Istanza di autorizzazione alla locazione dell’immobile pignorato: modello

Come chiedere l’autorizzazione ad affittare un immobile pignorato? Scopri le regole, i rischi e il fac-simile dell’istanza al giudice

Affittare un immobile pignorato è possibile, ma occorre rispettare le regole della procedura esecutiva e verificare se il contratto possa produrre effetti nei confronti dei creditori e del futuro acquirente.

In qualità di avvocati specializzati nel diritto delle esecuzioni immobiliari e nella difesa del debitore, in questo articolo parleremo della possibilità di concedere in locazione un immobile pignorato, dei limiti previsti dalla legge e delle modalità per presentare un’istanza di autorizzazione al giudice dell’esecuzione. Vedremo anche quali conseguenze possono derivare dalla stipula di un contratto senza autorizzazione e metteremo a disposizione un fac-simile dell’istanza da adattare al caso concreto.

Quando un immobile viene sottoposto a pignoramento immobiliare, il proprietario non perde immediatamente la titolarità del bene. Tuttavia, il suo potere di disporne viene limitato dalle regole previste dal codice civile e dal codice di procedura civile, con l’obiettivo di preservare le ragioni dei creditori e consentire il corretto svolgimento della vendita forzata.

Per questo motivo, concedere in affitto una casa pignorata richiede particolare attenzione. Un contratto di locazione può essere valido tra proprietario e inquilino, ma non necessariamente opponibile alla procedura esecutiva o a chi acquisterà l’immobile all’asta.

La disciplina di riferimento comprende, in particolare, gli artt. 2912 e 2913 c.c., relativi agli effetti del pignoramento, l’art. 560 c.p.c., che disciplina la custodia dell’immobile, e l’art. 2923 c.c., che regola l’opponibilità delle locazioni all’acquirente del bene espropriato.

Locazione dell’immobile pignorato: quando serve l’autorizzazione del giudice?

L’art. 560 c.p.c. stabilisce espressamente che il debitore e il custode non possono concedere in locazione l’immobile pignorato senza l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione.

La disposizione mira a impedire che vengano compiute operazioni capaci di pregiudicare la conservazione del bene, ridurne il valore commerciale o ostacolare le attività necessarie alla vendita forzata.

Quando si intende stipulare un nuovo contratto durante la procedura esecutiva, è quindi necessario verificare i poteri attribuiti al custode giudiziario e le disposizioni impartite dal giudice. La concessione in godimento dell’immobile deve essere valutata alla luce delle esigenze della procedura e degli interessi coinvolti.

L’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, quando necessaria, consente di sottoporre preventivamente la richiesta a una valutazione che può riguardare la durata del contratto, il canone concordato, le condizioni dell’immobile e l’eventuale impatto sulla vendita forzata.

Non è sufficiente stipulare un contratto e registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate per renderlo automaticamente opponibile alla procedura. La registrazione fiscale, infatti, non sostituisce l’autorizzazione giudiziale eventualmente necessaria e non risolve, da sola, il problema della data certa e dell’opponibilità del contratto.

Contratto di locazione prima o dopo il pignoramento: quali differenze?

La distinzione tra locazione anteriore e locazione successiva al pignoramento è fondamentale per comprendere quali diritti spettino all’inquilino e quali poteri conservi la procedura esecutiva.

L’art. 2923 c.c. stabilisce i criteri in base ai quali le locazioni sono opponibili all’acquirente dell’immobile espropriato.

Contratto stipulato prima del pignoramento. In linea generale, la locazione è opponibile all’acquirente se ha data certa anteriore al pignoramento. Occorre però verificare la durata del contratto, l’eventuale trascrizione per le locazioni ultranovennali e la congruità del canone. In particolare, l’acquirente non è tenuto a rispettare una locazione quando il prezzo convenuto è inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.

Contratto stipulato dopo il pignoramento. L’art. 560 c.p.c. vieta al debitore e al custode di concedere in locazione l’immobile pignorato senza l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione. La stipula senza autorizzazione espone il contratto a conseguenze rilevanti nell’ambito della procedura.

Sul punto, è importante segnalare che la giurisprudenza di legittimità non è stata del tutto uniforme: mentre un orientamento ha ritenuto che la locazione non autorizzata sia valida tra le parti, ma inopponibile ai creditori e all’aggiudicatario, l’altro ha affermato la nullità del contratto stipulato dal debitore esecutato senza l’autorizzazione richiesta dall’art. 560 c.p.c. È quindi opportuno evitare conclusioni automatiche senza esaminare la fattispecie concreta.

Anche quando il contratto è anteriore al pignoramento, inoltre, il rinnovo tacito della locazione può richiedere l’autorizzazione del giudice: la Cassazione, sul punto, ha chiarito che la disciplina della custodia deve essere considerata anche in relazione alla rinnovazione del rapporto.

Chi percepisce i canoni di locazione dell’immobile pignorato?

Un altro aspetto importante riguarda i canoni di locazione. Dal momento del pignoramento, il vincolo esecutivo si estende anche ai frutti civili dell’immobile, secondo l’art. 2912 c.c.

Di conseguenza, i canoni devono essere gestiti nel rispetto della procedura e delle disposizioni impartite dal giudice dell’esecuzione. Quando è stato nominato un custode giudiziario, la riscossione e l’amministrazione dei proventi rientrano, secondo il caso concreto, nei compiti di gestione del bene pignorato.

Il proprietario non può quindi presumere di poter continuare a incassare e utilizzare liberamente i canoni come se il pignoramento non fosse intervenuto. Le somme riscosse devono essere correttamente rendicontate e gestite secondo le regole della custodia.

I proventi possono concorrere alla conservazione e all’amministrazione dell’immobile e, nei limiti previsti dalla procedura, alla soddisfazione dei creditori.

Per questa ragione, prima di stipulare un contratto o di proseguire nell’incasso dei canoni, è opportuno verificare chi sia stato nominato custode, quali disposizioni siano state impartite e a chi debbano essere effettuati i pagamenti.

Che cosa rischia l’inquilino di un immobile pignorato?

Chi prende in affitto un immobile sottoposto a esecuzione immobiliare può trovarsi in una situazione complessa, soprattutto se non conosce l’esistenza del pignoramento.

Il rischio principale è che il contratto di locazione non sia opponibile alla procedura o all’aggiudicatario. In tal caso, il nuovo proprietario può ottenere la liberazione dell’immobile secondo le regole applicabili, senza essere necessariamente tenuto a rispettare la durata concordata con il precedente locatore.

La buona fede dell’inquilino è un elemento che può assumere rilievo nella valutazione dei rapporti tra le parti, ma non rende automaticamente opponibile un contratto che non soddisfa i requisiti previsti dalla legge.

Occorre inoltre distinguere tra la posizione dell’inquilino e quella del proprietario che ha stipulato il contratto senza la necessaria autorizzazione. Le conseguenze economiche e restitutorie devono essere esaminate in relazione ai pagamenti effettuati, alla conoscenza della procedura e alle specifiche circostanze del caso.

Prima di versare ulteriori somme, consegnare depositi cauzionali o sottoscrivere proroghe e rinnovi, è quindi consigliabile verificare la situazione giuridica dell’immobile e gli eventuali provvedimenti del giudice.

Come presentare un’istanza di autorizzazione alla locazione dell’immobile pignorato?

Per chiedere di concedere in locazione un immobile pignorato, occorre presentare un’istanza al giudice dell’esecuzione nell’ambito della procedura immobiliare pendente.

La richiesta deve essere concreta e documentata. Non è sufficiente dichiarare genericamente di voler affittare il bene: è opportuno spiegare perché la locazione sia utile o comunque compatibile con la procedura e dimostrare che le condizioni proposte non pregiudichino la conservazione e la vendita dell’immobile.

Nell’istanza è consigliabile indicare:

• gli estremi della procedura esecutiva e l’identificazione catastale dell’immobile;
• la durata della locazione e la data prevista per l’inizio del rapporto;
• il canone mensile o annuale, le modalità di pagamento e le eventuali spese a carico del conduttore;
• l’identità del potenziale inquilino, se già individuato;
• le ragioni per cui la locazione viene richiesta e i vantaggi che può comportare;
• le modalità di gestione e riscossione dei canoni, nel rispetto delle disposizioni del giudice e del custode.

È utile allegare una bozza del contratto di locazione, una stima del canone di mercato e ogni altro documento idoneo a dimostrare la convenienza dell’operazione.

Prima del deposito, è opportuno verificare anche le indicazioni contenute nell’ordinanza di vendita e nei provvedimenti relativi alla custodia, nonché le modalità operative adottate dal tribunale competente.

La decisione spetta al giudice dell’esecuzione, che valuterà la richiesta alla luce delle esigenze della procedura e degli interessi coinvolti.

Fac-simile di istanza di autorizzazione alla locazione dell’immobile pignorato

Di seguito proponiamo un modello orientativo di istanza che può essere adattato alle caratteristiche della singola procedura. Il testo non sostituisce la verifica del fascicolo e dei provvedimenti già emessi dal giudice.

TRIBUNALE DI [CITTÀ]

Procedura esecutiva immobiliare R.G.E. n. [NUMERO/ANNO]

Giudice dell’esecuzione: Dott./Dott.ssa [NOME]

ISTANZA PER L’AUTORIZZAZIONE ALLA LOCAZIONE DELL’IMMOBILE PIGNORATO AI SENSI DELL’ART. 560 C.P.C.

Il/La sottoscritto/a [NOME E COGNOME], C.F. [CODICE FISCALE], nato/a a [LUOGO] il [DATA], residente in [INDIRIZZO], in qualità di debitore esecutato nella procedura indicata in epigrafe, rappresentato/a e difeso/a dall’Avv. [NOME E COGNOME], come da procura in atti,

premesso che

• nell’ambito della procedura esecutiva immobiliare R.G.E. n. [NUMERO/ANNO] è stato sottoposto a pignoramento l’immobile sito in [INDIRIZZO COMPLETO], identificato al Catasto Fabbricati del Comune di [COMUNE], foglio [NUMERO], particella [NUMERO], subalterno [NUMERO];
• la procedura si trova attualmente nella seguente fase: [INDICARE LA FASE PROCESSUALE];
• il bene risulta attualmente [LIBERO/OCCUPATO/ABITATO DAL DEBITORE O DA TERZI];
• il/la sottoscritto/a intende chiedere l’autorizzazione a concedere in locazione l’immobile alle seguenti condizioni: [INDICARE DURATA, CANONE E DECORRENZA];
• la locazione risponde alle seguenti esigenze: [DESCRIVERE LE RAGIONI DELLA RICHIESTA E I VANTAGGI PER LA CONSERVAZIONE O LA GESTIONE DEL BENE];
• le condizioni economiche proposte risultano congrue rispetto al valore locativo di mercato, come risulta dalla documentazione allegata [INDICARE, SE DISPONIBILE, LA STIMA];
• il/la sottoscritto/a si impegna a rispettare le disposizioni impartite dal giudice dell’esecuzione e le attribuzioni del custode giudiziario, nonché a consentire le attività necessarie alla prosecuzione della procedura e alla vendita del bene;

tutto ciò premesso,

il/la sottoscritto/a, come sopra rappresentato/a e difeso/a,

CHIEDE

che l’Ill.mo Giudice dell’esecuzione, valutate le circostanze del caso concreto e sentiti gli interessati ove ritenuto necessario,

1. autorizzi, ai sensi dell’art. 560 c.p.c., la concessione in locazione dell’immobile sopra identificato alle condizioni indicate nella presente istanza e nella bozza contrattuale allegata;
2. determini, ove necessario, le condizioni e le modalità di gestione della locazione, compresa la riscossione e la rendicontazione dei canoni, nel rispetto delle attribuzioni del custode giudiziario;
3. impartisca ogni ulteriore disposizione ritenuta opportuna ai fini della conservazione del bene e del regolare svolgimento della procedura esecutiva.

Si allegano:

1. bozza del contratto di locazione;
2. documentazione identificativa e catastale dell’immobile;
3. documentazione relativa al canone proposto e alla sua congruità;
4. [ULTERIORE DOCUMENTAZIONE UTILE].

[LUOGO], [DATA]

Avv. [NOME E COGNOME]

Avvertenza: il modello deve essere adattato al caso concreto. In particolare, la richiesta va coordinata con i poteri del custode giudiziario, con gli eventuali provvedimenti già adottati e con la fase raggiunta dalla procedura. L’autorizzazione non può essere considerata acquisita fino all’emissione del relativo provvedimento.

La vendita all’asta non è sempre l’unica strada

La vendita all’asta non è sempre l’unica strada. Ogni situazione debitoria va valutata caso per caso.

Lo Studio analizza la procedura, l’entità dei debiti e la posizione del debitore per verificare se esistano margini per una trattativa con i creditori, un accordo a saldo e stralcio o una soluzione alternativa alla vendita forzata.

In determinate situazioni può essere valutato anche il coinvolgimento di un investitore, tra le società collegate allo Studio, verificando la sostenibilità economica dell’operazione, la possibilità per il debitore di continuare a vivere nell’immobile attraverso una locazione e, quando possibile, un eventuale riacquisto dopo 5 o 10 anni.

Non si tratta di una soluzione automatica, ma di un’operazione che deve essere costruita e verificata sotto il profilo giuridico ed economico. Per questo è fondamentale intervenire il prima possibile: quando la procedura è ancora in una fase nella quale esistono margini di negoziazione, possono esserci maggiori possibilità di individuare una soluzione alternativa alla vendita forzata.

Competenza professionale dello Studio

L’esperienza professionale del nostro Studio deriva da quella suo fondatore, l’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli. L’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli è un avvocato esperto nella difesa dal pignoramento immobiliare e nelle esecuzioni immobiliari, con attività professionale rivolta alla tutela dei debitori e del patrimonio immobiliare.

Opera professionalmente a Napoli, Roma e Milano e, attraverso la propria organizzazione professionale, su tutto il territorio nazionale. È Partner del Sole 24 Ore e membro della Commissione Mercati e Strumenti Finanziari del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Napoli.

È inoltre autore del “Manuale Completo sulla Difesa dal Pignoramento Immobiliare”, opera dedicata agli strumenti giuridici utilizzabili dal debitore per contrastare, sospendere o gestire una procedura di pignoramento immobiliare.

L’esperienza maturata nella gestione delle procedure esecutive immobiliari ci consente di affrontare il pignoramento non soltanto dal punto di vista strettamente processuale, ma anche valutando le diverse possibilità che possono essere concretamente utilizzate per tutelare il patrimonio del debitore.

Conclusioni: quando rivolgersi a un avvocato?

Concedere in locazione un immobile pignorato richiede una valutazione attenta delle disposizioni del codice di procedura civile e dei provvedimenti adottati nel corso dell’esecuzione. La possibilità di affittare il bene, l’efficacia del contratto nei confronti dell’aggiudicatario e la gestione dei canoni dipendono da circostanze che devono essere esaminate caso per caso.

Prima di sottoscrivere un contratto, è quindi opportuno verificare la fase della procedura, la posizione del custode e la necessità di ottenere l’autorizzazione del giudice. Agire tempestivamente può evitare errori che incidono sulla tutela del patrimonio immobiliare e sulla gestione del debito.

Lo Studio Associato Borselli, specializzato esclusivamente nel diritto delle esecuzioni immobiliari e nella difesa del debitore, offre assistenza per l’analisi della procedura esecutiva e la valutazione delle possibili iniziative da intraprendere.

Per ricevere una consulenza personalizzata, è possibile contattare lo Studio e sottoporre il proprio caso a una valutazione professionale, così da individuare gli strumenti giuridici più adatti alla situazione concreta.

FAQ 

1. Posso affittare una casa pignorata?

Sì, ma l’art. 560 c.p.c. vieta al debitore e al custode di concedere in locazione l’immobile pignorato senza l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione.

2. Come si chiede l’autorizzazione alla locazione?

Presentando un’istanza nella procedura esecutiva, con l’indicazione delle condizioni contrattuali, delle ragioni della richiesta e, preferibilmente, una bozza del contratto.

3. Un contratto di locazione stipulato dopo il pignoramento è valido?

La questione richiede attenzione: la giurisprudenza ha espresso orientamenti differenti sulle conseguenze della mancanza di autorizzazione. Il contratto può essere esposto a nullità o, secondo l’orientamento tradizionale, risultare inopponibile alla procedura e all’aggiudicatario.

4. Chi ha diritto ai canoni di locazione?

I canoni sono assoggettati al vincolo esecutivo e devono essere gestiti nel rispetto delle regole della custodia e delle disposizioni del giudice.

5. L’inquilino deve lasciare l’immobile dopo l’asta?

Dipende dall’opponibilità del contratto, dalla sua data, dalla durata, dalle condizioni economiche e dagli eventuali provvedimenti di liberazione. Non tutti i contratti sono automaticamente opponibili all’acquirente.

Avv. p. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Quando si sceglie l’avvocato per la propria esecuzione immobiliare, non  si sta scegliendo solo un giurista: si sta scegliendo qualcuno che ha vissuto sul campo centinaia di procedure in tutta Italia. Perché la vera differenza non sta solo nelle norme — quelle sono solo il 30-40% del lavoro — ma nell’esperienza pratica: conoscere la psicologia dei giudici, dei custodi, delle controparti, e sapere esattamente quando muoversi. La stessa istanza, presentata al momento giusto o a quello sbagliato, può cambiare completamente l’esito di una procedura. È un’arte fatta di tempismo, intuizione e stratagemmi maturati anno dopo anno, procedura dopo procedura — qualcosa che nessun manuale, e nemmeno la più avanzata intelligenza artificiale, potrà mai sostituire. Con oltre mille procedure seguite in tutta Italia, il nostro studio mette questa esperienza al servizio di debitori e investitori, per trasformare ogni criticità in un’opportunità concreta. Affidati a chi la procedura la conosce davvero, non solo sulla carta.

Il nostro Studio, inoltre, collabora con una società specializzata nell’acquisto di immobili pignorati, che può intervenire quando ricorrono i presupposti per salvare l’abitazione del debitore. Dopo un’attenta valutazione della procedura e della situazione economica, individuiamo la soluzione più conveniente e, se praticabile, coinvolgiamo la società per formulare una proposta di acquisto. L’obiettivo è consentire al debitore di evitare la perdita del possesso della casa e, in molti casi, di conservarne la possibilità di un futuro riacquisto, sempre sotto la tutela legale dello Studio.

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”