Pignoramento immobiliare e mutuo in corso

Pignoramento immobiliare e mutuo in corso: disciplina generale, eccezioni e cenni sul procedimento di esecuzione

 In questo articolo parleremo del rapporto tra pignoramento immobiliare e mutuo in corso e, in particolare, del caso in cui si intenda pignorare un bene del debitore su cui è presente mutuo.

In quanto avvocati esperti di diritto dell’esecuzione forzata, esporremo quanto sopra con esempi semplici e chiari e riferimenti normativi.

Pignoramento immobiliare e mutuo in corso

In primo luogo, premettiamo che, come sappiamo, quando il creditore non ottiene spontaneamente dal debitore l’esecuzione della prestazione a cui è tenuto, può soddisfare il proprio credito tramite pignoramento immobiliare.

Tale procedimento consente al creditore, in presenza di determinate condizioni, di ottenere la vendita dei beni immobili del debitore, soddisfacendosi sul ricavato.

Rispetto al rapporto tra pignoramento immobiliare e mutuo in corso,  in considerazione di quanto sopra, dobbiamo indicare che la legge non prevede alcun limite per il creditore nel caso in cui rispetto al bene pignorato vi sia mutuo.

Rispetto a tale regola generale però vi sono delle eccezioni che ora andremo ad esporre.

Pignoramento immobiliare e mutuo in corso: quando il creditore è la Banca

Come abbiamo visto, tendenzialmente, nel caso di pignoramento immobiliare e mutuo in corso, non vi sono limiti al pignoramento .

Unico caso in cui la legge prevede una disciplina peculiare è quando creditore è la Banca.

Infatti, se il pignoramento è avviato da una Banca, dobbiamo considerare la disciplina sia del T.U.B. (testo unico bancario) cioè D.lgs. 1 settembre 1993, n. 385 che del D.lgs 21 aprile 2016, n. 72 di sua modifica e integrazione al fine di comprendere l’inadempimento rilevante per l’instaurazione del procedimento di esecuzione forzata da parte della Banca.

In particolare, il T.U.B., come integrato dal D.lgs. 72/2016 prevede all’art. 120 quinquiesdecies che :

“ costituisce inadempimento il mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili; non costituiscono inadempimento i ritardati pagamenti che consentono la risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 40, comma 2”

Conseguentemente,  mentre in generale in caso di inadempimento del debitore, il creditore può da subito,  in presenza di determinate condizioni, procedere ad esecuzione forzata , quando il creditore è la Banca quest’ultima  potrà procedere a esecuzione forzata solo se il mutuatario non avrà pagato 18 rate.

Analizziamo ora altre particolarità legate all’esecuzione forzata relativa a un bene sottoposto a mutuo.

Pignoramento immobiliare e mutuo in corso: art. 41 T.u.b. 

Oltre a quanto appena indicato nel caso in cui creditore procedente sia la Banca, vediamo che una disciplina peculiare rispetto all’esecuzione che coinvolge un mutuo o una Banca è prevista ai sensi dell’art. 41 T.U.B. per cui:

• nei procedimenti di espropriazione relativi a crediti fondiari ( tra cui è incluso il mutuo)  è escluso l’obbligo della notificazione del titolo contrattuale esecutivo;
• l’azione esecutiva sui beni ipotecati a garanzia di finanziamenti fondiari può essere iniziata o proseguita dalla banca anche dopo la dichiarazione di fallimento del debitore. Il curatore ha facoltà di intervenire nell’esecuzione e la somma ricavata dall’esecuzione, eccedente la quota che in sede di riparto risulta spettante alla banca, viene attribuita al fallimento;

Sempre la norma citata, prevede che, in caso di esecuzione coinvolgente un bene sottoposto a mutuo, in occasione della vendita dello stesso, l’aggiudicatario o assegnatario può subentrare nel contratto di mutuo.

A tal fine dovrà pagare alla banca , senza bisogno di autorizzazione del giudice dell’esecuzione,  entro 15 giorni  dal decreto di cui all’art. 574 c.p.c. o dalla aggiudicazione o assegnazione  le rate scadute, gli accessori e le spese. Allo stesso fine, nel caso di vendita in più lotti, ciascun aggiudicatario o assegnatario è tenuto a versare proporzionalmente alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese.

Al contrario, nel caso in cui l’aggiudicatario o assegnatario non voglia subentrare nel contratto di mutuo, egli dovrà, nel termine indicato dal G.E., con il provvedimento che dispone la vendita o l’assegnazione, a pena di decadenza, versare direttamente alla banca la parte del prezzo corrispondente al complessivo credito della stessa

Pignoramento immobiliare e mutuo in corso: cenni sul procedimento di esecuzione forzata

Una volta chiarita la disciplina sul pignoramento immobiliare e mutuo in corso e indicata la peculiarità nel caso di pignoramento promosso dalla Banca, vediamo la disciplina  per instaurare procedimento di esecuzione forzata  e per intervenire nel procedimento.

In particolare, il creditore procedente dovrà essere munito di titolo esecutivo ovvero di un diritto di credito certo, liquido ed esigibile .

Successivamente, il creditore dovrà notificare titolo esecutivo e atto di precetto al debitore, quest’ultimo consistente nell’intimazione di adempiere l’obbligo risultante dal titolo esecutivo entro un termine non minore di 10 giorni con l’avvertimento che, in mancanza, si procederà a esecuzione forzata .

Vediamo ora, una volta notificato il precetto, come si procederà a effettuare il pignoramento nel caso di pignoramento immobiliare e mutuo in corso.

Per approfondimenti leggere Guida al Pignoramento Immobiliare nel 2025 , Come fermare un pignoramento immobiliare? , Tutto sull’Iscrizione a Ruolo del Pignoramento Immobiliare e Guida all’Iscrizione a ruolo del pignoramento immobiliare

Notifica e trascrizione pignoramento

Una volta notificato il precetto, qualora l’obbligo in esso contenuto non verrà adempiuto, nel termine di 90 giorni dalla sua notificazione, a pena di inefficacia del precetto, dovrà essere iniziata l’esecuzione e, dunque, notificato il pignoramento.

Quest’ultimo, infatti, si  realizza mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione  di un atto ( fattispecie a formazione progressiva) nel quale :

• gli si indicano esattamente con gli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato, i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione;

• gli si fa l’ingiunzione prevista nell’articolo 492 c.p.c. di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano all’espropriazione e i frutti di essi

Come vediamo, trattasi di una fase molto delicata, preliminare all’instaurazione del procedimento e durante la quale il debitore può ancora adempiere all’obbligo a cui è tenuto, evitando di subire un procedimento.

Vediamo ora come instaurare il procedimento vero e proprio, disciplina valida anche nel caso di pignoramento immobiliare e mutuo in corso.

Istanza di vendita e iscrizione a ruolo

Al fine di procedere all’instaurazione del procedimento di esecuzione forzata, anche in caso di pignoramento immobiliare e mutuo in corso, una volta eseguita l’ultima notificazione l’u.g. consegna al creditore l’atto di pignoramento e quest’ultimo, entro 15 gg deve provvedere a iscrivere la causa a ruolo.

Infine, entro 45 giorni dalla notifica del pignoramento,  va avanzata istanza di vendita e depositata la relativa documentazione ipocatastale al fine di giungere all’udienza durante la quale il giudice deciderà sull’istanza stessa e, eventualmente, ordinerà che si proceda alla vendita dei beni pignorati. 

Una volta instaurato procedimento di esecuzione forzata, il soggetto che intende intervenire nella procedura come creditore potrà farlo ai sensi dell’articolo 499 c.p.c.

Conseguentemente, vediamo che nel rapporto tra pignoramento immobiliare e mutuo in corso, è possibile attivare esecuzione forzata sul bene stesso o, successivamente all’instaurazione della procedura, intervenire in qualità di creditore.

L’unica peculiarità riguarda la Banca perché quest’ultima potrà procedere a instaurare procedimento di esecuzione forzata solo a seguito di inadempimento di 18 rate.

Conclusioni

In conclusione, vediamo che nel rapporto tra  pignoramento immobiliare e mutuo in corso, il procedimento di esecuzione forzata può avere ad oggetto beni su cui sussiste mutuo e che, tendenzialmente, ciò non è un ostacolo per il pignoramento immobiliare pur sussistendo una disciplina peculiare quando il soggetto creditore è la Banca.

Essendo la disciplina sul pignoramento peculiare e articolata, è importante affidarsi a degli avvocati esperti del diritto dell’esecuzione immobiliare.

Qualora avessi bisogno di assistenza, contattaci.

avv. Gabriella Alfieri

(collaboratrice dello Studio D’Ambrosio Borselli, presso la sede di Napoli)

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Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”