Casa pignorata e separazione dei coniugi: che fine fa l’assegnazione della casa familiare?

Cosa succede se la casa familiare viene assegnata a uno dei coniugi in sede di separazione, ma successivamente viene pignorata per debiti dell’altro coniuge?

In caso di separazione, la casa familiare viene generalmente assegnata al genitore presso il quale i figli continuano a vivere, indipendentemente da chi sia il proprietario dell’immobile. Tale assegnazione, in quanto finalizzata a tutelare l’interesse dei figli e a garantire loro la continuità dell’ambiente domestico, non comporta alcun trasferimento della proprietà, che rimane in capo al coniuge intestatario.

Ma cosa succede quando, in un periodo di difficoltà economica del proprietario dell’immobile – coniuge non assegnatario – viene avviata una procedura di pignoramento immobiliare sull’immobile in parola?

Il coniuge assegnatario può continuare a vivere nella casa insieme ai figli? L’assegnazione della casa familiare impedisce al creditore di procedere con il pignoramento? E soprattutto, il nuovo proprietario può ottenere la liberazione dell’immobile?

La risposta dipende da diversi fattori, primo fra tutti il momento in cui è stata trascritta l’assegnazione della casa familiare rispetto all’iscrizione dell’ipoteca e alla trascrizione del pignoramento.

In qualità di avvocati specializzati nella difesa dal pignoramento immobiliare, in questo articolo parleremo di cosa accade quando una casa assegnata a uno dei coniugi viene sottoposta a esecuzione forzata, chiarendo quali sono i diritti del genitore assegnatario e quando questi possono essere fatti valere nei confronti dei creditori e dell’eventuale aggiudicatario.

L’assegnazione della casa familiare in caso di separazione

L’assegnazione della casa familiare è un provvedimento adottato dal giudice nell’ambito della separazione o del divorzio, finalizzato principalmente a tutelare l’interesse dei figli a conservare il proprio ambiente domestico e le proprie abitudini di vita.

Non costituisce un premio o un vantaggio personale riconosciuto al coniuge economicamente più debole, ma uno strumento di protezione degli interessi della prole.

Per questo motivo, il coniuge assegnatario può anche non essere proprietario dell’immobile. È anzi piuttosto frequente che la casa sia intestata esclusivamente all’altro coniuge, mentre il genitore collocatario continui ad abitarvi insieme ai figli.

L’assegnazione, tuttavia, non trasferisce la proprietà dell’immobile e non impedisce al proprietario di essere assoggettato alle azioni esecutive dei propri creditori.

Si tratta, infatti, di due situazioni giuridiche differenti: da una parte il diritto di godimento della casa familiare riconosciuto al genitore assegnatario, dall’altra il diritto di proprietà del coniuge debitore.

È proprio dal rapporto tra questi due diritti che nasce il problema del pignoramento della casa familiare.

Il caso più frequente: il coniuge proprietario smette di pagare il mutuo

Immaginiamo una situazione piuttosto comune.

Due coniugi si separano e il giudice assegna la casa familiare alla moglie, presso la quale vengono collocati i figli. L’immobile, tuttavia, è intestato esclusivamente al marito, che dopo la separazione è costretto a trasferirsi altrove e a sostenere ulteriori spese per una nuova abitazione.

Con il passare del tempo, il marito incontra difficoltà economiche. Tra le spese per il mantenimento dei figli, il nuovo canone di locazione e gli altri debiti accumulati, non riesce più a pagare regolarmente le rate del mutuo.

La banca, che aveva già iscritto ipoteca sull’immobile, decide quindi di procedere giudizialmente per recuperare il proprio credito e avvia un pignoramento immobiliare.

La casa viene sottoposta a esecuzione forzata, stimata da un esperto nominato dal giudice e successivamente messa in vendita all’asta.

La domanda che sorge spontanea è: il fatto che l’immobile sia stato assegnato alla moglie, che vi abita insieme ai figli, impedisce alla banca di procedere?

La risposta è negativa: l’assegnazione della casa familiare non rende l’immobile impignorabile.

Il creditore può agire sul bene appartenente al proprio debitore, anche quando questo sia occupato dall’altro coniuge in forza di un provvedimento di assegnazione.

Ciò che occorre verificare è se il diritto di godimento riconosciuto al coniuge assegnatario sia opponibile al creditore procedente e, successivamente, all’eventuale aggiudicatario.

Assegnazione della casa familiare trascritta prima dell’iscrizione dell’ipoteca

Una prima ipotesi è quella in cui il provvedimento di assegnazione della casa familiare sia stato trascritto prima dell’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile.

In questo caso, il diritto del coniuge assegnatario può essere fatto valere nei confronti del successivo creditore ipotecario.

La regola deriva dal combinato disposto degli artt. 337-sexies, 2643 e 2644 del Codice civile.

L’art. 337-sexies c.c. stabilisce, infatti, che il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili ai terzi ai sensi dell’art. 2643 c.c.

La trascrizione assume quindi un’importanza fondamentale perché consente di rendere conoscibile e opponibile ai terzi il diritto di godimento riconosciuto al genitore assegnatario.

Di conseguenza, se l’assegnazione è stata regolarmente trascritta prima dell’iscrizione dell’ipoteca, il successivo creditore non può ignorare tale diritto.

Questo non significa che l’immobile non possa essere pignorato e venduto, ma che il diritto di assegnazione, se opponibile, deve essere considerato nell’ambito della procedura esecutiva e può continuare a gravare sull’immobile anche dopo il trasferimento della proprietà.

È quindi fondamentale distinguere tra la possibilità di pignorare un immobile e la possibilità di venderlo libero dal diritto di godimento del coniuge assegnatario.

Assegnazione della casa familiare successiva all’iscrizione dell’ipoteca

La situazione cambia quando l’ipoteca è stata iscritta prima della trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa familiare.

Si tratta di un’ipotesi molto frequente, soprattutto quando i coniugi acquistano l’abitazione familiare ricorrendo a un mutuo bancario e soltanto successivamente decidono di separarsi.

In questo caso, il diritto del creditore ipotecario prevale su quello del coniuge assegnatario, anche se il provvedimento di assegnazione è stato trascritto prima del pignoramento.

Quindi, in questo caso, il creditore ipotecario ha diritto di procedere alla vendita forzata dell’immobile come libero dal vincolo derivante dall’assegnazione.

La ragione è legata al principio della priorità delle trascrizioni e iscrizioni immobiliari: il diritto acquisito dal creditore attraverso l’iscrizione ipotecaria anteriore non può essere pregiudicato da un provvedimento di assegnazione intervenuto successivamente.

Pertanto, anche se il genitore assegnatario continua a vivere nell’immobile insieme ai figli e il provvedimento di assegnazione è stato regolarmente trascritto, la banca può procedere con l’esecuzione immobiliare senza essere vincolata da tale assegnazione.

In questa situazione, l’eventuale aggiudicatario potrà ottenere la liberazione dell’immobile, purché la vendita sia stata correttamente disposta come libera dal diritto di assegnazione.

Focus: assegnazione trascritta dopo l’ipoteca ma prima del pignoramento

Questo è uno degli aspetti più importanti da comprendere.

Molti ritengono che, se il provvedimento di assegnazione della casa familiare è stato trascritto prima del pignoramento, il diritto del coniuge assegnatario sia sempre opponibile alla procedura esecutiva.

In realtà, non è così.

Come abbiamo visto, la presenza di un’ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione dell’assegnazione può determinare l’inopponibilità del diritto di godimento nei confronti del creditore ipotecario.

La semplice anteriorità della trascrizione dell’assegnazione rispetto al pignoramento, quindi, non è sufficiente a garantire in ogni caso la permanenza del diritto di abitazione dopo la vendita forzata.

Occorre verificare l’intera sequenza temporale delle formalità immobiliari, considerando anche la presenza di eventuali creditori intervenuti nella procedura e muniti di ipoteca.

È proprio questo il motivo per cui, quando si verifica un pignoramento immobiliare su una casa assegnata a uno dei coniugi, non è sufficiente esaminare il solo provvedimento di separazione: occorre effettuare un’attenta verifica delle iscrizioni e trascrizioni presenti nei registri immobiliari.

Il nuovo proprietario può mandare via il coniuge assegnatario?

Una delle domande più frequenti riguarda la posizione del coniuge che continua a vivere nell’immobile insieme ai figli dopo la vendita all’asta.

Il nuovo proprietario può chiedere immediatamente di lasciare la casa?

La risposta dipende, ancora una volta, dall’opponibilità del provvedimento di assegnazione.

Se il diritto di godimento è opponibile all’aggiudicatario, quest’ultimo dovrà rispettarlo e non potrà ottenere la liberazione dell’immobile sulla sola base del trasferimento della proprietà.

Diversamente, quando l’assegnazione non è opponibile, il nuovo proprietario può agire per ottenere il rilascio dell’abitazione.

È importante precisare che la liberazione non coincide necessariamente con uno sfratto in senso tecnico. Si tratta, piuttosto, di una richiesta di rilascio dell’immobile fondata sull’assenza di un titolo opponibile al nuovo proprietario, che dovrà essere fatta valere attraverso gli strumenti giuridici previsti dall’ordinamento.

Non è quindi sufficiente affermare che l’immobile è stato assegnato dal giudice della separazione per impedire al nuovo proprietario di ottenerne la disponibilità.

Occorre verificare quando è sorto il diritto, quando è stato trascritto e quali formalità risultavano già presenti sull’immobile.

Come tutelarsi quando la casa familiare viene pignorata?

Quando un immobile assegnato a uno dei coniugi viene sottoposto a pignoramento, è fondamentale intervenire tempestivamente e analizzare tutti gli elementi della procedura.

Il primo passaggio consiste nel recuperare il provvedimento di assegnazione della casa familiare e verificare se sia stato effettivamente trascritto nei registri immobiliari.

Successivamente, occorre ricostruire la situazione ipotecaria e verificare la data di iscrizione delle eventuali ipoteche, confrontandola con quella della trascrizione dell’assegnazione.

È inoltre necessario controllare la data di trascrizione del pignoramento e verificare la presenza di eventuali altri creditori intervenuti nella procedura.

Infine, quando l’immobile è già stato messo in vendita, bisogna esaminare attentamente gli atti della procedura, soprattutto la perizia, l’ordinanza di vendita e l’avviso di vendita, per verificare come sia stato descritto il diritto di godimento del coniuge assegnatario.

In alcuni casi, possono emergere profili di illegittimità o irregolarità che richiedono una specifica iniziativa giudiziaria. In altri, invece, può essere necessario valutare soluzioni alternative alla vendita forzata, attraverso una trattativa con i creditori o un accordo a saldo e stralcio.

Ogni situazione deve essere valutata singolarmente, tenendo conto della fase raggiunta dalla procedura esecutiva e dei diritti effettivamente opponibili ai creditori.

FAQ

1. La casa assegnata alla moglie in sede di separazione può essere pignorata se il marito-proprietario non paga il mutuo?
Sì. L’assegnazione della casa familiare non rende l’immobile impignorabile. Il creditore può procedere all’espropriazione forzata del bene appartenente al coniuge debitore. Occorre però verificare se il diritto di assegnazione sia opponibile al creditore e all’eventuale aggiudicatario.

2. Se il provvedimento di assegnazione è stato trascritto prima del pignoramento, la banca può comunque vendere la casa all’asta?
Sì, se la banca ha iscritto ipoteca prima della trascrizione dell’assegnazione. In questo caso, però, il diritto del coniuge assegnatario non è opponibile al creditore ipotecario anteriore perché seppur sia stato trascritto prima del pignoramento risulta successivo alla iscrizione ipotecaria.

3. Se la casa viene venduta all’asta, la moglie e i figli devono necessariamente lasciarla?
Non necessariamente. Bisogna verificare se il diritto di assegnazione sia opponibile all’aggiudicatario. Se il diritto è opponibile, il nuovo proprietario dovrà rispettarlo. Se non lo è, potrà essere richiesta la liberazione dell’immobile.

4. Il coniuge assegnatario può continuare a vivere nella casa anche dopo la vendita all’asta?
Sì, quando il diritto di assegnazione risulta opponibile all’acquirente. La vendita dell’immobile, infatti, non comporta automaticamente l’estinzione di un diritto di godimento validamente opponibile ai terzi.

5. È sufficiente avere un provvedimento di assegnazione per impedire la liberazione dell’immobile?
No. È necessario verificare anche la trascrizione del provvedimento e la presenza di eventuali diritti anteriori, soprattutto ipoteche. La sola esistenza del provvedimento di assegnazione non garantisce la sua opponibilità ai creditori.

La vendita all’asta non è sempre l’unica strada

La vendita all’asta non è sempre l’unica strada. Ogni situazione debitoria va valutata caso per caso. Lo Studio analizza la procedura, l’entità dei debiti e la posizione del debitore per verificare se esistano margini per una trattativa con i creditori, un accordo a saldo e stralcio o una soluzione alternativa alla vendita forzata.

In determinate situazioni può essere valutato anche il coinvolgimento di un investitore, tra le società collegate allo Studio, verificando la sostenibilità economica dell’operazione, la possibilità per il debitore di continuare a vivere nell’immobile attraverso una locazione e, quando possibile, un eventuale riacquisto dopo 5 o 10 anni.

Non si tratta di una soluzione automatica, ma di un’operazione che deve essere costruita e verificata sotto il profilo giuridico ed economico.

Per questo è fondamentale intervenire il prima possibile: quando la procedura è ancora in una fase nella quale esistono margini di negoziazione, possono esserci maggiori possibilità di individuare una soluzione alternativa alla vendita forzata.

Competenza professionale dello Studio

L’esperienza professionale del nostro Studio deriva da quella del suo fondatore, l’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli.

L’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli è un avvocato esperto nella difesa dal pignoramento immobiliare e nelle esecuzioni immobiliari, con attività professionale rivolta alla tutela dei debitori e del patrimonio immobiliare. Opera professionalmente a Napoli, Roma e Milano e, attraverso la propria organizzazione professionale, su tutto il territorio nazionale.

È Partner del Sole 24 Ore e membro della Commissione Mercati e Strumenti Finanziari del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Napoli. È inoltre autore del “Manuale Completo sulla Difesa dal Pignoramento Immobiliare”, opera dedicata agli strumenti giuridici utilizzabili dal debitore per contrastare, sospendere o gestire una procedura di pignoramento immobiliare.

L’esperienza maturata nella gestione delle procedure esecutive immobiliari ci consente di affrontare il pignoramento non soltanto dal punto di vista strettamente processuale, ma anche valutando le diverse possibilità che possono essere concretamente utilizzate per tutelare il patrimonio del debitore.

Nel caso di immobili assegnati a uno dei coniugi in sede di separazione, l’analisi della procedura richiede particolare attenzione, poiché la corretta ricostruzione delle iscrizioni e trascrizioni immobiliari può fare la differenza tra la possibilità di conservare il diritto di abitazione e il rischio di dover lasciare definitivamente la casa familiare.

Conclusioni: come difendersi dal pignoramento della casa familiare

Quando la casa familiare viene pignorata a seguito dei debiti contratti dal coniuge proprietario, la posizione dell’altro coniuge non può essere valutata in maniera superficiale.

L’assegnazione della casa familiare rappresenta uno strumento di tutela importante, ma non costituisce una garanzia assoluta contro l’esecuzione immobiliare. Per comprendere se il genitore assegnatario possa continuare ad abitare nell’immobile anche dopo la vendita all’asta, è indispensabile verificare la cronologia delle formalità immobiliari, la presenza di eventuali ipoteche anteriori e le modalità con cui il bene è stato posto in vendita.

Ogni procedura esecutiva presenta caratteristiche specifiche e richiede un’analisi giuridica approfondita. Un intervento tempestivo può consentire di individuare strumenti di difesa e, quando ne ricorrono i presupposti, soluzioni alternative alla vendita forzata.

Se la tua casa è stata pignorata, oppure sei il coniuge assegnatario di un immobile sottoposto a procedura esecutiva, puoi rivolgerti al nostro Studio per una consulenza legale personalizzata.

Avv. Biancamaria Leone de Pertis

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Quando si sceglie l’avvocato per la propria esecuzione immobiliare, non  si sta scegliendo solo un giurista: si sta scegliendo qualcuno che ha vissuto sul campo centinaia di procedure in tutta Italia. Perché la vera differenza non sta solo nelle norme — quelle sono solo il 30-40% del lavoro — ma nell’esperienza pratica: conoscere la psicologia dei giudici, dei custodi, delle controparti, e sapere esattamente quando muoversi. La stessa istanza, presentata al momento giusto o a quello sbagliato, può cambiare completamente l’esito di una procedura. È un’arte fatta di tempismo, intuizione e stratagemmi maturati anno dopo anno, procedura dopo procedura — qualcosa che nessun manuale, e nemmeno la più avanzata intelligenza artificiale, potrà mai sostituire. Con oltre mille procedure seguite in tutta Italia, il nostro studio mette questa esperienza al servizio di debitori e investitori, per trasformare ogni criticità in un’opportunità concreta. Affidati a chi la procedura la conosce davvero, non solo sulla carta.

Il nostro Studio, inoltre, collabora con una società specializzata nell’acquisto di immobili pignorati, che può intervenire quando ricorrono i presupposti per salvare l’abitazione del debitore. Dopo un’attenta valutazione della procedura e della situazione economica, individuiamo la soluzione più conveniente e, se praticabile, coinvolgiamo la società per formulare una proposta di acquisto. L’obiettivo è consentire al debitore di evitare la perdita del possesso della casa e, in molti casi, di conservarne la possibilità di un futuro riacquisto, sempre sotto la tutela legale dello Studio.