Cass 6083/23: mancato rispetto sequenza-vendita senza incanto, con incanto, può condurre, ex art 617, ad annullare il decreto di trasferimento, pur senza danno al debitore
(il presente articolo dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli è stato pubblicato nella sua prima versione originale, in questa sede aggiornata ed arricchita di nuovi contenuti, nella sezione Norme e Tributi Plus del Sole 24 ore consultabile, dal sito SOLO PER GLI ABBONATI),
La Corte di Cassazione con l’ordinanza 6083 dello scorso 28 febbraio (per leggere e scaricare il testo originale integrale dell’ordinanza ottenuta dallo Studio si clicchi ORDINANZA Cassazione 6083- del 28.2.23) ha riconosciuto le tesi portate avanti dallo studio d’Ambrosio Borselli e confermato che tutte le aste svoltesi nel circondario del Tribunale di Brescia fino al 2016 erano totalmente illegittime.
Ma veniamo ai fatti:
secondo la disciplina del 2006 (poi modificata dalla L. 132/2015 che ha modificato l’art 569 cpc), la sequenza procedimentale, obbligatoria, di tutte le vendite doveva essere quella della vendita senza incanto, che precedesse, immediatamente o a distanza di pochi giorni, la vendita con incanto, le due vendite (che a tutti gli effetti erano una sola) dovevano essere al medesimo prezzo, non essendo ammissibile un ribasso tra l’una e l’altra.
In effetti siamo già in un’epoca successiva a quella (ante riforma 2006) in cui alle aste la modalità prioritaria di vendita era quella con l’incanto,
In realtà, come ben noto a chi opera nel settore, la doppia vendita, si risolveva, nel 99% dei casi, con l’esperimento di vendita senza incanto, rimanendo quello con incanto meramente residuale.
Insomma, si trattava, solo teoricamente di una doppia vendita, in quanto, i potenziali offerenti sceglievano, praticamente sempre la modalità senza incanto. Per tale motivo la vendita con incanto che seguiva la prima, al medesimo prezzo, non veniva praticamente mai presa in considerazione dagli stessi offerenti, e ogni qualvolta la vendita senza incanto andava deserta, il successivo incanto andava a deserto allo stesso modo.
Tanto prevedeva la normativa relativa al periodo in cui ha origine la vicenda in questione e questa era, dunque, la prassi inderogabile di qualunque tribunale italiano, con la sola eccezione del Tribunale di Brescia dove, inopinatamente, era stato deciso, dall’Anpe (l’associazione notarile per le procedure esecutive) di concerto con la sezione esecuzioni del tribunale stesso, di operare in una diversa modalità, ossia prevedere che, anziché svolgere la doppia asta al medesimo prezzo, si svolgessero, nella sequenza senza incanto con incanto, una serie consecutiva di esperimenti di vendita, con relativi ribassi del 25 per cento ognuno!!!!
Come sottolineato nell’opposizione al decreto di Trasferimento da cui trae origine questa vicenda: (e in tutte le altre opposizioni che in quel periodo lo Studio d’Ambrosio Borselli ha depositato in conseguenza della serialità dell’illegittimo comportamento del Tribunale che ordinava le vendite e dell’Anpe che le bandiva)
“nel rigido e non derogabile sistema delineato dalla novella del 2005, all’esito negativo della vendita senza incanto segue, senza soluzione di continuità, quella con incanto la quale è retta dall’ordinanza di cui all’art. 576 c.p.c. che come già detto è ricompresa nell’ordinanza di cui all’art 596 c.p.c..
In caso di doppio esito negativo, ed in mancanza di istanze di assegnazione, trova applicazione l’art. 591 c.p.c. il quale prevede tre possibilità:
1) amministrazione Giudiziaria (Se non vi sono domande di assegnazione o se decide di non accoglierle, il giudice dell’esecuzione dispone l’amministrazione giudiziaria a norma degli articoli 592 e seguenti;);
2) nuovo incanto (oppure pronuncia nuova ordinanza ai sensi dell’articolo 576 perché si proceda a nuovo incanto);
3) nuovo esperimento di vendita senza incanto
Nessuna norma prevedeva la possibilità di una riduzione del prezzo tra asta senza incanto ed asta con incanto; ai sensi dell’art. 591 c.p.c. una modifica del prezzo d’asta e delle condizioni di vendita, era possibile solo nell’ipotesi di doppio esito negativo della vendita con la sequenza vendita senza incanto – vendita con incanto e nel caso in cui si decideva di proseguire con la stessa sequenza (applicandosi il terzo comma, secondo periodo, dell’articolo 569.)
Questa sequenza era rigidamente preordinata dalla legge e non era possibile discostarsene!
La fissazione di un prezzo-base inferiore al precedente poteva avvenire solo nell’ipotesi di doppia vendita alle medesime condizioni vendita con incanto deserta e nei limiti fissati dall’art. 591 c.p.c..
La suddetta ricostruzione della normativa applicabile ratione temporis al caso de quo era anche stata confermata dalla Suprema Corte con la sentenza 16022 del 2 agosto 2016: “dopo l’esito negativo del procedimento di vendita, qualora non ritenga di optare per l’amministrazione giudiziaria, il Giudice ha due alternative: se non reputa di modificare il prezzo, le condizioni di vendita o le forme di pubblicità, emette nuova ordinanza ai sensi dell’art. 576 affinché si proceda a nuovo incanto alle medesime condizioni dell’asta già espletata. Ove, in alternativa, ritenga utile modificare il prezzo o le condizioni di vendita, dà inizio ad un nuovo procedimento completo bi – fasico, secondo lo schema procedimentale delineato dall’art. 569 c.p.c..
L’art. 591 c.p.c., comma 2, prevede, infatti, che il giudice possa stabilire diverse condizioni di vendita per il nuovo incanto e, in questo caso, deve assegnare un nuovo termine (non inferiore a 60 giorni e non superiore a 90), entro il quale possono essere proposte offerte d’acquisto ai sensi dell’art. 571 (che si riferisce alle offerte d’acquisto proposte nella procedura di vendita senza incanto).
L’art. 591, u.c., richiama, infine, il terzo comma, secondo periodo, dell’art. 569, vale a dire l’emanazione di una nuova ordinanza di vendita complessa, contenente la fissazione di un’ulteriore coppia di esperimenti di vendita: anzitutto senza incanto e, a seguire, con l’incanto, per il caso in cui la vendita senza incanto non abbia luogo per qualsiasi ragione.”
Insomma l’illegittima e del tutto unica (nel panorama dei Tribunali Italiani) modalità scelta dal Tribunale di Brescia, per bandire le aste, non solo violava la legge, ma faceva sì che tutti gli esperimenti di vendita di numero pari, ossia il secondo, il quarto, gli eventuali successivi sesto ed ottavo esperimento (nel caso oggetto dell’ordinanza della Suprema Corte l’immobile fu aggiudicato addirittura al nono esperimento di vendita!), si svolgessero, non solo con il ribasso di un quarto tra l’uno e l’altro, ma soprattutto nella modalità con incanto (ossia quella che la legge già all’epoca considerava del tutto residuale).
Gestite in questo modo, le vendite con incanto, con relativo ribasso del 25%, tra l’una e l’altra, andavano tutte deserte, portando ad un enorme svendita, in tempi estremamente rapidi, degli immobili che avevano la sventura di essere nel circondario del tribunale di Brescia e sotto l’egida dell’Anpe!!
Andando ad esaminare nel dettaglio la pronuncia della Corte di Cassazione ed esaminandone le conseguenze su chi allora si oppose e soprattutto la portata profondamente innovativa della stessa, che potrà avere enormi conseguenze in futuro su moltissime opposizioni alla aggiudicazione ed al decreto di trasferimento che riguardino quella importantissima fase che è quella della vendita!
Per quanto concerne chi si oppose ed ha in corso giudizi sull’illegittimità del comportamento del Tribunale di Brescia e della stessa Anpe, la pronuncia della Cassazione apre le porte a dei futuri accoglimenti delle domande o comunque a degli ottimi accordi con i creditori e gli aggiudicatari ( come sta avvenendo per tutti i contenziosi ancora aperti sulla questione da parte dello studio d’Ambrosio Borselli ) infatti la Corte di Cassazione ha statuito che la doglianza sollevata fosse fondata “nella parte in cui si denunciava la violazione del combinato disposto degli artt. 569, terzo comma, 576 e 591 cod. proc. civ…….
…..Questa Corte ha, infatti, evidenziato, all’esito di diversi arresti e già da diversi anni (Cass. 07/05/2015, n. 9255; Cass. 29/05/2015, n. 11171; Cass. 05/10/2018, n. 24570), che la tutela della trasparenza delle operazioni di vendita costituisce uno dei principi generali portanti delle riforme del processo esecutivo a partire dal 2006, fino, in specie, a quelle del 2014 e del 2015, così come del 2016, sicché risulta necessariamente derogato il più risalente orientamento che pretendeva dal debitore esecutato, il quale si opponesse (appunto) all’aggiudicazione, la dimostrazione che l’illegittimità della procedura avesse impedito ulteriori e più convenienti offerte di acquisto con conseguente concreta lesione del suo interesse a conseguire dalla vendita il maggior prezzo possibile.
In ragione di ciò, va, dunque, ribadito che il debitore ha interesse a contestare, mediante l’opposizione agli atti esecutivi di cui all’art.617 c.p.c., la regolarità del procedimento di vendita ed il conseguente decreto di trasferimento, qualora siano state violate le disposizioni di legge che lo disciplinano ovvero le condizioni fissate nell’avviso di vendita, a prescindere dalla dimostrazione della possibilità, o addirittura della probabilità, che da un nuovo esperimento di vendita si ricavi un prezzo più elevato, ovvero, comunque, dall’allegazione e prova di un altro particolare e specifico pregiudizio (cfr., in termini, Cass. 06/12/2022, n. 35867).”
La Corte di Cassazione ha dunque affermato l’importantissimo principio per il quale (al di là di questo singolo caso portato alla sua attenzione nel quale ha ritenuto l’opposizione non ammissibile per essere stata emessa una nuova ordinanza di vendita, non impugnata dal debitore, che a quei tempi non era malauguratamente difeso) il mancato rispetto della sequenza procedimentale: vendita senza incanto, vendita con incanto, così come qualunque altra violazione delle norme di legge, o della stessa ordinanza di vendita, potranno condurre, a seguito di opposizione agli atti esecutivi ex articolo 617 Cpc, all’annullamento dello stesso decreto di trasferimento, e ciò a prescindere dalla dimostrazione che il debitore abbia subito un danno concreto. Non è dunque più necessaria dopo la rivoluzionaria pronuncia della Corte ottenuta, la dimostrazione della possibilità che dalla vendita si potesse ricavare un prezzo più alto.
La portata rivoluzionaria della norma è proprio in questo elemento perché, come si potrà ben intuire, il grandissimo ostacolo a questo tipo di opposizioni era proprio la sostanziale impossibilità a dimostrare, anche dopo sette, otto, nove ribassi che la vendita, senza la contestata violazione di legge, avrebbe raggiunto un prezzo più alto.
Insomma dopo questa pronuncia non solo il Tribunale di Brescia (che a seguito delle opposizioni ricevute dallo Studio d’Ambrosio Borselli, diede disposizioni all’Anpe di procedere a vendite finalmente regolari) ma tutti i tribunali italiani, non potendo più contare sulla “protezione” della non dimostrabilità del fatto che si sarebbe giunti ad un prezzo maggiore in caso di vendita regolare, saranno tenuti a rispettare le complicatissime normative attinenti alla fase della vendita, normative che spesso e volentieri sono violate per errori formali dell’ordinanza di vendita o più spesso degli avvisi di vendita.
Altro importantissimo principio enunciato dalla Corte (e sottovalutato dai primi commenti letti alla pronuncia) è quello relativo alla non necessità di impugnare i singoli bandi con opposizione ex art 617 cpc, o ricorso ex art 591 ter, essendo tempestiva, e quindi sufficiente, l’opposizione ex art 617 cpc al decreto di trasferimento, infatti la Corte ha affermato che “La persistenza di tale facoltà (quella di impugnare, per illegittimità derivata, il primo atto del giudice dell’esecuzione conclusivo della fase della vendita, ovverosia il decreto di trasferimento) sussiste, infatti ed in base alla disciplina applicabile ratione temporis (significativamente novellata dal d.lgs. n.149 del 2022, ma solo per i processi esecutivi successivi al 28 febbraio 2023), solo allorché l’omessa impugnativa concerna gli atti del sub-procedimento per i quali è previsto il rimedio specifico contemplato dall’art. 591-ter cod. proc. civ., che presuppone la non impugnabilità dell’atto medesimo (decreto del giudice dell’esecuzione o atto del professionista delegato) con l’opposizione agli atti esecutivi (Cass. 15/05/2018, n. 11817).
In conclusione, per tutte le procedure iniziate prima del 28 febbraio 2023 (data di entrata in vigore del d.lgs. n.149 del 2022, cd riforma Cartabia che ha stabilito, come perentorio, il termine di 20 giorni per procedere al ricorso ex art 591 ter cpc), sarà possibile, nel caso non si sia impugnato l’eventuale avviso di vendita, procedere ad opporre il decreto di trasferimento, mentre per quelle iniziate dopo sarà (quando tali procedure arriveranno alla fase della vendita) indispensabile una adeguata difesa (che conosca e faccia rilevare nei termini, i difetti della fase di vendita, cosa che oggi malauguratamente spesso non avviene) nel corso delle stesse a causa del nuovo art 591 ter che prevede che “Avverso gli atti del professionista delegato è ammesso reclamo delle parti e degli interessati, da proporre con ricorso al giudice dell’esecuzione nel termine perentorio di venti giorni dal compimento dell’atto o dalla sua conoscenza.”
A proposito della revoca di un’asta ottenuta dallo Studio a seguito della violazione dell’ordinanza di vendita si legga Revocata asta per violazione dell’ordinanza di vendita
In merito al pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si leggano anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” , “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa” o anche “Guida all’esecuzione immobiliare: tutta la procedura termini ed opposizioni”.
Chi volesse approfondire l’argomento del custode giudiziario quale ausiliare del giudice dell’esecuzione si legga “Guida alle attività del custode nel pignoramento immobiliare”.
Sull’argomento delle opposizioni all’ordine di liberazione e del diritto di abitazione si leggano anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione“ e “Custodia e diritto all’abitazione dell’immobile pignorato“
Per approfondire le conseguenze del mancato pagamento delle rate del mutuo, che comporta la decadenza del beneficio del termine, che condurranno al precetto e poi al pignoramento immobiliare, si legga l’articolo “Guida alla decadenza dal beneficio del termine del mutuo”
Per approfondire tra le tante cause di estinzione quella conseguente alla mancata messa in sicurezza dell’immobile pignorato si legga “Estinzione del pignoramento per la mancata messa in sicurezza dell’immobile pignorato“
Per approfondire l’ammissibilità e soprattutto le rilevantissime conseguenze della trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento si legga “La trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento”
Chi abbia una prima casa pignorata o potenzialmente pignorabile e voglia approfondire caratteristiche e particolari tutele di cui gode la prima casa rispetto agli altri immobili legga “Guida alle caratteristiche e tutele del Pignoramento immobiliare della prima casa”
Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure”
Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
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