Revoca del pignoramento immobiliare: come funziona?

Revoca del pignoramento immobiliare: pagamento del debito, conversione del pignoramento, accordi saldo e stralcio, opposizione e procedure di esdebitazione

In questo articolo parleremo del procedimento di esecuzione forzata avente ad oggetto beni immobili e, in particolare, dei modi in cui è possibile ottenere la revoca del pignoramento immobiliare.

In quanto avvocati esperti del diritto immobiliare, tenteremo di spiegarvi quanto sopra con esempi semplici e chiari e riferimenti normativi.

Per approfondimenti sul procedimento di esecuzione forzata leggere “Guida al Pignoramento Immobiliare nel 2025”e “Pignoramento immobiliare : dall’udienza 569 c.p.c. al progetto di distribuzione del ricavato

Revoca del pignoramento immobiliare: pagamento integrale del debito

Pagamento integrale prima della notifica del pignoramento

Il modo più intuitivo e semplice per ottenere la revoca del pignoramento immobiliare è quello che il debitore paghi integralmente il proprio debito.

Come sappiamo, per poter instaurare un procedimento di esecuzione forzata è necessario, ai sensi dell’art. 479 c.p.c. notificare al debitore il titolo esecutivo ed il precetto.

Quest’ultimo consiste nell’intimazione di adempiere l’obbligo risultante dal titolo esecutivo entro un termine non minore di dieci giorni,  con l’avvertimento che, in mancanza, si procederà ad esecuzione forzata. ( ribadiamo che l’art. 482 c.p.c. prevede che, se vi è pericolo nel ritardo, il tribunale competente per l’esecuzione o un giudice da lui delegato può autorizzare l’esecuzione immediata ma si tratta di casi residuali).

Conseguentemente, vediamo che l’adempimento dell’obbligo risultante dal titolo esecutivo nel termine indicato nel precetto impedisce l’instaurazione del pignoramento immobiliare.

Al contrario, vediamo ora cosa accade una volta notificato il precetto se il debitore non adempie nel termine indicato nello stesso e viene, dunque, notificato l’atto di pignoramento.

Pagamento integrale prima dell’iscrizione a ruolo 

Qualora il debitore non adempie all’obbligo a cui è tenuto nel termine indicato nel precetto,  entro 90 giorni dalla notificazione dello stesso il creditore dovrà instaurare procedimento di esecuzione forzata e, a tal fine, dovrà, ai sensi degli artt. 555 e 557 c.p.c.:

–  notificare atto di pignoramento al debitore;

–  trascriverlo presso la competente conservatoria dei registri immobiliari.

Successivamente, la causa potrà essere iscritta a ruolo dopo che il creditore avrà depositato entro 15 giorni  dalla consegna del pignoramento copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, dell’atto di pignoramento e della nota di trascrizione presso il tribunale competente per l’esecuzione.

Come abbiamo visto, essendo particolarmente esiguo il termine entro il quale dopo la notificazione e la trascrizione del pignoramento va iscritta la causa al ruolo, è veramente difficile che il debitore riesca a saldare il proprio debito in tale tempo.

Qualora, comunque,  il debitore riesca a pagare interamente il suo debito prima dell’iscrizione a ruolo, al fine di ottenere la revoca del pignoramento immobiliare il creditore sarà tenuto a presentare apposita istanza di cancellazione della trascrizione del pignoramento presso la conservatoria del registro immobiliare competente .

Pagamento integrale dopo l’iscrizione a ruolo

Come abbiamo visto, è difficile che il debitore riesca a pagare interamente il proprio debito prima dell’iscrizione a ruolo, una volta che il pignoramento è stato notificato e trascritto.

Va, dunque, specificato che anche dopo l’iscrizione a ruolo il debitore potrà effettuare tale pagamento solo che in questo caso ai fini della revoca del pignoramento immobiliare sarà necessario che il creditore depositi senza ritardo un atto di rinuncia della procedura esecutiva.

Il giudice, conseguentemente, provvederà con ordinanza di estinzione, ordinando al contempo la cancellazione del pignoramento dai registri immobiliari.

E’ importante che il creditore depositi tempestivamente l’atto di rinuncia perché la pendenza del procedimento di esecuzione potrebbe essere dannosa per il debitore potendo intervenire nelle more ulteriori creditori e in quanto, fino a che non vi è la cancellazione del pignoramento, sull’immobile continua a gravare un vincolo di indisponibilità che ne impedisce la circolazione.

Dunque, non prevedendo la legge un esplicito termine per il deposito della rinuncia da parte del creditore, qualora quest’ultimo ritardi nel procedere, il debitore può promuovere una apposita opposizione a seguito della quale il giudice, verificato il pagamento, disporrà d’ufficio la cancellazione  del pignoramento e, dunque, la revoca del pignoramento immobiliare.

Revoca del pignoramento immobiliare: La conversione ex art. 495 cpc

Ora che abbiamo esaminato questa prima modalità tramite la quale è possibile ottenere la revoca del pignoramento immobiliare, consideriamo anche un’altra modalità definita “conversione del pignoramento”.

La conversione del pignoramento è un istituto disciplinato dall’art. 495 c.p.c.  che prevede che, prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione dei beni pignorati, il debitore può chiedere di sostituire alle cose o ai crediti pignorati una somma di denaro pari, oltre alle spese di esecuzione, all’importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese.

A tal fine, egli deve:

– depositare insieme  all’istanza, a pena di inammissibilità, una somma non inferiore ad un sesto dell’importo del credito per cui è stato eseguito il pignoramento e dei crediti dei creditori intervenuti, dedotti i versamenti effettuati di cui deve essere data prova documentale.

La somma da sostituire al bene pignorato è determinata con ordinanza dal giudice dell’esecuzione ed il giudice, quando il pignoramento riguarda beni mobili o immobili,  può disporre che il debitore versi con rateizzazioni mensili (max 48) la somma dovuta, maggiorata degli interessi scalari al tasso convenzionale pattuito ovvero, in difetto, al tasso legale.

Vantaggi della conversione e revoca del pignoramento immobiliare

Il giudice, procede, dunque al pagamento ogni sei mesi dei creditori e con l’ordinanza che ammette la sostituzione, dispone, quando vi è un pignoramento immobiliare,  che le cose pignorate siano liberate dallo stesso con il versamento dell’intera somma e che vi sia la revoca del pignoramento immobiliare.

Va rammentato che il debitore deve essere diligente rispetto al pagamento dell’importo dovuto in virtù della conversione in quanto,  qualora ometta il versamento dello stesso , ovvero ometta o ritardi di oltre trenta giorni il versamento anche di una sola delle rate, le somme versate formeranno parte dei beni pignorati.

Potendo, inoltre, il debitore avanzare, a pena di inammissibilità, tale istanza un’unica volta, è importante essere tempestivi nei pagamenti dovuti in virtù della conversione.

La conversione appare, oltretutto, vantaggiosa perché permette al debitore di evitare la vendita dei propri beni beneficiando della possibilità della rateazione della somma dovuta, aiutandolo così  ad estinguere gradualmente il proprio debito.

Una volta esaminata tale modalità di revoca del pignoramento immobiliare consideriamo la possibilità di estinzione della procedura in virtù di un accordo.

Per approfondimenti sulla conversione del pignoramento leggere “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento immobiliare”

Accordo transattivo tra il debitore ed il creditore (cd saldo e stralcio)

Accordo in un’unica soluzione

Ulteriore ipotesi tramite la quale è possibile ottenere la revoca del pignoramento immobiliare è quella che il creditore procedente e gli eventuali creditori intervenuti stipulino un accordo con il debitore per il pagamento e l’estinzione dei debiti sussistenti.

Tale accordo viene definito “ a saldo e stralcio “ proprio perché, una volta raggiunto, permette la revoca del pignoramento immobiliare tramite atto di rinuncia depositato dal creditore procedente e dagli eventuali creditori intervenuti o in quanto i creditori richiedono la sospensione dello stesso e non riassumono la procedura.

Difatti, se l’accordo tra il creditore procedente e gli eventuali creditori intervenuti con il debitore ha ad oggetto l’immediata estinzione dei debiti insoluti tramite pagamento in unica soluzione di una somma concordata, successivamente allo stesso, i creditori dovranno depositare atto di rinuncia.

Il giudice, valutato l’atto di rinuncia provvederà  con ordinanza ad estinguere la procedura ed ordinare la cancellazione del pignoramento presso la Conservatoria competente.

Accordo con pagamento in modalità rateale

Al contrario, qualora il pagamento del debitore venga concordato in modalità rateale, tendenzialmente il creditore procedente e i creditori eventualmente intervenuti non depositeranno atto di rinuncia ma chiederanno o il rinvio dell’udienza o, più probabilmente, la sospensione del procedimento.

Infatti, ai sensi dell’art. 624 bis c.p.c. il giudice può, sentito il debitore, e su istanza di tutti i creditori muniti di titolo esecutivo concedere la sospensione del procedimento fino a ventiquattro mesi.

Tale istanza va presentata fino a venti giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto o, nel caso in cui la vendita senza incanto non abbia luogo, fino a quindici giorni prima dell’incanto.

Sulla stessa provvede il giudice con ordinanza revocabile in qualsiasi momento, anche su richiesta di un solo creditore e sentito comunque il debitore.

Entro dieci giorni dalla scadenza del termine la parte interessata deve presentare istanza per la fissazione dell’udienza in cui il processo deve proseguire.

In caso contrario, il processo si estinguerà per inattività delle parti ex art. 630 c.p.c. con revoca del pignoramento immobiliare.

Dalla disciplina sulla sospensione volontaria, comprendiamo come la stessa sia vantaggiosa per il debitore perché avendo durata biennale gli permette di avere il tempo sufficiente per estinguere il proprio debito in maniera rateale, ottenendo in caso di soddisfazione dei creditori la revoca del pignoramento.

Per consultare un modello di proposta di accordo per saldo e stralcio, cliccare qui “Modello-Proposta-Transattiva-Saldo-e-Stralcio.pdf”

Opposizione 

Altro rimedio di cui può usufruire il debitore per ottenere la revoca del pignoramento immobiliare è l’opposizione.

In particolare, vediamo che nell’ambito dell’esecuzione forzata è possibile proporre:

–  opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. (per contestare ad esempio il diritto del creditore ad agire)

– opposizione ex art. 617 cpc (da esperire ad esempio per denunciare la irregolarità formale del titolo esecutivo o del precetto, o ancora la validità di un provvedimento del G.E.)

– opposizione di terzo ex art. 619 cpc (questo è il caso in cui l’iniziativa non sia del debitore ma di un terzo)

Tramite tali mezzi, dunque, si può contestare la validità dell’esecuzione forzata sotto diversi aspetti che, talvolta, sono così determinanti da comportare la revoca del pignoramento immobiliare.

Ad esempio, pensiamo al caso in cui venga tramite l’opposizione all’esecuzione contestata la validità del titolo esecutivo in virtù del quale si è proceduto a pignoramento in quanto il credito vantato dal creditore pignorante è stato già pagato.

In tal caso se il debitore riesce a dimostrare tale circostanza, ovviamente viene meno il presupposto essenziale per procedere a esecuzione per cui il giudice, accogliendo l’opposizione , con ordinanza ordinerà l’estinzione della procedura e, dunque, la revoca del pignoramento immobiliare .

Ulteriori mezzi di impugnazione per ottenere la revoca del pignoramento immobiliare

Oltre alle opposizioni suddette, anche tramite il mezzo di impugnazione ex art. 591 ter c.p.c.  (ovvero impugnazione degli atti del delegato) qualora venga contestato un vizio determinante della procedura  è possibile ottenere la revoca del pignoramento immobiliare.

Infine, come in parte abbiamo visto nel caso della sospensione volontaria richiesta dai creditori per avere un tempo sufficiente alla stipula e esecuzione di un accordo con il debitore, quando le parti non proseguono o non riassumono il processo nel termine perentorio stabilito dalla legge o dal giudice, l’inattività delle parti ex art. 630 c.p.c. comporta l’estinzione del processo e, quindi, la revoca del pignoramento immobiliare.

Per approfondimenti sulla disciplina delle opposizioni leggere “Opposizioni esecutive : come funzionano?”  e “Opposizione ex art 615 c.p.c. ed ex art. 617 c.p.c.: Tutte le differenze”

Revoca del pignoramento immobiliare: Procedure di esdebitazione

Una volta descritte le principali modalità previste dalla legge per ottenere la revoca del pignoramento immobiliare, analizziamo, infine, alcuni istituti disciplinati dal CCI ovvero dal Codice della Crisi e dell’Insolvenza: le procedure di esdebitazione.

Le procedure di esdebitazione, ovvero procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento che il nostro ordinamento ha predisposto a tutela di determinati soggetti in difficoltà e che oggi trovano disciplina nel nuovo codice della crisi e dell’insolvenza (d.lgs n. 14/2019, entrato in vigore il 15 luglio 2022, già anticipato dalla l. n. 176/2020 che ha modificato la l. n. 3/2012) prevedono:

– piano del consumatore (oggi “ristrutturazione dei debiti del consumatore” ex artt. 67 e seguenti CCII);

– accordo con i creditori (oggi “concordato minore” ex artt. 74 e seguenti CCII);

– liquidazione del patrimonio (oggi “liquidazione controllata”, ex artt. 268 e seguenti del CCII)

Queste procedure oggi sono molto incentivate dal legislatore e, infatti, oggi l’art. 480, 2 comma cpc, rende obbligatorio che il precetto contenga “l’avvertimento che il debitore può, con l’ausilio di un organismo di composizione della crisi o di un professionista nominato dal giudice, porre rimedio alla situazione di sovraindebitamento, concludendo con i creditori un accordo di composizione della crisi o proponendo agli stessi un piano del consumatore”.

La ristrutturazione dei debiti del consumatore ed il concordato minore consistono in una proposta di risanamento del debito, con le quali il debitore prevede il soddisfacimento, anche parziale e differenziato, dei crediti in qualsiasi forma.

Inoltre, rispetto al concordato minore è necessario il consenso dei creditori e bisogna prevedere una classificazione degli stessi. Per la liquidazione controllata, il debitore chiede la liquidazione dei propri beni ed essa può anche non riguardare il bene precedentemente pignorato.

Procedure di esdebitazione e revoca del pignoramento immobiliare

Una volta correttamente attivata la procedura da sovraindebitamento, il processo esecutivo pendente nei confronti del debitore si sospenderà automaticamente nel caso della liquidazione controllata mentre nella ristrutturazione dei debiti del consumatore e nel concordato minore opera su richiesta del debitore.

Dette procedure, sempre in caso di corretto adempimento di quanto omologato dal giudice, portano alla esdebitazione del soggetto richiedente, ossia alla liberazione dello stesso da ogni debito.

A questo punto, venendo meno la causa giustificatrice della procedura esecutiva, quest’ultima verrà estint .

La cancellazione del pignoramento, tuttavia, viene disposta direttamente dal giudice del sovraindebitamento. A tal proposito, l’art. 71 CCII (Rubricato “Esecuzione del piano”) al secondo comma recita “Il giudice, sentito l’OCC e verificata la conformità dell’atto dispositivo al piano, autorizza lo svincolo delle somme e ordina la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, della trascrizione dei pignoramenti, dei sequestri conservativi nonché di ogni altro vincolo…”

Da quanto sinora esposto, vediamo che il buon esito delle procedure di esdebitazione può portare alla estinzione del processo per la liberazione del soggetto interessato dai debiti e, dunque, alla revoca del pignoramento immobiliare.

Conclusioni

Da quanto sinora indicato, appare chiaro che ci sono diverse modalità tramite cui è possibile ottenere la revoca del pignoramento immobiliare e che, a tal fine, è necessario affidarsi ad avvocati esperti del diritto immobiliare in modo da poter tutelare nel modo migliore la propria posizione giuridica ed ottenere tale risultato.

Qualora avessi bisogno di assistenza, contattaci.

avv. Gabriella Alfieri

(collaboratrice dello Studio D’Ambrosio Borselli, presso la sede di Napoli)

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”