Guida alla divisione ereditaria. La divisione ereditaria giudiziale: svolgimento del giudizio, tempi e costi. Cosa succede in presenza di immobile abusivo?
Quando l’eredità del defunto (de cuius) viene accettata da più eredi si forma sui beni facenti parte della massa ereditaria una particolare comunione dei beni, detta comunione ereditaria.
In questo caso, i singoli eredi diventano tra loro “coeredi” e tutti i coeredi hanno la contitolarità di ogni diritto sui beni e rapporto facente parte dell’asse ereditaria (crediti e debiti).
Senza entrare nel merito della comunione ereditaria, che va detto è un evento del tutto normale e fisiologico in caso di più eredi del de cuius, nel presente articolo approfondiremo le ipotesi di scioglimento della comunione, in particolar modo laddove per la presenza di immobili (beni poco facilmente divisibili) tale scioglimento si riveli più complesso.
La comunione ereditaria si scioglie con la divisione dell’eredità.
Cos’è la divisione ereditaria?
La divisione ereditaria è l’atto mediante il quale i coeredi pongono fine alla comunione ereditaria.
Nella pratica, consiste nel frazionamento tra i diversi eredi, in proporzione alla quota che spetta a ognuno, dei beni facenti parte della comunione.
In questo modo, ogni singolo erede diventa unico proprietario esclusivo dei beni che gli vengono assegnati.
Tipologie di divisione ereditaria
La divisione ereditaria può essere di tre tipi:
- Contrattuale: quando si realizza in base ad un accordo tra i coeredi (N.B. in caso di beni immobili o diritti immobiliari, sarà necessaria la forma scritta);
- Testamentaria: quando è stabilita dallo stesso testatore (de cuius) che attribuisce a ciascun erede un preciso bene facente parte del suo patrimonio;
- Giudiziale: quando, in assenza di un accordo, i coeredi o soltanto uno di essi adisce l’Autorità giudiziaria.
Sicuramente merita approfondimento la tipologia della divisione giudiziale, senz’altro più complessa e frequente, considerato che spesso risulta difficile trovare un accordo tra gli interessati.
Divisione ereditaria giudiziale
La divisione giudiziale si ha quando i coeredi non riescono ad accordarsi tra loro nella equa divisione dell’asse ereditario o non vogliono.
In questo caso la decisione in merito passa al giudice competente, ossia il Tribunale del luogo dove si è aperta la successione.
Il procedimento di divisione giudiziale può avere natura di volontaria giurisdizione o di giurisdizione contenziosa, a seconda che vi siano o meno contestazioni in ordine alla volontà di procedere con l’atto di divisione ereditaria da parte dei coeredi.
Il procedimento, infatti, può essere, a seconda del caso, di due tipi:
- Divisione a domanda congiunta: che si verifica quando tutti i coeredi sono d’accordo nel procedere alla divisione ereditaria ma non sulla entità delle quote da assegnare a ciascuno. Si tratta di un procedimento semplificato che consente, su accordo di tutti gli interessati, di procedere direttamente alla formazione delle quote da assegnare in proprietà esclusiva a ciascun coerede.
Si introduce con ricorso sottoscritto da tutti gli eredi dinanzi al Tribunale competente. - Divisione giudiziale ordinaria: che è un giudizio a tutti gli effetti, che si instaura quando i coeredi non concordano sul fatto di dividere i beni di cui sono comproprietari oppure non concordano sulle modalità per attuare la divisione.
La causa può essere avviata da ciascun coerede (art. 713 cc).
Prima dell’instaurazione del giudizio di divisione è sempre necessario esperire un tentativo di mediazione (obbligatoria) innanzi ad un organismo di conciliazione, con l’assistenza di un avvocato e solo in caso di esito infruttuoso può procedersi in via giudiziale.
Svolgimento del giudizio divisorio
Il procedimento giudiziale si sviluppa in varie fasi.
Prima fase
Accertamento dei presupposti di legge.
Il giudice sarà tenuto a verificare:
a) la legittimità attiva e passiva delle parti.
Al giudizio devono partecipare: tutti i coeredi, i creditori che abbiano garanzie sui beni della massa ereditaria e coloro che abbiano diritti su un bene immobile ereditario.
b) determinare i beni della massa ereditaria (stima dei beni e dei debiti).
Seconda fase
Una volta determinata la massa ereditaria, si procede alla determinazione del valore delle quote. Tali operazioni vengono svolte da un tecnico nominato dal Giudice che stima i beni e redige un progetto di divisione.
Le operazioni necessarie per eseguire la divisione dei beni ereditari, in sintesi, sono:
- Inventario di tutti i beni e delle passività;
- Valutazione dei singoli beni dell’asse ereditario.
I beni immobili vanno valutati in base ai prezzi medi di mercato correnti all’epoca della divisione, tenendo conto della loro eventuale suscettività, ossia della maggiore redditività allo stato potenziale e sviluppabile in seguito di possibili miglioramenti ordinari.
I beni mobili vanno valutati secondo il loro stato e valore all’epoca della divisione;
- Divisione di diritto e di fatto: cioè formazione e attribuzione delle quote dal punto di vista delle regole successorie e quindi di legge (quota legittima, ecc) che dal punto di vista concreto;
- Progetto di divisione.
N.B. Quando la divisione in natura dei beni è possibile, l’assegnazione avviene per sorteggio (quando le quote da assegnare sono uguali), o per attribuzione (in caso di quote diseguali).
Quando invece la massa non è divisibile in natura o quando è possibile ma la divisione si mostra costosa o antieconomica, il bene (immobile): sarà assegnato a chi lo richiede (in caso di assegnazione di quote uguali) o viceversa, sarà posto all’incanto, cioè venduto all’asta.
Il ricavato verrà poi distribuito in proporzione agli eredi.
Terza fase
Una volta definito il progetto di divisione, questo è depositato in cancelleria e il giudice fissa l’udienza di discussione del progetto.
La mancata comparizione equivale ad accettazione del progetto presentato.
In udienza, il giudice approva il progetto di divisione dichiarandolo esecutivo e stabilisce le modalità con i quali i lotti verranno attribuiti a ogni coerede; in caso di contestazioni al progetto, allora il giudice, prima, decide su ciascuna contestazione con sentenza (per esempio risarcimento del coerede a titolo di indennità di occupazione, eventuali domande di usucapione…), poi rende esecutivo il progetto.
Divisione ereditaria in presenza di immobile abusivo
Cosa succede se la massa ereditaria da dividere comprende un immobile abusivo?
Sul punto, dottrina e giurisprudenza per anni hanno dibattuto sulle sorti dell’immobile abusivo in occasione della divisione ereditaria.
Recentemente si è espressa sul punto la Cassazione a Sezioni Unite del 2021
Le sezioni Unite con sentenza n. 25021 del 7.10.2019 hanno chiarito la sorte degli immobili abusivi in caso di divisione ereditaria.
Le premesse della Cassazione sono tre:
- la divisione ereditaria è un atto tra vivi, e non un atto mortis causa (lo scioglimento della comunione ereditaria produce i propri effetti per volontà degli eredi e indipendentemente dal de cuius; infatti, resta un atto eventuale, che gli eredi potrebbero anche non compiere affatto)
- la divisione ereditaria è da assimilare alla divisione della comunione ordinaria, senza che la diversa origine della comunione muti la natura e gli effetti del negozio divisorio.
- la divisione giudiziale non è un atto meramente dichiarativo (come sostenuto in passato), ma costitutivo e traslativo (al pari di qualsiasi contratto traslativo, gli atti di divisione ereditaria producono l’effetto di modificare la sfera giuridica delle parti, e, dunque, hanno innegabile effetto costitutivo).
Sulla scorta di tali premesse, si sono espresse nel senso che anche l’immobile oggetto di divisione può essere colpito dalle nullità previste dalla legge in caso di abusivismo, ragion per cui, se l’immobile abusivo entra nella comunione ereditaria, non potrà (salvo casi particolari, divisione endo esecutiva) poi divenire oggetto di valida divisione.
Quindi, in caso di immobile abusivo, l’asse ereditario potrà essere diviso parzialmente, con esclusione del bene abusivo.
Divisione ereditaria: costi
Quanto costa una divisione ereditaria?
I costi della divisione ereditaria variano di molto, anche a seconda della tipologia scelta (dinanzi al notaio, risolta in mediazione o davanti al giudice).
La procedura di divisione meno costosa (ed anche più rapida) è quella per atto notarile.
Quanto costa un notaio per una divisione ereditaria? I coeredi, in proporzione, dovranno sostenere il costo del notaio e l’atto notarile di divisione, che varia quindi a seconda del notaio scelto e della massa ereditaria da dividere.
Segue, poi, la divisione innanzi all’organismo di mediazione, perché prevede in aggiunta al pagamento dell’organismo di mediazione, il compenso degli avvocati. Quindi ciascun coerede dovrà pagare proporzionalmente l’organismo di mediazione e ciascuno il proprio avvocato.
La procedura più costosa, invece, è quella dinanzi il Tribunale.
La divisione giudiziale, infatti, presuppone già l’esperimento fallito della mediazione obbligatoria che, seppur infruttuoso, va pagato, al quale si aggiunge il pagamento di:
- le spese legali;
- le spese di giustizia, quindi contributo unificato e marca:
- le spese di notifica, diritti di copia, bolli…
- gli onorari dei consulenti tecnici nominati dal giudice per la quantificazione dell’asse ereditaria e la divisione (che anche da dividere proporzionalmente possono risultare alquanto salati).
Ciò premesso, poi, vanno annoverati tra i costi – comuni a ciascuna tipologia di divisione il pagamento di:
- l’imposta di registro, quantificata:
- (senza conguagli) nella misura dell’1% proporzionalmente al patrimonio ereditario;
- (con almeno un conguaglio superiore al 5% del valore della quota dell’eredità) secondo le tassazioni applicate nella compravendita.
- l’imposta di bollo;
- le imposte ipotecarie e catastali (che si agirano sui 200 euro l’una)
Divisione ereditaria: tempi
Quanto dura una causa di divisione ereditaria?
Così come i costi, anche i tempi della divisione ereditaria variano a seconda della modalità di divisione scelta dai coeredi. Sicuramente la divisione giudiziale è quella, oltre che più cara, più lunga.
Oltretutto, l’azione di divisione ereditaria è imprescrittibile, quindi può essere promossa anche dopo anni dalla formazione della comunione e può essere vincolata anche dal de cuius nell’ipotesi in cui abbia lasciato delle specifiche disposizioni. (per esempio il testatore può disporre che la divisione sia eseguita entro il termine massimo di 5 anni dal suo decesso, per tutta o per parte dell’eredità, oppure stabilire, in presenza di eredi minori, che la divisione ereditaria si esegua non prima di dodici mesi successivi al raggiungimento della maggiore età dell’ultimo erede minorenne.)
Divisione ereditaria endo-esecutiva
Per completezza, un brevissimo cenno va fatto alla particolare procedura di divisione ereditaria endo-esecutiva, che sarà oggetto di apposito approfondimento.
La divisione endo-esecutiva è quella divisione ereditaria che si ha quando l’esecuzione forzata colpisce uno o più beni indivisi, ossia beni che appartengono al debitore esecutato soltanto pro quota.
Il giudizio di divisione endo-esecutiva ha natura di procedimento incidentale di cognizione nel procedimento esecutivo e, pur essendo in collegamento con l’espropriazione forzata e devoluto alla competenza funzionale del giudice dell’esecuzione, costituisce un autonomo processo di scioglimento della comunione.
In questi casi, il GE avrà a disposizione tre distinti mezzi di liquidazione della quota: separazione in natura (se possibile); vendita della quota indivisa e giudizio di divisione.
Nella prassi, lo strumento maggiormente adottato è il giudizio di divisione, essendo finalizzata allo scioglimento della comunione ed a determinare con precisione l’oggetto dell’esecuzione immobiliare.
Conclusioni
In conclusione, come abbiamo avuto modo di vedere la divisione ereditaria non sempre è un’attività di facile realizzazione soprattutto quando vi sono più coeredi, che chiaramente possono avere idee più disparate su ciò che vogliono fare e come vogliono agire.
Sarà senz’altro opportuno, quindi, farsi assistere da subito da un esperto del settore, un professionista che sappia come muoversi ed anche come trovare una linea di incontro tra le parti al fine di non arrivare a quelle che si mostrano spesso come vere e proprie guerre per l’eredità.
avv. Biancamaria Leone de Pertis
(collaboratrice dello Studio D’Ambrosio Borselli presso la Sede di Napoli)
Per approfondimenti sulle spese della divisione si legga “Pignoramento immobile in comproprietà: chi paga le spese?”
per saperne di più sulla espropriazione dei beni in comproprietà si legga “Espropriazione dei beni in comproprietà, tutela del debitore esecutato”
per approfondimenti sugli immobili abusivi venduti all’asta si legga “L’immobile abusivo può essere venduto all’asta, ma l’abuso non è sanato”
sulla Locazione di immobile in caso di comproprietà si legga “Locazione immobile in comproprietà: tassato solo il comproprietario che compare nel contratto”
Per maggiori informazioni ed approfondimenti sul contratto preliminare di compravendita si legga anche “guida all’azione ex.art 2932c.c. a seguito di preliminare non adempiuto.”
Per approfondimenti sul tema delle tutele relative al contratto preliminare, ed in particolare della delicata materia della tutela del promissario acquirente di un immobile in costruzione si legga “Contratto preliminare: La Fideiussione del Costruttore“
Per saperne di più sullo scioglimento del contratto preliminare, in particolare dovuto al Coronavirus, si legga l’articolo “Lo scioglimento del contratto preliminare a causa del Coronavirus”.
Per approfondire il tema dei vizi si legga “Vizi occulti dell’immobile acquistato: come tutelarsi”
Per approfondimenti sull’azione di manutenzione che tutela chi è stato molestato nel possesso di un immobile si legga anche “l’azione di manutenzione: tempi e procedura”
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare ed i relativi termini si veda l’articolo Tutti i termini del pignoramento mentre sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si leggano anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” ,
Per maggiori approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.
Per approfondire la possibilità di ottenere la revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dalla Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita” mentre per leggere di un annullamento del decreto di trasferimento ottenuto dal medesimo Studio e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”
Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.
Per conoscere tutte le modifiche introdotte dalla L.n. 176 del 2020 alla L.n. 3 del 2012 si legga “Approvato il nuovo sovraindebitamento” o anche “Guida alla riforma del sovraindebitamento: il merito creditizio”
Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”
Per approfondire la questione degli atti di disposizione patrimoniale non soggetti ad azione revocatoria: in particolar modo relativamente alla transazione ed al verbale di mediazione di cui al Dlgs 28/2010 si legga anche “Atti di disposizione patrimoniale non soggetti ad azione revocatoria”.
Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” , “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“, e “Opposizione ex art 615 c.p.c. ed ex art. 617 c.p.c.: Tutte le differenze”
Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento immobiliare” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
