Revocatoria ordinaria e terzo acquirente in buona fede

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Revocatoria ordinaria e terzo acquirente in buona fede: presupposti, limiti e tutela dell’acquirente nelle esecuzioni immobiliari ex art. 2901 c.c.

Quando un debitore si trova esposto al rischio di un’azione esecutiva, il primo pensiero  è quello di “mettere al sicuro” i propri beni, trasferendoli a terzi mediante vendite, donazioni o altri atti di disposizione patrimale.

Dal punto di vista giuridico, tuttavia, il nostro ordinamento appronta uno strumento specifico per contrastare tali condotte: l’azione revocatoria ordinaria disciplinata dall’art. 2901 del codice civile.

Si tratta di un rimedio di straordinaria importanza pratica, soprattutto nel settore delle esecuzioni immobiliari, perché consente al creditore di far dichiarare inefficaci nei propri confronti gli atti con cui il debitore ha diminuito la propria garanzia patrimoniale, così da poter agire esecutivamente sui beni come se non fossero mai usciti dal patrimonio del debitore.

Il tema diventa particolarmente delicato quando entra in gioco il terzo acquirente in buona fede, cioè colui che ha acquistato un bene – spesso un immobile – senza essere consapevole del pregiudizio arrecato ai creditori del venditore.

È proprio nell’equilibrio tra la tutela della garanzia patrimoniale del creditore e la protezione dell’affidamento del terzo che entra in gioco il ruolo dell’azione revocatoria.

In questo articolo, in quanto avvocati esperti in diritto delle esecuzioni immobiliari, vi aiuteremo a comprendere quando un atto sia revocabile, quando non lo sia e quali siano i limiti della tutela del terzo, nozioni essenziali tanto per il creditore che intenda agire, quanto per il debitore e per chi acquista un bene da soggetto potenzialmente insolvente.

La funzione dell’azione revocatoria e i suoi presupposti

L’art. 2901 del Codice Civile disciplina l’azione revocatoria, uno strumento che serve a tutelare il creditore quando il debitore compie atti che mettono a rischio la possibilità di recuperare il credito.

In parole semplici, con l’azione revocatoria il creditore chiede al Giudice di dichiarare che un determinato atto compiuto dal debitore non abbia effetto nei suoi confronti, perché è stato fatto a suo danno.

Facciamo un esempio: immaginiamo che Tizio abbia accumulato un debito molto elevato nei confronti di Banca Alfa, per un finanziamento che non ha mai restituito. Nonostante ciò, Tizio decide di vendere il suo unico appartamento a Caio.

La banca, accorgendosi che Tizio ha venduto l’unico bene di valore che possedeva, si trova davanti a un problema: se Tizio non ha più beni intestati, sarà molto difficile recuperare il credito attraverso un’esecuzione forzata (ad esempio con un pignoramento).

Per evitare questo rischio, Banca Alfa può proporre l’azione revocatoria davanti al Giudice, chiedendo che la vendita dell’appartamento venga dichiarata inefficace nei suoi confronti, perché ha pregiudicato le sue possibilità di soddisfarsi sul patrimonio del debitore.

Se il Giudice accoglie la domanda e pronuncia sentenza di revocatoria, la banca potrà procedere al pignoramento dell’immobile come se la vendita non fosse mai avvenuta.

È importante però chiarire un punto fondamentale: la vendita non viene annullata in senso assoluto. L’atto resta valido tra Tizio e Caio e nei confronti di tutti gli altri soggetti. Diventa inefficace solo nei confronti del creditore che ha agito in giudizio (in questo caso, la banca).

In questo modo, l’ordinamento protegge il creditore da atti compiuti dal debitore che riducono o svuotano il suo patrimonio, senza però eliminare del tutto l’atto compiuto.

L’azione revocatoria ordinaria – spesso definita anche “actio pauliana” – non mira a ricostituire il patrimonio del debitore in senso tecnico, né a dichiarare nullo l’atto di disposizione.

Essa ha una funzione conservativa: la sentenza che accoglie la domanda rende l’atto inefficace solo nei confronti del creditore che ha agito, consentendogli di sottoporre a pignoramento il bene trasferito a terzi.

Si parla, a tal proposito, di inefficacia relativa o “doppiamente relativa”: relativa perché opera soltanto a favore del creditore attore, e relativa perché non elimina l’atto dal mondo giuridico, lasciandolo valido tra le parti.

L’art. 2901 del Codice Civile stabilisce che affinchè l’azione possa essere accolta, devono ricorrere alcuni presupposti fondamentali, e l’onere della prova, piuttosto gravoso, ricade sul creditore che propone l’azione revocatoria.

In pratica, il creditore deve dimostrare:

1) L’eventus damni: per prima cosa, il creditore deve provare il cosiddetto eventus damni, cioè il danno (o il pericolo di danno) che l’atto compiuto dal debitore ha arrecato alle sue ragioni.

Questo requisito sussiste quando l’atto di disposizione del debitore rende impossibile, oppure più difficile e rischioso, per il creditore soddisfarsi sul patrimonio residuo del debitore.

È importante chiarire che:

• non è necessario che il patrimonio del debitore venga completamente svuotato;
• non occorre neppure che il danno sia già concreto ed effettivo.

È sufficiente anche solo un pericolo di danno, purché reale, che metta a rischio la possibilità di soddisfare il credito, anche quando si tratti di una semplice aspettativa legittima di credito.

L’eventus damni può consistere:

• in una diminuzione quantitativa del patrimonio (ad esempio, la vendita di beni);
• oppure in una modifica qualitativa, come quando il debitore trasforma beni facilmente aggredibili in beni più difficili da rintracciare o da pignorare (ad esempio, denaro facilmente occultabile).

Il pregiudizio deve essere valutato con riferimento al momento in cui l’atto è stato compiuto e deve ancora sussistere quando viene proposta la domanda giudiziale.

Inoltre, può essere oggetto di revocatoria anche un atto a titolo oneroso che, pur non essendo di per sé dannoso, sia collegato ad altri atti successivi: se tutti questi atti, considerati insieme e per il breve tempo in cui sono stati compiuti o per altre circostanze, conducono a un risultato pregiudizievole per il creditore, possono essere revocati.

2) La scientia fraudis: il creditore deve poi dimostrare la cosiddetta scientia fraudis, cioè che il debitore era consapevole che l’atto compiuto avrebbe arrecato pregiudizio ai creditori, riducendo la garanzia patrimoniale su cui essi possono contare.

Se l’atto è a titolo oneroso (ad esempio una vendita), questa consapevolezza deve essere provata non solo in capo al debitore, ma anche al terzo che ha partecipato all’atto (la cosiddetta partecipatio fraudis).

In sostanza, il creditore deve dimostrare che debitore (e, quando richiesto, anche il terzo) erano consapevoli del danno arrecato.

3) Il consilium fraudis: se l’atto di disposizione è stato compiuto prima che il credito sorgesse, è necessario dimostrare qualcosa in più: il cosiddetto consilium fraudis.

Ciò significa che il debitore (e anche il terzo, se l’atto è a titolo oneroso) ha preordinato dolosamente l’atto proprio per danneggiare il futuro creditore, cioè ha agito con l’intenzione di sottrarsi alla futura soddisfazione del credito.

Quando l’atto è successivo al sorgere del credito, è sufficiente che debitore e terzo conoscessero il danno arrecato. Più complesso è il caso degli atti anteriori al sorgere del credito, per i quali la legge richiede la cosiddetta “dolosa preordinazione”, cioè un vero e proprio disegno volto a sottrarre i beni alla futura aggressione esecutiva.

Su questo punto sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 1898/2025, che ha chiarito come, in caso di atto anteriore al sorgere del credito, non sia sufficiente la mera previsione del pregiudizio (c.d. dolo generico), ma sia necessario un vero e proprio animus nocendi, ossia la volontà specifica di pregiudicare il futuro creditore.

Tale orientamento, più rigoroso, limita l’espansione dell’azione revocatoria e tutela maggiormente l’affidamento dei terzi incolpevoli.

Atti non soggetti a revocatoria: limiti assoluti e condizioni

Non tutti gli atti dispositivi possono essere colpiti dall’azione revocatoria. Vi sono ipotesi in cui la revocabilità è esclusa in modo assoluto, altre in cui è esclusa solo a determinate condizioni.

Atti non revocabili in assoluto: in primo luogo, l’azione si prescrive in cinque anni dal compimento dell’atto. Decorso tale termine, nessuna revocatoria è più possibile, a prescindere dalla sussistenza di intenti fraudolenti.

In secondo luogo, non è revocabile l’adempimento di un debito scaduto. Se il debitore paga un creditore quando il debito è esigibile, tale pagamento non può essere aggredito con revocatoria, anche se di fatto comporta una preferenza rispetto ad altri creditori.

Infine, nel caso di doppia alienazione, resta salvo l’acquisto a titolo oneroso del terzo in buona fede che abbia trascritto il proprio acquisto prima della trascrizione della domanda di revocatoria.

Atti non revocabili a determinate condizioni: particolare attenzione merita l’atto a titolo oneroso, come la compravendita immobiliare.

In questo caso, l’atto non è revocabile se il terzo era in buona fede, cioè ignorava il pregiudizio arrecato ai creditori. La buona o mala fede può essere provata anche per presunzioni e, nella prassi, i giudici valorizzano soprattutto tre elementi:

• la congruità del prezzo rispetto al valore di mercato;
• la tracciabilità del pagamento (bonifici, mutui bancari);
• l’assenza di rapporti di parentela o stretta amicizia tra debitore e acquirente.

Un acquisto a prezzo di mercato, con pagamento tracciato – magari tramite mutuo erogato da una banca – e tra soggetti estranei tra loro, rappresenta nella maggior parte dei casi un’operazione difficilmente revocabile.

Analoghe considerazioni valgono per gli atti anteriori al sorgere del credito: anche qui la revocabilità dipende dalla prova della dolosa preordinazione e dalla partecipazione del terzo al disegno fraudolento.

Diverso è il caso degli atti a titolo gratuito (come la donazione), che sono molto più esposti alla revocatoria, specie se compiuti dopo il sorgere del credito. In tali ipotesi, la consapevolezza del pregiudizio è spesso presunta.

Il terzo acquirente in buona fede: tutela e limiti

Il cuore del problema si concentra sulla posizione del terzo acquirente in buona fede. L’ordinamento tutela l’affidamento di chi acquista a titolo oneroso senza sapere di partecipare a un atto pregiudizievole. Tuttavia, tale tutela è strettamente legata al sistema della pubblicità immobiliare.

Se il terzo ha trascritto il proprio acquisto prima della trascrizione della domanda di revocatoria, e se era in buona fede, il suo diritto non viene pregiudicato.

Con riferimento agli “indici” che dimostrano la buona fede del terzo, la sentenza n. 1926/2019 del Tribunale di Vicenza affronta un tema importante: cosa succede quando un bene, dopo essere stato oggetto di un atto revocabile, viene venduto a un terzo che lo acquista a titolo oneroso (cioè pagando un prezzo) e in buona fede.

Nel caso di specie, per verificare la buona o mala fede dei sub-acquirenti, il giudice ha disposto una consulenza tecnica d’ufficio (CTU), chiedendo di individuare eventuali “indici” che dimostrassero la consapevolezza del pregiudizio ai creditori.

Il consulente ha concluso che la compravendita era reale e non fittizia, evidenziando che:

• il prezzo pagato era congruo rispetto ai valori di mercato;
• gli acquirenti avevano venduto la loro precedente abitazione per pagare il nuovo immobile;
• non vi erano elementi tipici delle operazioni fraudolente.

Sulla base di questi elementi, il Tribunale ha riconosciuto la buona fede dei sub-acquirenti. Di conseguenza, la revocatoria non poteva estendersi nei loro confronti.

Diversa la posizione della figlia del debitore (prima acquirente), la quale era perfettamente a conoscenza della situazione patrimoniale del padre e ha quindi concorso a ledere le ragioni dei creditori (consilium fraudis). Per questo motivo è stata condannata a risarcire il danno, pagando il valore dell’immobile (90.000 euro), oltre rivalutazione e interessi.

In sintesi, in materia di azione revocatoria, la sentenza che accoglie la domanda del creditore produce l’effetto di rendere inefficace nei suoi confronti l’atto con cui il debitore ha disposto del proprio patrimonio in pregiudizio delle sue ragioni (art. 2901 c.c.).

Non si tratta di un annullamento dell’atto, ma di una sua inopponibilità: il bene viene considerato, rispetto a quel creditore, come se fosse ancora nel patrimonio del debitore e quindi può essere aggredito in via esecutiva, in attuazione del principio della responsabilità patrimoniale generale di cui all’art. 2740 c.c.

Quando però il bene è stato successivamente trasferito a un terzo (sub-acquirente), occorre distinguere. Se il terzo ha acquistato a titolo gratuito, l’inefficacia si estende automaticamente anche a lui e il bene resta aggredibile dal creditore. Se invece il terzo ha acquistato a titolo oneroso, la situazione dipende dalla sua buona o mala fede.

Qualora il terzo sia in mala fede, cioè consapevole del pregiudizio arrecato ai creditori (consilium fraudis), la revocatoria può spiegare effetti anche nei suoi confronti: il bene diventa aggredibile e il terzo può essere chiamato a rispondere anche a titolo risarcitorio.

Se invece il terzo ha acquistato a titolo oneroso e in buona fede, il suo acquisto resta valido e opponibile: il creditore non può più colpire il bene, ma conserva la possibilità di agire contro il primo acquirente (che abbia partecipato alla frode) per ottenere il risarcimento del danno o la restituzione del prezzo.

Ne deriva che, nei conflitti tra il creditore del debitore originario e i creditori del terzo, la soluzione dipende dalla posizione di quest’ultimo. Se il terzo è in buona fede, il bene entra stabilmente nel suo patrimonio e potrà essere aggredito solo dai suoi creditori. Se invece è in mala fede, il creditore che ha ottenuto la revocatoria prevale, potendo considerare il bene come ancora appartenente al debitore originario ai fini dell’esecuzione forzata.

In definitiva, il sistema bilancia due esigenze contrapposte: da un lato, la tutela della garanzia patrimoniale del creditore; dall’altro, la protezione dell’affidamento del terzo che abbia acquistato a titolo oneroso e in buona fede.

Conclusioni

La revocatoria ordinaria rappresenta uno strumento potente ma complesso, che richiede un’attenta valutazione dei presupposti oggettivi e soggettivi. Da un lato, tutela il creditore contro manovre elusive; dall’altro, deve rispettare l’affidamento del terzo in buona fede e la sicurezza dei traffici giuridici.

Per il debitore, è fondamentale comprendere che operazioni apparentemente “protettive” possono essere facilmente smascherate e dichiarate inefficaci, mentre per il terzo acquirente, è essenziale agire con la massima diligenza, verificando la situazione ipotecaria e la solidità del venditore.

Lo Studio Legale D’Ambrosio Borselli, da anni impegnato nel settore del diritto delle esecuzioni immobiliari e della difesa del debitore, assiste i suoi clienti nella valutazione preventiva delle operazioni patrimoniali, difesa dalle azioni revocatorie e nella gestione delle procedure esecutive immobiliari.

In un ambito in cui ogni dettaglio può fare la differenza tra la perdita definitiva di un bene e la sua tutela, affidarsi a professionisti esperti può fare la differenza e trasformare un rischio in una strategia consapevole e giuridicamente solida.

 

Avv. p. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Azione revocatoria e pignoramento immobiliare“; “Pignoramento immobiliare ex art. 2929 bis c.c.“; “Atti di disposizione patrimoniale non soggetti ad azione revocatoria“; “Fondo patrimoniale e pignoramento immobiliare“.

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

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Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”