Atto di precetto per rilascio immobile

In questa guida scoprirai: cos’è l’atto di precetto per rilascio immobile e a cosa serve, quando deve essere notificato e con quali tempistiche.

 

 

L’atto di precetto per rilascio immobile è un documento che il creditore notifica al debitore per intimargli di lasciare libero un immobile entro un determinato termine, in quanto è in un possesso di un titolo esecutivo (per approfondimenti si legga il seguente articolo: “I titoli esecutivi”) che accerta il suo diritto.

Ricevere un atto di precetto per rilascio dell’immobile può essere un’esperienza angosciante, soprattutto se non si conosce il significato di questo documento e le sue conseguenze. In questo articolo, in quanto avvocati esperti in diritto dell’esecuzione immobiliare, spieghiamo, in modo semplice e chiaro, cos’è il precetto per rilascio, quando viene notificato, quali sono i diritti del debitore e come difendersi con l’aiuto di un avvocato.

 

Contenuto dell’atto di precetto per rilascio immobile

L’atto di precetto per rilascio immobile deve contenere gli elementi indicati dall’art. 480 c.p.c. per l’atto di precetto (per saperne di più si legga il seguente articolo: “Atto di precetto e Riforma Cartabia: cosa cambia?”), inoltre, a norma dell’art. 605 c.p.c. deve anche indicare sommariamente la descrizione del bene da rilasciare.

L’atto di precetto per rilascio immobile perde validità se decorsi 90 giorni dalla notifica dello stesso (senza che il debitore abbia provveduto al pagamento), l’espropriazione forzata non ha ancora avuto luogo.

Come abbiamo detto, l’atto di precetto per rilascio è un atto formale con cui il creditore (spesso il proprietario dell’immobile) intima al debitore o all’occupante di lasciare l’immobile entro un termine preciso, di 10 giorni, decorsi i quali, seguirà l’intervento dell’ufficiale giudiziario che può forzare la liberazione dell’immobile, si tratta, infatti, del passaggio che precede lo sfratto esecutivo.

Generalmente, l’atto di precetto per rilascio immobile viene notificato dopo una sentenza o un provvedimento esecutivo che ordina al debitore di lasciare la casa o il locale (ad esempio dopo una convalida di sfratto per morosità o una revoca di assegnazione).

L’atto di precetto per rilascio immobile non può essere emesso prima della scadenza dei termini previsti dal titolo esecutivo (come un’ordinanza di sfratto), a meno che non ci siano motivi di urgenza particolari autorizzati dal giudice, come danni all’immobile causati dall’inquilino.

Qualora, trascorso il termine di 10 giorni (e non ancora quello dei 90) dalla notifica del precetto, il debitore non abbia lasciato l’immobile di sua spontanea volontà, il creditore può chiedere all’ufficiale giudiziario di procedere con il rilascio forzato.

L’ufficiale giudiziario fisserà una data per l’esecuzione, notificandola in anticipo, il debitore, infatti, dovrà essere preavvertito della data e dell’ora in cui avverrà l’accesso, almeno 10 giorni prima dello stesso. Durante il sopralluogo, l’ufficiale giudiziario, può chiedere l’intervento della forza pubblica per completare l’operazione.

Come dicevamo, l’esecuzione per consegna o rilascio può essere promossa sulla scorta di una sentenza contenente l’ordine di consegna o di rilascio, altri provvedimenti muniti di efficacia esecutiva ai sensi dell’art. 474 del c.p.c., atti pubblici ricevuti da notai ed altri pubblici ufficiali e altri atti ai quali la legge riconosce efficacia esecutiva. Inoltre, l’atto di precetto per rilascio immobile notificato al debitore, che segue la notifica del titolo esecutivo, deve indicare sommariamente la descrizione del bene da consegnare o da rilasciare (ad esempio nel caso dell’espropriazione immobiliare solitamente si indicano il numero dei vani di cui l’immobile si compone e la sua esatta ubicazione territoriale).

 

Quando viene notificato e cosa contiene: precetto per rilascio immobile e notifica a mezzo PEC

L’atto di precetto per rilascio immobile viene redatto dall’avvocato del creditore e notificato tramite ufficiale giudiziario oppure tramite PEC con firma digitale (in caso di domiciliazione elettronica, se il destinatario è un’azienda o un professionista e possiede un indirizzo PEC registrato nei pubblici elenchi). La notifica deve essere tracciabile, pena la nullità dell’intervento esecutivo.

Nel documento devono essere indicati:

• i dati delle parti (creditore e debitore);

• il titolo esecutivo (cioè la sentenza o il provvedimento che dispone il rilascio);

• l’indicazione precisa dell’immobile da liberare;

• il termine entro cui adempiere spontaneamente (termine di 10 giorni);

• l’avvertimento che, in mancanza di rilascio, si procederà all’esecuzione forzata;

• Richiesta di rilascio dell’immobile;

• Firma del legale.

Ricevere un atto di precetto per rilascio immobile non significa che lo sfratto avverrà immediatamente, ma rappresenta un avviso formale: se non si lascia l’immobile entro i termini, si avvierà la procedura esecutiva vera e propria.

 

 

Precetto per rilascio immobile Riforma Cartabia fac-simile

 Per prendere visione di un modello di precetto per rilascio immobile sulla base delle novità introdotte dalla Riforma Cartabia si clicchi qui.

 

 

Precetto per rilascio immobile e pagamento somme

In linea generale, la legge non prevede espressamente che nel medesimo atto di precetto per rilascio dell’immobile si possa anche richiedere contestualmente il pagamento dei canoni non pagati.

Noi, infatti, in quanto avvocati esperti in diritto delle esecuzioni immobiliari, consigliamo ai nostri clienti di procedere con due separati precetti.

Tuttavia esistono casistiche speciali in cui il locatore può chiedere nella stessa procedura giudiziale sia il rilascio dell’immobile che – in parallelo – l’ingiunzione di pagamento dei canoni arretrati.

In particolare:

1. L’art. 658 c.p.c., primo comma, prevede che il locatore che intima lo sfratto per morosità “può chiedere … nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”.

1. L’art. 664 c.p.c., disciplina che nell’udienza di convalida dello sfratto per morosità, il giudice può pronunciare decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e per quelli che verranno a scadere fino all’esecuzione dello sfratto.

Quindi, nella fase giudiziale che avvia lo sfratto, si può combinare la domanda di rilascio e la domanda di condanna al pagamento.

 

Cosa può fare il debitore dopo aver ricevuto il precetto

Chi riceve un atto di precetto ha ancora la possibilità di agire, purché tempestivamente.
È possibile, ad esempio:

• verificare la regolarità del titolo esecutivo (potrebbero esserci errori formali o vizi di notifica);
• chiedere una sospensione o un differimento dello sfratto, per gravi motivi personali o familiari;
• negoziare con il creditore tempi più lunghi per il rilascio, soprattutto se è possibile raggiungere un accordo bonario.

In molti casi, con l’assistenza di un avvocato esperto in diritto dell’esecuzione, è possibile ottenere più tempo per lasciare l’immobile o evitare l’esecuzione forzata, presentando istanze fondate e documentate.

 

Conclusione: affidati a uno studio legale che tutela i tuoi diritti

Affrontare un atto di precetto per rilascio dell’immobile non significa essere senza difesa o alternativa. 
Un avvocato esperto in diritto dell’esecuzione, come noi, può valutare la legittimità dell’atto, individuare le strategie migliori per guadagnare tempo, proteggere la tua famiglia e difendere i tuoi diritti.

Lo Studio Legale d’Ambrosio Borselli assiste da anni debitori e cittadini in difficoltà con procedure esecutive, sfratti e precetti, offrendo consulenze rapide e personalizzate.
Se hai ricevuto un atto di precetto o temi di perder casa, contattaci subito: insieme possiamo trovare la soluzione più adatta alla tua situazione.

Per ulteriori approfondimenti si leggano i seguenti articoli: “I tempi dello sfratto per morosità, gli errori più comuni che ritardano il rilascio e come accelerarlo”; “Guida all’opposizione al rilascio: competenza e costi”; “L’art. 560 cpc la liberazione dell’immobile dopo la Riforma Cartabia”; “Precetto in rinnovazione: guida post Cartabia”.

p.avv. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per ulteriori approfondimenti sull’opposizione al precetto si leggano i seguenti articoli: “Opposizione a precetto art 615 cpc o art 617 cpc”, “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma”, “Modello di opposizione all’esecuzione ex art 615 c.p.c.”.

 Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”