La rinegoziazione del mutuo per la prima casa pignorata e la mancanza dei decreti attuativi: due possibili soluzioni

1.La rinegoziazione del mutuo, l’art. 41 bis della L.n. 157/2019

2. La mancanza dei decreti attuativi

3. Possibili soluzioni :a)La sospensione della procedura esecutiva immobiliare  

4. Possibili soluzioni: b) Piano del consumatore, perché no? 

5. Conclusioni

1.La rinegoziazione del mutuo, l’art. 41 bis della L.n. 157/2019

L’art. 41 bis della L. n. 157 del 19 dicembre 2019, di conversione del d.l. 124/2019, ha introdotto nel nostro ordinamento una particolare norma di favore per i debitori. Stiamo parlando della possibilità, riconosciuta al debitore esecutato la cui abitazione principale sia oggetto di una procedura esecutiva immobiliare, di rinegoziare il mutuo ipotecario con l’assistenza della garanzia del Fondo di Garanzia per la prima casa. (Attenzione: l’art 41 bis è stato  integralmente sostituito dall’’articolo 40-ter, della legge 69-2021, che  introduce nuove norme sulla rinegoziazione di mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedure esecutive,  per un approfondita disamina della nuova norma si legga “La nuova rinegoziazione dei mutui prima casa” o per approfondire il caso della sospensione di una procedura esecutiva, a ridosso dell’asta, a seguito dell’accoglimento di opposizione ex art 617 cpc, conseguente al rigetto di una istanza di rinegoziazione, da parte del presidente della sezione esecuzioni del Tribunale di Milano si legga “Rinegoziazione: accolto ricorso ex art 617 cpc, revocata l’asta” e infine per ulteriori approfondimenti sull’obbligo a rinegoziare del creditore “Rinegoziazione mutuo prima casa pignorata e obbligo a contrarre del creditore” ).

Il comma 1 dell’art. 41 bis, a tal riguardo, dispone che: “Al fine di fronteggiare, in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i casi più gravi di crisi economica dei consumatori, ove una banca o una società veicolo, creditrice ipotecaria di primo grado, abbia avviato o sia intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale del debitore, è conferita al debitore consumatore, al ricorrere delle condizioni di cui al comma 2, la possibilità di chiedere la rinegoziazione del mutuo in essere ovvero un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere, con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, e con il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo”.

In breve, il meccanismo prevede una duplice possibilità. In primo luogo, il debitore ha possibilità di chiedere la rinegoziazione del mutuo alla stessa banca che lo aveva concesso oppure ha possibilità di chiedere il finanziamento ad una banca terza che si surroga nella garanzia ipotecaria esistente. Or bene, in entrambe le ipotesi, i prestiti saranno garantiti dall’assistenza del fondo di garanzia per la prima casa, motivo per il quale le banche potrebbero essere più propense a concederli.  

 La norma (su riportata), già all’alba della sua pubblicazione, fu salutata con grande entusiasmo. Ciò anche in considerazione del fatto che, rinegoziato il mutuo, il debitore viene liberato dal pagamento del debito residuo (c.d.: effetto esdebitativo).

Insomma, la rinegoziazione del mutuo appariva, ed appare, in grado di produrre conseguenze importanti. La prima tra tutte consiste nella sottrazione della casa del debitore alla procedura esecutiva immobiliare, con conseguente eliminazione del pericolo di vendita dell’immobile all’asta. Inoltre, come anticipato, una volta rinegoziato il mutuo il debitore verrà esdebitato e, pertanto, l’istituto bancario soddisfatto dalla rinegoziazione non avrà più nulla a pretendere dal rapporto di mutuo preesistente.

Va precisato che  i benefici in commento vengono ancorati, dalla norma, al soddisfacimento di numerosi requisiti (cfr. art. 41 bis co.2).

Lo stesso art. 41 bis dispone che, per accedere alla rinegoziazione, il debitore debba essere “qualificabile come consumatore” mentre il creditore debba essere necessariamente uno soltanto e corrispondente ad un soggetto esercente “attività bancaria”. Inoltre, il credito deve derivare da un mutuo ipotecario concesso per l’acquisto della prima casa e, non in ultimo, l’atto di pignoramento immobiliare deve essere stato notificato tra il 1.1.2010 e il 30.06.2019.

Va aggiunto che  il debitore deve aver rimborsato almeno il 10 percento di quanto finanziato e il debito residuo non deve essere superiore ad euro 250.000,00.

(per una completa disamina dell’art. 41 bis L.n. 157/2019 e dei requisiti per accedere alla rinegoziazione cfr.: “La nuova forma di esdebitazione!!! Art. 41 bis L 157/2019 di conversione del Dl 124/2019: La rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”)

2. La mancanza dei decreti attuativi

Insomma, le stringenti maglie dell’art. 41 bis, aggiunte al fatto che l’istanza per la rinegoziazione debba essere presentata, in forza del comma secondo lett. (f), entro il termine perentorio del 31 dicembre 2021 fanno della rinegoziazione un privilegio non per tutti.

Eppure, non è questo che ci preoccupa quanto piuttosto il fatto che l’applicazione, la regolamentazione e la concessione del beneficio in oggetto sono demandati ad un decreto interministeriale (cfr: co.6 art. 41 bis L.n. 157/2019), la cui emanazione era attesa entro 90 giorni dall’entrata in vigore della L.n. 157/2019.

Un decreto che, stando alla lettera della norma, dovrà definire modalità, termini e contenuto dell’istanza e, finanche, gli “elementi ostativi” alla concessione della rinegoziazione.

Ebbene, nonostante il termine del 25 marzo sia abbondantemente decorso, del decreto interministeriale non se ne vede neanche l’ombra.

Ad oggi, dunque, la possibilità di rinegoziare il mutuo ipotecario per la prima casa oggetto di esecuzione risulta essere, nonostante la vigenza dell’istituto, una strada impraticabile a causa della latitanza della necessaria regolamentazione di dettaglio.

La mancanza dei decreti attuativi diventa ancor più gravosa considerando che le procedure esecutive immobiliari, eccetto quelle sospese a norma dell’art. 54 ter della L.n. 27/2020 (al riguardo si veda l’art “Guida alla sospensione del pignoramento ex art 54 ter L. 27/2020”), hanno ripreso le attività finalizzate alla vendita, dacché molti si troveranno nella condizione, scomodissima, di vedere venduto all’asta il proprio immobile pur se rientranti nei requisiti tutti dell’art. 41 bis!

Insomma, vi è fondato pericolo che, nel tempo necessario per l’emissione dei decreti interministeriali , molti debitori, possidenti tutti i requisiti richiesti per la rinegoziazione, possano perdere la propria (prima) casa e ciò, si ritiene, in maniera assolutamente ingiusta considerato che la loro “salvezza” dipende stricto sensu dall’inerzia del legislatore.

3. Possibili soluzioni: a)La sospensione della procedura esecutiva immobiliare

Quanto detto merita una riflessione.

Sicuramente, il debitore che rispetti tutte le numerosissime condizioni previste per la rinegoziazione del mutuo si vedrebbe, ad oggi, fortemente pregiudicato dalla mancanza dei decreti attuativi. Gli sarebbe preclusa, in tal senso, per una causa esterna e a lui non imputabile (id est la lentezza del legislatore, di certo, non agevolata dalla pandemia trascorsa) una possibilità eccezionale per salvare il suo immobile.

Posto che la soluzione potrebbe essere vicina e l’emanazione dei decreti attuativi prossima, potrebbe risultare quindi conveniente, in tal senso, una richiesta di sospensione della procedura esecutiva immobiliare.

Il debitore, per tramite del suo difensore, potrebbe chiedere al Giudice dell’esecuzione la sospensione della procedura esecutiva immobiliare in attesa dei decreti attuativi avanzando, e dimostrando, il possedimento congiunto di tutti i requisiti previsti dalla normativa anzidetta.

Del resto, l’assoluta preferenza per la rinegoziazione del mutuo ipotecario, rispetto all’alternativa rappresentata dalla (s)vendita dell’immobile all’asta, imporrebbe una certa prudenza soprattutto in ossequio al diritto all’abitazione, unanimemente riconosciuto  ormai da tempo come parte del nostro patrimonio costituzionale (Corte Cost. cfr. s.n. 49/1987, 217/1988 e 404/1988).

È pur vero che  la data fissata dal legislatore per l’emissione dei decreti attuativi (25 marzo 2020) ha coinciso, purtroppo, con l’apice dell’emergenza pandemica in Italia e che, probabilmente, gli stessi potrebbero essere emessi a breve.

La sospensione temporanea della procedura, o un congruo rinvio, potrebbero pertanto consentire al debitore di usufruire in un vicino e prossimo futuro di un’occasione, qual è la rinegoziazione, come definita dallo stesso art.41 bis, “eccezionale, temporanea e irripetibile”.

4. possibili soluzioni b)Piano del consumatore, perché no?

Una valida alternativa per il debitore, in attesa dei decreti attuativi, potrebbe essere rappresentata dal piano del consumatore previsto dalla L.n. 3 del 2012.

Com’è noto, con il Piano del Consumatore il debitore, il quale rivesta la qualifica di “consumatore”, può chiedere al giudice di rinegoziare il proprio debito servendosi dell’assistenza, per la redazione del piano, dell’organismo di composizione della crisi competente per territorio. Lo stesso O.C.C., per tramite di un gestore nominato, attesterà la fattibilità e la convenienza del piano nonché esprimerà un parere circa la meritevolezza del debitore e la condizione del suo sovraindebitamento.

Orbene, se per il Legislatore il debitore è meritevole di ottenere la rinegoziazione del mutuo e l’esdebitazione ai sensi dell’art. 41 bis della L.n.157/2019, rispettandone i numerosissimi requisiti, non si vede perché egli non potrebbe passare, a maggior ragione, il vaglio di un piano.

Ovverosia, una certa ottica di sistema impone che il debitore, il quale meriti la rinegoziazione e l’esdebitazione dovrebbe poterle ottenere comunque per vie traverse se quelle principali risultano occluse, per cause a lui non imputabili.

Certo, salvo la meritevolezza.

Nel senso che mentre il Piano del Consumatore ha, tra i suoi presupposti, la meritevolezza del debitore proponente, nel senso che lo stesso non deve essersi “sovra-indebitato” per sua colpa, la rinegoziazione invece non prevede un simile requisito.

Pertanto, salvo la sussistenza del requisito della meritevolezza, colui che, pur possedendone le condizioni, non può rinegoziare il proprio mutuo dovrebbe avere una strada in discesa per l’omologazione del piano di cui alla l.n. 3/2012. (Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”)

5. Conclusioni

Certo è che queste considerazioni sulla sospensione dell’esecuzione immobiliare (cfr.parag.3) e sulla maggiore aderenza che potrebbe avere il piano del consumatore per quei debitori che siano impossibilitati a rinegoziare (cfr. parag.4), tutte tese a trovare una soluzione temporanea alla lacuna legislativa, per quanto pregevoli potranno essere condivise solo dalla Giurisprudenza di merito dalla quale dipenderà l’effettivo radicamento delle stesse.

Sicuramente, come anticipato, l’art. 41 bis della L.n. 157/2019 ha creato un’opportunità eccezionale pur se fruibile a determinate (e numerose) condizioni.

Pur se per una brevissima parentesi temporale (domanda proponibile fino al 31 dicembre 2021, solo quei pignoramenti notificati tra il 1.1.2010 e il 31.6.2019) la norma ha creato un diritto: il diritto di chiedere la rinegoziazione.

E andare avanti ad oltranza, fino alla vendita dell’unico immobile del debitore, con un semplice “mancano i decreti attuativi” potrebbe solo svilire l’affidamento di questi su una norma “eccezionale, temporanea e irripetibile”.

Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga   “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Chi abbia una prima casa pignorata o potenzialmente pignorabile e voglia approfondire caratteristiche e particolari tutele di cui gode la prima casa rispetto agli altri immobili legga  “Guida alle caratteristiche e tutele del Pignoramento immobiliare della prima casa”

Se si ha già in corso un pignoramento immobiliare ma l’immobile non è ancora stato messo all’asta e, per difendersi o giungere ad una buona proposta a saldo e stralcio, si voglia approfondire tutto quanto c’è da sapere sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc nonchè sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni per impedire l’emissione dell’ordinanza stessa, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo  “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa”

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” e    “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“