Clausole essenziali nel preliminare di compravendita

Clausole essenziali nel preliminare di compravendita: definizione del preliminare, contenuto e clausole essenziali

 

In questo articolo parleremo di vendita immobiliare e, in particolare, delle clausole essenziali nel preliminare di compravendita, indicando la disciplina relativa a tale contratto e i vantaggi relativi allo stesso.

In quanto avvocati esperti di diritto immobiliare, tenteremo di spiegarvi quanto sopra con riferimenti normativi ed esempi semplici e chiari.

Clausole essenziali nel preliminare di compravendita: introduzione

Il contratto di compravendita immobiliare ha un’importanza rilevante in quanto l’acquisto di un immobile rappresenta una scelta impegnativa comportando spesso un impiego rilevante di denaro e, dunque, un investimento da ponderare.

Per tale ragione, il legislatore ha imposto una serie di formalità necessarie a garantire la validità e la pubblicità di tale accordo e funzionali a spingere le parti contraenti a pesare attentamente la propria decisione.

Purtuttavia, non sempre le parti intendono immediatamente trasferire la proprietà del bene immobile dietro versamento del corrispettivo per le più diverse ragioni.

Ad esempio, il potenziale acquirente potrebbe non avere l’immediata disponibilità della somma necessaria per l’acquisto mentre il potenziale venditore potrebbe aver bisogno di tempo per individuare una nuova casa.

In tali casi, i contraenti tendono a concludere un preliminare di compravendita, ovvero un contratto tramite il quale si impegnano a concludere successivamente la vendita suddetta.

Vediamo nello specifico di cosa si tratta e quale debba essere il suo contenuto.

Per approfondimenti leggere Preliminare di compravendita: va registrato?, Profili generali del contratto preliminare di compravendita, Fallimento e contratto preliminare di vendita

Clausole essenziali nel preliminare di compravendita: definizione

Come anticipato, il preliminare di compravendita, al contrario della vendita vera e propria, è un contratto tramite il quale le parti si obbligano reciprocamente a concludere, in un momento successivo, un contratto definitivo di vendita, in virtù del quale trasferire il diritto di proprietà del bene e versare il relativo prezzo.

La legge non fornisce una definizione del preliminare prevedendo, però, una specifica disciplina rispetto alla sua forma, trascrizione e registrazione.

In merito al contenuto, dunque, al fine di individuare le clausole essenziali nel preliminare di compravendita, dobbiamo fare riferimento alla disciplina sui contratti in generale e sulla vendita in particolare.

Prima però di addentrarci nelle clausole essenziali  del preliminare, esaminiamo quale debba essere il suo contenuto.

Clausole essenziali nel preliminare di compravendita: contenuto

Come sappiamo, in considerazione della disciplina generale sul contratto, ai fini della validità dello stesso e, dunque, anche del preliminare di vendita, è necessario, ai sensi dell’art. 1325 c.c., che lo stesso indichi l’accordo delle parti, la causa, l’oggetto e la forma quando risulta che essa sia prescritta dalla legge a pena di nullità.

Conseguentemente, vediamo che gli elementi essenziali del preliminare di compravendita sono:

• Identità delle parti e manifestazione del loro accordo sul contratto: nome, cognome e dati anagrafici di venditore e acquirente;
• Manifestazione della volontà delle parti di addivenire alla vendita ;
• Descrizione dell’immobile: indirizzo, numero di vani, dati catastali e altri dettagli rilevanti.
• Prezzo concordato: il valore dell’immobile e le modalità di pagamento.
• Termine per il rogito: una data entro la quale si prevede di concludere il contratto definitivo
• Forma scritta ad substantiam : atto pubblico o scrittura privata

Una volta individuato il contenuto principale del preliminare, ai fini della sua validità, esaminiamo alcune tra le più importanti, anche ulteriori rispetto a quelle necessarie per la sua validità, clausole essenziali nel preliminare di compravendita.

Caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.

La caparra confirmatoria è, una possibile clausola rilevante nel preliminare di compravendita ed è disciplinata dall’art. 1385 c.c. in virtù del quale, se al momento della stipula del contratto, una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro, o una quantità di altre cose fungibili :

• in caso di adempimento, la caparra deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta;
• in caso di inadempimento della parte che ha dato la caparra, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
• in caso di inadempimento della parte che ha ricevuto la caparra, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
• nonostante quanto sopra indicato, in caso di inadempimento, se la parte diligente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali

In considerazione della disciplina concernente la caparra confirmatoria, comprendiamo che la stessa può essere uno strumento utile per le parti contraenti al fine di creare un vincolo maggiore rispetto alla sottoscrizione del contratto definitivo.

Clausola penale ex art. 1382 c.c.e condizioni sospensive

La clausola penale è invece una clausola che le parti possono inserire con cui si conviene che, in caso d’inadempimento o di ritardo nell’adempimento , uno dei contraenti è tenuto a una determinata prestazione.

Essa ha l’effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore ed è dovuta indipendentemente dalla prova del danno.

Dunque, può essere utile per le parti in quanto, in caso di inadempimento del potenziale acquirente o potenziale venditore, l’altra parte potrà richiedere l’esecuzione della prestazione indicata con la clausola senza prova del danno.

Altro elemento rilevante sono le condizioni sospensive,  che subordinano al verificarsi di un evento futuro e incerto l’efficacia del contratto.

Rispetto al preliminare di compravendita, una tipica condizione sospensiva può essere la concessione di un mutuo.

Registrazione e trascrizione del compromesso

Infine, una clausola rilevante riguarda la registrazione e trascrizione del preliminare di compravendita.

Si tratta di due attività differenti in quanto la registrazione è un adempimento obbligatorio a fini fiscali e comporta la necessità che, entro un determinato termine, venga registrato all’Agenzia delle Entrate il preliminare di compravendita.

In mancanza di registrazione, il contratto continua ad essere valido ma i contraenti possono subire sanzioni di tipo fiscale.

La trascrizione, invece, permette di rendere il preliminare oltre che conoscibile, anche opponibile a terzi. In particolare, a determinate condizioni,  la trascrizione del contratto definitivo, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.

Conclusioni

In questo articolo abbiamo parlato del contratto preliminare di compravendita, del suo utilizzo, dei vantaggi collegati allo stesso e delle relative clausole essenziali.

Abbiamo visto come possa essere utile stipulare un contratto di compravendita, soprattutto in considerazione della disciplina sulla trascrizione e al fine di concedere alle parti del tempo utile per ad esempio recuperare risorse economiche per acquistare un immobile e per trovare una nuova abitazione.

Abbiamo, inoltre, visto quali possano essere le clausole essenziali nel preliminare di compravendita e come sia importante conoscerle per prevederle e disciplinarle correttamente

Dunque, qualora avessi bisogno di assistenza contattaci

avv. Gabriella Alfieri

(collaboratrice dello Studio D’Ambrosio Borselli,  presso la sede di Napoli)

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Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”