Come salvare la casa dai debiti

Come salvare la casa dai debiti: guida pratica al pignoramento immobiliare e alle soluzioni per evitarlo con strumenti che l’ordinamento mette a disposizione

 Quando si parla di come salvare la casa dai debiti, la prima sensazione che molti provano è paura. Paura di perdere la propria abitazione, paura di non avere alternative, paura di non riuscire a rialzarsi. In realtà, anche dopo l’avvio di un pignoramento immobiliare, esistono strumenti giuridici importanti che — se utilizzati correttamente — possono offrire una via d’uscita concreta.

In questo articolo, come avvocati esperti in diritto delle esecuzioni immobiliari, vogliamo spiegare in modo semplice e chiaro cosa accade realmente dopo un pignoramento immobiliare e quali sono, oggi, alla luce della normativa vigente e della prassi più recente, le principali soluzioni per salvare la casa dal pignoramento. Lo faremo con l’obiettivo di aiutarvi a comprendere davvero come salvare la casa dai debiti anche quando la situazione sembra compromessa.

Cosa succede dopo il pignoramento immobiliare?

Quando arriva un atto di pignoramento immobiliare, il primo errore che molti commettono è credere che “sia tutto finito”. In realtà il processo esecutivo inizia proprio in quel momento e si sviluppa attraverso diverse fasi, durante le quali è possibile intervenire.

Quando il pignoramento può dirsi eseguito?

Il pignoramento immobiliare si considera eseguito quando:

1. l’atto di pignoramento viene notificato al debitore;
2. la trascrizione dell’atto viene effettuata nei registri immobiliari.

La trascrizione serve a “pubblicizzare” il vincolo: informa i terzi che quell’immobile è oggetto di procedura esecutiva. Questo passaggio è fondamentale, perché da qui in poi cambiano le possibilità di vendere il bene, accendere mutui o opporsi ad altri creditori.

I passaggi immediatamente successivi

Dopo la notifica, l’ufficiale giudiziario consegna al creditore copia della notifica del pignoramento. Da quel momento:

• il creditore ha 15 giorni di tempo per iscrivere la procedura a ruolo in tribunale (previa trascrizione del pignoramento presso i Registri Immobiliari competenti);
• viene formato il fascicolo dell’esecuzione;
• il creditore presenta il ricorso per chiedere la vendita o l’assegnazione dell’immobile.

Questa richiesta deve essere depositata non prima di 10 giorni e non oltre 45 giorni dal pignoramento. Il rispetto di questi termini è essenziale: il mancato deposito rende addirittura inefficace il pignoramento, aprendo già qui spazi difensivi importanti.

L’arrivo del custode e dell’esperto stimatore

Dal punto di vista pratico, per il debitore il primo impatto “concreto” del pignoramento è la visita del:

• custode giudiziario, che deve verificare le condizioni dell’immobile e consentire l’accesso all’esperto;
• consulente tecnico (perito), incaricato di redigere la perizia sull’immobile.

Spesso questa è la fase più difficile dal punto di vista emotivo, ma è importante sapere che si tratta di attività standard, che non equivalgono alla perdita della casa.

La prima udienza e il ruolo del giudice

Arrivata la prima udienza (la famosa udienza 569), il giudice:

• valuta eventuali opposizioni del debitore,
• verifica la regolarità degli atti (perizie, notifiche, trascrizioni),
• decide se autorizzare o meno la vendita delegata.

Se tutto è regolare, viene nominato un professionista delegato alla vendita che si occuperà della pubblicità, della raccolta delle offerte e delle aste.

Questa lunga descrizione serve a capire una cosa fondamentale: niente accade da un giorno all’altro. Ogni fase richiede tempo e ogni fase apre la porta a possibili interventi di difesa. È anche così che si inizia a comprendere come salvare la casa dai debiti.

Come salvare la casa dai debiti in seguito al pignoramento: le soluzioni concrete

Passiamo ora al punto più importante: le soluzioni che l’ordinamento mette a disposizione del debitore per capire come salvare la casa dai debiti. Non tutte funzionano in ogni caso, ma ognuna può diventare determinante se applicata correttamente.

La conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.)

È uno degli strumenti più potenti.

Consiste nella possibilità di:

• versare un sesto del debito in un’unica soluzione;
• pagare il restante in un massimo di 48 rate mensili.

Un esempio concreto:

Maria, dopo aver perso il lavoro, accumula 60.000 euro di debiti. L’immobile viene pignorato. Grazie a un aiuto familiare riesce a versare il 1/6 (10.000 euro), in occasione della prima udienza,  poi rateizza il resto in 48 mesi. La procedura si blocca e la casa viene salvata.

La conversione richiede valutazioni tecniche accurate da parte di esperti del settore, ma resta una delle formule più efficaci di come salvare la casa dai debiti.

Per approfondimenti si consiglia la lettura dell’articolo “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento immobiliare“

Le procedure di sovraindebitamento

Il sovraindebitamento è oggi regolato dal Codice della Crisi ed è uno strumento prezioso per chi ha debiti non più sostenibili.

Le procedure di sovraindebitamento sono strumenti legali che aiutano a determinate condizioni consumatori, piccoli imprenditori e professionisti a gestire e risolvere debiti insostenibili e a capire come salvare la casa dai debiti. L’obiettivo è superare la crisi debitoria, garantendo un piano di pagamenti sostenibile e la possibilità di ottenere l’esdebitazione dei debiti residui. Per accedere a queste procedure, è necessario rivolgersi a un Organismo di Composizione della Crisi (OCC).

Le strade principali sono:

• Piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore)
  Permette al debitore meritevole di proporre un piano di pagamento “a misura delle proprie possibilità”. In molti casi la rata viene calcolata sulla base delle entrate effettive del nucleo familiare e delle spese di sostentamento familiare.
  Per approfondimenti si consiglia la lettura “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“
• Concordato minore
  Consente di proporre ai creditori un accordo con pagamento parziale e, spesso, significativamente ridotto.
  Per approfondimenti si consiglia la lettura “Guida al concordato minore“
• Liquidazione controllata
  Utilizzata nei casi più gravi, ma può prevedere l’esclusione della prima casa quando non vi sono alternative abitative.
  Per approfondimenti si consiglia la lettura “Guida completa alla liquidazione controllata“

Un esempio pratico (semplificato):

Luca ha debiti per 150.000 euro. Il suo unico stipendio non gli permette di rimborsare tutto. E’ qualificabile come consumatore. Con il piano di ristrutturazione dei debiti presentato dinanzi il Tribunale competente, il Giudice lo autorizza al pagamento rateale dei propri creditori per mezzo di una rata di 400 euro mensili per 5 anni. Il pignoramento immobiliare si blocca (o meglio resterà sospeso fino al corretto adempimento del piano).

Questa è una delle vie più moderne ed efficaci di come salvare la casa dai debiti.

La vendita diretta introdotta dalla Riforma Cartabia

Una novità importante: oggi il debitore può vendere privatamente la propria casa durante il pignoramento, con l’autorizzazione del giudice.

La vendita diretta è un’opzione introdotta dalla Riforma Cartabia che permette al debitore di vendere un immobile pignorato direttamente sul libero mercato, evitando l’asta giudiziaria tradizionale. Per farlo, il debitore deve presentare un’istanza al giudice dell’esecuzione, allegando un’offerta d’acquisto irrevocabile e una cauzione, il cui prezzo non può essere inferiore a quello fissato dal perito.

Il vantaggio?

• il prezzo di mercato è quasi sempre superiore a quello d’asta;
• si evita l’erosione del valore causata dai ribassi dell’asta;
• si salda il creditore e si ottiene la liberazione da eventuali debiti residui.

Un esempio:

Giulia riceve un’offerta di 120.000 euro per la propria casa. In asta sarebbe probabilmente venduta a 75.000. Chiede la vendita diretta, salda i creditori e mantiene un margine economico per ripartire.

Accordi transattivi: saldo e stralcio e negoziazioni

Spesso, con una buona difesa, si possono ottenere importanti riduzioni del debito.

Gli accordi transattivi, come il saldo e stralcio e le negoziazioni, sono accordi tra debitore e creditore per risolvere una controversia debitoria. Lo scopo è quello di trovare una soluzione reciprocamente accettabile per entrambe le parti, che può essere una transazione, un piano di rientro, o appunto un accordo di saldo e stralcio.

Il saldo e stralcio è un accordo con cui:

• il creditore accetta una somma ridotta rispetto al debito originario;
• la procedura viene chiusa definitivamente.

Perché dovrebbe accettare?

Perché un pignoramento immobiliare costa, richiede tempo e comporta sempre rischi (opposizioni, irregolarità, aste deserte, ribassi). Quando il creditore capisce che l’alternativa è una procedura lunga e costosa, diventa più disposto a trattare.

Le negoziazioni sono il processo di trattativa e dialogo per raggiungere un accordo transattivo. Possono coinvolgere consulenti e avvocati per facilitare le trattative tra le parti. Si tratta di un percorso di negoziazione volto a risolvere la situazione debitoria evitando lungaggini legali. La negoziazione per arrivare a un saldo e stralcio con una banca o un’altra entità creditizia è un esempio comune.

In alcuni casi, si tratta di soluzioni che non risolvono da sole l’intera situazione, ma possono regalare tempo, e il tempo — in una procedura esecutiva — è sempre una risorsa strategica.

Per approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Guida al saldo e stralcio del mutuo”, “I rischi del saldo e stralcio in pre asta”.

Casa pignorata: cosa fare davvero?

Quasi tutti i debitori, alla ricezione dell’atto di pignoramento, hanno la stessa reazione: credono di aver già perso la casa e si chiedono come salvare la casa dai debiti.
La verità è esattamente l’opposto.

Molte persone riescono a salvarla proprio grazie alla capacità di intervenire subito e di essere assistite da un legale specializzato. Una buona strategia permette infatti di:

• rilevare eventuali errori nella procedura;
• impugnare atti irregolari;
• ottenere sospensioni o rinvii;
• guadagnare tempo utile per attivare gli strumenti giuridici sopra descritti.

Esempio:

Mario riceve il pignoramento nel 2021. A causa di irregolarità nella procedura, l’avvocato ottiene la sospensione della vendita. Nel frattempo il debitore trova un nuovo impiego e due anni dopo riesce a presentare una proposta di saldo e stralcio accettata dal creditore. Risultato: casa salvata.

Ed è proprio questo il punto: quasi mai la situazione iniziale coincide con quella finale.
Le condizioni economiche cambiano, le leggi evolvono, i creditori mutano atteggiamento. Tutto dipende da come si costruisce la difesa.

Sapere come salvare la casa dai debiti significa proprio questo: conoscere gli strumenti, bloccare ciò che può essere bloccato, negoziare ciò che può essere negoziato e agire con metodo.

L’importanza della difesa specializzata

Le soluzioni — conversione, saldo e stralcio, sovraindebitamento, vendita diretta — sono ottimi strumenti, ma restano inefficaci se il debitore non è correttamente difeso da professionisti esperti che lo aiutano a capire come salvare la casa dai debiti.

Perché?

Perché ogni procedura esecutiva è complessa: individuare un singolo vizio può cambiare tutto: può sospendere la vendita, può annullare un’asta, può aprire la strada a una trattativa vantaggiosa.

La realtà è che nessuna situazione è davvero senza via d’uscita: il nostro ordinamento mette a disposizione numerose soluzioni e, con una difesa competente, è possibile trasformare un evento traumatico come il pignoramento immobiliare in un’occasione di ripartenza.

Lo Studio Legale d’Ambrosio Borselli, specializzato in diritto delle esecuzioni immobiliari, da anni assiste centinaia di famiglie e imprese nella gestione e risoluzione dei pignoramenti immobiliari e procedure esecutive.

Il nostro lavoro si basa su:

• analisi tecnica della procedura esecutiva;
• ricerca degli errori opponibili;
• individuazione della soluzione più efficace per ogni caso;
• difesa continua in tutte le fasi del pignoramento.

Se hai ricevuto un atto di pignoramento, se vuoi capire come salvare la casa dai debiti, o se desideri valutare quali possibilità concrete hai oggi, contattaci senza esitazione.

Per ulteriori approfondimenti sul tema si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Come salvare casa dal pignoramento: soluzioni e cosa fare”; “Come liberarsi dai debiti?”; “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta”; “Ho la casa all’asta: cosa fare?”.

p.avv. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“

Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”

Per approfondire come gli errori contenuti nell’avviso di vendita (determinante è una approfondita analisi dell’avviso, in comparazione con l’ordinanza, e la perfetta conoscenza delle norme e delle prassi dei vari tribunali in tal senso) ci abbiano consentito di ottenere l’ennesima revoca del decreto di trasferimento si legga “Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita”

Per l’ennesima sospensione di una procedura esecutiva immobiliare ottenuta, peraltro, a pochissime ore dalla celebrazione dell’asta stessa, grazie all’ammissione dell’ennesima proposta di ristrutturazione dei debiti del consumatore portata  con soddisfazione a compimento dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore”

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha  revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”