascrizione.

L’acquirente, infine,  è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante e potrà liberarsi dallo stesso tramite rifiuto di rinnovare alla scadenza naturale del contratto

Conclusioni

In conclusione, come abbiamo visto, ci sono diversi diritti dell’inquilino in caso di vendita dell’immobile rappresentati dal diritto di prelazione, dal diritto di riscatto e dal diritto a che il contratto di locazione prosegua in caso di vendita dell’immobile.

La legge cerca, infatti, di tutelare l’inquilino il cui interesse a continuare ad abitare o utilizzare l’immobile a fini professionali, ad esempio, va garantito ma essendo importante conoscere la disciplina al fine di tutelare propriamente l’inquilino, bisogna affidarsi ad avvocati esperti del diritto immobiliare.

Per leggere una minima parte dei tanti risultati ottenuti dallo Studio D’Ambrosio Borselli si legga la categoria ” Provvedimenti ottenuti

Qualora avessi bisogno di assistenza, contattaci.

avv. Gabriella Alfieri

( collaboratrice dello Studio D’Ambrosio Borselli, presso la sede di Napoli)

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”